2018年10月深圳房地产市场报告.pdf

市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 1 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 深圳 2018 年 10 月 房地产市场报告 目录 1 宏观经济与政策环境 . 4 1.1 宏观经济信息解读 . 4 1.2 全国政策最新动态 . 8 1.3 深圳时政最新动态 . 12 2 深圳土地市场解析 . 13 2.1 10 月土地供应与成交概述 . 13 2.2 10 月土地供应与成交 . 14 3 深圳一手商品住宅市场解析 . 16 3.1 住宅供求市场综述 . 16 3.2 新开盘 /加推住宅市场动态 . 17 3.3 住宅成交产品结构 . 18 3.4 各区域住宅市场特征 . 22 3.5 住宅市场成交排行榜 . 29 3.6 11 月预计入市项目盘点 . 30 4 深圳二手商品住宅市场解析 . 31 4.1 二手商品住宅市场综述 . 31 2018 年 11 月编制 深圳 / 10 月报告 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 2 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 4.2 各区域二手商品住宅成交情况 . 33 5 深圳写字楼市场解析 . 34 5.1 写字楼供求市场综述 . 34 5.2 各区域写字楼特征 . 34 5.3 写字楼市场排行榜 . 36 6 重点企业市场动态 . 37 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 3 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 月 刊： 201810 报告出品： 世联行市场研究部 宏观经济总体保持平稳扩张 10 月深圳一手住宅量价均降 本期要点 1) 10 月份，中国制造业采购经理指数（ PMI）为 50.2%，比上月下降 0.6 个百分点，继续运行在景气区间，制造业总体保持平稳扩张态势。 2) 10 月份，非制造业商务活动指数为 53.9%，比上月下降 1.0 个百分点，低 于年均值 0.8 个百分点，表明非制造业总体继续保持稳中向好的发展势头。 1） 土地： 10 月，根据占地面积统计，全市招拍挂新增土地供应量 15.0 万 ，同比下 60.19%，环比上升 24.58%；全市土地成交面积 7.01 万 ，同比上升 88.44%，环比上升 5.26%。 2） 一手商品住宅： 10 月，深圳新增 10 个住宅项目，新增供应面积 51.40 万 ；成交面积17.82 万 ，环比下降 19.11%，同比下降 36.15%；成交均价 54071 元 / ，环比下降0.02%， 同比下降 0.40%。 3） 二手商品住宅： 10 月，深圳二手商品住宅市场共成交 3787 套，环比下降 21.33%，同比下降 15.39%。成交面积 31.08 万 ，环比下降 21.97%，同比下降 17.45%；成交均价 54386元 / ，环比下降 0.1%，同比下降 1.15%。 4） 写字楼： 10 月，全市写字楼供应面积 35.35 万 ；成交面积 5.45 万 ，环比下降 3.20%，同比上涨 143.49；成交均价 74962 元 / ，环比上涨 101.85，同比上涨 37.74。 1） 深 圳前海乐居 5.42 亿摘前海首宗自持人才住房用地 2） 新华养老保险、招联消费金融 35.5 亿底价夺深圳前海两商地 1、宏观环境 2、 市场数据 3、 企业动态 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 4 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 1 宏观经济与政策环境 1.1 宏观经济信息解读 1. 10 月 份， 中国制造业采购经理指数（ PMI）为 50.2%， 增速放缓 10 月 份，中国制造业采购经理指数（ PMI）为 50.2%， 环比 上月 回落 0.6 个百分点 ， 但仍位于扩张区间，制造业总体继续保持增长，增速放缓 。 分企业规模看， 大型企业 PMI 为51.6%，比上月回落 0.5 个百分点，但仍高于制造业总体水平 1.4 个百分点，运行相对平稳，是制造业保持增长的主要支撑；中、小型企业 PMI 为 47.7%和 49.8%，分别比上月回落 1.0 和 0.6 个百分点，低于临界点 。 本月主要具有以下 运行特点： 制造业基本面总体平稳 在调查的 21 个行业中， 13 个行业的 PMI 位于扩张区间，其中农副食品加工、食品及酒饮料精制茶、纺织服装服饰、医药等制造业 PMI 均位于 53.0%以上较高运行水平，增速较快；纺织业和汽车制造业等行业 PMI 位于收缩区间，同比、环比均有所回落 。 供需稳中有缓 生产指数为 52.0%，比上月回落 1.0 个百分点。新订单指数为 50.8%，比上月回落 1.2个百分点，其中反映外部需求变化的新出口订单指数为 46.9%，低于上月 1.1 个百分点 。 价格指数有所回调 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 5 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 主要原材料购进价格指数和出厂价格指数为 58.0%和 52.0%，分别比上 月回落 1.8 和2.3 个百分点，价格上涨压力有所缓解。但调查结果也反映出，主要原材料购进价格指数和出厂价格指数差值扩大到 6.0 个百分点，表明制造业原材料采购价格涨幅继续超过产品出厂价格，影响了部分企业的效益增长 。 