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C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 12017年 11月 13日夏思 坚 | 行政董事 | 研究及 咨询 | 高力 国际 (亚 洲 )(+852)2822 0511 | andrew.haskinscolliers人工智能对 房地产业 的 影响C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 2人工智能可以很好地模拟人类Sources: YouTube, Good Morning BritainC OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 3概要 全球市场稳健增长， 使亚洲区物业投资与租赁市场保持良好健康发展 长期来看， 人工智能及自动化对空间 需求会 构成压力。 然而 若 加以适当利用， 它们亦 能 充当支持角色， 并 促进生产力 增长 投资资金 将会 向人才 密集地 转移， 例如 大学城 人工智能 、物联网 及 选择性 办公空间方案 将 一齐推动写字楼办公管理方式的转变 办公 空间将向提升实用率发展，提供更多互动空间， 更健康， 吸纳更多高技术人员 在很多市场中， 高租金及基础建设不足 相较自动化更威胁房产市场C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 42017下半年亚洲物业市场 ：前景 稳健 中国、香港、新加坡及印度 经济增长稳健 ， 刺激 写字楼 物业租赁需求 ， 将促进 租金上升及吸纳新增供应 亚洲区内， 庞大的贸易流通量及电子零售业务的增长 ， 将 刺激工业及物流物业市场发展，而零售物业市场 将 保持稳定 截至目前 ， 大部分亚洲门户城市（ 特别 是 香港、新加坡及上海 ） ， 各 投资物业市场表现稳定 强大需求 (部分为中国资金带动 ) 将促进 回报率 在今年底和明年年初进一步 下降 高力国际预计 一带一路 政策于未来数年间 将促进 中国在东南亚地区的投资 本年内 美元 疲软 降低了亚洲区的风险，并使利率保持低位C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 5美国 : S&P500 指数 (过去 15年 )Source: Bloomberg亚洲物业市场 : 潜在威胁短期 :焦点地区争端中期 :经济周期可能会进入下行区间长期 :人工智能及自动化？C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 6SectorsRoles1.Landlords2.3.4.Increasing headcounts justify the increasing demand for office spacePositive business outlookLandlords to undertake building refurbishment in order to meet the new tenant requirements and to compete with new suppliesBuilding ImprovementIdentify growing business sectors versus contraction in order to refine existing tenant mixReview tenant profileFlexible workspaceTelemarketers | Secretarial | Basic financial/accounting | Real estate agents | Paralegals机器人取代人类的机率(20年内，以 1为基准 )Source: The Economist最受人工智能影响之行业 /职务：常规重复性的工作自动化对就业 的 影响工业 | 酒店业 | 零售 | 房地产 | 科技 | 农业 | 商业 银行 | 保险行业 职务电话传销员 | 秘书 | 基本 财务 会计 | 房地产经纪 | 律师助理高附加值 及决策行业 | 高 程度的客户互动行业 | 创意行业 APP设计 、 视讯制作 、 高端市场推广 | 机器人及自动化系统程序编写最受影响最不受影响0.990.940.920.890.860.810.650.550.430.40.370.170.060.020.0080.0070.0040.0030 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2电话推销员会计师推销员技术文档撰写员房产中介打字员机械师商业飞行员经济学家卫生技术员演员消防员编辑化学工程师牧师健身教练牙医娱乐治疗师C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 7Nature of workwill change 人工智能将辅助人类 的工作， 而非取代房地产工作的性质将 有 什么变化 ?由机器人取代 的 职务 无人机 土地及建筑物测量 3D 打印技术 建造 紧急避难所及简单住宅 虚拟技术 - 提供潜在买家或租户物业视察机会仍 由人类 控制的功能 监控 及判断无人机土地测量结果 适应当地市场文化的室内设计 最终购买 或租赁合同 的 协商C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 8 只有 5%的行业能够推行全面自动化 然而 几乎每个 行业 都有最高达 30%的自动化潜能 过去 50年 的经济增长主要来自 人口及生产力增长 随着人口增长放缓，经济发展 重点将在于 提高生产力生产工具Source: McKinsey Global Institute, “A Future That Works”, January 2017 根据 EXL技术部副总裁 Shashank Verma ：“一般来说，机器人可以提高 30%到 35%的效率。” Dart研究室在 2016年，根据 130份公开的服务中心使用者调查数据指出： 36%用过机器人的使用者表示更能专注于高附加值的工作，而只有 4.5%的人认为机器人会取代他们的工作。As cited in “Nots and Bots: Unboxing the Truth About Robotics Impact”, Colliers International (Philippines), 27 October 2016 人工智能 可以 促进生产力 增长C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 9 科技、 传媒 及创意工业 将成为新空间主要需求来源 物业发展趋向多元化用途 对于 动态 管理 的 物流仓库 需求增加 随着制造业和农业中的工作被人工智能取代， 城镇化 进程将会加快 物联网将转变建筑 和建筑管理方式 办公楼和产业园会更小、或者至少说更高的利用率 投资资金 将会 向人才 密集地 转移，比如大学城人工智能对物业市场的总体影响C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 10物 联网改变办公空间 的最好 范例 之一是像阿姆斯特丹的 The Edge building一样 ， 主要被德勤租用 。 这座建筑不仅被赞誉为世界上最可持续的办公楼 ， 还被称赞为 “ 最聪明的 ”办公楼 。