2018-2019年珠海市房地产分析报告.pptx

,1,2018-2019年珠海市房地产分析报告,2019年1月30日,年报阅读说明：,本报告一级市场监控范围为珠海全市；,二级市场中网签监控范围为珠海全市（香洲区、斗门区、金,湾区）；,项目销售数据来源：项目成交套数、面积为珠海预（销售）,专网，销售金额及均价均为预计；,本报告数据来源：珠海市统计局、珠海市公共资源交易中心,、珠海预（销售）专网、世联行平台监控数据。,年报导读：, 2018年珠海市呈现“稳中向好”的经济运行态势，GDP总量达到2914.7亿元，同比增长13.65%。 珠海固定资产投资约1858.6亿元，同比增长20.7%，金海快线、香海大桥等项目拉动基础设施投资快速增长。 2018年珠海土地出让共80宗，总面积为420.93万，住宅用地面积供应有所下滑。2018年土地供应面积集中在横琴的其他用地与高栏港工业用地，除横琴外各区域均有住宅用地供应。 2018年珠海共成交75宗土地，成交面积为405.67万，同比下滑幅度较大。2018年珠海成交住宅土地共15宗，宗地面积66.39万，整体成交楼面价有较大幅度下滑。 2018年珠海全市商品住宅新增供应26761套，同比上升5.36%，新增供应面积279.17万，同比上升5.52%。2018年珠海全市商品住宅新增供应主要集中在斗门与金湾，典型90-120的首置首改产品同比新增供应明显。 2018年珠海商品住宅销售总面积约为220.8万，销售金额约为488.3亿元，均价为22122元/，房地产市场销售量跌价升。 截止2018年12月31日珠海总存量为48003套，同比上升17.7%，去化周期为26.58个月， 100-144产品面积段存量最高，主要集中在斗门，存量过万套，占总存量的31%。,宏观市场分析土地市场分析二级市场分析,年报导读： 2018斗门住宅销售业绩位列首位，其次为金湾和唐家，高栏港销售均价最低，拱北销售均价最高。, 西区市场以住宅成交为主，斗门仍是成交大户，在售项目较多；金湾品牌项目集中，成交涨幅最高；高栏港是唯一一个成交同比下滑区域，主要成交来源为平沙九号花园。横琴与保税区主要以商办类物业成交为主，承接了珠海大量的住宅限购外溢需求。 在10月份珠海楼市松绑后，到2019年上半年珠海住宅物业成交预计将会快速回暖，政策期间压下的货量将在短时间以较优惠形式销售，成交价格将有一定幅度让步；到2019年下半年，价格将会有一定回调，市场成交量价将进入一个稳速增长；商办类物业由于政策原因，成交量持续放缓。 从2019年新增盘点来看，斗门、金湾、唐家将持续放量，新增项目较多；其中金湾与唐家片区品牌房企较集中，区域内配套与定位进一步提高；高栏港2019年新项目入市较少，以区域在售楼盘为主，为珠海价格洼地；中心城区新增量依旧较低，凭靠强势的地理位置与稀缺价值，成交价格难以下滑；横琴与保税区集中在商办物业新增，新增体量将有所放缓。,片区市场分析2019年珠海楼市展望,5,年报导读,2018年房地产政策分析2018年珠海宏观市场分析2018年珠海一级市场分析2018年珠海二级市场分析珠海各区域市场情况分析,2019年楼市展望,2018年大事件,1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。住房供地，政府将不再垄断在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。预计城市租赁市场受影响最大政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。宅基地将“三权分置”姜大明还表示，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，按国土资源部、住房和城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。,国土部：政府将不再垄断居住用地,2018年大事件,政府工作报告：支持居民自住购房需求，稳妥推进房地产税立法,3月5日上午，十三届全国人民代表大会第一次会议在北京举行。李克强总理代表国务院在开幕会上作政府工作报告，在谈及房地产行业时，强调要支持自住购房需求，坚持差别化调控。,报告提出，2018年要启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。报告还提到，要稳妥推进房地产税立法，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。