企业对未来三个月生产经营预期基本稳定 生产经营活动预期指数为 56.4%，与上月持平。在调查的 21 个行业大类中，除纺织业外，均高于临界点。其中，农副食品加工、食品及酒饮料精制茶、专用设备、铁路船舶航空航天设备等制造业位于 60.0%以上的高位景气区间，且环比均有所提升 。 【数据来源：国家统计局，世联行】 中国制造业 PMI 及构成指数（经季节调整） 单位： % 时间 PMI 生产 新订单 原材料库存 从业人员 供应商配送时间 2017 年 10 月 51.6 53.4 53.9 48.6 49.0 48.7 2017 年 11 月 51.8 54.3 53.6 48.4 48.8 49.5 2017 年 12 月 51.6 54.0 53.4 48.0 48.5 49.3 51.6 51.8 51.6 51.3 50.3 51.5 51.4 51.9 51.5 51.2 51.3 50.8 50.2 49.049.550.050.551.051.552.052.52017.10-2018.10中国制造业 PMI指数 （经季节调整）(%)市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 6 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 2018 年 1 月 2018 年 2 月 51.3 50.3 53.5 50.7 53.6 51.0 48.8 49.3 48.3 48.1 49.3 48.4 2018 年 3 月 51.5 53.1 53.3 49.6 49.1 50.1 2018 年 4 月 2018 年 5 月 2018 年 6 月 51.4 51.9 51.5 53.1 54.1 53.6 52.9 53.8 53.2 49.5 49.6 48.8 49.0 49.1 49.0 50.2 50.1 50.2 2018 年 7 月 51.2 53.0 52.3 48.9 49.2 50.0 2018 年 8 月 51.3 53.3 52.2 48.7 49.4 49.6 2018 年 9 月 50.8 53.0 52.0 47.8 48.3 49.7 2018 年 10 月 50.2 52.0 50.8 47.2 48.1 49.5 【数据来源：国家统计局，世联行】 2. 10 月 份 非制造业商务活动指数为 53.9%， 非制造业总体扩张步伐有所加快。 10 月份，非制造业商务活动指数为 53.9%，比上月回落 1.0 个百分点， 但仍处于较高运行水平，表明非制造业继续保持扩张态势，步伐有所 放缓 。 中国非制造业商务活动指数本月主要运行特点： 服务业延续增长势头 服务业商务活动指数为 52.1%，比上月回落 1.3 个百分点，服务业总体扩张速度放缓。在“十一”黄金周的拉动下，铁路运输、航空运输、商务服务业等行业商务活动指数高于55.0%，业务总量较快增长；邮政快递、电信、互联网软件等新兴服务业商务活动指数均处于 59.0%以上高位景气区间，企业经营活动较为活跃 。 而受制造业产需回调影响，生产性服务业商务活动指数低于上月 5.1 个百分点，为 50.5%。 其他行业的业务活动预期指数均位于景气区间，企业对近期市场发展预期持乐观态度。 建筑业景气度高位提升 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 7 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 建筑业商务活动指数为 63.9%，高于上月和上年同期 0.5 和 5.4 个百分点，继续保持高位运行的走势。从市场需求和预期看，建筑业新订单指数和业务活动预期指数为 56.2%和 66.0%，分别比上月上升 0.5 和 0.9 个百分点，建筑业市场需求稳定增长，企业信心较强。 。 【数据来源：国家统计局，世联行】 中国非制造业主要分类指数（经季节调整） 单位： % 时间 商务活动 新订单 投入品价格 销售价格 从业人员 业务活动预期 2017 年 10 月 54.3 51.1 54.3 51.6 49.4 60.6 2017 年 11 月 54.8 51.8 56.3 53.8 49.3 61.6 2017 年 12 月 55.0 53.0 54.8 53.6 49.3 60.9 2018 年 1 月 2018 年 2 月 55.3 54.4 51.9 50.5 53.9 53.3 53.6 49.9 49.4 49.6 61.7 61.3 2018 年 3 月 54.6 50.1 49.9 49.3 49.2 61.1 2018 年 4 月 2018 年 5 月 2018 年 6 月 54.8 54.9 55.0 51.1 51.0 50.6 52.7 54.2 53.5 50.6 50.6 51.1 49.0 49.2 48.9 61.5 61.0 60.8 2018 年 7 月 54.0 51.0 53.9 52.0 50.2 60.2 2018 年 8 月 54.2 50.6 54.3 50.9 50.4 61.4 2018 年 9 月 54.9 51.0 55.6 51.5 49.3 60.1 2018 年 10 月 53.9 50.1 54.9 51.2 48.9 60.6 54.3 54.8 55.0 55.3 54.4 54.6 54.8 54.9 55.0 54.0 54.2 54.9 53.9 53.053.554.054.555.055.5(%)2017.10-2018.10 中国 非制造业商务活动指数 （经季节调整）市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 8 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 【数据来源：国家统计局，世联行】 1.2 全国政策最新动态 1 住建部 ： 拟推 信用管理新规 ， 违反条款将列入失信黑名单 10 月 15 日， 住建部发布住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法住房城乡建设领域失信联合惩戒对象名单管理暂行办法住房城乡建设领域守信联合激励对象名单管理暂行办法 ，公开征求意见的通知 。 