住房制度系列深度报告之：新加坡篇—“居者有其屋”的践行之路.pdf

 识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  1 / 26 专题研究 |房地产  2017 年 12 月 15 日  证券研究报告  Tabl e_Title 房地产行业  住房制度系列深度报告 之  新加坡篇 “居者有其屋”的践行之路  Table_Aut horHorizontal 分析师：  乐加栋  S0260513090001 分析师：  郭  镇  S0260514080003 分析师：  李  飞  S0260517080010 021-60750620  010-59136622   lejiadonggf  guozgf  gflifeigf Table_Summary  核心观点 ：   新加坡住房供应体系 ：阶梯化供应， 保障多群体 需求  自 1964 年建国总理李光耀提出“居者有其屋”计划以来，新加坡 统计局数据 显示， 16 年新加坡住房自有率高达 90.9%，居住在组屋中的人口占比 82%。从供应体系来看，新加坡呈现政府和市场的双轨制供应体系，政府作为组屋的供给方，提供针对不同收入群体的 1 居室 -5 居室组屋，私人建造商提供住房条件更为高档的私人住宅，结合形成“廉租房 -廉价房 -改善型组屋 -私宅”的阶梯化供应特色。存量结构方面，新加坡统计局公布的 16 年住房总存量为 126.4 万套，其中组屋 101.2 万套（占比 80%），私人住宅存量 24.9 万套（占比 19.7%）。   组屋发展的关键要素：土地制度和资金 支持  土地制度、公积金制度 的制定是 1964 年  “居者有其屋 ”成功实施 的主要推动 力量 。土地支持方面， 尽管目前 建屋发展局获取土地已演变成以市值为主要依据，但初期的土地征用制度（尤其是 1966-1973 年）保障政府以廉价成本获取大量土地，为 “居者有其屋 ”成功实施奠 定坚实基础。资金支持方面，强制储蓄的中央公积金制度为建屋发展局 组屋建造 提供间接资金支持，同时可用于支付购房首付、房贷， 为需求端购买组屋也提供了资金支撑 。   政府的强调控性：保障市场量 、 价相对平稳  作为组屋的唯一供给 和定价 主体，政府在组屋建造、分配、定价等环节都具有强调控性。在量的方面，购买模式以“先预定后建设”为主，配合“已建成 /建设中待预订”为辅，依需定量，匹配供需。除此之外，政府采取调节公积金纳费率间接调控组屋建造的资金来源，调控市场供给。在价的方面， 组屋在政府强调控的指导下，定价水平 较低 ， 根据 Squarefoot Research 数据， 16 年组屋均价 为 424 新元 /平方英尺 ，约为私宅均价 的 三分之一 ，2-5 居室组屋的售价约为对应申购家庭年收入中位数的 3-5 倍； 同时与私宅相比， 组屋市场价格波动 也 更为平稳 。   从申购到转售环节制度设计：保障刚需，抑制投机  组屋在申购（租）、分配、持有、转售、转租等的政策制定都以“保障刚需、抑制投机”  为核心要点。在申购和分配环节， 组屋覆盖广，公积金补贴力度较大，保障市场多层次、 多群体 的刚性需求，同时针对中低收入群体定向补贴，对特殊家庭优先分配，优先保障中低阶层人群需求；在持有环节，保障 自住 性需求，提高非自住房屋税率，在转售和 转租环节 ， 通过 税收、转售时间、转售对象 等限制 提供了“抑制投机”的资产变现机制 。   风险提示  长效机制推进 不及预期 ，法律政策建立存在不确定性。  相关研究 ：  房地产行业 :近无忧，谋远山之始；长有序，争短利之机  2017-12-12 房地产行业 :PE 估值窄幅波动下，板块投资仍以结构性行情为主  2017-12-04 房地产行业 :低基数下 11 月成交增速或改善，但不改基本面下行趋势  2017-11-27   识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  2 / 26 专题研究 |房地产  目录索引  新加坡住房制度研究  . 4 1、 新加坡住房供应体系：阶梯化，满足多群体需 求  . 4 2、 组屋发展的关键要素 土地制度和资金支持  . 6 2.1  组屋的发展：由保障居住问题到提高组屋质量和价值  . 6 2.2  初期的土地征用制度保障组屋总成本相对低廉 . 