,1234,2018年大事件,十三届全国人大一次会议记者会：严格执行住房贷款差别化定价,我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这在国际上是非常审慎的住房信贷政策。关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些都在密切关注。,住房贷款利率,房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。在这方面，人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。,房地产金融,人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%（含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%），显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。,十三届全国人大一次会议新闻中心3月9日上午举行记者会，中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”的问题回答记者提问，在谈及房地产行业时，强调督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策。虽然2017年和今年的1月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。个别的银行在个别的时段由于资产负债匹配方面的问题，有可能出现放款的时间有所延长的情况。,2018年大事件,发改委全面放宽城市落户条件 实现进城落户1300万人,对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户，中小城市全面开放，超大城市差别落户。,实现居住证制度覆盖城镇全部未落户常住人口，以居住证为载体向未落户人口提供城镇基本公共服务及办事便利。,实现公办学校普遍向随迁子女开放，整合城乡居民基本医保制度，将符合条件的常住人口纳入公租房、公积金保障范围。,04利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。,05深化城乡土地制度改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立高标准农田建设等新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。,06提高资金使用效率。推进地方融资平台公司市场化转型，支持转型中的融资平台公司及转型后的公益类国企承接政府公益类项目。,六,大,举措,01,02,03,3月份，国家发改委印发2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，指出全面放宽城市落户条件。其中，探索搭建区域间转积分和转户籍通道，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，2018年实现进城落户1300万人。,5,2018年大事件,广东自贸区改革开放方案发布 打造粤港澳大湾区合作示范区,进一步转变政府职能，依法将下放至地级及以上城市的省级管理权限下放至自贸试验区。进一步提升贸易便利化水平。加快建设具有国际先进水平的中国（广东）国际贸易“单一窗口”。实现与国家层面“单一窗口”准规范融合对接。,13,建立更加开放透明的市场准入管理模式。提高自贸试验区外商投资负面清单开放度和透明度，着力构建与负面清单管理方式相适应的事中事后监管制度。创新贸易综合监管模式。研究将试点从物流仓储企业扩大到符合条件的贸易、生产加工企业，具备条件时，在广东省其他符合条件的海关特殊监管区域推广实施。,24,健全金融创新发展和监管体制。探索在前海蛇口片区开展金融综合监管试点，在依法合规的前提下，实施以合作监管与协调监管为支撑的综合监管。,完善知识产权保护和运用体系。推进知识产权综合执法；探索互联网、电子商务、大数据等领域的知识产权保护规则。,6,建设公正廉洁的法治环境。进一步推动在民商事等重点领域和关键环节改革的配套立法。,7,推动人才管理改革。探索将有关境外人才省级管理权限赋予自贸试验区。