2018年第四季度北京写字楼市场报告.pdf

BEIJINGOFFICE MARKET REPORT Q4 2018北京写字楼市场报告 2018年 第四季度研究报告32RESEARCHBEIJING OFFICE MARKET REPORT Q4 2018STEADY RENTAL GROWTH IN WANG JING AREA DRIVEN BY INTERNET AND HIGH-TECH COMPANIESIn the fourth quarter (Q4) of 2018, supply and demand of Beijing Grade-A office market have slowed down. The deleveraging policy and upgrade of Sino-US trade friction has led to a tightened financial environment and has damaged market confidence to some extent.TABLE 2Major Grade-A off_ice sub-market indicators, Q4 2018SubmarketRent*(RMB / sqm / month)Rent % change (QoQ) Vacancy rateVacancy rate percentage point change (QoQ)CBD 401.9 3.5 4.6%0.3Financial Street 648.3 0.20.4% 0.5Lufthansa 373.4 0.7 6.0% 1.6East Second Ring Road 337.4 2.1 6.4% 1.4Zhongguancun 389.1 0.2% 0.2Asian-Olympic Area 355.4 0.3 6.1% 2.3Wangjing 298.70.111.9% 3.2Note: Rent* refers to average effective rentSource: Knight Frank ResearchFIGURE 1Grade-A off_ice rental indicesIn Q4 2018, Grade-A office rents in Beijing decreased by 1.2% QoQ to RMB380.6 per sqm per month. Affected by the closure of some P2P companies, leasing transactions in CBD slowed down. In Q4, the average Grade-A office rents in CBD decreased by 3.5% QoQ from RMB416.5 to RMB401.9.Toward the end of year and the Chinese Lunar New Year, the leasing demand was weakened and some landlords reduced the rents slightly to secure more leases. Therefore, the average rents of East Second Ring Road, Lufthansa, Asian-Olympic Area all decreased in Q4. The average rent of East Second Ring Road and Lufthansa decreased by 2.1% and 0.7% QoQ to RMB337.4 and RMB373.4 per sqm per month respectively. The average rent in Zhongguancun remained stable at RMB389.1 per sqm per month.Supported by the demand from Internet, high-technology and traditional financial companies, the average rents of Wangjing and Financial Street areas increased slightly by 0.1% and 0.2% QoQ to RMB298.7 and RMB648.3 per sqm per month respectively. The average Grade-A office rent in Financial Street area still remained the highest among all business districts. In recent years, the rapid development of the Wangjing area has brought a continuous increase of Grade-A office space in the region, attracting a large number of high-quality enterprises to settle in. The Internet, high-tech and the fast-drowing co-working operators have indicated strong interest in the Wangjing area, attributed to the active leasing transactions throughout the year. As a result, the average Grade-A office rents in Beijing showed downward trend in Q4, the rents in Wangjing area still demonstrated a steady growth.RENTSSource: Knight Frank ResearchAccording to the data from Beijing Municipal Bureau of Statistics, Beijings GDP reached RMB3,032 billion in 2018, an increase of 6.6% year on year, 0.1 percentage point lower than that in 2017.In 2018, the total new Grade-A office supply was approximately 740,000 sqm, an increase