新型养老服务中心建设项目可行性研究报告.doc

新型 养老服务中心建设项目 可行性研究报告 二一 九 年一月 1 目 录 第一章 项目概况 . 4 一、项目简介 . 4 二、编制依据 . 6 三、项目单位简介 . 7 第二章 项目建设背景及必要性 . 8 一、建设背景 . 8 二、项目建设的必要性 . 9 三、 行业准入分析 . 12 第三章 老年产业市场分析 . 13 一、 市场需求 . 17 二、 市场供给 . 15 第四章 项目选址及建设条件 . 16 一、项目选址 . 16 二、 建设条件 . 16 三 、建材供应及市政条件 . 19 四、施工条件 . 21 第五章 工程方案设计 . 22 一、 建筑设计 . 22 二、 结构设计 . 25 三 、 建筑节能设计 . 26 四 、 给排水方案 . 26 五 、 电气专业设计 . 29 六 、 暖通专业设计 . 31 第六章 节能 . 35 一 、 设计依据 . 33 二 、 能源消 费状况 . 34 三 、 节能措施和效果分析 . 35 第七章 环境保护 . 40 2 一 、 项目场址环境现状 . 38 二 、 建设期环境影响分析 . 38 三 、 建设期环境影响防治措施 . 39 四 、 运作期环境保护 . 40 五 、 环保设计 . 40 第八章 劳动安全与防护 . 43 一、危害因素分析 . 43 二、危害因素的防范 . 44 三、安全生产管理 . 47 四、环境卫生管理措施 . 47 第九章 工程建设管理 . 50 一 、 项目管理 . 50 二 、 项目招投标 . 51 第十章 项目实施进度 . 56 一、建设工期 . 56 二、项目实施进度安排 . 56 第十一章 投资估算与资金筹措 . 57 一 、 编制依据 . 55 二 、 投资估算 . 56 三 、 资金来源 . 58 第十二章 经济效益分析 . 61 一 、 编制依据 、基础数据与设定条件 . 59 二 、 营业收入、税金测算 . 59 三 、 总成本费用测算 . 60 四 、 利润测算 . 61 五 、 盈利能力分析 . 61 六 、 盈亏平衡分析 . 62 七 、 经济效益综合评价 . 62 第十三章 社会评价 . 63 一 、 社会效益 . 63 3 二 、 社会影响分析 . 63 三 、 社会稳定风险分析 . 64 第十四章 项目风险分析 . 69 一 、 风险分析概述 . 67 二 、 项目主要风险因素识别和风险程度分析 . 68 第十五 章 结论与建议 . 72 一、结论 . 72 二、建议 . 73 附件 1、营业执照 2、组织机构代码证 3、 规划用地条件 及用地规划红线图 4、固定资产能评登记审批表 5、环境保护影响登记表 6、 编制可研报告委托书。 附图 1、 XXXXX养老服务中心效果图 2、 总平面规划布置图 3、 建筑主要平面、立面、剖面图 XXXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 74 4 第一章 项目概况 一、项目简介 （一）项目名称 XXXXX养老服务中心建设项目 （二）项目性质 新建 （三）项目建设单位 XXXXX养老服务中心 （四）项目建设场址 XXXXX市东环路与朝阳路交汇处 （五）建设规模及内容 1、建设规模： 设置总床位 1000 张，规划用地面积 16435.22 （约合 24.64亩），建筑用地面积 11838.35（约合 17.75 亩），代征道路面积 4596.87 （ 约合 6.89 亩），总 建筑总面积 21050 。养老中心 12307.2，医疗中心 3120，优抚中心 5616 。 2、建设内容： 土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。 （六）总投资及资金筹措 总投资为 7836 万元，其中：工程费用 6273 万元，其他费用 1190 万5 元，预备费 373万元。 项目单位自筹 7836万元。 （七）技术经济指标表 XXXXX养老服务中心建设项目 主要经济技术指标如下表所示： 表 1-1 主要经济技术指标表 表 1-1 主要经济技术指标汇总表 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 项目规划用地面积 16435.22 1.1 建筑用地面积 11838.35 代征道路面积 4596.87 2 规划总建筑面积 21043.2 2.1 养老中心 12307.2 医疗中心 3120 优抚中心 5616 3 容积率 1.78 4 建筑密度 % 24.9 5 绿化率 % 35 6 设置床位 张 1000 7 项目总投资 万元 7836 7.1 建设投 资 万元 7836 7.1.1 工程费用 万元 6273 7.1.2 其他费用 万元 1190 7.1.3 预备费 万元 373 8 资金来源 单位自筹（万元） 万元 7836 9 建设工期（月） 月 24 10 投资利润率 % 25.2 11 投资利税率 % 41.1 12 财务内部收益率 % 15.8 13 财务净现值（ i=13%） 万元 1115 14 投资回收期 年 15.61 含建设期 6 （八）工期计划 本项目建设工期计划为从 2014 年 3月至 2016 年 2 月，总工期为 24个月。 二、 编制依据 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国老年人权益保障法 国家 十三五 发展规划纲要 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知 (国办发 2000 19 号 ) 国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见的通知 (国办发 2006 6号 ) 财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知 (财税 2000 97号 ) 湖北省人民政府 关于加快实现社会福利社会化的决定 鄂政发200055号 襄阳市城市总体规划 XXXXX市国民经济和社会发展“ 十三五 ”规划纲要 老年人社会福利机构基本规范 XXXXX市老龄事业“十二五”发展规划 老年人建筑设计规范（ JGJ122 99） 老年人社会福利机构基本规范（ MZ008 2001） 其它相关技术规范及规定 7 国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南（计办投资200215号） 国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版 ) 建设单位提供的基础资料。 三、项目单位简介 XXXXX养老服务中心是经 XXXXX市民政局枣民发 201347号文件批准组建的社会福利机构，该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公司投资兴建。 北京三众鑫盛医药科技有限公司 创立于 1948 年，转制于 1993年，拥有固定资产 2 亿多元，是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴眼剂、口服液、 保健茶、 冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大型企业，是以经营医疗 保健产品为主，以经营医疗保健产品为主的健康产业，是中国内地最大的软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业 500 强，医药行业50 家最佳经济效益企业。 8 第 二 章 项目 建设背景及必要性 一、建设背景 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上（ 60 岁以上人口）或 7%（ 65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自 1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数 量剧增。第六次全国人口普查显示，我国 60 岁及以上老年人口已达 1.78亿，占总人口的 13.26%，到 2050 年的将达到 3.34亿占总人口的 22.6%，有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。 近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达 4万个 ,养老床位达 314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心 1.2 万个，留宿照料床位 1.2 万张，日间照料床位 4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。 9 加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。 但是，我国社会养 老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题 ,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。 XXXXX 市市区人口 20 万人，据不完全统计，市区现有 60 岁以上老人近 30000人， 他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病，有5000 多名 老人基本失能。 但是 XXXXX 市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要。根据市区的实际，建设一所具有一定规模的机构养老服务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。 二、项目建设的必要性 （一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划 国家“ 十三五 ”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。中国老龄事业发展“ 十三五 ”规划强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。 老年人权益保障法中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复 中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府