8 2.3  中央公积金制度为建发发展局间接提供资金来源  . 10 3、 政府在 组屋市场 量、价方面的强调控性  . 13 3.1  购买模式以“先预定后建造”为主，供给贴合需求  . 13 3.2  政府作为定价主体，保障组屋可购买性与房价波动的平稳性  . 14 3.3  通过公积金缴费率控制 HDB 资金端供给，间接调节组屋供给量  . 16 4、制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制 投机  . 17 4.1  组屋申购（租）对象：覆盖面广，同时限定申请人资质，保障刚需  . 18 4.2  组屋的申购资金：贷款优惠及额外补贴支持  . 19 4.3  组屋的分配：优先保障初次申购者和“特殊群体”  . 21 4.4  组屋的持有（售后管理）：政府资助进行改善翻新，提升组屋价值  . 22 4.4  组屋的持有（税收制度）：保障自住性需求，提高非自住房屋税率  . 22 4.5  组屋的转售和转租：提供资产变现途径，同时抑制投机  . 23 图表索引  图 1：新加坡住房自有率（ %）  . 4 图 2：居住在组屋的居民占比（ %）  . 4 图 3：新加坡住房存量结构  . 6 图 4：新加坡外国人占总人口比例  . 6 图 5：新加坡住房供应体系：中低端有保障，高端有市场，满足多层次需求  . 6 图 6：新加坡组屋发展历程  . 7 图 7：新加坡组屋制度主要管理机构  . 8 图 8：新加坡土地征用制度的修订历程  . 9 图 9： 2016 年 HDB 资本支出构成  . 9 图 10：中央公积金制度发展历程  . 10 图 11：中央公积金制度流程图  . 11 图 12：中央公积金资金来源与分配  . 12 图 13：组屋预订量、建造量与售卖量  . 13 图 14： 16 年用于售卖的组屋占比 95% . 13 图 15： 三种购买组屋的方式中， 2016 年“先预订再建造”的 BTO 模式占比最高，达 61.8% . 14 图 16：各类型组屋申购家庭年收入中位数（万新元）  . 14   识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  3 / 26 专题研究 |房地产  图 17：住房收入比（组屋售价 /家庭年收入中位数）  . 14 图 18：组屋、有地私宅、非有地私宅销售量与销售均价  . 15 图 19：中央公积金缴纳人数及增速  . 16 图 20：中央公积金规模及其占 GDP 的比例  . 16 图 21：政府通过调节 CPF 纳费率控制 HDB 资金来源，间接控制 HDB 房屋建造量. 17 图 22：中央公积金针对不同年龄阶段雇员的纳费率  . 17 图 23：组屋在申购、分配、持有、转售、转租环节的政策以“保障刚需、抑制投机”为核心  . 18 图 24：新组屋、二手组屋、公租房申请条件对比  . 19 图 25：单身者购买首套房所获得的中央公积金补贴额与收入关系  . 20 图 26：中央公积金针对购买新、二手组屋提供购房补贴  . 20 图 27：购买组屋的两种贷款方式  . 21 图 28：中央公积金普通账户利率  . 21 图 29：新加坡银行贷款利率  . 21 图 30：组屋分配过程中的优先机制  . 22 图 31：按申购次序、家庭类型分配组屋  . 22 表 1：新加坡住宅类型  . 5 表 2：新加坡组屋类型  . 5 表 3：中央公积金纳费率（中央公积金的资金流入端）  . 11 表 4：中央公积金各账户缴费率（资金分配比例）  . 12 表 5：组屋购买模式  . 13 表 6： 2017 年 5 月发售的新组屋与同地区二手组屋房价对比  . 15 表 7：申请组屋的收入限制  . 18 表 8：改善翻新计划政府与居民支出占比  . 22 表 9：改善翻新计划政府与居民支出占比  . 23 表 10：屋契回购计划  . 23 表 11：组屋转售条件  . 24 表 12：购买组屋的印花税率  . 24 表 13：转售抽润额度  . 25    识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  4 / 26 专题研究 |房地产  新加坡住房制度研究  自 1964年建国总理李光耀提出 “居者有其屋”计划以来， 新加坡统计局 数据显示， 16年 新加坡住房自有率已经达到 90.9%，居住在组屋中的人口占比 82%。