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XX省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目 可行性研究报告 Word 文档 -可编辑 编制单位： XX 工程咨询有限公司 二 O 一八年一月 目 录 第一章 项目总论 . 4 1.1项目概况 . 5 1.2编制依据和原则 . 10 1.3 主要财务经济指标 . 11 1.4可行性研究结论 . 12 第二章 项目建设背景及必要性概述 . 12 2.1 项目建设背景 . 14 2.2 项目建设的必要性概述 . 16 第三章 项目建设选择及条件分析 . 17 3.1建设选址 . 17 3.2 自然和社会条件 . 18 3.3 建设条件 . 20 3.4 建设的软环境 . 21 3.5 结论 . 21 第四章 需求分 析与政策保障 . 23 4.1 市场需求分析 . 23 4.2 XX高原冷凉蔬菜交易中心发展的前景分析 . 23 4.3政策保障 . 24 第五章 项目方案设计 . 25 5.1 设计依据 . 25 5.2 项目规范范围及规划目标 . 25 5.3 项目经营模式、内容 . 26 5.4 项目构成及设计要求 . 27 5.5 平面布置设计 . 29 5.6 主要建设指标 . 29 第六章 建设方案 . 31 6.1 总平面布置 . 31 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 2 6.2 建筑方案 . 32 6.3 给排水 . 33 6.4 强电 . 36 6.5 弱电 . 38 6.6 消防 . 39 6.7 景观及绿化 . 41 6.8 卫生防疫 . 42 6.9 安全防护 . 42 6.10 人行道地砖设计 . 42 第七章 节能节水 . 43 7.1 节能原则 . 43 7.2 节能设计须依据 . 43 7.3 节能 . 43 7.4 其他节能措施 . 44 7.5 节水措施 . 44 7.6 节能材料的要求 . 45 第八章 工程进度及建设管理 . 43 8.1 工程进度安排 . 46 8.2 建设管理 . 48 8.3 建设管理工作范围 . 48 8.4 项目投资管理 . 49 8.5质量管理 . 49 8.6 工程进度管理 . 50 8.7 合同管理 . 50 8.8 协调管理 . 51 8.9 安全建设管理 . 51 8.10资金管理 . 51 第九章 建设项目招投标 . 52 9.1招标范围及招标组织形式 . 52 9.2招标方式 . 52 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 3 9.3招投标相关要求 . 53 9.4项目招标事项核准情况 . 54 9.5项目招标情况表 . 54 第十章 组织结构和劳动定员 . 55 10.1 组织结构 . 55 10.2 劳动定员和人员聘用 . 55 10.3 员工来源 . 55 10.4 员工工资及福利 . 56 10.5 员工培训计划 . 56 10.6 工程管理 . 56 第十一章 环境影响及评价 . 57 11.1 概况 . 57 11.2 法律法规 . 57 11.3 环境影响分析评价 . 58 11.4 结论及建议 . 61 第十二章 投资估算与资金筹措 . 63 12.1编制依据 . 63 12.2编制方法 . 63 12.3投资估算 . 64 12.4资金筹措 . 67 第十三章 财务评价 . 68 13.1财务评价依据及范围 . 68 13.2基础数据及参数选取 . 68 13.3财务效益与费用估算 . 69 13.4财务评价计算分析 . 70 13.5 不确定分析 . 72 13.6财务评价结论 . 74 第十四章 风险分析 . 76 14.1风险影响因素 . 76 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 4 14.2 风险程度分析 . 76 14.3 防范和降低风险措施 . 77 第十五章 社会效益综合分析 . 78 第十六章 结论与建议 . 79 16.1 结论 . 79 16.2建议 . 79 附表： 1、 总建 设投资估算表； 2、 建筑工程投资明细表； 3、 其他费用投资估算 表 ； 4、 设备购置投资估算 表 ； 5、 流动资金估算 表 ； 6、原辅材料及燃料动力费估算表； 7、 工资及福利估算 表 ； 8、 固定资产折旧及无形资产摊销估算表； 9、 总成本费用估算表； 10、 营业收入、营业税金及附加估算 表 ； 11、利润与利润分配表； 12、项目投资现金流量表； 13、单位产品生产成本估算表； 14、主要经济数据与经济指标表； 15、资金筹措与使用计划表； 16、借款还本付息计划表。XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 5 第一章 项目总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 本项目名称： XX冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目。 1.1.2建设单位及项目负责人简介 本项目承办单位：。 项目负责人： 项目投资单位简介： 2012年， XX县党委、政府为贯彻落实闽宁互助互学第十三次联席会议精神，积极承接东部沿海地区尤其是闽宁对口福建部分市（县、区）产业转移，推动 XX县优势主导产业转型升级和加快转变经济发展方式。在闽宁两地党政领导的关心、支持下，于 12 月以招商引资方式引进了福建省莆田市华林蔬菜基地有限公司，在 XX 县注册成立了 XX 华林农业综合开发有限公司，注册资金 1000 万元，经营果 蔬种植、加工、冷冻、保鲜、热烘、腌渍及果蔬销售。公司的成立，标志着闽宁协作的又一壮举，也是 XX 县、乃至固原市闽宁合作招商引资成果。 公司以“高效、生态、节水、标准”的现代农业为经营理念，按照“高投入、高产出、高标准、高起点”的要求，致力于建设具有产品质量好、经济效益高、辐射带动性强的现代农业示范基地。截止目前，通过土地有偿流转耕地 12000 多亩，涉及 2 镇 2 乡 17 个行政村 48 个村民小组 1968 户 11000多人。先后建设了 8 个生产基地和一个育苗中心。其中露地生产基地 2 个 6600 亩，设施大棚生产基地 6 个 6400 亩 ，建设镀锌全钢架大棚 5000多座。配套建设了 8 万吨储藏保鲜体系和泡沫箱（泡沫板）生产线及制冰生产线；建成新品种引进、试验连栋大棚 4 栋 30 亩。累计完成投资超过 2.5 亿元。 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 6 公司采取机械化耕作、现代化管理、公司化运作的方式，积极推行覆膜种植、垄沟种植、配方施肥、检验检测等标准化生产技术和喷灌、滴灌等节水灌溉技术，主要生产西红柿、西兰花、西芹、甘蓝、辣椒等各种冷凉蔬菜，产品畅销上海、沈阳、广州、深圳等 20多个大中城市。解决了 5000多劳动力的就业问题，并以订单农业的方式辐射带动周边县、乡、村千户以上的农民种植蔬菜 ，使基地区及辐射区域的人均纯收入高于基地区外农户 20个百分点。实现了当地农户与龙头企业在资金、技术、信息、市场方面的“高位嫁接”和“互动双赢”，形成了“公司 +土地合作社 +农户 +基地 +物流 +市场”为一体化的“华林模式”。 一是通过土地流转，探索出产业化发展途径 。公司采取“公司 +土地合作社 +农户 +基地”的经营模式，通过土地有偿流转建立现代农业示范基地，对于进一步推行土地集约化经营水平、提升农业组织化程度和发展进程具有积极的引导和推动作用。 二是采用先进的种植技术，提高土地产出率 。积极推行覆膜高垄种植、水肥一体化、绿色防控、配方施肥、检验检测等标准化生产技术和喷灌、滴灌等节水灌溉技术，实施新品种引进和示范，提高了土地产出率，实现了农业生产由低投入、低产出、低效益向高投入、高产出、高效益发展。 三是标准化园区建设，有利于集约化、规模化、机械化生产 。提升农业生产水平，形成规模优势和品牌优势，增加农产品的市场价值，进而实现了农业生产良好经济效益。 四是充分发挥示范带动作用，为农民增收提供良好平台 。通过企业的示范带动，引进推广适合当地种植的新品种、新技术。使当地务工农民从自家耕地中解放出来，失地不失业，“既当 地主又当工人”，实现了在家门口就地转移就业，在创收的同时学到了先进的种植技术，为当地农民脱贫致富输入新鲜血液。 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 7 五是发挥冷链物流优势，开拓销售市场。 通过先进的冷链物流技术，开拓销售市场和渠道，将当地的农副产品畅销东南沿海及东南亚等国家和地区。在填补南方夏季蔬菜市场短缺的同时，解决限制当地蔬菜产业发展的销售瓶颈。 公司于 2010 年被 XX 省 人民政府确定为“农业产业化龙头企业”、“ XX现代农业示范基地”，被 XX科学技术厅授予“科技部电子农务项目（星火 12396）信息服务示范点”， 2011 年 1 月通过 ISO9001： 2012 质量管理体系认证，生产的西红柿、西兰花、西芹、辣椒被认定为绿色食品。