资源描述
,1,2017.11,2018中国房地产市场形势总结及趋势展望分析报告,2,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”,党的十九大为“新时代”格局下中国房地产指明了方向！,3,住建部部长王蒙徽对未来政策的表态：10月19日：将按照习近平总书记提出的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。10月22日：今年四季度全国商品房成交量增速回落、成交价格趋于稳定。下一步还将坚持调控目标不动摇，力度不松劲，保持政策连续性和稳定性。,“房住不炒”被写进了十九大报告，具有明确的政策导向意义！,4,十九大“新时代”框架，定义房地产市场未来格局01 住房制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租,购并举的住房制度，让全体人民住有所居。,02 土地改革建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系。深化农村土地制度改革。03 财税金融健全财政、货币、产业、区域等经济政策协调机制。加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。深化税收制度改革，健全地方税体系。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。04 区域平衡以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展。05 促进公平履行好政府再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化。完善公共服务体系，保障群众基本生活，不断满足人民日益增长的美好生活需要，不断促进社会公平正义。,【特征一】多主体供给,对商品住宅、保障房、公租房、共有产权住房、租赁住房等进行供应主体的细分。品牌房企、中小型地方房企等提供商品住房供给；地方政府提供保障房、共有产权房、公租房等供给；开发企业自持住房、商业工业存量房持有方、国有企业、个人及相关机构提供租赁住房供给。未来的开发商作为多主体供给中重要的一部分，仍然大有可为。,【特征二】多渠道保障,供应渠道支持：商品住房、安居住房、保障住房；产权型住房、共有产权型住房、租赁型住房等。土地渠道支持：鼓励国企闲置地自建自住房、租赁用地从城乡两个市场进行保障、产业园区地块建租赁房等。金融渠道支持：充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道；根据实际情况，进行金融创新，支持租赁行业发展。财税渠道支持：对政策支持方向进行财政补贴，税收优惠。,【特征三】租购并举,改变了以往“购租并举”的说法，“租购并举”的表述更加突出了发展住房租赁在整体住房制度中的作用。以租赁为抓力的新供应体系构建过程中，多主体供给、多渠道保障的政策也将有更全面的兑现。,5,十九大定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居,短期政策长短衔接长效机制,如何保证不炒？,分城施策，保持政策稳定性当前以租赁为抓手大力推进,继续引导需求，保持政策稳定着力调整供应，完善住房制度,未来政策如何演变？长短期政策协同，稳步过渡到新周期政策目标：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；让全体人民住有所居。政策解读：在引导需求的同时（限售限购等调控政策相互配合抑制短期投机需求），注重在供应端方面构建整体性的住房制度。,6,展望2018：冷静的市场，分化的城市,14:1-2,14:1-3,14:1-4,14:1-5,14:1-6,14:1-7,14:1-8,14:1-9,14:1-10,14:1-11,14:1-12,15:1-2,15:1-3,15:1-4,15:1-5,15:1-6,15:1-7,15:1-8,15:1-9,15:1-10,15:1-11,15:1-12,16:1-2,16:1-3,16:1-4,16:1-5,16:1-6,16:1-7,16:1-8,16:1-9,16:1-10,16:1-11,16:1-12,17:1-2,17:1-3,17:1-4,17:1-5,17:1-6,17:1-7,17:1-8,17:1-9,17:1-10,7,成交：单月同比降幅继续扩大，市场调整将延续至明年,销售面积,1-10月：13亿平米 同比8.2%较1-9月收窄两个百分点,0%10月：1.5亿平米 