在研究新加坡住房制度的过程中，我们认为组屋制度的核心主要有三点： 第一，覆盖市场阶梯化需求，目前新加坡住房市场逐步形成了“廉租房 -廉价房 -改善型组屋 -私房”的多层次供应体系 ，满足市场“低收入、中等收入、高收入群体”、“本国公民、永久公民、外国人”多样化需求； 第二， 政府作为组屋的唯一供应主体，具有强调控性： 一方面土地与资金的制度支持保障供给端组屋的建造与分配，提高 住房自有率 ，另一方面，政府对组屋建造量、价进行调控，使得其与经济发展相匹配 ； 第三，完善转售和出租市场， 在为组屋提供退出变现机制的同时，又通过税收、转售时间、转售对象规定等限制了投机性需求。  本篇报告将针对组屋制度的这三个特色，分四个部分对组屋制度作分析  （ 1）  新加坡住房供应现状 ： 阶梯化 ， 满足多群体需求  （ 2）  组屋发展历程中的两个关键要素 土地和资金支持 ；  （ 3）  组屋发展中政府在量、价方面的强调控性  （ 4）  制度保障各阶层 “居者有其屋”的同时抑制投机  1、 新加坡住房供应体系：阶梯化，满足多群体需求  自 1964年建国总理李光耀提出 “居者有其屋”计划以来，新加坡住房制度已经形成了以组屋制度为核心，私人住宅辅助的两元供应体系，呈现“廉租房 -廉价房 -改善型 组屋 -私宅 ”的阶梯化供应特色， 新加坡统计局 数据显示， 16年新加坡住房自有率高达 90.9%， 82%的居民居住在由政府提供的组屋中。  图 1：新加坡住房自有率（ %）   图 2：居住在组屋的居民占比（ %）  数据来源：新加坡统计局，广发证券发展研究中心  注 ：自有率 仅统计新加坡公民和永久居民 ，以家庭为单位  数据来源：新加坡统计局，广发证券发展研究中心  注 ： 居民包含新加坡公民和永久居民 ， 不含外国人  从住房供应主体来看，新加坡住房呈现 政府和市场的 双轨制供应体系 。 政府 作90.9% 50%60%70%80%90%100%19801990199520002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016新加坡住房自有率（ %）  82% 40%50%60%70%80%90%100%1974197619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016居住在组屋的居民占比（ %）    识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  5 / 26 专题研究 |房地产  为组屋的供给方，提供的住宅类型包括针对不同收入群体的 1居室 -5居室组屋 ，以及专门 满足老年人需求的乐龄公寓 ；私人建造商提供住房条件更为高档的私人住宅，分非 有地私人住宅和有地私人住宅两种 ， 一般有游泳池 、 健身房 等配套设施，安保更加私密。此外，值得一提的是，为满足中高层收入群体的本国公民需求，政府和私人建造商合作提供执行公寓（ EC）、 私人 组屋住宅（ DBSS） ，这两类住房由私人建筑商建造和售卖，但一般价格低于市价的 20%，同时其申请资格参照组屋执行，仅限新加坡公民申购。  表 1：新加坡住宅 类型  住宅类型  住宅 类型  基本介绍  建造方  申请人  使用 年限（ 年 ）  组屋  普通组屋  （ 1 居室 -5 居室 ）  建屋 发展局自建自售 ，  满足各收入群体的公寓  HDB （建屋发展局）  公民  99 年  乐 龄 公寓  针对老年人 ， 售价相对便宜的组屋  HDB 公民  30 年  执行 共管 公寓 （ EC）  私人建造商建造，  满足 中等 收入人群的需求  私人建筑商  公民  99 年  私人组屋住宅（ DBSS）  私人建筑商  公民  99 年  私人住宅  （一般 有游泳池、健身房 ）  非 有地私人住宅  分为 高级公寓 、 执行公寓 和 普通公寓  私人建筑商  公民 、 永久居民 、外国人均可  99 年 或 999 年  有地 私人住宅  分为联排式、独栋式、 半 独 立 式 ， 房屋前后有 草坪 、 花园 等  私人建筑商  公民 、 永久居民 、外国人均可  