2019年房地产行业投资策略之二：从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的.pdf

行业及产业 行业研究 /行业深度 证券研究报告 房地产 2019 年 02 月 12 日 从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心 标的 看好 2019 年房地产行业投资策略 之 二 相关研究 “盈利能力稳中向好，一二线城市房地产景气度有回升趋势 -2018 年房地产行业年报前瞻 “ 2019 年 2 月 10 日 “东部销售好转，开竣工年内首次同步上行，行业融资压力上升较快 -房地产行业1-12 月数据点评 “ 2019 年 1 月 21 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangshengswsresearch 研究支持 龚正欢 A0230117070004 gongzhswsresearch 曹一凡 A0230518110002 caoyfswsresearch 彭子恒 A0230117060001 pengzhswsresearch 联系人 龚正欢 (8621)232978187457 gongzhswsresearch 本期投资提示： 在因城施策调整，政策改善可期 2019 年房地产行业投资策略报告中，我们详细解释了为什么判断 2019 年 一二线城市调控政策将出现适度放松，销售面积同比增速由负转正， 而三四线城市销售增速持续下滑，销售面积累计同比增速为负值 。 本篇报告旨在从城市布局的角度筛选出高成长性标的。 从 2019 年全年的投资策略出发，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善 ，因此在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大，体现为证券标的将获得明显的超额收益。 30 强房企门槛为销售金额 1000 亿，在这其中有 15 家房企在一二线城市土储面积占比超过 70%。 占比 90%以上的公司是分别为：中国金茂、首开股份、中海外， 80%90%的为阳光城、金地集团 ， 70%80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。考虑到一二线城市销售均价较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成位于一二线城市。 一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过 70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于 50%； 其余公司占在 50%70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。从投资角度来看，集中度较高的房企需要更多关注其布局城市的房地产市场，风险与收益的波动性较高，而布局较为分散的房企整体波动性较小，类似于一二线城市的指数股。 在 A 股房地产投资标的中，从一二线城市布局较多角度出发，我们建议关注：万科 、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份和首开股份；从公司自身高周转和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。 我们将 40 个一二线城市按当前销售热度与未来销售潜力分类。 其中当前销售热度用“ 2018年 9-11 月商品房销售面积同比增速”表示，未来销售潜力用“ 2018 年 9-11 月销售面积同比增速较 2018 年 1-11 月销售面积同比增速的增加值”来衡量。基于 上述数据 ，我们通过打分将其基本面数字化、可比化 ， 最终得到， 北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好 的城市。 北京市场需求端较 为 坚韧，二手房价格回暖， 政策 端 新房预售证 发放放松， 一手房 成交放量 ， 土地市场的缩量与财政紧张有助于政策端持续改善 。我们 认为 2019 年 北京楼市 有望新房成交量保持高增， 价格止跌 企稳 。 因此 看好布局北京 市场的房企实现高销售额， 存在结构性增长的机会 ， 建议关注：首开股份， 金融街， 北京城建，首创置业。 上海市场 2018 年二手房成交量先于新房成交量回升，在限购限贷等政策不变的情况下，需求端依然呈现回暖迹象，城市的购买力较 强。