开展外国高层次人才服务“一卡通”试点，建立安居保障、子女入学和医疗保健服务通道。,8,5月24日，国务院印发进一步深化中国（天津、福建、广东）自由贸易试验区改革开放方案的通知。建设自由贸易试验区是党中央、国务院在新形势下全面深化改革和扩大开放的战略举措。建设目标：2020年对标国际先进规则，建设开放型经济新体制先行区对标国际先进规则，建设开放型经济新体制先行区的八大措施,依托自贸试验区现有金融资产交易平台，依法合规开展相关业务，逐步提高境外投资者参与境内要素平台交易的便利化水平，深入推进粤港澳服务贸易自由化；进一步深化自贸试验区改革开放，支持香港、澳门融入国家发展大局。,2018年大事件,重磅！国务院出台新规，允许商业用地调整为居住用地,充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。,自营改增后，国务院又发力，16省发布商改住细则，刺激商业地产去库存 ！这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商业通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但土地用途能调整为居住用地。商业改建的公寓和普通住宅拥有的政策待遇。政策前商业用地的水电是住宅用地的3倍，这一改，提升物业的市场价值及回报，开发商也多了更多选择。,1,23,2018年7月，国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，其中支持租赁住房建设的内容备受关注： 允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。国家目的发展住房租赁企业。,市场后期新政下的商业新机遇目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。目前我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，部分品牌开发商都在加速推进这块新蛋糕。2016年房价全面上涨，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳，但房价仍在高位，潜力依旧。整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是，在这样的大商机的背景下，商场转型公寓变得越来越具诱惑性。,市场影响商业地产去库存,2018年大事件,广东拟推共有产权房新政：购满5年可定向转让，满10年可转为商品房,0102030405,明确房源性质，共有产权住房为政策性住房，以低于评估价格配售给限定对象，并限定使用和处分权利。明确供应对象，供应对象为城镇无房家庭，且只能购买一套共有产权住房，并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。明确面积标准，以90平方米以下的中小套型为主，并规定承购人产权占比不低于50%。规范价格评估，由供应主体委托房地产评估机构按“一房一价”进行评估，评估及确定结果应面向社会公开。规范产权转让，满足购买共有产权住房不少于10年等条件的， 允许承购人一次性增购代持机构所持的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。不满5年的，不得转让。,9月11日，广东省住建厅发布了关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿），意见稿对广东共有产权住房的性质、供应对象、产权转让等方面都进行了明确。满足购买满5年的，可定向转让，满10年的，可一次性增购产权，转为商品房。主要内容：,2018年大事件,习近平出席开通仪式并宣布港珠澳大桥正式开通,一桥连三地，天堑变通途。港珠澳大桥开通仪式10月23日上午在广东省珠海市举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席仪式，宣布大桥正式开通并巡览大桥，代表党中央向参与大桥设计、建设、管理的广大人员表示衷心的感谢、致以诚挚的问候。港珠澳大桥跨越伶仃洋，东接香港特别行政区，西接广东省珠海市和澳门特别行政区，总长约55公里，是“一国两制”下粤港澳三地首次合作共建的超大型跨海交通工程。大桥开通对推进粤港澳大湾区建设具有重大意义。