同比-6%-20%9月起单月销售同比转降，10月降幅扩大-40%,40%20%,60%,商品房,住宅,办公楼,商业营业用房,数据来源：XX数据，XX,8,投资开工：投资趋稳，新开工积极性减弱，预计市场将继续调整,数据来源：XX数据，XX,0%,4%2%,10%8%6%,开发投资,8.1%7.8%收窄0.3个百分点,0%,10%5%,20%15%,25%,新开工,6.8%5.6%收窄1.2个百分点,1-10月：9.1万亿 同比7.8%较1-9月收窄0.3个百分点近半年投资增速趋稳，投资情绪谨慎,1-10月：14.5亿平米 同比5.6%较1-9月收窄1.2个百分点10月新开工同比转降4.3%，开工积极性明显减弱,9,重点城市：城市量价分化发展，市场供求、政策强度诸多因素决定市场走向,通过对城市基本面、市场供求状况、库存余量、土地消化时间、政策强度等方面的客观分析及对市场的实际主观感受，可将重点关注城市的市场行情分为三种不同类别：下跌、抗跌、上涨。,10,未来格局：把握增量、突破存量,11,商品房销售面积,商品房价格,土地成交,新增货币,政策,企业资金,经济增速0.1,居民储蓄1.0,居民收入0.6,新开工面积0.8,0.3,0.3,房地产开发投资0.8,0.1,结合房天下大数据平台资源,6个模块22个方程,0.360余项指标,1000多个数据项,20 年历史数据,增量市场市场空间：结合房天下大数据平台资源，建立预测模型，预判市场空间,货币供应量0.01,12,增量市场市场空间：未来三年商品住宅需求总量约34.9亿平方米，销售规模将回落，开发投资额稳步增长假设1：宏观经济平稳增长；假设2：货币信贷政策稳中趋紧（M2年均增长9-11%，贷款余额年均增长10-13%）；假设3：土地市场平稳（2018-2020年年均土地成交面积较2017年小幅下降）；假设4：长效机制建设，分城施策,指标销售面积(亿M2)新开工面积(亿M2)开发投资额(万亿)销售额(万亿),2001-2005合计15.721.23.63.9,2001-2005复合增速(%)24.517.726.835.2,2006-2010合计36.444.911.414.7,2006-2010复合增速(%)13.518.625.724.8,2011-2015合计52.665.728.230.2,2011-2015复合增速(%)3.3-3.513.99.8,2016-2017合计27.623.314.019.7,2018-2020合计34.932.622.627.2,2018-2020复合增速（%）-7.7-4.02.3-3.1,数据来源：XX研究院测算，XX,京津冀城 天津群,太原 青岛,长三角城市 山 群,长江中游城市群 州,长沙,13,北京,沈阳,哈尔滨长春,呼和浩特,石家庄,南京,郑州,银川,兰州,西宁,澳门,香港,大连烟台,湛江海口三亚,西安,济南,上海舟宁波厦门 台北,武汉 合肥杭南昌福州珠三角城市群 泉州南宁 广州 深圳 汕头,成都重庆成渝城市群贵阳昆明,拉萨长江经济带,京津冀协同发展,长江经济带,一带一路,增量市场城市群：三大战略拉开城市群发展大幕，五大超级城市群格局形成 乌鲁木齐在国家规划层面，城市群的发展将进入加速期,利好叠加指向未来最具潜力区域,京津冀长三角长江中游成渝,长三角珠三角,本身是三大战略之一，发展潜力突出分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道,21世纪海上丝绸之路核心区，承担海上对外开放以及创新升级的使命,城市群珠三角长三角京津冀长江中游成渝全国,城市数量926132816-,面积(万平方公里)5.521.221.534.524.0963.4,2016GDP(万亿)6.814.77.57.14.874.4,2015常住人口5874万1.5亿1.1亿1.2亿9819万13.7亿,人均GDP(元)1155989745467524567594906653980,地均GDP(万/平方公里)123466949349920492007772,五大城市群占比,11%,55%,40%,增量市场城市群：占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区长三角、京津冀与珠三角三大传统城市群的经济总量和人均效益，都处于领先水平，仍将是未来中国经济发展的领头羊；其中京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大都表明京津冀将呈现追赶之势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。长江中游和成渝城市群人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移主要承接地，是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。