政策端新房预售证发放放松，同时限价幅度略有放松，一手房量价均 有改善。地方财政上，土地成交价款 /财政收入处于上海历史低位，不过财政压力相对北京较小。综上， 我们看好上海基于自身城市需求实现 2019 年的市场正增长，布局上海市场的房企值得关注。 与北京不同的是，销售榜中未出现土储集中在上海本地的房企， 万科常年保持销售前三 ，为全国化布局的龙头房企。 请务必仔细阅读正文 之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 1千亿房企（ 31 强）布局版图：看好一二线城市 . 5 1.1 2018 年约 31 家房企销售规模超过 1000 亿 . 6 1.2 15 家千亿房企一二线城市土储面积占比超过 70% . 7 2筛选基本面上行的城市：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等 . 10 2.1 寻找具有高销售增速与增长潜力的一二线城市 . 10 2.2 从城市圈看发展潜力 . 14 3重点城市基本面深挖 . 16 3.1 北京成交量回暖，供给端放量去化率下行 . 16 3.2 上海成交量上升，价格下行压力较小 . 19 4附表 . 22 目录 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：一线城市商品房销售面积累计同比增速底部回暖，三四线（非 40 城）增速持续下降 . 5 图 2： 2018 年 9 月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负 . 5 图 3：商品房销售价格走势 与销售面积基本一致，三四线城市价格增速未明显回落，在10%左右 . 5 图 4：三四线城市新开工增速仍位于高位，未来供给放量对于价格有下行影响 . 5 图 5： 2018 年销售金额 30 强房企门槛为千亿 . 6 图 6：千亿房企周转率差异较大，“可售 /销售面积”比值在（ 1.3,8.9），体现了公司的战略差异 . 7 图 7：千亿房企布局一二线城市土储占比在（ 7%， 98%），其中 15 家房企一二线土储面积占比超过 70% . 7 图 8： 40 个一二线城市按销售热度划分为四个象限类别（左上角为第三象限延展图）. 10 图 9：北京、上海、南京、苏州、厦门、长沙、济南、合肥 2017 年销售增速处于底部，2018 年下半年有所回升 . 11 图 10：昆明、银川、三亚、乌鲁木齐、长春 2017 年销售增速相对较高、 2018 年 9-11月销售面积同比增速依然保持高位 . 11 图 11：天津、成都、大连和广州销售增速为负，但处于上行趋势（较一年前），具有增长潜力 . 11 图 12：深圳、武汉、西安、呼和浩特、贵阳 9-11 月销售面积增速在 (-10%， 0%). 12 图 13：重庆、沈阳、青岛、兰州、福州 9-11 月销售面积增速在 (-20%， -10%)12 图 14：太原、哈尔滨、北海、杭州 9-11 月销售面积增速在 (-25%， -20%) . 12 图 15： 石家庄、海口、西宁 9-11 月销售面积增速在 (-70%， -25%） . 12 图 16：无锡、郑州、南昌、温州、南宁销售增速为正，尽管处于下行趋势（较全年），但依然处于高位，预计可持续性相对较强 . 13 图 17： 2018 年 1-11 月中西部的销售面积累计同比增速仍为正，东部区域 2017 年下半年进入销售增速为负的阶段， 2018 年降幅收窄 . 15 图 18： 2018 年 10、 11 月中、西部分别出现单月负增长的情况，预计 2019 年中西部负增长的概率较高 . 15 图 19：中西部、东北、海西经济区销售面积增速较相对较高，但下滑趋势较为明显. 15 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 图 20：环渤海、长三角、珠三角销售面积增速较低，楼市回暖的空间相对较大 15 图 21： 2018 年 1-11 月北京商品房销售面积增速 -19%， 9-11 月同比增速为 30%. 16 图 22： 2018 年 12 月北京商品住宅去化周期为 16.9 个月，处于相对高位 . 16 图 23： 2017 年 1 月 -2018 年 6 月北京月均推盘 90 万方， 2018 年 7 月 -12 月月均推盘量上升至 213 万方 . 16 图 24：北京二手房市场交易 2018 年年中开始回暖 . 17 图 25： 2018 年 5 月商品房新开工面 积增速大幅回升 . 