2018房地产市场总结2019市场展望分析报告.pptx

,2018房地产市场总结2019市场展望分析报告,分析结构,Part4,未来展望,Part 1宏观环境当前面临的3大问题Part 2政策环境,2018年政策特性与方向Part 3全国房地产市场各地一/二级市场特性,中长期行业发展趋势,2019年市场展望,Part1 宏观经济面临3大难题,核心观点,Part2 政策环境 评价与判断,核心观点,Part3 全国房地产市场 总结,核心观点,核心观点,Part4 (1) 中长期趋势,核心观点,Part4 (2) 2019年展望,Part1 宏观环境,宏观经济面临3大难题,Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题,123,经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡,说明,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017 2018(f),经济L型并未成立，下行压力较大1110.5109.598.587.576.56,2017年1月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2017年3月,2017年5月,2017年7月,2017年9月,2017年11月,2018年1月,2018年5月,2018年6月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,2018年10月,2018年3月,2018年5月,2018年7月,2018年9月,2018年4月,2015年10月,2016年1月,2016年4月,2016年7月,2016年10月,2017年1月,2017年4月,2017年7月,2017年10月,2018年1月,2018年4月,2018年7月,2018年10月,2018年2月,2018年3月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,2018年10月,内需引擎：投资失速、消费增长速度放缓外需引擎：出口不确定性增加，顺差大幅收窄,8.587.576.565.55,1110.5109.598.58,302520151050,70006000500040003000200010000,贸易差额：累计值（亿美元）贸易差额：累计值：同比%（右）,100500-50-100,传统投资领域增长放缓,2018年基建投资增速急剧下跌，对经济影响不容忽视,Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题,123,经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡,说明,2017至2018年各种风险事件此起彼伏管理层实施风险管控的难度不断加大,-60,投资（资本形成总额）,出口（货物和服务净出口）,【货币规模】增长对经济起关键作用2018年货币增长受抑，对经济表现产生拖累,风险管控的3个维度,货币规模经济环境楼市环境,100806040200-20-40,2015年1月,2015年3月,2015年5月,2015年7月,2015年9月,2015年11月,2016年1月,2016年3月,2016年5月,2016年7月,2016年9月,2016年11月,2017年1月,2017年3月,2017年5月,2017年7月,2017年9月,2017年11月,2018年1月,2018年3月,2018年5月,2018年7月,2018年9月,货币效率下降及高杠杆情况突出是【货币规模】难增的根本原因，中央持续实施“去杠杆”之下，货币增速达至新低,2.01.81.61.41.21.0,2.2,180160140120100806040200,200,GDP总量(万亿元）,M2总量(万亿元）,【M2/GDP】（右轴）,1614121086,风险管控的3个维度货币规模,经济环境楼市环境,2017-03,2017-01,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,2018-11,【外围经济环境】恶化，未来2年或仍处下行态势,6.05.85.65.45.25.04.8,风险管控的3个维度货币规模,经济环境楼市环境,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,2018年10月,2018年11月,535251504948,【国内经济】景气下降，企业周转恶化,风险管控的3个维度货币规模,经济环境楼市环境,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,2018年10月,2018年11月,2018年12月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,75,大型金融机构,中小金融机构,2018年四次降准,2018年金融机构存准率走势19171513119,2500020000150001000050000,-5000,-10000,250002000015000100005000,0,-5000,2014.10-2015.2货币宽松期,2018.6-2018.10,短期,中长期,短期,中长期,票据,短期,中长期,短期,中长期,票据,居民与非金融企业贷款情况居民部门 非金融企业,居民与非金融企业贷款情况居民部门 非金融企业,合计多增,同比多增,2018年4次降准尚不足以刺激企业需求回升2018年中国央行共实施4次降准操作，释放流动性规模逐次上升。从实际效果看，对比2014年货币宽松期，非金融企业中长期贷款并未显著提升（“同比多增”为负），显示【企业扩张】需求并未真正复苏，企业活跃度仍然疲软。,风险管控的3个维度,货币规模经济环境楼市环境,2015-02,2015-05,2015-08,2015-11,2016-02,2016-05,2016-08,2016-11,2017-02,2017-05,2017-08,2017-11,2018-02,2018-05,2018-08,2018-11,累计同比,当月同比,【市场成交】增长几近尾声地产对经济的贡献率下降,风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境50%40%30%20%10%0%-10%-20%,过份依赖房地产开发带动经济的发展逻辑需要打破,风险管控的3个维度货币规模,经济环境楼市环境,总结以上：当前风险管控面临难题无论“放”与“不放”均面临风险,经济环境需要更多“输血”，但货币规模难再显升放开地产调控会使风险加剧，且提振效果不如以往,Part 