大大缩短了粤港澳三地的通勤时间港珠澳大桥没有正式通车之前，珠海、香港和澳门之间的车程需要花上三个小时，现在通车之后只需要30分钟，极大地方便了两岸人民的来往。交通方式也变得更加多样化，穿梭巴士、跨境巴士、自驾等。粤港澳大湾区正式迈向快车道2017年，中共中央创造性地提出了“粤港澳大湾区”这一概念，直至此次港珠澳大桥正式通车，才标志着大湾区正式迈入快车道。粤港澳大湾区连接一国、两制、三个关税区，粤港澳大湾区的发展、港珠澳大桥建成通车对于香港、澳门和珠江三角洲西岸地区在推动经济发展方面具有重要的战略意义。,2018年大事件,2018年珠海最全入户细则来啦！新政3月1日起生效,珠海市入户新政自3月1日起正式实施。其中包含受到社会广泛关注的“取消计划生育前置条件”、“取消纳税入户”、“夫妻投靠、父母投靠子女不再有婚龄、身边有无子女等前置条件”等内容。有效期 5 年,调整的主要内容如下,放宽直系亲属投靠取消纳税入户增加基本入户条件优化人才入户政策放宽市内户口迁移政策,调整市外户口迁入政策，与本市户籍人员共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，准予迁入。根据国务院推动1亿非户籍人口在城市落户方案相关规定，我市将不再执行纳税入户政策。办法规定连续居住满五年、合法稳定就业并连续参加社会保险满五年、合法稳定住所作为基本入户条件。依据我市人才引进核准相关规定核准的人才经“直接核准”或者“联席会议审定”即可办理引进手续，程序更加简便快捷，人才引进范围可以适时调整。专门设定横琴自贸区急需人才引进政策，横琴自贸区可根据发展需要制定人才开发目录，按年度提交相关资料后报市政府批准后准予迁入。扩大市内户口的直系亲属投靠范围，增加了父母投靠子女的内容。允许整户迁移，规定户口已在同一个家庭户，户主符合条件迁移的，户内人员可同时迁移，但同时也规定户内挂靠的非直系亲属其本人、配偶、子女有自有房产的，户口必须迁移到自有房产所在地，不再允许其挂靠。,2018年大事件,兴业快线（南段）项目建议书获批复 主城区南北向将添新通道,据悉，兴业路快速走廊作为珠海市综合交通运输体系规划提出“九纵五横”之一的城市道路，是打通主城区南北快速化出行，对接深中通道和港珠澳大桥的重要通道。兴业路快速走廊分为北段、南段。本项目为兴业路快速走廊南段的一部分，主要解决主城区南北向交通问题，作为主城区新的重要市政道路通道，可以完善路网系统及市政配套，有效缓解板樟山隧道的交通压力，促进香洲片区与吉大片区更紧密联系，有利于改善环境，提高居民出行和生活质量，进一步推动全市经济、社会、环境的协调可持续发展。,兴,业,快,线 （南,段） 工,程,5月22日从市发改局获悉，兴业快线（南段）项目建议书近日获批复，市政府将统筹50亿元资金，解决主城区南北向交通问题。项目南起九洲大道与建业一路交叉口，向北以桥梁形式上跨白莲路，再以隧道形式穿过板樟山后，沿着香宁一街、胡湾路、兴业路向北延伸，依次下穿柠溪路、人民路、银桦路后与兴业快线（北段）衔接。线路总长约4.79公里，道路等级为城市主干路，设计速度为60km/h。,预售,资金,实现,2018年大事件,重磅！珠海发布楼市新规，有这种行为将被暂停预售！,这也表明，实施商品房预售资金监管，对开发企业来说，支取预售资金时好似被戴上了“紧箍”，想要使用更多的预售资金，必须要加快建设进度，确保房屋达到交房标准。,办法明确，房企在申请商品房预售许可证前，应当在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户，并与主管部门、监管银专用 行等签订商品房预售资金监管协议，遵循“一个商品房预售许监管 可证对应一套账户”的原则。珠海市商品房预售资金监管办法将从今年7月15日起正式实施，今后，在商品房预售交易过程中，房企不得将商品房预售资金存入非监管账户，而应由预购人按合同约定的付款时间，将预售资金直接存入专用监管账户。,违规使用将暂停商品房预售,办法明确，商品房预售资金专用监管账户内累计进账总金额按10%预留，90%拨付，并按照建设工程进度，实行分步解除监管：一、完成封顶，留存封顶预留额度，其余金额给予解除；二、完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表手续后，留存竣工备案预留额度，其余金额给予解除；三、完成不动产首次登记（办理商品房地产产权属证明书手续）后，解除对监管账户的监管。,6月29日，珠海发布楼市监管新政，并推出珠海市商品房预售资金监管办法（下称“办法”），进一步规范商品房预售资金的监督管理，规范预售资金的收取使用行为，要求房企在申请预售许可证前，将预售资金直接存入专用监管账户。