17 图 26： 2018 年北京地方财政赤字 1682 亿元，成交土地价款 1683 亿元，成交土地价款 /财政赤字比值为 1.0 倍，财政压力较大 . 17 图 27： 2018 年北京土地成交大幅下滑， 1-12 月成交价款同比增速降至 -39.8%18 图 28： 2018 年 1-11 月上海商品房销售面积增速 4%， 9-11 月同比增速为 26%. 19 图 29： 2018 年 12 月上海商品房去化周期为 15.6 个月，绝对值处于全国较低区间，相对自身的高位 . 19 图 30： 2017 年 1 月 -2018 年 6 月上海月均推盘 129 万方， 2018 年 7 月 -12 月月均推盘量上升至 252 万方 . 19 图 31：上海 2018 年年中起二手房成交量开始活跃，但成交价格持续负增长 . 20 图 32：上海 2018 年 5 月商品房新开工面积增速大幅回升 . 20 图 33： 2018 年上海地方财政赤字 1243 亿元，成交土地价款 1909 亿元，成交土地价款 /财政赤字比值为 1.5 倍，处于历史低位 . 20 图 34： 2017 年上海土地成交较高负增长为 -10.2%， 2018 年由负转正至 29.7%. 21 表 1：千亿房企前十大城市集中度在 (22%， 89%)，华夏幸福、金科股份、首开股份在75%以上 . 8 表 2： 2018 年拿地情况看， 30 强房企对于城市布局的调整普遍较大 . 9 表 3： 40 城销售热度与潜 力综合排名表：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市 . 13 表 4：北京 2016-2018 年销售排行榜，首开股份、万科位居前三 . 18 表 5：上海 2016-2018 年销售排行榜，万科位居前三 . 21 附表 1：重点公司估值表 . 22 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 1 千亿 房企 （ 31 强） 布局 版图 ： 看好一二线城市 行业整体规模收缩的背景下，我们需要找到结构性的增长点 在 细分 区域 成长性较高 的 投资标的 。 在 因城施策调整，政策改善可期 2019 年房地产行业投资策略 报告中 ，我们预测 ， 2019 年全国商品房 销售面积增速 （ -9.4%， -4.5%）， 其中一二线 城市 调控政策将出现 适度放松， 销售面积同比增速由负转正，三四线城市销售增速持续 下滑 ，销售面积 累计同比增速 为负 值 。 因此 2019 年 我们认为 布局 一二线城市 的 房企 较大概率实现高销售增速， 进而 体现在 较好的业绩增速 与股价走势中。 行业 趋势 与政策放松的相关研究判断可详见 2019 年 投资策略报告 ，本篇报告 旨在 落实到 具体 投资 标的，进一步筛选 布局城市房地产 市场 在 2019 年处于 上行通道、 且 公司基本面 较好 的 房企 。 图 1： 一线城市 商品房销售面积 累计同比增速底部回暖， 三四线 （ 非 40 城 ） 增速 持续下降 图 2： 2018 年 9 月 起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负 资料来源： wind， Creis，申万宏源研究 资料来源： wind， Creis，申万宏源研究 图 3： 商品房销售 价格走势与销售面积基本一致， 三四线城市价格增速 未明显回落 ， 在 10%左右 图 4： 三四线城市 新开工增速仍位于高位，未来供给放量对于价格有 下行影响 资料来源： wind， Creis，申万宏源研究 资料来源： wind， Creis，申万宏源研究 -40%-20%0%20%40%60%2013/102014/022014/062014/102015/022015/062015/102016/022016/062016/102017/022017/062017/102018/022018/062018/1040 大中城市 : 一线城市 40 大中城市 : 二线城市40 大中城市 : 三线城市 非 40 城市-60%-40%-20%0%20%40%60%2017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/1140 大中城市 : 一线城市 40 大中城市 : 二线城市40 大中城市 : 三线城市 非 40 