公司先后被 XX省 各级党委、政府评为“农业产业化优秀龙头企业”“先进龙头企业”“优秀企业”“优秀招商引资企业”“民族团结先进企业”“诚信企业”等荣誉称号。 公司在不断的发展壮大的同时，也产生了良好的社会效益。为当地剩余劳动力提供良好的务工平台，实现了他们在家门口务工夙愿的同时，还学到了科学的种植技术和管理经验，提高了农民工的素质和能力。通过带动和辐射作用，使周边的县（区）广大种植户从事蔬菜产业，为逐渐形成新的支柱产业注入了活力和动力。 为调整当地产业结构、培育新的主导产业和经济增长点起到积极的推动作用。同时，带动运输业、饮食业、建筑业等其他产业蓬勃发展，有力的推动了当地经济的整体快速发展，实现了农企的共同双赢。 1.1.3拟建设地点 本项目建设地为 XXXX 县将台乡明台村。 1.1.4建设内容与规模 根据建设项目及建设地规划要求，本项目全部规划用地面 积 500亩，总建筑面积为 108647.7 平方米 。建设集冷凉蔬菜交易、冷链保鲜库、番茄酱加工、包装物厂（含泡沫类、塑料类及纸品类）、分拣包装车间及管理中心为一体的大型综合性冷凉蔬菜交易中心（市场） ，主要建设内XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 8 容包括：冷凉蔬菜交易中心、保鲜库、制冰车间、番茄酱加工厂、塑料筐厂、纸箱厂、泡沫箱厂、分拣包装车间、综合办公楼、培训综合楼、商务酒店、停车场及过磅站等。建设指标及使用功能分布如表 1-1， 1-2所示。 表 1-1 建设指标表 序号 项目 单位 数量或指标 备注 1 规划总征地面积 亩 337.36 2 建构筑物占地面积 平方米 71029 3 总建筑面积 平方米 108647.7 4 计容建筑面积 平方米 108647.7 5 营业房面积 平方米 22547.76 5.1 办公综合楼 平方米 7271.5 5.2 研发中心 平方米 6082.5 公寓及餐厅 平方米 7315.94 6 车 间 平方米 42052 库 房 平方米 23040 水冲公厕 平方米 108 锅炉房 平方米 230 建筑密度 31.58% 7 绿化率 22.42% 8 容积率 0.48 表 1-2 使用功能分布表 序号 项目 单位 数量或指标 备注 1 冷凉蔬菜交易区 平方米 16000 1栋，地上 2层，框架结构 2 保鲜库 平方米 10000 1栋，地上 1层，框架结构，含制冰车间 3 泡沫厂 平方米 2000 1栋，地上 1层，框架结构 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 9 4 塑料包装物厂 平方米 3000 1栋，地上 1层，框架结构 5 纸箱厂 平方米 3000 1栋，地上 1层，框架结构 6 西红柿分拣、包装车间 平方米 4000 1栋，地上 1层，框架结构 7 番茄酱加工厂 平方米 1500 1栋，地上 1层，框架结构 8 净菜包装车间 平方米 3000 1栋，地上 1层，框架结构 9 综合办公楼 平方米 7271.5 1栋、地上 6层，框架结构 10 研发培训大楼 平方米 6082.5 1栋、地上 6层，框架结构 12 沿街营业房 22547.7 1栋，地上 2层，框架结构 13 停车场 平方米 30000 露天停车，硬覆盖 合计 平方米 108647.7 1.1.5项目性质 本项目为新建项目。 1.1.6项目总投资及资金筹措 项目总投资 48389.74 万元，项目所需资金由项目承办单位自筹13389.74 万元，申请银行贷款 35000万元。项目投资明细如表 1-3 所示： 表 1-3 项目投资明细表 序号 项目 金额（万元） 占投资比例 （） 1 固定（含无形）资产费用 37100.15 76.67% 1.1 工程费用 33424.48 69.07% 1.1.1 建筑工程费用 28250.00 58.38% 主体工程 26600.00 54.97% 其他工程 1650.00 3.41% 1.1.2 设备购置费（含运杂费） 5174.48 10.69% 1.1.2.1 设备费 4422.64 9.14% 其中：气调冷库及制冰设备 2424.54 5.01% 番茄酱加工设备 469.30 0.97% 泡沫箱生产设备 383.80 0.79% 纸箱生产设备 327.50 0.68% XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 10 塑料筐生产设备 395.00 0.82% 塑料袋生产设备 134.20 0.28% 其他 288.30 0.60% 1.1.2.2 设备运杂费（按 5%计提） 221.13 0.46% 1.1.2.3 设备安装及调试费（按 10%计提） 442.26 0.91% 1.1.2.4 