新出台的办法将“商品房预售资金”明确为：购房人按预售合同约定支付的预购房款，其中包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。,2018年大事件,重磅！珠海出台限制炒房新政 横琴商办项目禁卖个人,6月22日，珠海市横琴新区发布的一份文件打破了自贸区的平静。这份名为关于加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理的通知的政策，直接将矛头对准了正在火爆销售的商办项目。通知提出，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。也就是说，禁止销售给个人。办公建筑分为酒店式办公和普通办公,商改住对于在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管部门不予规划核实，建设行政主管部门不予竣工验收，房地产行政主管部门不予核准预售和销售。建设单位以精装修交房的，建设单位应将装修方案报规划行政主管部门备案。房地产行政主管部门将预售资金的5%留存，作为装修保证金专项资金。,酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米/间，标准层层高应控制在3.3米至3.9米之间。普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米/间，标准层层高应控制在3.6 米至4.5米之间。销售对象的限制按照规定，从执行之日起，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。,123,2018年大事件,重磅！深珠通道要来了！连接深圳、珠中江和粤西,11月15日，珠海市政府常务会议审议并原则通过珠海市干线路网规划。规划提出，为强化与深港和粤西城市的联系，规划新增深珠（伶仃洋）通道、黄茅海通道，市域层面将打造核心城区快速环线。到2035年，规划构建“六横、十纵”干线路网骨架格局，支撑中心城区城市空间结构的拓展以及外围重点组团的发展，同时缓解交通拥堵状况。,伶仃洋通道起于深圳前海跨越伶仃洋途经珠海淇澳岛然后直抵唐家继续向西，经过中山五桂山到达斗门莲洲向西延伸至高栏港江门台山及粤西城市伶仃洋通道将成为粤港澳大湾区东西岸的重要通道。目前，该通道已经纳入2017年广东省高速公路网规划中。,核心城区快速环线珠海中心城区将构建快速环线，由金琴快线香海支线南湾大道昌盛路兴业快线金唐东路构建主城区内环快速路系统，远景预留梅华快线线位。目前该方案还处于规划阶段，线路尚未最终确定。,黄茅海通道东起珠海鹤港高速，与高栏港高速互通，西接江门新台高速，与西部沿海高速互通。该通道将承接港珠澳大桥向粤西辐射带动，构建珠三角高速公路外三环线，强化珠海大桥经济带。,2018年大事件,重磅！非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月,12月21日下午，从珠海市住房和城乡规划建设局获悉，珠海市相关区域已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。从珠海市住建局相关负责人处获悉，从今年10月22日开始，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。,1.2.3.,民不能在香洲买房。,2011.11.1全国首个“双限令”本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房；新项目价格不得超过11285元/；无购买社保和纳税的非本地居,2014.9.26限购松绑,1.2.3.,在城区购买144平方米以上户型及在新城新区购买商品房不需要再提供社保或纳税证明；外地人可在中心城区购买1套商品房；放宽对外地人的贷款限制。,2015.3.30贷款松绑,1.2.,2016.3.16全面取消限购停止“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求；在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。