其中 ， 住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法 提议 ， 将对纳入失信联合惩戒对象名单的信用主体，依法依规采取行政性、市场性、行业性、社会性 ； 以及法律法规、社会信用体系建设部际联席会议确定的其他惩戒措施。 住房城乡建设领域失信联合惩戒对象名单管理暂行办法提议，将从住房保障、房地产市场、建筑市场和工程质量安全等 9 个方面 101 个条款进行落实。触犯条款且情节严重或社会影响较大的人员，将被列入失信联合惩戒对象名单。 住房城乡建设领域守信联合激励对象名单管理暂行办法 提议，符合守信条款的人将被列入守信联合激励对象初步名单， 审查、公示合格后作为守信联合激励对象予以联合激励。 2 国务院 ： 调整棚改货币化安置政策 10 月 8 日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作，进一步改善住房困难群众居住条件 。 重点内容 如下 ： 1. 因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策 ； 2. 严格把好棚改范围和标准，坚持将老城市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 9 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点 ； 3. 按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，保证分配公平，确保按时完成全年棚改任务 ； 4. 各地要严格评估财政承受能力，科学确定 2019 年度棚改任务 ； 5. 保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大 地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为 ； 6. 对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房困难群众早日住进新居 。 3 北京 ： 违规转租公租房 5 年内禁购共有产权房 10 月 29 日，北京市住建委发布关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知，强调要加强公 共租赁住房使用监督管理，加大对转租、转借等违法违规行为打击力度 。 通知强调，经调查核实后，如果发现家庭确有违规转租、转借等违法违规使用保障房行为，区住房保障部门将依法取消家庭各类保障房资格，停止发放租金补贴，退回承租住房，并依据公共租赁住房管理办法 有关规定处以罚款 。 并将记入不良信息档案 ，自取消资格决定作出之日起， 5 年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房及共有产权住房 。 4 襄阳 ： 商品房预售须申请且接受房管局价格指导 10 月 23 日，湖北襄阳市房管局发布关于促进房地产业健康规范有序发展的意见，规范市场秩序，促进房地产业健康规范有序发展 。 意见主要从资质管理、房产 建设开发、商品房预（销）售、金融管理、市场监管等五方面进一步加强房地产市场监管 ，其中 要求，房管和工商要严格资质审批和备案。鼓励成市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 11 月 编 10 / 39 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 立住房租赁企业 。 另外 ， 房地产开发企业要按照“一房一价”、“明码标价”等要求进行商品房预售方案申报并接受合理的价格指导，房地产开发企业要在取得商品房预售许可后 10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售 ，对预售方案报价过高且不接受指导的项目，房管部门可暂不受理商品房预售方案 。 5 合肥 ： 公积金不得购第三套 缴满 3 月可提取用于租房 10 月 11 日，合肥市住房公积金管理中心颁布新版合肥市住 房公积金贷款管理办法，针对贷款对象及条件等新增一系列细化规则 。 据了解 , 在贷款对象及条件方面，新规明确住房公积金贷款 对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款 。 新规 新增了引进的高层次人才、现役军人配偶以及转业军人三类人群公积金贷款的优待政策，提出对本市引进的高层次人才及现役军人配偶、转业军人，在已正常缴存住房公积金的前提下，申请住房公积金贷款时可适当放宽住房公积金缴存时间的限制。 另外 新规新增了可申请提取条件，如职工及配偶、父母、子女患重大疾病也可申请提取 。 6 兰州 ： 停止受理四类住房公积金贷款申请 10 月 9 日，兰州住房公积金管理中心发布关于规范住房公积金贷款业务的通知，针对进一步规范住房公积金个人住房贷款业务，防范贷款风险等提出一系列要求，将停止受理以下四类住房公积金贷款申请业务 ， 自 10 月 15 日起生效 。 具体包括，对于商品房期房或经济适用房期房贷款的，停止受理购房人全额付清房款后提出的贷款申请；取消“过户后二手房贷款”业务，停止受理购房人购买二手房办理完房屋