城市-10%0%10%20%30%40%50%2013/102014/022014/062014/102015/022015/062015/102016/022016/062016/102017/022017/062017/102018/022018/062018/1040 大中城市 : 一线城市 40 大中城市 : 二线城市40 大中城市 : 三线城市 非 40 城市-40%-20%0%20%40%60%2013/102014/022014/062014/102015/022015/062015/102016/022016/062016/102017/022017/062017/102018/022018/062018/1040 大中城市 : 一线城市 40 大中城市 : 二线城市40 大中城市 : 三线城市 非 40 城行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 1.1 2018 年约 31 家房企销售规模超过 1000 亿 2018 年约有 31 家 房企销售规模超过 1000 亿 ， 30 强房企 销售均价显著高于全国商品住宅平均价格， top11-30的 房企销售增速与单价更高 。 其中 top10 房企 销售门槛 为 2000亿 ，销售增速 26%， 销售均价 1.28 万元 /平米 ； top11-20 房企销售门槛 约 1300 亿， 销售增速 39%，销售均价 1.52 万元 /平米； top21-30 房企 销售门槛约 1000 亿 ，销售增速 65%，销售均价 1.50 万 元 /平米 。 图 5： 2018 年 销售金额 30 强房企门槛 为 千亿 资料来源： 公司公告 ， *为克尔瑞数据 ， 申万宏源研究 （图中未包含 中梁地产、祥生地产 ，碧桂园 为权益销售额，其他均为流量销售额 ） 快 周 转 公司平滑 市场波动 风险 的 能力较强 。 一方面 他们 在拿地 时做的 盈利模型准确度相对较高（ 极端情况 下，拿地 3 个月 就开售 的地块可 近似认为短期 市场波动 为零） ，另一方面可 打运动战，快速的在不同城市 间做 拿地和销售比重的调整，以适应市场变化（ 例如新城控股 在长三角三四线城市起家，但其 2018 年 加大了一二线城市 的货值储备 ） 。这种 模式 对于企业 管理运营能力 的 要求较高， 内部 流程完整且顺畅， 在 风险管控 端 尤其需要重视 。例如 ： 金科股份 、泰禾集团、 万科 。 慢周转房企往往 是 资源富裕型房企，普遍的特点是 资金成本较低、毛利率较高 。 他们擅长于在 重点布局的城市深耕 ， 以时间换取盈利空间 ，尤其 以一二线城市布局居多，所在市场的格局相对稳定， 产品线上多以 中高端产品见长，溢价 能力 较强 。 当 布局城市 面临 政策放松、量价齐升的时候，他们 土地储备 充足且获取 成本 较低， 往往能够轻易的获取超额利润与超预期增速 。 例如 ， 中国金茂 、 远洋集团 、 富力地产 、 招商蛇口。 在投资模式上 ， 快周转房企 强调 “ 人 ” 的 因素，提高推盘和 刺激销售积极性 ，而慢周转房企 强调 “ 势 ” ， 当所 布局城市 销售行情好转时，往往 量价齐升 ， 讲究的 是趁势而为。我们 用房企的 2018 年 半年报中的可售面积 /2018 年 销售面积 近似 视作 公司 周转 能力 的体现，这不一定 准确 。 例如 碧桂园 该比值尽管在 5.2， 但是其 “拿地 -开工 -销售 ”的 时间链条极短 。因此可售 /销售面积 可 作为量化指标的参考 仍需结合 企业实际情况做判断 。 0%20%40%60%80%100%120%140%160%-1 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 0万科 A中国恒大碧桂园融创中国保利地产中海外新城控股华润置地 *龙湖集团世茂房地产招商蛇口阳光城金地集团绿城中国旭辉集团富力地产泰禾集团 *华夏幸福金科集团 *中国金茂融信中国远洋集团正荣地产雅居乐集团荣盛发展首开股份2018 销售金额（亿元） 同比增长 ( 右轴 )行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 图 6： 千亿房企 周转率 差异较大， “可售 /销售 面积 ”比 值 在（ 1.3,8.9） ，体现了 公司 的 战略差异 资料来源： 公司公告 ， 申万宏源研究 （总土储为 未结算面积，总可售面积为未销售面积， 2018 年 半年 中 若无披露则使用 2017年 年报数字 ） 1.2 15 家 千亿 房企 一二线 城市土储 面积 占比超过 70% 按一二线 城市 土地储备面积 占比从高到低排序，我们看到 占比 90%以上的公司是分别为： 中国金茂 、 首开股份、 中海外 ， 80%90%的为 阳光城、 金地集团 ， 70%80%的为远洋集团 、 金科股份 、 龙湖集团 、 招商蛇口 、 华润置地 、 融创中国 、 万科 和 旭辉集团。 