房地产区域性研究：寻找优质区域性房企（华东上篇）.pdf

证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2018 年 12 月 17 日 专题 研究 固定收益 研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 021-68930187 jiny01ghzq 寻找优质区域性房企 （ 华东 上篇） 房地产区域性研究 投资要点： 房企的经营依托于城市的房地产发展情况，特别对于土地储备或房地产销售集中于某一城市或某一地区的房企来说，城市的土地获取成本、房屋销售情况对房企的经营或产生较大的影响。观察不同地区的房地产情况，能提前对区域龙头型房企的风险进行预警。 华东地区整体而言有以下共同点：（ 1）房贷有所收紧，房贷利率普遍上升： 在住房公积金贷款方面，各省也存在不同程度的下降，且公积金发放贷款的下降程度远高于地产销售的变化，这或与楼市调控，公积金贷款收紧有关。华东重点城市的首套房贷利率自 2017 年来也出现较大程度的上涨。 （ 2）土地供应没有 明显变化： 在国有建设用地住宅用地的供应上，各省并没有明显地增加或减少的趋势，除上海外其均在 2013 年达到近年来的供应高点，随后土地供应均出现了不同程度的减少。 （ 3）房地产开发仍保持增长，土地购置费高企： 华东地区 2018 年1-10 月房地产开发仍保持增长。华东六省一市土地购置费增长均高企，特别是江西、浙江、安徽三地。 （ 4）房地产销售多在 2017 年 9-10 月出现拐点，与土地成交溢价率 走势 相吻合： 在新建商品房住宅价格指数的同比增速上，城市之间基本保持一致性， 2017 年年初同比增长率均 处 于高位，但同比增长率一路下滑，在 2017 年 9-10 月同比增长率到达低点，之后长时间保持稳定增速，这一情况与土地成交的溢价率 变化 有一定的吻合。 具体来看，华东各省市根据其经济实力、目前房地产市场情况可分为三类： （ 1）上海：在较严格的房地产调控政策之下，上海房地产市场较为冷静，支撑其继续上涨的动力不足，但出现房价大幅波动的可能性不高；（ 2）江苏、浙江、福建、山东：四地调控力度较强，强大中城市与弱大中城市之间有一定分化，重点关注杭州房地产市场的火爆的持续性和厦门房产市场何时企稳；（ 3）安徽、江西：两地一般城市房地 产市场受制于人口减少、吸引力不足等问题房地产市场发展潜力较小，而省会城市依托人才政策、城市吸引力和大城市人员的回流仍有不俗的潜力。 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 风险提示 政策风险、宏观经济风险 内容目录 1、 华东地区概览 . 6 1.1、 经济实力 . 6 1.2、 各省市房地产政策 . 6 2、 华东地区房地产情况 . 9 2.1、 人口 . 9 2.2、 信贷 . 11 2.3、 土地 . 12 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 2.4、 房地产开发投资 . 18 2.5、 销售 . 19 2.6、 库存 . 23 3、 总结 . 25 3.1、 沪：上涨动力不足，但大幅波动可能性较低 . 26 3.2、 苏、浙、闽、鲁：调控较严，因城而论 . 27 3.3、 皖、赣：省内面临分化，省会城市蕴藏潜力 . 27 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 图表目录 图 1：华东地区人口净流入情况（万人） . 10 图 2： 华东地区常住人口增长率情况 . 10 图 3：华东地区抚养比（ %） . 10 图 4：华东地区老年抚养比（ %） . 10 图 5：华东地区城镇化情况（ %） . 11 图 6：江浙沪住房公积金个人贷 款全年发放额增速 . 11 图 7：皖闽赣鲁住房公积金个人贷款全年发放额增速 . 11 图 8：华东地区省会城市首套房贷平均利率（ %） . 12 图 9：各省市国有建设用地供应面积 :住宅用地（公顷） . 