数据 来源： Squarefoot Research， HDB， 广发证券发展研究中心  表 2：新加坡组屋类型  房屋 类型  面积（平方米）  卧室数量 （个）  浴室数量 （个）  2 居室  36 和 45 1 1 3 居室  60-65 2 2 4 居室  90 3 2 5 居室  110 3 2 多代  115 4 3 执行 公寓  130 3 2 数据来源： HDB，广发证券发展研究中心  从住房存量结构来看 ，新加坡统计局公布的 16年住房总存量为 126.4万套，其中组屋 101.2万套（占比 80%），私人住宅存量 24.9万套（占比 19.7%）。 组屋 、 私人住宅二元制供应体系与 新加坡 人口结构有一定关系 ，新加坡人口构成中外国人占比较高，而组屋对申请人 身份有严格的限制 ，其受众是 新加坡公民和永久居民 。如果不与公民或永久居民组成家庭 ， 外国人仅能在私人住宅市场购房 。 2016年 新加坡总人口 561万，其中新加坡 公民 341万人，占比 60.8%，永久居民 52万人，占比 9.3%，外国人 167万人， 占比 29.8%（ 1970年外国人占比仅为 2.94%） 。新加坡外来人口的逐步增加 保障了私人住宅市场的活力，同时，多层次的组屋制度保障了各收入阶层本国公民的需求。    识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  6 / 26 专题研究 |房地产  图 3：新加坡住房存量结构   图 4：新加坡外国人占总人口比例  数据来源：新加坡统计局，广发证券发展研究中心   数据来源：新加坡统计局，广发证券发展研究中心  图 5： 新加坡住房 供应体系 ： 中低端有保障 ， 高端有市场 ， 满足多层次需求  资料 来源： HDB， Singapore Management University， 广发证券发展研究中心  注 ： PR指新加坡永久公民 ； DBSS、 EC公寓由私人开发商建造和售卖，但属于组屋类别之一，申请仅限公民  2、 组屋发展的关键要素 土地制度和资金支持  2.1  组屋的发展：由保障居住问题到提高组屋质量和价值  新加坡组屋制度的建立和发展可以初步分为四个阶段：  0%20%40%60%80%100%198019841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016组屋  无地私宅  有地私宅  其他住房  29.95% 0%10%20%30%40%197019901992199419961998200020022004200620082010201220142016非居民（外国人）占总人口比例  5 .9 %1 8 .2 %3 2 .2 %2 3 .6 %1 4 .4 %5 .2 % 0. 5% 1 居室 2 居室和乐龄公寓3 居室4 居室5 居室和执行公寓非有地私宅有地私宅其他组屋存量 101 万 套，占比 80%新加坡住宅 存量构成（ 2016 ）：组屋占 80% 新加坡人口结构（ 2016 ）：非公民占比 39%341 万人 , 60.9%52 万人 , 9.3%167 万人 , 29.8%公民 永久居民（ P R ) 外国人住房供应体系：层次分明，中底端有保障，高端有市场注： 16 年新加坡住宅总套数 1 2 6 . 4 万套 ，其中组屋存量 101 万 套（占比 80% ），私人 住宅 存量 2 4 . 9 万套（ 1 9 . 7 % ）廉 租组屋廉 价 组屋改善 型组屋非有地私人住宅有地私人住宅政府提供市场提供新房仅限公民申请，PR 可购买二手组屋低收入中 等 收入中高层收入公民 / P R / 外国人均可购买4 居室、 5 居室（ D BS S 、 EC 公寓）1 居室 - 3 居室，乐龄公寓1 - 4 居室16 年住房 自有率16 年居住 在组屋人口占比90.9%82%  识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  7 / 26 专题研究 |房地产  第一，自治初期的只租不售阶段：组屋制度的开端 伴随着自治后新加坡经济发展和国家认同的推进。这一阶段考虑到缓解住房问题的紧迫性以及居民的购买力 较为有限 ，住房供给以满足中低收入者租赁为主 。  