考虑到 一二线 城市销售 均价 较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成 位于 一二线城市。 从 2019 年 全年的 投资策略出发 ，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善，因此在不考虑 公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比 越高的 房企对应的销售弹性将越大 ， 体现为 证券 标的 将 获得明显的超额收益 。 图 7： 千亿房企 布局一二线 城市土储占比在（ 7%， 98%） ， 其中 15 家 房企 一二线 土储面积 占比 超过 70% 资料来源： 公司公告 ， 申万宏源研究 （变色部分 表示一二线 城市 土地储备 占比合计值 ） 02468101205 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 04 0 , 0 0 0中国金茂远洋集团富力地产招商蛇口碧桂园中海外荣盛发展中国恒大融创中国龙湖集团世茂房地产新城控股金地集团首开股份保利地产融信中国旭辉集团雅居乐集团绿城中国阳光城华润置地华夏幸福万科 A正荣地产泰禾集团金科集团总土储 ( 万平方米 ) 总可售面积 ( 万平方米 ) 总土储 / 2018 销售面积 ( 右轴 ) 总可售 / 2018 销售面积 ( 右轴 )12%83%16% 16% 16%25%2%8%22%76%5%13%6%68%4% 6%10%61%17%3% 3%47%7% 4%1%86%13%76%70% 70% 54%76%70%56%70%62%67%62% 57% 53%44%45% 45%38%29%22%6%2% 4%8%14% 14%22% 22% 22% 23% 24% 25%25% 28%32% 33%37% 38% 39% 39%52% 52% 53%62% 65%75%93%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中国金茂首开股份中海外阳光城金地集团远洋集团金科集团龙湖集团招商蛇口华润置地融创中国万科 A旭辉集团中国恒大融信中国正荣地产世茂房地产保利地产泰禾集团富力地产新城控股绿城中国荣盛发展碧桂园雅居乐集团华夏幸福一线 二线 三四线行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 一二线 城市占比较高的房企中，城市布局 集中度 较高的有金科股份、 首开股份 、远洋集团和阳光城 ， 前十大城市土地储备占比超过 70%； 城市布局 较分散的为 万科 、华润置地、融创中国 ， 前十城占比低于 50%； 其余 公司 占在 50%70%区间，分别为龙湖地产、 金地集团 、 招商蛇口 、中海外 、 旭辉控股 和 中国金茂 。 从投资 角度来看， 集中度 较高的房企需要更多关注 其布局城市的 房地产市场， 风险 与收益的波动性较高，而 布局 较为分散的 房企 整体波动性较小， 类似于 一二线城市的 指数 股。 在 A 股房地产 投资标的中， 从 一二线城市布局较多 角度 出发， 我们建议 关注：万科、金地 集团、招商蛇口、阳光城 、 金科股份和首开股份 ； 从公司自身 高周转 和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、 荣盛发展 、 华夏幸福 、 保利地产。 表 1： 千亿房企前十大 城市 集中度 在 (22%， 89%)，华夏幸福 、金科股份、首开股份在 75%以上 前十大城市土储集中度 土储面积前十大城市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 华夏幸福 89% 廊坊 张家口 保定 嘉兴 滁州 沈阳 焦作 沧州 秦皇岛 六安 金科集团 * 78% 重庆 长沙 遵义 成都 济南 内江 无锡 浏阳 苏州 北京 碧桂园 77% 广东 江苏 安徽 湖南 河南 浙江 湖北 上冻 广西 贵州 首开股份 76% 北京 葫芦岛 福州 贵阳 海门 绵阳 成都 天津 苏州 厦门 正荣地产 76% 福州 莆田 长沙 苏州 平潭 合肥 南京 郑州 上海 南昌 泰禾集团 74% 漳州 福州 南京 广州 北京 郑州 杭州 济南 太原 上海 远洋集团 74% 北京 天津 大連 