13 图 10：上海市成交土地楼面均价、溢价率 . 15 图 11：南京市成交土地楼面均价、溢价率 . 15 图 12：苏州市成交土地楼面均价、溢价率 . 15 图 13：无锡市成交土地楼面均价、溢价率 . 15 图 14：杭州市成交土地楼面均价、溢价率 . 16 图 15：宁波市成 交土地楼面均价、溢价率 . 16 图 16：温州市成交土地楼面均价、溢价率 . 16 图 17：合肥市成交土地楼面均价、溢价率 . 16 图 18：福州市成交土地楼面均价、溢价率 . 17 图 19：厦门市成交土地楼面均价、溢价率 . 17 图 20：南昌市成 交土地楼面均价、溢价率 . 17 图 21：济南市成交土地楼面均价 . 17 图 22：青岛市成交土地楼面均价、溢价率 . 17 图 23：江浙沪房地产开发投资额（亿元）及同比增速 . 18 图 24：皖闽赣鲁房地产开发投资额（亿元）及同比增速 . 19 图 25：华东地区平均销售价格（元 /平方米） . 19 图 26：上海市商品房销售情况 . 19 图 27：江苏省商品房销售情况 . 20 图 28：浙江省商品房销售情况 . 20 图 29：安徽省商品房销售情况 . 20 图 30：福建省商品房销售情况 . 20 图 31：江西省商品房销售情况 . 20 图 32：山东省商品房销售情况 . 20 图 33：上海市新建商品住宅价格指数：定基数 . 21 图 34：上海市新建商品住宅价格指数当月同比 . 21 图 35：江苏省重点城市新建商品住宅价格指数：定基数 . 22 图 36：浙江省重点城市新建商品住宅价格指数：定基数 . 22 图 37：安徽省重点城市新建商品住宅价格指数：定基数 . 22 图 38：福建省重点城市新建商品住宅价格指数：定基数 . 22 图 39：江西省重点城市新建商品住宅价格指数 . 23 图 40：山东省重点城市新建商品住宅价格指数 . 23 图 41：江浙沪重点城市二手住宅价格指数：定基数 . 23 图 42：皖闽赣鲁重点城市二手住宅价格指数：定基数 . 23 图 43：上海商品房住宅可售面积、去化周期 . 24 图 44：南京商品房住宅可售面积、去化周期 . 24 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 5 图 45：苏州商品房住宅可售面积、去化周期 . 24 图 46：杭州商品房住宅可售面积、去化周期 . 24 图 47：宁波商品房住宅可售面积、去化周期 . 25 图 48：福州商品房住宅可售面积、去化周期 . 25 图 49：厦门商品房住宅可售面积、去化周期 . 25 图 50：南昌商品房住宅可售面积、去化周期 . 25 表 1：华东各省市 GDP 情况 . 6 表 2：华东地区重点城市房地产调控情况 . 7 表 3：华东地区进行调 控的主要城市名单 . 7 表 4：华东地区吸引人才政策 . 8 表 5：重点城市土地交易情况 . 14 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 6 1、 华东地区概览 房企的经营依托于城市的房地产发展情况，特别对于土地储备或房地产销售集中于某一城市或某一地区的房企来说，城市 的土地获取成本、房屋销售情况对房企的经营或产生较大的影响。观察不同地区的房地产情况，能提前对 区域龙头型 房企的风险进行预警。 1.1、 经济实力 华东地区位于中国东部地区，主要包括上海、江苏、浙江、安徽、江西、福建、山东六省一市（台湾在旧时建制中也属华东地区，但本文不作讨论），总面积达79.83 万平方公里，占我国国土面积的 8.29%，六省一市 2017 年 GDP24.84 万亿，占总 GDP 的 38.82%，整体经济实力较强。 具体来看 ，华东六省一市存在分化，其中 江苏 、 山东 、 浙江 三地 2017 年 GDP位列全国第 2、 3、 4 名，人均 GDP 也较为靠前，而 上海 、 福建 的的人均 GDP位列第 2、 6，这五地经济实力较强，而江西、安徽两地的 GDP 特别是人均 GDP偏 弱。 