1宏观环境宏观经济面临3大难题,123,经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡,说明,国内各区域经济发展失衡情况仍然明显,黑色金属冶炼和压延加工,煤炭开采和洗选,纺织服装、服饰,非金属矿物制品,有色金属冶炼和压延加工,电气机械和器材制造,皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋,造纸和纸制品,金属制品,化学纤维制造,橡胶和塑料制品,黑色金属矿采选,农副食品加工,有色金属矿采选,文教、工美、体育和娱乐用品制造,金属制品、机械和设备修理,燃气生产和供应,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造,木材加工和木、竹、藤、棕、草制品,其他制造,石油和天然气开采,废弃资源综合利用,开采专业及辅助性活动投资收益,烟草制品,酒、饮料和精制茶制造,水的生产和供应,化学原料和化学制品制造,非金属矿采选,家具制造,印刷和记录媒介复制,仪器仪表制造,通用设备制造,石油、煤炭及其他燃料加工,电力、热力、燃气及水生产和供应,专用设备制造,医药制造,汽车制造,计算机、通信和其他电子设备制造,500-50-100,100,150,900800,1000,2017年1-10月,2018年1-10月,投资收益增减变化（右轴）,不同产业间的规模与获利情况差距明显,6005004003002001000-100,700,大型企业,中型企业,小型企业,不同规模企业相互间经营情况严重分化56545250484644,300000250000200000150000100000500000,一线城市,二线城市,三四线城市,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,Part1 宏观环境 总结,Part2 政策环境,2018年政策特性与方向,经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡,3大难题,2018,【金融】1)大幅强化金融管控,2)放宽外资准入3)鼓励资金进入租赁市场【规划】重点落子“后进”区域,【维稳】1)降低企业负担2)加大对企业金融扶持3)个税减征【楼市政策】1)推进长效机制2)落实地方调控主体责任3)加强预期管理,调控特征,城乡发展,金融管控,对企业/个人“减负”,金融政策,金融管控金融开放降准,税费及管理,1月4月8月9月4月4月4月8月1月4月7月10月4月4月8月,关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知资管新规：关于规范金融机构资产管理业务的指导意见关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见理财新规：商业银行理财业务监督管理办法推进住房租赁资产证券化相关工作的通知保险资金参与长租市场有关事项的通知进一步放宽外资银行市场准入有关事项的通知进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知释放资金3000亿元释放资金4000亿元释放资金7000亿元释放资金7500亿元对企业“减负”继续阶段性降低社会保险费率的通知改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知,9月9月10月11月11月,进一步落实好简政减税降负措施更好服务经济社会发展有关工作的通知降低部分商品进口关税的公告调整部分产品出口退税率的通知聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实的通知实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施的通知,税费,1月4月,对个人“减负”关于修改个人所得税法的决定个人所得税专项附加扣除办法,2018年主要宏观政策列表,4月资管新规对市场融资能力形成较大打击,2018年四次降准并未能有缓解“实际利率”上行,未来 棚改规模 及 货币化安置比例 将缩减或加大部分三四线城市楼市调整压力,国家层面：始终强调保持楼市健康发展,三个关键词 1）长效机制；2）地方问责；3）预期管理,楼市调控,地方层面：前三季度调控高压，四季度部分城市实施灵活调整,楼市调控,2018年各城政策趋势,北京,更灵活,上海广州,更灵活,更灵活,深圳天津成都重庆杭州,武汉,南京,更灵活,青岛长沙,（*）,珠海佛山,更灵活,东莞郑州,更灵活更灵活,（*）,更灵活更灵活更灵活更灵活,济南合肥福州西安大连石家庄沈阳南昌贵阳南宁太原乌鲁木齐中山,惠州江门肇庆,更灵活,Part2 政策环境 评价与判断,Part3 全国房地产市场,各城一/二级市场特性,城市分类,市场分级,+,城市,房地产市场,分析雷达,1.801.601.401.201.000.800.600.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下,0,500,1000,1500,2000,重点城市人口总量和人均GDP20181614121086420,2500,3000,0,250,500,750,1000,1250,1500,1750,2000,2250,2500,2750,2018年各城市场成交规模与网签价格6000050000400003000020000100000,乌鲁木齐,大连,石家庄,深圳,北京,上海,广州,南京,长沙,杭州,重庆,天津,青岛,武汉,成都,福州,珠海,南昌,肇庆,太原,中山,南宁,沈阳,东莞,合肥,郑州,济南,佛山,西安,150010005000,3500300025002000,2016年,2017年,2018年1-11月,2018前11月同比(右轴）,2016-2018年各城市场成交规模变化趋势,-10%-20%-30%-40%-50%,0%,50%40%30%20%10%,Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性,I类 一线城市,234,II类 强二线城市III类 二线与强三线城市IV类 发展空间仍大的其它重点城市,1,说明,2012,类城市土地资源稀缺程度高，成交面积趋于下滑25002000150010005000,2013,2014,2015,2016,2017,2018.1-11月,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,市场容量与人口量级比对：I类城市 市场供求关系长期紧张300025002000150010005000,2018年调控政策重点指向土地管理与住房保障,类城市,拍地政策持稳，土地市场遇冷,14121086420,北京,2016,2017,2018,类城市广州土地流拍/终止宗数明显上升北京、上海、深圳略有上升,上海,广州,深圳,2016年,2016年,2016年,2017年,2017年,2017年,2018年,2016年7月,2018年6月,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年8月,2016年9月,2017年1月,2017年2月,2017年3月,2017年4月,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年7月,2018年8月,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,11,1,3,5,7,9,5,7,9,2018年9月,2018年,11,7,9,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018 1,2018 