该建筑的两大特点： 楼里有 2,500名雇员，但只有不到一半的工位。 物联网： 建筑中的照明面板包含大约28,000个传感器，可以探测物体移动，光线，湿度甚至二氧化碳水平。As quoted from Bloomberg and Deloitte in “Global Workplace Trends: Build the Internet of Workplace”, Colliers International (Europe) 18 May, 2017物联网对于工作空间的改变C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 11重新定义办公空间层级式 开放式1970年代 1990年代至今目前及将来基于活动功能的办公空间灵活办公空间目前 (辅以传统办公室 ) 多功能设计 :灵活办公空间C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 12办公 人 群 改变百分之四十的知识 阶层 为移动办公 人群固 定 电话逐渐被 淘汰百分之 四 十的知识 阶层不再 使用固 定 电话人口结构改变空间闲置平均约有百分之三十至四十的办公空间甚少利用物业成本上升物业租金为 除了人力资源成本外的第二 主要成本开支在亚洲地区， Y一代（于1981年 2000年出生 ）为主要劳动人口，辅以 Z一 代（于 2000年 后 出生 ） 正在堀起办公空间改变 的 原因C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 13最有效提高工作效率的配套设施WORKPLACE SOLUTIONS休息室头脑风暴区咖啡区从 共享空 间创造员工 的工作 体验配套设施有利于 保留 人才34%26%23%10%7%0% 10% 20% 30% 40%咖啡区开放 /封闭的头脑风暴室休息室静休室健身房C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 14 根据高力国际亚洲研究部 于 2017年 夏季进行的一份调查，中国和印度的科技公司 认为 人才 招募 是他们最大的挑战 科技公司普遍认为 北京 /华北地区 会成为亚洲科技 人才 最集中的城市，接下来是 上海 /华东地区 和 印度（班加罗尔） 超过 80%的科技公司都有关于 提高他们员工的健康 及 福利 的措施聚焦科技行业C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 15关注个人工作将近 51%的工作发生在集中的个人工作空间 ， 而仅有 21%的工作时间是合作时间 。1跨越代沟科技行业很好地平衡三代人的工作分配： 45%的技术员工是 Y一 代 ， 35%是 X一 代 ， 20%为婴儿潮年龄段2即时转化科技 行业的 工作空间正迅速转化为灵活的开放空间 ， 目前 62%的工作者都在开放空间里面工作3降低成本每人所占的工作空间在三年内将由 161英尺降到 146英尺 （ 印度的商业公司已降到 90， 保险公司已降到 6065）4灵活的合作一个灵活的结构包括小组 ， 比如 10人以下的团队更加机敏 ， 可以更快速地根据需要调整人员需求5新加坡科技行业的五大观点Source: Colliers International Workplace Solutions teamsC OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 161. Activity-based workplaces use space more efficientlyOffice will be different2.3.Case study: real estate consultancy 基于活动功能的工作空间设计使空间的利用效率更高。灵活的工作环境可能会将降低实用率，但更高的空间利用率可以中和这一影响。 这意味着办公室会变小，或至少 每个人所占的空间变小 更多的空间用来进行 分享和合作 “健康福利 ”策略和物联网让办公室更加 绿色环保健康 工作人员可以得到更好的训练，拥有专业的技能，并在工作内外切换自如。提高自动化和转向灵活工作空间的办公楼设计的影响C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 17高 租金相较自动化更具威胁性30405060702009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F预测3040506070802010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F预测金奈 班加罗尔4060801001201401601802010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019FDelhi Gurgaon Noida预测德里3035404550552011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F预测海德拉巴1201301401501601701802010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F预测孟买3040506070802009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F预测浦那甲级配套设备及可达性将持续成为租金之推动力C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 18不良基础设施带来的威胁远远大于自动化Source: Colliers案例研究 - 班加罗尔由于基础设施问题导致的经济损失 由于基础设施问题导致的经济损失：在高峰期，通勤时间 平均 1到 2个小时 印度基础设施的投资占 GDP的 35%，但是政府估计未来十年还需要投入 1.5万亿美元用于基础设施建设。 即使这样，也只是补足基础设施的欠缺 ，而不是用来创造未来发展的空间。（来源： S&P） 不论是在印度还是其它国家，过时的 IT系统 可能在自动化领域和支持活动工作领域中成为一个 主要拖累C OL L IE R S IN T E R N AT ION AL | P R IVAT E & C ON F ID E N T IAL 19人工智能对亚洲物业的影响 人工智能的影响在未来十年内会持续扩大。 重复性工作比如简单的呼叫中心接线员 会首先被人工智能替代 对于未来人力资源需求的可预见性降低， 将会拉动对灵活办公空间的需求 公司需要 大力投入 用于提高员工 技能 我们预测大的租户需求将会在主要选择 配套先进技术的智能大厦和办公楼空间 开发商应该 积极应对并开始采用这样的设计 ，更为先进的现代建筑将会收取更高的租金 开发商应针对租户需求， 在不同区域打造不同定位与类型的项目组合 ，包括租金较为低廉的次级商务区及周边区域，而不只仅局限于主要商务区20 COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALThis document has been prepared by Colliers International for general information only. 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