第二，提出“居者有其屋”计划，鼓励住房自有化：通过土地端征地制度的形成，组屋建造成本得以降低；通过资金端中央公积金的支持（中央公积金对建屋发展局的间接资金支持以及对购房者的贷款补贴制度），建屋发展局（ HDB）建造组屋和购房者购买组屋的资金来源有所保障。 根据 HDB统计数据显示， HDB自 1964年开始推行“居者有其屋”计划，但在最 初的几年时间收效甚微 ， 1964年 HDB推出的2068套组屋只售出了 1600套，到 1967年也只售出 不到 6000套。为了改善这一局面，一方面 1966年 政府 出台土地征地法，降低组屋成本，另一方面， 中央公积金局于 1968年允许新加坡居民使用中央公积金储蓄购买组屋， 提高组屋的可购买性 ， 以促进“居者有其屋”计划的推行。  第三，组屋由保障低收入群体覆盖中等收入群体，同时转售市场逐步形成： 在经历 70年代高经济增长、低通胀、居民收入大幅提高的发展阶段后，新加坡政府建立住房与城市开发公司， 建设五居室组屋，提高组屋质量，满足中 等收入群体需求。同时，在这一阶段，转售市场逐步形成， 1971年政府允许转售组屋获得资产升值变现，在条件放宽之前，只能以特定价格回售给 HDB。  第四， 90年代以后， 新加坡政府在组屋供给上更加多元化， 发展转售市场和出租市场，进一步注重组屋质量与价值的提升：供给多元化进一步保障了多样性需求。通过转售市场、出租市场（组屋资产退出、积累储蓄的方式）的建立，组屋制度不仅成为解决居住问题的途径，更逐步实现组屋价值最大化。但与此同时，转售组屋也伴随着税收、时间等一系列限制条件，严控投机行为。  图 6： 新加坡 组屋发展历程  资料 来源： HDB， Singapore Management University， 广发证券发展研究中心  1960中央公积金局成立1959新加坡自治1955建屋发展局成立第一个“建屋五年计划”自治初期，只租不售，解决基本居住问题建国总理李光耀提出“居者有其屋” 计划19641966土地支持： 土地征收法 颁布，HDB 强制征地的权利1964鼓励 购买 租住的组屋1968资金支持：允许中央 公积金购买 组屋“居者有其屋”：租赁 自有允许组屋 转售（之前只能以特定价格卖回 HDB ）19711974房屋 与城市开发公司（ H U D C ）成立 ，建设 五居室组屋， 满足中等收入群体需求1981支持私人住宅市场：允许中央公积金购买私宅1989允许永久居民购买转售组屋2003允许组屋 出租“组屋翻新计划”提升组屋质量与价值允许根据组屋市值向 HDB 贷款，增加组屋价值（之前只能根据组屋售价确定贷款额）1 2逐步覆盖中等收入群体需求，发 展转 售 市场31990s1993推出 EC 公寓（条件更好的组屋）1995 2002设置公积金用于住房的提取上限进一步注重组屋质量与价值提升，发展转售、出租市场（同时抑制投机）41994购买二手组屋实施公积金补贴通过贷款比例、税收 、时间 等限制抑制组屋投机1996 开始  识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  8 / 26 专题研究 |房地产  在组屋的发展与建设中 ， 三家政府机构起到了关键性作用 。建屋发展 局 （ HDB）全面规划 组屋的建设以及 组屋 的交易环节，国土局 （ SLA） 负责土地的征用管理，中央公积金局 （ CPFB） 一方面为建屋发展局间接提供资金支持 ， 另一方面为居民购房提供支持 （居民可用中央公积金支付首付款、房贷）。  图 7： 新加坡组屋制度主要管理机构  数据来源： HDB年报，广发证券发展研究中心  整体来看，新加坡 的 组屋 经历了从 满足 中低收入者租赁 需求 到 满足低收入和中高收入群体 自有的 发展 阶段，并逐步从保证数量到提高质量 。 土地制度、 公积金 制度以及组屋 申购 交易环节的 顶层制度 设计 是调控 并 维持新加坡房地产市场 稳定 的主要推动力量。  2.2  初期的土地征用制度保障组屋总成本相对低廉  新加坡 的 土地 制度 分为 国有和私有两 种 形式。 1966年至今 ，通过土地征用制度的实施，新加坡土地资源的掌握者逐步由私人转向政府，并由政府将土地资源重新分配到产业 、商业、公共住宅、基础设施建设 。 