中山 武漢 廊坊 上海 重慶 深圳 成都 融信中国 72% 福州 杭州 鄭州 南京 漳州 紹興 阜陽 上海 蘇州 西安 阳光城 71% 西安 福州 长沙 广州 杭州 北京 成都 郑州 苏州 厦门 世茂房地产 * 71% 泉州 广州 惠州 武汉 济南 天津 南京 沈阳 福州 大连 龙湖集团 67% 重慶 煙台 濟南 成都 杭州 北京 青島 武漢 瀋陽 貴陽 荣盛发展 65% 沈阳 南京 蚌埠 廊坊 临沂 沧州 重庆 徐州 湛江 青岛 富力地产 63% 重慶 天津 湘潭 太原 海南 惠州 大同 梅州 包頭 哈爾濱 雅居乐集团 63% 中山 陵水 騰沖 惠州 漢中 廣州 長沙 常州 西安 瀋陽 金地集团 63% 重庆 沈阳 西安 广州 武汉 天津 昆明 南京 杭州 上海 招商蛇口 62% 深圳 重庆 武汉 苏州 南京 昆明 广州 成都 烟台 佛山 中海外 60% 濟南 成都 廣州 重慶 北京 天津 瀋陽 蘇州 (含無錫 ) 長春 青島 旭辉集团 58% 重庆 武汉 合肥 杭州 沈阳 长沙 嘉兴 上海 佛山 南京 中国金茂 56% 长沙 南京 北京 上海 重庆 广州 青岛 宁波 苏州 温州 绿城中国 52% 杭州 东营 宁波 陵水 长沙 台州 沈阳 柳州 临安 湖州 融创中国 50% 重慶 青島 天津 濟南 成都 西安 昆明 武漢 無錫 杭州 华润置地 43% 惠州 重庆 成都 武汉 沈阳 南京 太原 福州 济南 唐山 保利地产 41% 佛山 广州 成都 武汉 青岛 南昌 重庆 长沙 江门 北京 新城控股 41% 南通 咸宁 郑州 徐州 西安 武汉 抚顺 萍乡 天津 西宁 万科 A 28% 杭州 北京 广州 成都 郑州 合肥 无锡 长沙 南昌 济南 中国恒大 22% 成都 贵阳 北京 长沙 武汉 广州 徐州 无锡 南京 济南 资料来源： 公司公告，带 *号为根据中指数据库整理， 申万宏源研究 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 23 页 简单金融 成就梦想 2018 年拿地情况看， 30 强房企对于城市布局的调整普遍较大 ，新拿地 规模前十城市中 不 属于 存量 土储十大 城市 在 5 个以上 （标粗 城市 ） 。 其中保利地产 、金地 集团 、 华夏幸福 、中国金茂 、 首开股份 相对 更深耕于布局城市， 新进入拿地 十大城市数为 5-6 个。 从 拿地的溢价率来看，碧桂园、雅居乐和荣盛发展溢价率 高于 30%， 体现 出 城市 扩张节奏 较快， 在 成长性较高的同时需关注盈利能力 的 变化。 表 2： 2018 年拿地 情况看， 30 强 房企 对于 城市布局 的调整 普遍 较大 2018 年拿地前十大城市 中指 2018 年 拿地数据 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 拿地金额 (亿元 ) 楼面价 (元/平米 ) 平均溢价率 (%) 万科 A 上海 武汉 杭州 天津 昆明 宁波 东莞 重庆 成都 大连 1,970 5,044 9.3 中国恒大 南京 呼和浩特 太原 成都 柳州 佛山 岳阳 重庆 常州 黔西南 394 1,670 17.1 碧桂园 佛山 广州 湖州 上海 昆明 台州 合肥 六安 凉山 惠州 1,300 2,378 30.9 融创中国 济南 杭州 宁波 上海 郑州 金华 天津 太原 青岛 贵阳 508 3,015 4.3 保利地产 广州 佛山 昆明 青岛 成都 武汉 江门 荆州 常德 惠州 1,366 6,043 13.8 中海外 北京 南京 杭州 昆明 长春 济南 广州 上海 青岛 乌鲁木齐 1,001 8,057 18.6 新城控股 常州 温州 合肥 盐城 北京 湖州 南京 徐州 重庆 淮安 770 3,099 18.1 华润置地 济南 广州 杭州 北京 成都 长春 温州 哈尔滨 东莞 南昌 1,096 5,341 8.8 龙湖集团 杭州 重庆 南京 苏州 成都 青岛 无锡 合肥 大连 宁波 958 6,622 22.9 世茂房地产 福州 杭州 苏州 漳州 深圳 温州 北京 嘉兴 泰州 济南 389 6,368 10.7 招商蛇口 杭州 南京 宁波 天津 上海 重庆 大连 南通 北京 徐州 541 7,261 17.9 阳光城 重庆 杭州 泉州 广州 菏泽 株洲 南宁 青岛 沈阳 昆明 713 3,697 25.0 金地集团 北京 武汉 南京 杭州 厦门 上海 温州 呼和浩特 金华 苏州 622 9,420 14.3 旭辉集团 杭州 合肥 佛山 重庆 温州 苏州 徐州 无锡 常州 武汉 1,051 6,538 20.3 泰禾集团 南昌 中