3,2018,2018,2018,2017 11,2018 11,2017 1,2017 3,2017 5,2017 7,2017 9,2018 1,2018 3,2018 5,2018 7,2018 9,11,11,11,11,1,3,5,7,9,1,3,5,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,60,500450400350300250200150100500,新增供应,网签成交,2001801601401201008060,广州2017/1-2018/11供求价,6000050000400003000020000,25000 20018020000 16014015000 12010010000 8060,深圳2017/1-2018/11供求价,700006000050000400003000020000,上海2017/1-2018/11供求价,60000 20018050000 16040000 14012030000 1008020000,2001801601401201008060,北京2017/1-2018/11供求价,类城市商品住宅网签供求整体持稳广州、深圳下半年成交走弱,50000,40200,年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,100000,40200,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,100000,40200,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,100000,40200,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,16001400120010008006004002000,北京,上海,广州,深圳,2016.1,2017.1,2018.1,2018.11,类城市一线城市商品住宅库存略有增加,类城市 4季度新货市场降价区域及措施：,城区价格相对坚挺,远郊价格调整较普遍,10%以上降价对成交刺激作用明显,1.801.601.401.201.000.800.600.401.801.601.401.201.000.800.600.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下,1.801.601.401.201.000.800.600.401.801.601.401.201.000.800.600.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下,类城市楼市景气度下行，市场偏冷,Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性,12,I类 一线城市II类 强二线城市,34,III类 二线与强三线城市IV类 发展空间仍大的其它重点城市,说明,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018.1-11月,价高者得价高者得价高者得,限地价+竞自持、竞配建价高者得（部分限房价）限地价+竞配建+竞自持（远郊价高者得）,价高者得,限地价+摇号,限地价+摇号,限地价+竞配建、或+竞自持、或部分现房销售,价高者得,限地价+竞方案、或限地价+一次性报价取中间值、或限地价+竞配建,价高者得,价高者得,限地价+竞配建+竞自持（远郊价高者得）,限地价+竞配建、或价高者得限地价+竞配建、或价高者得,限地价+竞自持限地价+竞配建+摇号、或限房价,类城市土地供应及拍地方式保持稳定20000150001000050000,中心区：20-40%,中心区：40-60%,中心区：60-80%,中心区：80-100%,中心区：60-80%,中心区：40-60%,类城市土地市场景气由2018年上半年开始显著下降,2016,2017,2018,类城市天津、长沙土地流拍/终止宗数明显上升,4035302520151050,天津,重庆,杭州,南京,武汉,成都,青岛,长沙,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,2016年9月,2016年10月,2016年11月,2016年12月,2017年1月,2017年2月,2017年3月,2017年4月,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,2018年10月,2018年11月,2000180016001400120010008006004002000,新增供应,网签成交,类城市商品住宅网签成交收缩，5月后供求关系逆转,2017 11,2018,2017,1,2017,3,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2017,2018,2017,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2017 3,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2018 9,2017,2018,2017,2017 3,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,11,11,11,11,1,5,7,9,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,11,2017,2018,2017,1,2017,3,2017,2017,2017,2018,5,7,9,1,3,5,7,11,11,1,5,7,9,1,3,5,7,9,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2018,2017 1,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2018 3,2018,2018,2018,11,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,11,11,11,3,5,7,9,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,11,11,11,11,5,7,9,1,5,7,9,6000,50,20000180001600014000120001000080006000400020000,300250200150100500,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,天津2017/1-2018/11供求价,120001000080006000400020000,500450400350300250200150100500,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,成都2017/1-2018/11供求价,14000120001000080006000400020000,400350300250200150100500,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,重庆2017/1-2018/11供求价,0,0,30025020015010050,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,青岛2017/1-2018/11供求价,0,3500030000250002000015000100005000,0,16000 