of 27% YoY. Amongst, the new supply in Wangjing area accounted for 41% of the total new supply, while Lize business district accounted for 38%. In Q4, the only new office project which was completed was the Orient Financial Centre, adding a total new Grade-A office space of 55,003 sqm to the Beijing Grade-A office market. Toward the end of new year and the Chinese Lunar New Year, most landlords preferred to reduce the rents and offer more incentives to facilitate more leasing transactions. In Q4, the average rent of Beijing Grade-A office decreased by 1.2% quarter on quarter to RMB380.6 per sqm per month, while the vacancy rate increased by 0.5 percentage point QoQ to 7.3%.In this quarter, most leasing transactions occurred in Wangjing. The demand for new vacant spaces in Grade-A office TABLE 1Beijing Grade-A off_ice market indicatorsIndicator Q4 2018 f_igure QoQ changeOutlook (Q1 2019)New supply 55,003 sqm 68% Rent* RMB380.6 / sqm / month 1.2% Vacancy rate 7.3% 0.5 per centage point Note: Rent* refers to average effective rentSource: Knight Frank ResearchTABLE 3Major Grade-A off_ice leasing transactions, Q4 2018District Building TenantArea (sqm)Transaction TypeWangjingRonsin Technology CentreSoYoung 15,300 New LeaseWangjingQiming International BuildingMeituan 8,000 New LeaseAsian-Olympic AreaPangu Plaza FunWork 8,000 New LeaseCBD World Financial Centre Sinopec 2,500 New LeaseFinancial StreetDreamsfount 35thChina Construction Bank5,261 New LeaseEast Second Ring RoadHatamen Plaza Ping An Health 2,500 New LeaseSource: Knight Frank ResearchNote: All transactions are subject to confirmation7590105120135150165Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182003Q1=100buildings is still dominated by the Internet and high-tech companies. Furthermore, the finance sector and professional services sector were also active in Q4.Under the circumstances of global economic uncertainty, tightening domestic financial policy and the increasing difficulty in borrowing money from local banks, the domestic investors remained cautious, while overseas investors became more active. AEW Global Group acquired the North Building of Hesheng International Tower in East Second Ring Road area of Chaoyang District; Gaw Capital sold the Pacific Century Centre in Sanlitun to China Visionary Management Consulting Co., Ltd.Looking forward, as some projects which were supposed to be completed in 2018 have been postponed to 2019, it can be estimated that a number of new projects will be completed in the first quarter (Q1) of 2019. Therefore, we expect that the Beijing Grade-A office rents to remain stable and the vacancy rate to increase by 1 percentage point QoQ in Q1 2019.5研究报告北京写字楼市场报告 2018 年第四季度4In Q4 2018, Orient Financial Centre developed by Orient Group was officially available for lease. It was the only new project delivered in Q4, bringing 55,003 sqm of office space to Beijings Grade-A office