表 1： 华东各省市 GDP 情况 2017年 GDP(万亿） GDP 排名 2017年 人均 GDP(万元） 人均 GDP排名 上海 市 3.01 11 12.46 2 江苏 省 8.59 2 10.72 4 浙江 省 5.18 4 9.21 5 安徽 省 2.75 13 4.42 25 福建 省 3.23 10 8.30 6 江西 省 2.08 16 4.52 21 山东 省 7.27 3 7.29 8 资料来源： wind、 国海证券研究所 1.2、 各省 市 房地产政策 华东地区的重点大中城市多数实行了不同程度的房地产调控政策， 主要有以下特征： （ 1）不同城市房地产调控手段较为一致，调控力度不一： 房地产调控措施基本采取限制购买人资格（限购）、限制 住房 转让（限售）、限制房地产贷款（限贷）、限制商品房价格（限价）、限制企业购房（限商）这五种手段进行调控 ，前四种手段运用更为普遍；但具体限制条件因城而变，比如同样限售，无锡为新购住房两年内不同转让，而南京为三年。 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 7 表 2： 华东地区重点城市房地产调控情况 限购 限售 限贷 限价 限商 上海 南京 苏州 无锡 杭州 宁波 温州 合肥 福州 厦门 南昌 济南 青岛 资料来源： 各地 住房保障和房屋管理局 、 Wind、 国海证券研究所 注：苏州限售地为张家港市；无锡限商地为江阴市。 （ 2）热点城市加大了调控的力度、增加了调控手段： 青岛 在 2018 年 4 月将限售年限从 2 年调整至 5 年，而 上海、南京、江阴、杭州在“四限”的基础对企业购房进行了限制，增加了调控的手段； 表 3： 华东地区进行调控的主要城市名单 华东地区 限购或限售城市 上海市 上海 江苏省 南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、淮安、扬州、镇江 浙江省 杭州、宁波、嘉兴 、绍兴 安徽省 合肥、芜湖、六安 福建省 福州、厦门、三明、泉州、宁德 江西省 南昌、九江、赣州 山东省 济南、青岛、东营、威海、临沂、德州、聊城、滨州 资料来源： 各地 住房保障和房屋管理局 、 Wind、 国海证券研究所 （ 3）部分城市调控出现 定向 放开的情况： 2017-2018 年多地的人才政策被视为是 增加人口、定向放开房地产调控的手段。目前，合肥、济南、淄博、南京、青岛、宁波、舟山、上海对人才落户采取了程度不等的放开。 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 8 表 4： 华东地区吸引人才政策 城市 时间 内容 合肥 2017 年 3 月 1 日（实施） 高层次创新创业人才、研究生以上学历人员可以自主选择落户地直接办理，在合肥就业的普通高校、职业院校、技工院校、中等职业学校的毕业生可以在就业地申请登记常住户口，上述人群的共同居住生活的配偶、未成年子女等同样适用。 2018 年 1 月 11 日 满足合肥市落户条件的外市人员，可以凭中专以上毕业证书、合肥市无房证明、户口簿以及身份证在任何一个派出所落集体户 济南 2017 年 5 月 27 日 （ 1）设立人才集体户， 45 周岁以下本科学历可落户；（ 2）对市重点企业、重大项目“成建制”引进的急需紧缺人才及团队，经市人才办统筹协调并审核后，可办理落户；（ 3）海内外高层次人才，可不受原户籍所在地的限制在济落户。 淄博 2017 年 12 月 13 日 实行高校毕业生“零门槛”落户，推行“先落户后就业”，全日制本科 及以上高校毕业生凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。 南京 2018 年 1 月 3 日 允许研究生以上学历及 40 岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。