表：五大城市群经济与人口规模,注：长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全体计算,数据来源：XX数据，XX14,15,图：工业化与城市化（2015）,增量市场城市周期：部分二线城市城镇化增长高峰已过,与强二线城市相比，石家庄、合肥等二线城市城镇化空间仍十分可观，一线城市与南京等城镇化率已超80%，进入城镇化红利的后端，未来市场机会存在于城市更新于存量运营,佛山,深圳,16,注：1、根据中国流动人口发展报告，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%，本次沿用该比例；2016年流动人口在流入地的家庭规模根据2015年公布数据测算；2、根据XX研究院重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金（私房租金）为2.0万元；3、高校毕业生购房需求释放一般在毕业后5年左右，假设近五年毕业生70%在就业地落户且50%在租房，合计租房人数0.13亿；,4、高校毕业生人均年租金的测算是根据智联招聘调查数据、香草招聘联合房天下发布报告中数据测算。,增量市场租赁市场：当前租赁市场规模达1.38万亿元,数据来源：XX研究院测算,流动人口,2.45亿人,租房比例,67.3%,户均人口,2.67人/户,户均年租金,2.0万元/户,￥,市场规模,1.23万亿,流动人口测算,非流动人口测算,落户地就业的,高校毕业生租房其他户籍人口在当地的租房需求,落户地就业的租房人数,0.13亿人暂不考虑,人均年租金,1.2万元/人,市场规模,0.15万亿合计1.38万亿,占总规模的比例接近九成,17,增量市场租赁市场：2020年租赁市场规模将近两万亿元,数据来源：XX数据，XX,至2020年，租赁市场规模近2万亿元,三大城市群,中西部省会城市,238232,0,200,400,600,800,1000,1200,上海北京深圳东莞天津广州苏州佛山成都武汉,972825783630520496395354净流入人口TOP10（万人）,图：2015年全国地级市中人口净流入（常住人口多于户籍人口）城市分布情况,30%25%20%15%10%5%0%,租金涨幅,二手房价格涨幅,2017年1-10月,热点城市租金年均涨幅在5%-10%左右租金上涨至2020年，流动人口户均年租金将达2.6万元，高校毕业生人均年租金达1.8万元。,北京 上海 广州 武汉 重庆 南京 杭州 成都租赁市场发展热点城市房得重点支持，价高企，且租购同权等试涨幅突出，点将推动部分将直接导致置业需求向租首次置业年房转化。龄推迟。,热点城市因就业机会及公共服务优势将吸引更多流动人口集聚。,至2020年，流动人口租赁市场规模达1.6万亿，就业地落户毕业生租赁市场规模达0.37万亿。,租房占比提升流动人口增多,18,中国,法国,美国,日本,澳大利亚,德国,增量市场租赁市场：发达国家约有1/3至1/2的人口通过租赁解决住房问题，我国住房租赁增长空间大 我国住房拥有率水平显著高于发达国家，但大量农村人口向城市迁移，居住问题并未解决。 研究表明，经济越发达自有住房率越低，目前世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。 随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。图：我国与其他发达国家住房拥有率,数据来源：XX研究院综合整理,19,增量市场租赁市场：租房率与房价呈反向相关，房价平稳至下行期租房率将上升,在我国房地产市场飞速发展阶段，由于人们对于房价上涨预期较强，购房需求强烈，租房人口转向购房市场比例较高。而随着我国房地产市场进入平稳发展阶段，在成熟的体系市场下，愿意选择租房的人群比例将提升。,图：2016年以来美国租房率及房价指数,数据来源：XX研究院综合整理,20,增量市场租赁市场：租金水平与收入、房价、房贷等相关性高；与房价、收入相比，我国当前租金水平较低图：2017年6月美国主要都会区租金水平与家庭收入、房价、房贷的相关性,英国,美国,澳大利亚,中国,图：租金收入比,数据来源：XX研究院综合整理,21,增量市场租赁市场：保障制度亟待完善，机构运营应重视服务、多元发展从发达国家经验看，租赁市场中八成以上住房将由社会化租赁提供，其中,专业租赁机构占比约两成。经初步估算，目前我国机构占比不足5%。,保障性租赁住房社会化租赁住房,占比低,政府提供面向低收入群体公租房、租房补贴占比高机构或私人租房面向各阶层单身公寓养老社区等,发达国家租房人群涉及全生命周期，且可实现长期稳定租房。当前我国租房相关保障制度尚有较大完善空间，同时租赁运营机构应重视服务，提高租房体验，并适时推出多样化产品，面向更多受众群体。