market. Located in Wangjing, the 27-storey office building has a total GFA of 100,649 sqm with the above-ground GFA of 60,000 sqm and a basement level for retail use.In Q4 2018, the overall vacancy rate of Beijing Grade-A office increased slightly by 0.5 percentage point QoQ to 7.3%. As the postponed office developments are anticipated to be completed in early next year, we expect a supply peak to occur in Q1 2019, and most of the new developments being located in non-core area. For example, in Wangjing area, the Parkview Place and Universal Creative Square are scheduled for completion in Q1 2019.Due to the policy of shifting Beijings non-capital functions, we foresee that the new supply of Grade-A office space will be expanded to emerging business districts in decentralised areas from the city centre. Also, the office development pipeline in the coming three years is anticipated to be concentrated in Beijings administrative Sub-centre Tongzhou.In Q4 2018, domestic investors paid more attention to operational performance and appreciation in values due to the increasing concerns caused by the governments deleveraging policy. On the other hand, owing to the tightening credit policies in China and the governments incentives to attract foreign investments, the en-bloc sales sealed by overseas investors have increased as a proportion of total en-bloc sales in Beijing.In Q4 2018, Beijings office investment market was active. En-bloc investors included overseas institutional funds and domestic developers. SUPPLY AND DEMANDINVESTMENT MARKETFIGURE 2Grade-A off_ice supply, take-up and vacancy rate望京地区互联网和高科技公司需求强劲，租金稳中有升2018年第四季度，北京甲级写字楼租赁市场供应和需求增速均放缓。去杠杆化政策以及中美贸易摩擦不断升级导致金融环境趋紧，对市场信心造成了一定的打击。表一北京甲级写字楼市场参考指标指标2018年第四季度数字按季变幅预测（2019年第一季）新增供应55,003平方米 68% 租金人 民 币 380.6元 / 平 方 米 / 月 1.2% 空置率7.3% 0.5个百分点注：租金值为平均净有效租金资料来源：莱坊研究部根 据 北 京 市 统 计 局 的 数 据 ， 2018年 度 北 京市 实 现 地 区 生 产 总 值 人 民 币 30,320亿 元 ，全年增速6.6%，低于2017年的6.7%。2018年 度 北 京 甲 级 写 字 楼 全 年 新 增 供 应 量约 为 74万 平 方 米 ， 同 比 上 升 27%。 望 京 区域 的 新 增 供 应 约 占 全 年 供 应 总 量 的 41%，丽 泽 商 务 区 占 比 38%。 第 四 季 度 北 京 写 字楼 市 场 仅 有 一 个 新 项 目 东 方 金 融 中 心竣 工 交 付 ， 新 增 甲 级 写 字 楼 面 积 55,003平方米。临 近 年 底 和 春 节 ， 写 字 楼 租 赁 需 求 有 所 放缓 ， 北 京 市 核 心 商 圈 内 多 数 写 字 楼 业 主 选择 在 年 末 进 行 价 格 的 下 调 或 给 予 租 赁 客 户更 多 的 优 惠 条 件 来 促 成 更 多 的 租 赁 交 易 。第 四 季 度 ， 甲 级 写 字 楼 平 均 租 金 环 比 下 降1.2%至 每 月 每 平 方 米 人 民 币 380.6元 ， 整体空置率环比上升0.5个百分点至7.3%。Internet and high-tech companies were still the major driving forces in Q4 and most of them preferred to lease space in Wangjing area. While the financial sector and professional services sector were also active in Q4 and prefer to stay in CBD and Financial Street area, contributing over 60% of the absorbed space in Q4. In Q4, China Construction Bank leased 5,261 sqm of office space in Dreamsfount 35th, Financial Street area; Sinopec leased 2,500 sqm of office space in World Financial Centre of CBD; SoYoung Technology Co., Ltd. leased 15,300 sqm of office space