,2016.10.6限购重启,1.,珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非,2.3.,本市居民购房从需要1年个税或社保改为5年，新购房屋3年内禁止交易；进一步加强了差别化住房信贷政策，将首付款比例最高提至70%；对拥有两套及以上住房的居民家庭，继续暂停发放商业性个人住房贷款。,2017.04.8限购升级,2018.10.22限购松绑非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳 5年社保，只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明；,年报导读,2018年房地产政策分析2018年珠海宏观市场分析2018年珠海一级市场分析2018年珠海二级市场分析珠海各区域市场情况分析,2019年楼市展望,宏观分析,2018年珠海市呈现“稳中向好”的经济运行态势，GDP总量达到2914.7亿元，同比增长13.65%珠海2018年GDP总量为2914.7亿元，同比增长13.65%，珠海经济继续呈现稳中向好态势。主要经济指标稳定增长，供给侧结构性改革渐显成效，转型升级逐步加快推进，新培育动能加快成长，经济增长步伐更加稳健。,宏观分析, 2018年，珠海累计完成固定资产投资1858.6亿元，同比增长20.7%，保持稳定增长。 2018年第三产业总投资1604.9亿元，占固定资产投资的86%。基础设施投资加快，带动固定资产投资较快增长。今年来，市政府加快基础设施建设步伐，在金海快线、香海大桥等带动下，全市基础设施投资462.84亿元，增长8.4%，继续成为支撑全市投资较快增长的主力。,珠海固定资产投资约1858.6亿元，同比增长20.7%，金海快线、香海大桥等项目拉动基础设施投资快速增长,宏观分析, 2018年，珠海全市完成房地产投资787.1亿，同比增长18%，今年同比增速波动较大，增速幅度有所上升。 2018年，房地产投资占固定资产投资比例为42%，维持在40%上下浮动，房地产开发投资占比下降，投资结构进一步优化。,2018年珠海房地产投资约787.1亿元，同比增长18%，增速波动较大，房地产开发投资占比下降，投资结构进一步优化,24,年报导读,2018年房地产政策分析2018年珠海宏观市场分析2018年珠海一级市场分析2018年珠海二级市场分析珠海各区域市场情况分析,2019年楼市展望,2018年珠海市共出让土地80宗，同比减少116宗，总宗地面积420.93万，同比下降44.05%；工业供应的宗数与宗地面积均居首位，共27宗，供应面积170.79万，占总供应面积40.57%；办公土地供应共13宗，供应面积为51.79万，占总供应面积的12.30%；住宅土地供应18宗，供应面积为98.71万，占总供应面积的23.45%；2018年住宅土地供应较低，供应面积同比下降29.54%，2018年政府整体推土地量不高，但住宅用地推出比例并没有较大幅度下滑。,2018年珠海土地出让共80宗，总面积为420.93万，住宅用地面积供应有所下滑,土地供应,2018年土地供应面积集中在横琴的其他用地与高栏港工业用地，除横琴外各区域均有住宅用地供应 从2018年珠海各区域土地供应情况看，出让土地面积较集中在高栏港108.26万平米，位于榜首，其次为横琴，供应面积105.97万 ； 工业用地供应集中在斗门、高栏港，共135.84万平米，占整体工业用地供应的79.5%，横琴出让土地主要以其他用地为主，横琴2018年未有推出住宅用地。 除横琴外，全市各区域都有住宅用地供应，主要较集中在金湾与香洲区的唐家；这两个区域住宅用地最引市场瞩目。,土地供应,2018年珠海共成交75宗土地，成交面积为405.67万，同比下滑幅度较大 2018年珠海土地成交环比同比都有所下滑，5月份和9月份成交量最高，其他月份成交均低于10宗。,土地成交,成交面积集中在工业用地，共成交24宗，成交总占地面积141.8万，集中在高栏港、斗门。住宅用地总成交15宗土地，成交总占地面积66.39万，总建筑面积145.74万，整体楼面价达6441元，同比下滑36.81%。住宅用地成交单价最高为香洲区的唐家和金湾，成交楼面价均在1.5万元/平左右，今年土地竞拍较为平淡，竞拍条件较为严格，溢价率并没有较大幅度增长。