图：2014年纽约市非政府补助租房租赁时长占比数据来源：XX研究院综合整理,存量市场城市更新：未来城市发展的新增长点，潜力巨大我国在经历城镇化不断推进和房地产20年的高速发展，已经从一个开发、交易为主的新房市场逐步转向以存量房交易为主的时代。尤其是在新增土地极度稀缺的一线城市，城市更新将成为城市发展的新增长点，盘活存量，激发城市活力，再现城市繁荣。旧城改造，盘活存量,内容,方式,潜力,拆迁重建，建筑物等硬件设施的改造、生态环境的改善、产业提升、金融服务、智能应用等领域的延续与更新。,1.政府主导型： 完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式上海为主2.市场主导型：市场做主导、政府做引导的模式，开发商参与其中深圳为主,目前我国存量房住宅市场资产约200万亿，借鉴日本的城市更新率1.5%，更新净收入10%计算，我国住宅城市更新蕴藏3000亿规模。22数据来源：XX研究院综合整理,23,数据来源：XX研究院综合整理,存量市场服务：围绕存量房的服务产业将快速崛起存量市场下，房地产价值链出现变化，围绕房屋本身的服务产业逐渐崛起。二手房流通、租赁等交易服务，装修、维护、搬家、保洁等维护服务，租金证券化等金融服务也将快速发展，成为未来新的经济增长点。根据测算，2020年社区增值服务市场规模将达万亿，物业服务企业具有贴近用户的天然优势，未来将大有可为。预计2017年中国社区增值服务市场规模将达到4545.1亿元，2014-2017年4年复合增长率为27.55%，按照这一复合增长率计算，到2020年市场容量将增加5000多亿元的规模，达到10122.8亿元，社区增值服务拥有万亿的市场空间。,24,目前，企业布局社区商业，依靠“最后一公里”居民圈，与客户实现无缝对接，有效锁定区域内人流和消费，形成餐饮、生活配套等多样化服务体系。同时在移动互联、人工智能、大数据等新技术与行业不断融合背景下，企业加大对高新技术研发与应用的投入，构建智慧社区服务生态体系。积极引进停车场管理系统、智能门禁系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服务水准，使服务更加便捷高效，实现升级。,存量市场服务：顺应行业发展，社区服务升级驶入快车道,25,新工具应用：互联网思维下房地产行业业务模式及服务方式面临重构,客户思维（客户参与）,迭代思维（快速微变）,跨界思维（跨行业、跨区域）,平台思维（生态圈）,社会化思维（众包）,简约思维（抵制诱惑）,大数据思维（分析利用决策）,流量思维（扩入口）,极致思维（让客户尖叫）, 房企运营与发展的中心由产品转变为客户, 房企商业模式从开发商转变为运营商,互联网基因下房地产的两大转变,品质、,高效、,低成本,26,新工具应用：技术创新引领下，城市和企业迎来新发展机遇,品质、便宜、方便、快捷用户需求,生态供应,多维痛点, AI技术簇群 机器视觉 语音图像识别 传感器融合移动终端数据 大数据 云计算。公司运营 借助AI和大数据,收集分析相关数据，了解潜在客户偏好和行为，便于企业开展营销和提供更适宜的产品及服务销售过程中，虚拟助手或机器人技术将会带来更多自动化元素，减轻人力资本，并为客户创造更好体验,城市更新 人工智能将给城市带来新机遇，存量市场下，城市更新成为推动城市和企业发展的新方向。其中，城市基础设施更新如：智能电网、智能能源系统、智能交通、智能医疗和智能建筑物等新技术的出现有利于城市换发崭新活力。社区服务&智能家居, 移动互联技术革新大潮下，居民消费升级促进产品创新，企业通过线上线下融合开启智能服务，以更加移动化、人性化的体验完善产品功能，满足消费者需求。 人工智能通过对物联网的数据挖掘，不断改变现有生活和生产方式。其中智能家居使得居民生活更便捷、更舒适、更美好。,27,新工具应用：地产决策进入大数据时代,28,新工具应用：地产决策进入大数据时代,金融服务：开发企业与金融机构合作呈现多元化，金融服务贯穿全产业链,住宅,长租公寓,旅游、海外,社区服务,商业地产,产业地产,养老地产,办公,特色小镇,其他产业,具体合作领域,其他产业包括：物流、教育、健康、文体、快消、新能源、金融 29,具体合作方式,各类贷款（信用、抵押、过桥）,直融环节的金融服务（上市、发债、证券化）售后回买或回租并购资金双方相互参股,房地产基金房地产信托,金融服务：把握行业未来发展趋势，紧抓与房地产合作大方向,金融机构与房地产合作切入点,提升住房质量和功能相结合与信息化紧密结合,与新兴城镇化相结合与社区服务相结合,发展趋势 房地产+金融+互联网结合更紧密,对房企来说，融资渠道拓宽，资金更易获得对个人来说，金融产品更丰富，在传统信用、抵押贷基础上，尾款贷、租房贷等新服务层出不穷 资产证券化日趋成熟，成为房地产发展重要金融支持手段对新房市场来说，开发企业借助资产证券化实现融资与经营模式的双重改变对租赁市场来说，融资渠道被打通，开发企业做租赁业务动力更足30,谢 谢！,31,
展开阅读全文