in Ronsin Technology Centre, Wangjing. Source: Knight Frank ResearchFor example, in December, a joint venture headed by AEW Global Group acquired the North Building of Hesheng International Tower for a total compensation of RMB4.5 billion. The north building of Hesheng International Tower has a total GFA of 75,930 sqm, including 56,160 sqm above ground and 19,779 sqm underground. The building is currently fully occupied by the Headquarter of CITIC Bank.One week after AEW completed its acquisition, Gaw Capital sold the Pacific Century Centre for a consideration of RMB10.5 billion. The buyer was Beijing China Visionary Management Consulting Co., Ltd. The Pacific Century Centre has a total GFA of 220,000 sqm, including two office buildings with a total GFA of 61,000 sqm. The transaction was also ranked the highest transaction price of single-building sales in this year.Beijings office investment market will remain active in Q1 2019. Keppel Land announced that it would acquire Beijings Besunyen Tower for RMB550 million in January of 2019. The building is located in Haidian District and has a total GFA of 12,000 sqm, including an 11-storey building and some underground parking lots. After completing the acquisition, Keppel Land will own 100% of the Besunyen Tower.写 字 楼 租 赁 成 交 主 要 集 中 在 望 京 区 域 。 甲级 写 字 楼 新 增 空 置 面 积 的 主 力 需 求 仍 然 以互 联 网 、 高 科 技 企 业 为 主 。 传 统 金 融 行 业和 专 业 服 务 类 行 业 也 在 租 赁 市 场 表 现 活跃。在 全 球 经 济 形 势 不 明 朗 、 国 内 融 资 政 策 趋紧 、 融 资 门 槛 提 高 的 情 况 下 ， 国 内 投 资 者持 谨 慎 态 度 ， 大 宗 物 业 的 投 资 市 场 以 外 资投 资 者 的 成 交 为 主 。 AEW收 购 朝 阳 区 东 二环 合 生 国 际 大 厦 北 楼 ； 基 汇 资 本 出 售 三 里屯 盈 科 中 心 给 北 京 愿 景 明 德 管 理 咨 询 有 限公司。展 望 2019年 第 一 季 度 ， 由 于 2018年 第 四 季度 一 些 项 目 确 认 将 延 期 到 2019年 度 交 付 ，因 此 2019年 第 一 季 度 预 计 将 会 有 多 个 甲 级写 字 楼 项 目 竣 工 。 预 计 2019年 第 一 季 度 北京 写 字 楼 市 场 的 平 均 租 金 将 保 持 稳 定 ， 空置率环比涨幅将推升约一个百分点。0%5%10%15%20%25%30%03006009001,2001,5002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018000 sqm Supply (left) Take-up (left) Vacancy Rate (right)76研究报告北京写字楼市场报告 2018 年第四季度for ReportPage 10%5%10%15%20%25%30%03006009001,2001,5002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018千平方米供应(左轴）净吸纳（左轴）空置率（右轴）表二甲级写字楼各细分市场参考指标，2018年第四季度区域租金（人民币/平方米/月）租金环比变幅 (%)空置率空置率环比变幅（百分点）中央商务区401.9 3.5 4.6%0.3金融街648.3 0.20.4% 0.5燕莎373.4 0.7 6.0% 1.6东二环337.4 2.1 6.4% 1.4中关村389.1 0.2% 0.2亚奥355.4 0.3 6.1% 2.3望京298.70.111.9% 3.2注：租金为平均净有效租金资料来源：莱坊研究部资料来源：莱坊研究部2018年 第 四 季 度 ，国 内 投 资 者 受 去 杠 杆 化影响表现出更加谨慎的态度，对投资项目的综合运营情况以及未来增值空间更加关注。由于国内融资政策的收紧、政府为吸 引 外 资 推 出 更 多 鼓 励 条 件，境 外 投 资 者在大宗交易市场上投资比例不断上升。2018年 第 四 季 度 ， 写 字 楼 投 资 市 场 表 现活 跃 ， 北 京 写 字 楼 市 场 的 大 宗 交 易 的 投 资者 有 来 自 海 外 的 基 金 公 司 以 及 国 内 的 开 发商。租金供应和需求投资市场图一甲级写字楼租金指数图二甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率表三甲级写字楼主要租赁成交，2018年第四季度区域项目租户面积（平方米）交易类型望京融新科技中心 新氧 15,300 新租望京启明国际大厦 美团 8,000 新租亚奥盘古大厦 FunWork 8,000 新租中央商务区环球金融中心 中石化 2,500 新租金融街锦什坊街35号 建设银行 5,261 新租东二环哈德门广场 平安健康 2,500 新租资料来源：莱坊研究部注：所有成交均有待落实2018年第四季度，由东方集团开发的东方金融中心正式交付使用。