250140002001200010000 150800010040002000,年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,杭州2017/1-2018/11供求价,0,30000250002000015000100005000,0,16014012010080604020,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,南京2017/1-2018/11供求价,0,12000100008000600040002000,0,20018016014012010080604020,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,长沙2017/1-2018/11供求价,120001000080006000400020000,450400350300250200150100500,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,武汉2017/1-2018/11供求价,类城市2018年政策加码的城市成交下降较为明显,2016.1,2017.1,2018.1,2018.11,类城市部分城市仍然处于库存下降阶段,300025002000150010005000,天津,杭州,南京,武汉,成都,青岛,长沙,类城市,价格普遍保持坚挺,天津/杭州外围及成都有一定程度降幅,1.801.601.401.201.000.800.600.40,1.801.601.401.201.000.800.600.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下,0.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.60,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下,0.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下,1.801.601.401.201.000.800.600.40,2016上 2016下 2017上 2017下 2018上 2018下1.801.601.401.201.000.800.60,类城市楼市景气度下降，但总体仍然保持稳健,Part3 全国房地产市场各地一/二级市场特性,123,I类 一线城市II类 强二线城市III类 二线与强三线城市,4,IV类 发展空间仍大的其它重点城市,说明,2012,2013,2014,2015,20151050,25,郑州,济南,合肥,福州,西安,大连,2016,2017,2018,类城市土地供应保持充足，但流拍/终止出让情况明显增多80006000400020000,2016,2017,2018.1-11月,佛山,东莞,珠海,类城市,土地市场景气由2018年上半年开始显著下降以福州土地热度下降最为明显,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,2016年9月,2016年10月,2016年11月,2016年12月,2017年1月,2017年2月,2017年3月,2017年4月,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,2018年10月,2018年11月,1400120010008006004002000,新增供应（万）,网签成交,类城市商品住宅网签供求整体平稳，10月后成交走升,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2017 11,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2018,11,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,11,11,11,11,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018 9,2017,2018,2017,2018,11,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,2017,2017,2018,2017,1,2017,3,2017,5,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,11,7,9,1,3,5,7,9,2017,2017,2017,2017,2018,2018,2018,2018,2018,1,3,5,7,9,1,3,5,7,11,11,11,1,3,5,7,9,1,3,5,7,9,11,11,2017,2018,2017,2017,2017,2017,2017 9,2018,2018,2018,2018,2018,2017,2018,2017,1,2017,3,2017,5,2017,7,2017,9,2018,1,2018,2018,2018 7,2018,11,11,1,3,5,7,1,3,5,7,9,11,11,3,5,9,11,灵活价格管控,1600014000120001000080006000400020000,250200150100500,年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年,月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,郑州2017/1-2018/11供求价,120001000080006000400020000,14000,300250200150100500,350,年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,西安2017/1-2018/11供求价,1009080706050403020100,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,250200150100500,月 月 月 月 月,月,月 月 月 月 月,年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年,月,300002500020000150001000050000,4035302520151050,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,年,月,珠海2017/1-2018/11供求价,1600014000120001000080006000400020000,