工器具购置费（按 2%计提） 88.45 0.18% 1.2 其他费用 1575.66 3.26% 1.2.1 土地费用 0.00 0.00% 1.2.2 勘察费 84.75 0.18% 1.2.3 设计费 534.79 1.11% 1.2.4 工程建设监理费 508.50 1.05% 1.2.5 建设单位管理费 267.40 0.55% 1.2.6 招标费 13.37 0.03% 1.2.7 联合运转费 66.85 0.14% 1.2.8 前期开办费 40.00 0.08% 1.2.9 职工培训费 60.00 0.12% 1.3 预备费用 2100.01 4.34% 1.3.1 基本预备费 2100.01 4.34% 1.3.2 涨价预备费 0.00 0% 2 投资方法调节税 0.00 0% 3 建设期利息 7119.00 15% 4 建设投资合计（ 1+2+3） 44219.15 91.38% 5 流动资金 4170.59 8.62% 6 项目总投资 48389.74 100% 1.1.7建设期 根据工程施工工期定额，本项目全部规划用地面积 337.76 亩，建筑面积为 108647.7 平方米。建设周期为： 36个月。 1.2编制依据和原则 1.2.1编制依据 1、企业投资项目可行性研究与核准申请； 2、投资项目可行性研究指南； 3、现代投资项目管理手册； XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 11 4、建设项目经济评价参数与方法（第三版）； 5、 2013年 XX省 工程造价信息； 6、国家有关法律、法规； 7、权威期刊杂志相关统计资料； 8、同行业冷凉蔬菜交易中心调研资料； 9、 XX县国民经济与社会发展第十二个五年规划。 1.2.2编制原则 1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 2、采用的施工过程要保证安全施工、 能耗低、三废排放少、安全卫生。 3、以市场为导向，以社会效益为目标，项目建设在经济效益上和社会效益上，都要取得良好的收益。 4、项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。环保、消防、安全设施和劳动保护措施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。污染物的排放必须达到国家规定标准，并保证工厂安全运行和操作人员的健康。 5、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。 6、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项 目建设的合理性。 1.3 主要财务经济指标 项目主要财务经济指标见下表。 表 1-4 项目主要财务经济指标表 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 12 序号 科目 单位 指标 备注 1 项目总投资 万元 48389.74 2 销售收入 万元 26644.62 3 总成本 万元 16399.71 3.1 可变成本 万元 3095.49 3.2 固定成本 万元 13304.22 4 经营成本 万元 14769.67 5 利税总额 万元 10244.91 5.1 营业税金及附加 万元 1730.41 5.2 利润 总额 万元 8514.5 5.3 营业税 万元 1332.23 6 财务内部收益率 % 12.76 税后 7 财务净现值 万元 40304.15 税后 8 税后投资回收期 年 8.67 含建设期 9 财务内部收益率 % 15.37 税前 10 财务净现值 万元 48471.37 税前 11 总投资收益率 % 17.6 12 投资利税率 % 21.17 13 盈亏平衡点 % 21.72 1.4可行性研究结论 1、本项目立足于项目所在地的区位及经济发展的优势，通过充分合理利用水电资 源、人力资源等。根据产业发展的需要，建设冷凉蔬菜交易中心，对扩大当地经济规模，完善经营产品的多样性具有十分积极的作用。 2、该项目的建设可以形成一定的规模经营，市场建设成功后，可以增加就业岗位，给政府减轻就业压力，促进社会稳定。有利于 XX 县的经济发展，加速农副产品的流通领域市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动 XX县及周边农副产品的发展具有十分XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 13 积极的作用。