该项目是第四季度 唯 一入 市 的 新 项 目，为 北 京 甲 级 写 字 楼市场带来 55,003平 方 米 的 新 增 供 应 量 。该项 目 位 于 望 京 区 域 ，总 建 筑 面 积 为 100,649平 方 米 ，共 27层，其中地上建筑面积为60,000平 方 米 ，地 下 一 层 为 商 业 面 积 。第四季度，甲级写字楼的整体空置率环比微升 0.5个百分点至 7.3%。由 于 2018年第四季度多个项目被确认将延期交付，预计2019年第一季度北京写字楼市场将会迎来一个供应小高峰，新增供应主要集中在非核心区。例如，位于望京区域的上东公园里和环球创意广场预计将在 2019年第一季度竣工交付。由 于 北 京 市 疏 解 非 首 都 功 能 的 政 策 影 响 ， 预计 未 来 三 年 的 新 增 供 应 将 由 中 心 向 外 围 的 新兴 商 务 区 拓 展 。 北 京 市 行 政 副 中 心 通 州 商 务区 的 崛 起 也 将 成 为 未 来 三 年 的 全 市 写 字 楼 新增 面 积 供 应 的 主 力 区 域 之 一 。互联网、高科技企业依旧是第四季度甲级写 字 楼 面 积 的 需 求 主 力，此 类 型 企 业 成 交主要集中在望京区域。传统金融行业和咨资料来源：莱坊研究部2018年 第 四 季 度 ，北 京 甲 级 写 字 楼 租 金有 所 下 降 ，环 比 下 跌 1.2%至每月每平方米人民币 380.6元。中央商务区由于受到 P2P公司退租潮的影响，租赁成交有所放缓。中央商务区在第四季度租金从每月每平方米人民币416.5元跌至人民币 401.9元 ，环 比 下 跌3.5%。临近年末和春节，写字楼租赁需求减弱，部分写字楼业主对租金进行小幅度下调来促成更多租赁成交。因此，东二环、燕莎、亚奥区域的平均租金在这一季度都呈现出不同程度的下降，其中东二环和燕莎区域的租金分别环比下降 2.1%和0.7%至每月每平方米人民币 337.4元和373.4元 。中 关 村 区 域 的 租 金 保 持 稳 定 ，维持在每月每平方米人民币 389.1元。本季度，在互联网、高科技企业以及传统金融业的支持下，望京和金融街区域的租 金 在 第 四 季 度 保 持 稳 定 增 长 ，平 均 租金分别环比上升 0.1%和 0.2%至每月每平方米人民币 298.7元和 648.3元 ，其 中，金融街区域仍然保持全市最高租金水平。近 年 来 望 京 区 域 的 快 速 发 展 为 该 区 域 带 来持 续 增 加 的 甲 级 写 字 楼 面 积 ， 吸 引 了 大 量优 质 的 企 业 入 驻 ， 互 联 网 、 高 科 技 以 及 近两 年 快 速 发 展 扩 张 的 联 合 办 公 都 青 睐 于 望京 地 区 ， 该 地 区 在 本 年 度 始 终 保 持 高 活 跃度 的 租 赁 成 交 。 因 此 ， 在 本 季 度 全 市 平 均租 金 有 所 下 降 的 趋 势 下 ， 该 区 域 依 旧 保 持租金稳中有升。7590105120135150165Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182003Q1=100询行业也是本季度租赁需求比较活跃的行业，该类型企业则青睐于中央商务区和金融街区域，上述类型企业在本季度写字楼吸纳面积中占比超过 60%。第四季度，建设银行在金融街的锦什坊街35号租赁了 5,261平 方 米 的 写 字 楼 面 积 ；中石化在中央商务区的环球金融中心租赁了2,500平方米的写字楼面积；北京新氧科技有限公司在望京的融信科技中心租赁了15,300平方米的写字楼面积。例如， 12月 份，由 房 地 产 投 资 集 团 AEW为首的合资企业以人民币 45亿元的补偿总额收购东二环合生国际大厦北楼。该大厦北楼总建筑面积 75,930平 方 米 ，其 中 地上面积 56,160平 方 米 ，地 下 19,770平方米，目前由中信银行总部整体租赁。在 AEW完成收购的一周后，基汇资本以人民币 105亿元的价格出售盈科中心，买方为北京愿景明德管理咨询有限公司。盈科中心总建筑面积 220,000平方米，其中包括两栋写字楼，建筑面积共 61,000平 方 米 。该 笔 交 易 也 成为本年度单体成交金额最高的交易。预计 2019年第一季度，投资市场活跃度将继续保持。吉宝置业发布宣告称将于2019年 1月以人民币 5.5亿元的价格收购北京的碧生源大厦。该大厦位于海淀区，总建筑面积 12,000平方米，包括一栋地上 11层建筑以及部分地下停车场。完成收购后，吉宝置业将拥有碧生源大厦 100%的权益。Knight Frank Research provides strategic advice, consultancy services and forecasting to a wide range of clients worldwide, including developers and investors, as well as financial and corporate institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice, customised to their specific needs.莱坊研究团队向众多商业和住宅物业客户，包括发展商、投资者、金融机构和企业机构提供策略性建议、市场预测和顾问服务。客户均认为我们按其特定需要提供的专业和独立意见能切合他们的需要。RECENT MARKET-LEADING RESEARCH PUBLICATIONS 近期市场研究报告RESEARCH & CONSULTANCY 研究及咨询部David Ji 纪言迅 Director, Head of Research & Consultancy, Greater China 董事及大中华区研究及咨询部主管 +852 2846 9552 david.jihk.knightfrankRegina Yang 杨悦晨 Director, Head of Research & Consultancy, Shanghai 董事及上海研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 regina.yangcn.knightfrank Ocean Ruan 阮洋 Senior Manager, Research & Valuation, Guangzhou 广州研究及估价部高级经理 +86 20 3839 6408 ocean.ruancn.knightfrankMartin Wong 王兆麒 Associate Director, Research & Consultancy, Greater China 大中华区研究及咨询部高副董事 +852 2846 7184 martin.wonghk.knig