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请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业 研究 Page 1 证券研究报告 深度报告 房地产 Table_IndustryInfo 2017 年业绩预览及 2018年业绩前瞻专题研究 超配 （维持评级） 2018 年 02月 12日 一年该行业与 沪深 300 走势比较 行业专题 增长 仍是 主基调 2017 年板块净利 润 大面积预增且增幅明显 截至 2 月 9 日， 根据房地产板块已发布业绩预告、快报 （剔除 B股） 的 82 家公司， 66 家实现增长，占比 81%， 其中 增幅超过 500%以上有 5 家，包括中交地产、海德股份、世荣兆业等； 增幅超过 100%500%有 23 家，包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等； 增幅超过 30%100%有 21 家，包括光明地产、新城 控股 、荣盛发展等。 板块业绩锁定性 位于近三年 高点 2017 年 3 季度末房地产板块预收款总额达 19930 亿元，同比增长 29%，较 2016 年末 营业 收入的覆盖率达 1.21 倍，业绩锁定性位于近三年的高点。根据已披露的主流卖方研究机构对 74 只主流地产股业绩预测， 2017、 2018 年 w ind 一致预期营业 收入同比增长 分别为25%、 22%，即使按 极端 情景 （ 2017 年 4 季度无销售回款入账，仅考虑 3 季度末预收款）假设 ， 仍能锁定 2017 年 营业收入 业绩的 194%； 3 季度末预收款在满足 2017 年 wind 一致预期营业 收入增长 25%后，剩余部分仍能锁定 2018 年收入预测值的 41%。 行业负债水平缓慢上升，偿债能力 较好 2017 年 3 季度末， 房地产 板块扣除预收款的资产负债率为 71.9%， 同比 上升 2.04 个百分点；板块净负债率为 108.76%， 同比上升 16.1 个百分点。 2017 年 3 季度末， 板块货币资金 /（短期借款 +一年内到期的非流动负债）为 1.21 倍，偿债能力仍旧较好。 2017 政策持续收紧 ， 2018 初露局部松动迹象 2017 年 行业 延续以 “打压、收紧 ”为基调的调控政策，尤其是对重点二、三线城市的覆盖范围持续扩大，除延续 2016 年的 “限购、限贷、限价 ”政策外，多个城市的 “限售 ”政策也相继出台。 2018 年初 兰州、重庆、南京等地出台放松类政策， 部分地方财政压力已逐步显现 ，政策初露局部松动迹象，步入精细化调控阶段 。 由于房地产支柱地位高、市场容量大、产业链长，其持续降温将 显著影响大部分行业需求，有望强化市场政策放松预期。 行业降温延续，优势房企增长显著、行业集中度提升 自 2016 年 4 月起，行业销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等多个指标累计同比增速见顶回落，正式进入小周期降温阶段并延续至今。 2017 年 行业降温， 但 聚焦地产主业的优势企业竞争 力 凸显，销售持续 增长， 2018 年 1 月销售 增速依然显著 ，其中 碧桂园、 万科、 中国恒大 1 月销售额均达 600 亿元以上，年化销售额 有望 达 7000 亿元以上。 行业集中度提升， Top10 和 Top3 市占率分别由 2015 年的 17.7%、 7.9%上升至 2017 年的 24.1%、11.8%，预计 2018 年在行业延续降温格局的情况下，优势房企销售及市占率仍将提升。 业绩增长仍是主基调 综上所述：一方面， 2017 年板块净利润大面积预增且增幅明显，业绩锁定性位高；另一方面，房地产预售制度导致结算滞后， 2016 及 17 年 优势地产股销售增长显著，将推动 2018及 19 年的业绩释放。 股价冲高回落符合预判，调整有利于走得 更健康、 更长远 近期 股价冲高回落基本符合我们预判 ： 我们在 1 月 22 日发布的报告 2017 年投资增速7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A 股小周期理论框架再次被印证中预判 “毕竟股价在2017 年已经有较大涨幅， 2018 年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨，后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松 。因此，股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外，休憩一下是为了走得更健康、更长远 ”； 我们在 1 月 29 日发布的春季策略中 提示 “优势地产股 短期涨幅显著， 或 引发获利回吐风险 ”。 目前板块估值仍不算贵，业绩 增长仍是主基调，股价急涨之后冲高回落 也 有利于未来走得更健康、更长远。继续看好华夏幸福、保利、招商蛇口、万科 A、荣盛发展、新城控股、中国恒大、阳光城、世联行、华侨城 A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等 。 相关研究报告： 地产股 2018 年春季投资策略：暖冬兑现，暖春可期 2018-01-29 统计局 2017 年房地产数据点评： 2017 年投资增速 7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A股 小 周 期 理 论 框 架 再 次 被 印 证 2018-01-22 房地产 A 股 2018 年投资策略：房住不炒，超配龙头 2017-12-06 房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一步解放思想，做多地产龙头股 2017-6-30 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourmguosen 证券投资咨询执业资格证书编码： S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： wangyuemguosen 证券投资咨询执业资格证书编码： S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 F-17 A-17 J-17 A-17 O-17 D-17房地产 沪深 300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 2017 年板块净利大面积预增且增幅明显 . 