,2018年珠海成交住宅土地共15宗，宗地面积66.39万，整体成交楼面价有较大幅度下滑2,土地成交,2018年龙湖、华发、铁建分别各拿下2宗住宅用地，龙湖溢价率最高；高新集中在唐家拿下4宗住宅用地；保利以底价竞得横琴一宗商办用地,土地成交,土地成交,2018年龙湖、华发、铁建分别各拿下2宗住宅用地，龙湖溢价率最高；高新集中在唐家拿下4宗住宅用地；保利以底价竞得横琴一宗商办用地,31,年报导读,2018年房地产政策分析2018年珠海宏观市场分析2018年珠海一级市场分析2018年珠海二级市场分析珠海各区域市场情况分析,2019年楼市展望,2018年珠海全市商品住宅预售面积约279.17万，同比上升5.52%，各月新增供应较平稳，其中7月、9月供应最高 2018年珠海全市商品住宅新增供应26761套，同比上升5.36%，新增供应面积279.17万，同比上升5.52%。,新增供应,2018年珠海全市商品住宅新增供应主要集中在斗门与金湾，典型90-120的首置首改产品同比新增供应明显, 2018年珠海全市商品住宅新增供应主要集中在斗门，斗门新增供应103.09万，占新增供应量的36.93%，金湾新增供应39.29万，占14.88%。其次为唐家湾新增供应37.35万，占新增供应量的13.38% 。 2018年珠海全市商品住宅新增供应主要以典型90-120的首置首改产品上，共供应12438套，占新增供应套数46%。 珠海市场以中间段产品为主要消化力，热销产品得到较大补充。,新增供应,网签存量分析,26.6个月 截止2018年12月31日，珠海市商品住宅存量48003套， 同比上升17.7%。2018年7月-2018年12月商品住宅各月月均销售套数为1806套 ，存量消化周期为26.58个月。备注：以上数据为网签系统查询出来，网签具有较长的延迟性，与实际有所差距，仅供参考。,截止2018年12月31日珠海总存量为48003套，同比上升17.7%，去化周期为26.58个月,100-144产品面积段存量最高，主要集中在斗门，存量过万套，占总存量的31% 截至2018年12月31日，珠海网签住宅存量约为48003套，同比上升17.7%； 从住宅各个面积段库存量来看，100-144产品面积段存量最高，其次为80-100，其余面积段分布较为均匀，存量相对较小的面积段为180以上，此面积段走量也相对较小。 珠海存量主要集中在斗门，存量过万套，占总存量的31%，主要以刚需改善产品为主，西区大户型产品较少； 香洲区新增项目集中在南湾与唐家湾，两个区域存量相对较大，南湾主要集中在首置刚需户型，唐家湾主要集中在改善户型，两个片区形成互补；,网签存量分析, 2018年珠海全市商品住宅共网签18470套，同比上升64.3%。 今年珠海网签开局寒冷，年末升温。4月份市场慢慢有所回暖，网签量均维持在1500套左右，金九虽未能有所起色，但在10月份珠海限购松绑之后，网签量明显有较大增长，11月和12月均也突破2000套。,2018年珠海全市商品住宅共网签18470套，同比上升64.3%，月均网签1500套左右,网签消化量,2018年珠海网签住宅销量产品集中在紧凑型刚需房与舒适改善房，住宅销售仍集中在西区 从住宅各个面积段消化量来看其中消化量最高的面积段为90-100 ，其次为100-120，此两个面积段销售量最高，总体来说90-120产品成为供应量、存量、销量最高的面积段。 144以上产品销量最低，仅为1164套，其次为0-60 。住宅销量产品集中在紧凑型刚需房与舒适改善房； 斗门消化量最高，共销售6622套，其次为金湾和唐家湾，珠海住宅销售仍集中在西区；,网签消化量, 数据显示，2018年珠海房地产市场的销售整体呈量跌价升的态势，成交量同比去年下滑近47.48%，整体成交量接近2011年的最低点。2018年，珠海市场成交量虽大幅下滑，但成交价格还是持续上涨，2018年整体成交价格涨幅8.05%，从2015年开始，珠海成交价格每一年涨幅均高于2000元/平。从图上可知，2016年成交量为历史最高点，成交量虽有波动，但价格方面却一直在平稳中上升，预计在2019年由于限购松绑，成交量将有望上涨，价格依然较为坚挺。,2018年珠海房地产市场的销售整体呈量跌价升的态势，成交价格持续上涨,全市销售情况, 2018年珠海全市商品住宅销售面积为220.8万平米，同比下降47.48%；成交金额为488.3亿元，同比下降43.25%；成交均价为22122元/平米，同比上升8.05%。 数据显示，2018年珠海房地产市场的成交量较低，9月份成交量最高，但也仅有43.4万，是往年成交量中等水平，其他月份均在30万以下，且7月、10月仅有个位数成交，10月份是珠海限购松绑，11月开始，商品住宅销售同比有所上涨，且成交价格仍维持在高位。从价格来看，各月成交价格维持在两万元/以上，同比仍有较大幅度增长。,