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2018年11月全国土地市场分析报告,2018年12月,2,报告摘要(核心数据及观点)2018年11全国总体土地成交面积大幅度下滑，房企拿地更趋于保守，多拿投资价值高的地块。住宅土地市场：一线城市土地市场回暖，成交量涨名义价跌；二线城市成交量跌价涨；三四线城市住宅土地市场长期价值看跌。商办土地市场：一线城市再次放量；二线城市成交量跌价涨；三四线城市量价齐降2018年11月份各线城市数据总览,成交地块：指成交时间在当月的地块数据说明：本报告11月份数据，采用2018年12月04日系统更新数据（下同）。住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；工业：包含工业和仓储；公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。,C,3,目录ONTENTS01 全国各类土地市场情况02 全国各类土地溢价率走势03 全国各类土地成交排行榜,全国土地市场情况,第一章,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,5,1441,1342,1511,1379,1283,1685,1544,1390,1686,1538,1874,1512,1500,1582,1277,1439,1378,1418,15291444,1270,1209,1425,10008006004002000,160014001200,20001800,3000020000100000,5000040000,60000,全国住宅成交面积,全国商办成交面积,全国工业成交面积,全国其他成交面积,全国土地成交楼面均价,万平米,元/平米,全国土地总体成交情况全国土地成交楼板价连续三个月下跌后，在11月份有所回升，成交建面却回落22个百分点，其中只有商办用地成交环比微涨。1-11月，总体来看，全年土地成交总量与结构均较为稳定图：全国土地成交月度分类分布（建筑面积）,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,住宅用地成交情况-一线城市11月，一线城市住宅用地量涨价稳。一方面，大型房企在规模为王的行业洗牌下，彼此都在加速冲刺规模，也因此，对土储拿地的诉求依旧不减；同时，由于在全国楼市下行的情况下，一线城市中长期价值优于其他线城市。两方面因素叠加，促使一线城市土地市场逐渐回暖。成交均价方面，虽然名义成交均价有所下降，但由于城市土拍时，要求增加竞拍、自持、配建保障房等条件，导致真实土地楼面价并无下滑,15372,11185,16470,21102,16693,1424213472,18925,16447,14545,16345,11299,14735,14301,3867,14208,12131,12690,16078,18422,10728,15995,15440,0,5000,10000,15000,20000,0,10050,150,200,300250,350,400,成交面积,成交楼面均价,万平米500450,元/平米25000,图：一线城市住宅土地月度成交,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,7,住宅用地成交情况-二线城市二线城市住宅用地量跌价涨。本月，二线城市土地流拍现象依然存在，其中，昆明流拍10块，沈阳流拍6块，武汉、西安、呼和浩特均流拍4宗地。另外，从土地成交面积看，二线城市房企拿地也趋于谨慎。由于大多房企拿地倾向于投资价值高的好地块，导致成交楼面价环比上涨20个百分点,3897,4634,4347,4962,4810,4485,5934,4576,4839,4177,3878,4963,4585,3768,4178,4504,4186,4884,4258,3963,3139,3776,3000200010000,50004000,40003000200010000,700060005000,成交面积,成交楼面均价,万平米90008000,元/平米70006000,图：二线城市住宅土地月度成交（建筑面积）6279,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,8,住宅用地成交情况-三四线城市受商品住宅销售市场下行影响，三四线住宅用地市场持续降温。本月三四线住宅用地成交量环比下跌21%，成交楼板价虽然环比有小幅回升，但同比下降9个百分点。目前，市场对褪去棚改光环的三四线市场普遍看跌，中短期内，土地市场整体恐难有起色,1294,1235,1571,1426,1825 1812,1487 1477,1654 1677,1523,1474 1487 1449,1634,1805,1960,1732,1609 1576,1424,1344 1380,10005000,20001500,1000050000,2000015000,成交面积,成交楼面均价,万平米25000,元/平米2500,图：三线城市住宅土地月度成交,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,9,16036,18951,17014,15697,13542,21171,11928 12530,10125 9574,18431,16954,10632,9299,7020,11507,6684,13229,11948,17287,14062,15445,0,5000,200001500010000,25000,0,10050,150,356273500020030000,成交面积,成交楼面均价,万平米250,元/平米40000,图：一线城市商办土地月度成交,商办用地成交情况-一线城市一线城市商办用地再次成交放量。本月一线城市合计成交10幅商办用地，建筑面积共达140万平米，环比增长8%，同比暴涨97%。其中，深圳依旧居首，共成交4幅商办用地，分别位于宝安中心区、福田区及南山区,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,10,商办用地成交情况-二线城市11月二线城市商办土地成交量跌价涨。本月二线城市共成交商办用地148幅，合计建面达到767万平米。其中，郑州、青岛、南京商办用地成交数量位列前三，合计建面分别为94、85、78万平米,2005 1921 1971,1515,1859,1719,3881,1666,2456,1993,2338,2012,2538,2119 2092,1726,2426,1960,2162,1934,1759 1732,2315,10005000,1500,300025002000,5000,15001000,成交面积,成交楼面均价,万平米25002000,元/平米450040003500,图：二线城市商办土地月度成交,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,11,商办用地成交情况-三四线城市三四线城市商办用地量价齐降。11月，三四线城市合计成交商办用地1072幅。其中，潍坊、廊坊、金华位列地块成交宗数榜TOP3。潍坊、廊坊、崇左位列成交建面榜TOP3，合计建面分别为259、147、133万平米,762,746,773,611,737,1059,700,733,912,942,967,890,960,892,1123,1382,896,928,906,975,830,1197,1007,6004002000,12001000800,40003000200010000,700060005000,成交面积,成交楼面均价,万平米90008000,元/平米16001400,图：三线城市商办土地月度成交,全国各类土地溢价率走势,第二章,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,13,住宅用地溢价率本月各线住宅用地溢价率环比小幅上行，但整体看，各线城市住宅用地溢价率保持历史低位。一方面，房价受限，另一方面地价难降。两方面因素导致土地市场归于理性图：全国住宅土地成交区域月度平均溢价率(%)80706050403020100,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,14,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,商办用地溢价率上个月受结构性因素影响，三四线城市溢价率暴涨，但进入11月后，三四线商办用地溢价率回归理性水平，降至16.2%，依旧高于一二线商办用地溢价率。11月份，一、二线城市商办用地溢价率依旧保持历史低位，分别为0.38%和16.2%图：全国商办土地成交区域月度平均溢价率6050403020100,全国各类土地成交排行榜,第四章,全国各类用地成交总价排行榜,全国各类用地成交楼面地价排行榜,注：*剔除加油站、工业、仓储用地；剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国住宅用地溢价率排行榜,注：剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国商办用地成交总价排行榜,Thanks.,
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