新加坡国土资源局数据显示， 强制推行国有化使得新加坡国有土地比例从 1960年的 44%上升到 1979年 67%， 2005年已高达 90%以上，为公共住房建设奠定坚实基础（ 根据新加坡国土资源局， 截至 2015年末，社会 /民间机构用地，居住用地和商业用地占国有土地比例分别为 50.5%，17.0%， 15.0%）。  在土地逐步国有化的背后 ， 我们通过回顾征地法的几次修订 ， 对应其征地成本的变化 。 1966年新加坡 政府出台 土地 征用法 ，赋予政府出于 公共 目的征集私人土地建设公共建筑的权力，并规定政府有权力对地价进行调整， 建屋发展局（ HDB）因此以低成本（征收土地 价格 仅为市价 20%）获取大量成本低廉的土地资源 ，为“居者有其屋”计划的初步实施奠定了坚实基础 。 1973年 之后，土地征用办法逐渐公允，政府 修订 土地 征收 法 ，规范 土地征用的补偿 标准为不高于法定基准日的市值，并 以 1973年 11月 30日的 价格为 法定 基准来估计市值。 1985年 ， HDB将未开发的土地转移给土地管理部门（ 新加坡国土局 SLA的前身 ）管理 ， 同时 ， HDB的土地征用建屋发展 局（ HDB ） 国土 局（ S LA ） 中央公积金局（ C P FB ） 为 建屋发展 局间接提供 资金支持 为购房者提供首付，偿还房贷及一定的购房补贴 土地征用 划分土地 处理租约、地契 空地管理 负责 组屋的整体建造 负责组屋的申请、分配并统一管理  识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  9 / 26 专题研究 |房地产  权逐步被收回 ， 转而 向 土地管理部门 购买土地 。 1995年，政府 规定 每三年 调整一次法定基准日 ，逐渐 转向以按市场价格 征用 土地 。 2007年 ，土地估值的法定日期 被 取消 ， 政府征地价格以现行市值为主要依据。  图 8： 新加坡 土地征用制度的修订历程  资料 来源： HDB、 SLA、 CPFB、 广发证券发展研究中心  回顾土地征用制度的变迁 ， 我们认为 ，虽然建屋发展局获取土地的成本逐渐公允，目前已经演变成以市值为主要依据，拿地成本的优势已经较小，但 1966-1995年期间 （ 尤其是 1966年 -1973年 土地征用制度形成初期），政府以廉价成本获取大量土地，降低了组屋建造成本，为“居者有其屋”初期的成功实施奠定了坚实的基础。 根据 建屋发展局 2016年年报显示， HDB在 16年 的资本支出达到 88.9亿新元，其中购买土地的支出占到总支出的 49%，房屋的建造费用占到总支出的 47%。而 在 1981年，建屋发展局 数据显示 5居室 组屋 土地 成本占比不超过 36%。  图 9： 2016年 HDB资本支出构成  数据来源： HDB年报，广发证券发展研究中心  1966出台 土地征用法 ，赋予政府出于公共目的征集私人土地建设公共建筑的权力 ， 并规定政府 有权力对地价进行 调整1973规范 土地征用的补偿标准为 不高于法定基准日的市值1985HDB 的 土地征用权逐步被收回 ，转而 向新加坡国土局（ S L A ）购买 土地1995每三年调整一次法定基准日 ， 逐渐转向以按市场价格征用 土地20072007 年，土地估值的法定日期被取消，政府 征地价格以现行市值为主要依据逐步以市价 为依据征地，政府在拿地成本上的优势变小前期以 廉价成本获取大量土地 ，为 “居者有其屋” 初期实施 奠定了坚实的基础1249% 47% 4% 土地购置费  房屋建造费  其他    识别风险 ， 发现价值                                       请务必阅读末页的免责声明  10 / 26 专题研究 |房地产  2.3  中央公积金制度为建发发展局间接提供资金来源  新加坡强制储蓄的中央公积金制度一方面保障了组屋供给端建屋发展局的资金来源，另一方面为需求端公民购置组屋的首付及房贷提供资金支持，是新加坡“居者有其屋”计划顺利实施的重要一环。  二战后，新加坡殖民当局于 1955年成立了中央公积金局 ，成立初期主要用来解决员工的退休养老保障问题； 1968年起 ，为配合“居者有其屋”计划，中央公积金使用范围扩展到购买组屋； 1981年，使用范围进一步扩展到购买私人住宅；到 1994年，中央公积金局为促进转售市场的发展，针对购买二手组屋进行补贴（目前，该购房补贴已全面覆盖新房和二手房市场）。 自上