具体有以下变化：（ 1）针对本科学历人才，年龄由“ 35 周岁以下”放宽至“ 40 岁以下”；（ 2）不再分应届生和往届生；（ 2）针对特定人群，由原先“就业作为落户条件”变为“落户优先于就业” 2018 年 2 月 1 日 对外地户口迁入南京实施准入制和积分落户制，购房落户政策同时被废止。 2018 年 3 月 1 日 取消了就业及缴纳社保的年限限制条件，也就是不再以就业为前提；其次，放宽了年龄条件，本科学历人才从 35 岁放宽到 40 岁，技术、技能人才没有年龄限制；第三，放宽了学历教育取得形式，本科学历不仅限于全日制普通高等教育，还包括国民教育序列的其他教育形式，如成人高等教育、广播电视大学、现代远程教育、高等教育自学考试等高等教育形式等。 青岛 2018 年 1 月 9 日 以合法稳定住所 (含租赁 )或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇 落户限制：（ 1）加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落 户条件；（ 2）优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口等重点群体落 户问题；（ 3）完善大中专院校、机关、团体、企事业单位、社区和市、 区 (市 )人才交流中心集体户管理制度，方便各类符合条件的外来人口落 户；（ 4）进一步简化落户程序，实现具备基本落户条件的外来人口“落户 无门槛，迁入无障碍”。 宁波 2018年 3月 1日（实施） 全面放宽了应届毕业生的落户条件，明确大专以上应届毕业生可先落户后就业；中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可以落户；购房落户取消原 100 面积要求和 45 周岁以下年龄要求。 舟山 2018 年 3 月 21 日 本次新政涵盖对象为“新引进到舟山就业创业（含未就业）、年龄在 35 周岁（研究生年龄放宽到 40 周岁）以下的应（历）届全日制高校专科以上毕业生”。符合上述条件的人员均可直接申请落户，与其共同居住生活的配偶和未成年子女（包括无生活来源未婚子女）可一并申请落户、投靠落户。新政同时明确，已就业创业来舟高校生可直接申领居住证件，与其共同居住生活的配偶和未成年子女可一并申领居住证件。 南昌 2018年 7月 1日（实施） 开放五条非户籍落户措施，其中人才落户条件为：国内大中专院校（含高职高专）毕业生，凭毕业证办理落户，留学回国人员凭国外学历学位认证书办理落户；各类专业人才凭国家职业资格证书或专业技术资格证书办理落户；在校生落户条件为：在南昌市大中专、职业技工院校就读学生，凭新生入学通知书或在校学习证明办理落户；全国其他院校就读学生需将户口迁入南昌市的，可按在南昌市就读学生同等条件办理。 上海 2018 年 8 月 3 日 以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学（列入普通高校国家统一招生计划，全日制且完成学业并取得相应的毕业证书和学位证书）的应届毕业生，符合基本申报条件即可直接落户的绿色通道政策。 资料来源： 各地市政府 、 Wind、 国海证券研究所 证券 研究 报告 请务必阅读正文后免责条款部分 9 2、 华东地区房地产情况 对于各地区的房地产行业情况， 我们主要通过人口、 信贷、 土地、房地产开发投资、商品房销售 、库存 这几个方面进行衡量。 这些指标从需求、供给、市场热度等方面反映了一个地区的房地产情况 。 另外 土地和商品房销售指标所反映的获地成本和销售情况 也直接与房企经营情况挂钩。 人口情况反映了房地产的长期需求， 是城市房地产发展潜力的表现。人口净流入的多少体现了一个城市吸引力的大小，而人口总量和购买能力的情况决定了未来有多少人拥有购买力。信贷指标 中，贷款利率和公积金贷款发放情况 通过影响购房者的资金量 在短期对房地产 的需求产生影响。 土地供应 既反映了 房地产一级市场的供给情况，也反映了政府对房地产的调控力度和 目标； 土地成交 和 房地产开发投资 、 商品房销售 、二手房价格 则 分别反映了房地产 一级、二级 、三级 市场的热度， 是目前房地产市场