本项目的建设，对加强区域信息交流，增加知名度有一定的作用。项目建设具有一定的社会效益 。 3、该项目的建设将有利于改善老集市的经营网 点过于分散，从业人员良莠不齐，经营的产品参差不齐的现状，本项目的建设将以一个全新的冷凉蔬菜交易中心的出现以全方位的迎合人民群众的需求，提高人民群众的生活质量。 4、 经分析，本项目总投资估算 48389.74 万元，建设工期为 36个月，项目建成后，项目收入主要商铺租赁收入、冷库租赁收入、冰块销售收入、番茄酱销售收入、包装物销售收入、服务综合楼收入、停车场收入、过磅收入等，税后投资回收期 8.67 年 (含建设期 )，税后财务内部收益率为 12.76%，项目资金回收率高于社会折现率，有较好的经济效益。 综上所述，本项目可行， 争取早日投资建设，以便尽快发挥其效益。 XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 14 第二章 项目建设背景及必要性概述 2.1 项目建设背景 2.1.1农产品流通成为经济发展瓶颈 我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为 2.4 亿户，而平均每户拥有的耕地只有 7 亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有 30%左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品 的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。 通过建设类似本项目，兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，组建大型冷凉蔬菜交易、仓储、运输、期货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥 梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。 2.1.2XX县具有成为大型农业集散基地的区位优势 XX县位于 XX省 南部，六盘山西麓，是发展商贸流通业的风水宝地。以项目所在地为中心，向周边 50 公里辐射，是一个有 50 多万人居住的人口密集区域，形成了庞大的农副产品消费市场。目前项目所在地支持XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 15 一个大型综合性冷凉蔬菜交易中心，发展大流通，实施商贸兴城，已成为 XX县调整产业结构的又一重要战略决策。 以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业 发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。 建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大地提升项目所在地商贸流通业的层次。 大型冷凉蔬菜交易中心项目的建设将对 XX县加工业、物流业、建筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。 2.1.3项目所在地具有农产品 流通枢纽的资源优势 XX县土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。XX县种植马铃薯 110 万亩，总产 182 万吨以上，种植蔬菜 12 万亩，其中覆膜压砂芹菜 8.2 万亩，胡萝卜、番茄等 3.8 万亩。完成人工种草 55.8万亩，畜禽饲养总量达 195万个羊，肉类总产量 2.26 万吨。推广旱作节水农业及小杂粮种植 80 万亩，其中万亩示范区 10 个。完成农田 4.8 万亩，整治耕地 2.27万亩，农产品资源优势雄厚。 农产品资源优势雄厚使项目所在地具有建立冷凉蔬菜 交易中心的天然条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和长远发展是至关重要的。 综合考虑以上述各因素，冷凉蔬菜交易中心项目具有“天时、地利、人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于区域经济的XX 省 冷凉蔬菜冷链物流集散交易中心（市场）项目可行性研究报告 16 发展。 2.2 项目建设的必要性概述 1、项目所在地的原有老集市的经营网点过于分散，从业人员良莠不齐，经营的产品参差不齐，经营中无序竞争、相互砸价现象十分突出，产品质量无法保障，执行标准混乱 。且老集市内经营场所狭小、交易场所简易且