4 板块业绩锁定性位于近三年高点 . 7 行业负债水平缓慢上升，偿债能力较好 . 9 扣除预收款的资产负债率及净负债率呈现上升趋势 . 9 短期偿债能力较好 . 9 2017 政策持续收紧， 2018 初露局部松动迹象 . 10 2018 政策初露局部松动迹象，步入精细化调控阶段 . 14 行业降温延续，优势房企增长显著、行业集中度提升 . 15 优势房企在行业降 温阶段增长显著 . 16 2018 年 1 月销售延续增长态势 . 17 优势房企份额逐年增加，行业集中度显著提升 . 18 业绩增长仍是主基调 . 18 股价冲高回落符合预判，调整有利于走得更健康、更长远 . 20 维持行业 “超配 ”评级，选股遵循 “低估值 +双增长 ”. 20 国信证券投资评级 . 22 分析师承诺 . 22 风险提示 . 22 证券投资咨询业务的说明 . 22 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图 表目录 图 1：房地产板块业绩锁定性稳定于高点 . 7 图 2：房地产板块扣除预收款的资产负债率 . 9 图 3：房地产板块净负债率 . 9 图 4：房地产板块短期偿债能力 . 10 图 5: 济南、南京、郑州财政收入累计同比增速 . 15 图 6：天津、重庆、武汉财政收入累计同比增速 . 15 图 7：商品房销售面积累计同比增速显著回落 . 15 图 8：商品房销售额累计同比增速显著回落 . 15 图 9：新开工面积累计同比增速处于回落趋势 . 15 图 10：施工面积累计同比增速处于回落趋势 . 15 图 11：房地产投资累计同比增速继续回落 . 16 图 12：房企开发资金累计同比增速显著回落 . 16 图 13：个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落 . 16 图 14：优势房企销售额在 2012 上半年实现显著增长 . 17 图 15：优势房企销售额在 2014 年实现显著增长 . 17 图 16：优势房企销售额在 2017 年实现显著增长 . 17 图 17：销售金额 Top3 和 Top10 占全国份额 . 18 图 18：销售面积 Top3 和 Top10 占全国份额 . 18 图 19：机构对地产股的配臵比例显著提升 . 20 图 20：杭州库存出清周期（月） . 21 图 21：温州库存出清周期（月） . 21 图 22：芜湖库存出清周期（月） . 21 图 23：滁州库存出清周期（月） . 21 表 1： 2017 年部分房地产上市公司业绩预告（截至 2018 年 2 月 9 日） . 4 表 2： 2017 年部分房地产上市公司业绩快报（截至 2018 年 2 月 9 日） . 6 表 3：主流地产股业绩锁定性汇总 . 7 表 5： 2017 年多个城市出台的部分房地产限购、限贷政策 . 10 表 6： 2017 年多个城市出台的部分房地产限价政策 . 12 表 7： 2017 年多个城市出台的部分房地产限售政策 . 12 表 8：近期部分城市出台房地产放松类政策 . 14 表 9： 2017 年优势房企销售增长显著 . 17 表 10：部分房企 2018 年 1 月销售情况 . 18 表 11：我们重点推荐的标的估值仍不算贵 . 19 表 12: 地产板块估值比较优势显著（截至 2018 年 2 月 9 日） . 19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 2017 年板块净利大面积预增且增幅明显 一、 截至 2 月 9 日，根据 房 地产板块 已 发布业绩预告 、 快报 的 82 家公司 ， 66家实现增长 ，占 比 81%， 其中 增幅超过 500%以上有 5 家，包括中交地产、海德股份、世荣兆业等； 增幅 超过 100%500%有 23 家 ，包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等； 增幅超过 30%100%有 21 家，包括光明地产、新城 控股 、 荣盛发展 等。 二、 业绩下降或亏损 的共 16 家，其中 7 家亏损。 三、 业绩预增原因：主业增长、投资收益或资产重组等。 表 1： 2017年部分房地产上市公司业绩预告（截至 2018 年 2 月 9 日） 名称 业绩预报（取整数） 业绩变动原因 预计 2017 年 EPS（元） 增长 深物业 A 增长 69% 公司 2017 年可结算项目及预计全年各项目合计可结算面积比上年同期增加所致 1.01 中洲控股 增长 100% 150% 结算房地产收入项目的结构变化，税赋降低，导致净利润增长 ， 在建房地产项目规模较上年扩大，利息资本化费用增加，导致净利润增长。 0.78 0.98 中航地产 增长 172% 216% 系本报告期确认的投资性房地产公允价值变动损益较上年同期有所增加，以及转让中航城臵业（上海）有限公司 100%股权获取了一定的投资收益所致。 0.66 0.76 皇庭国际 增长 50% 85% 公司加大在金融服务领域的布局，相关业务利润增加 ， 本公司全资子公司购买成都环球时代中心写字楼用于商业出租运营 ， 公司核心商业项目皇庭国商购物广场各项经营指标稳步提升 ， 公司不断加大不动产投资力度，拓展商业不动产管理服务，贡献的收入和利润增加。 0.14 0.18 荣安地产 增长 249% 282% 公司本期业绩大幅上升的主要原因为本期荣安香园一期、凤凰城一期、山语湖苑 三个项目交付，结转收入、成本和税金。 0.16 0.18 南都物业 增长 11%21% 本报告期公司在保持原有在管物业项目的基础上，加大新项目开拓力度，当年在管物业项目数量增加，销售收入实现同比增长。 0.890.96 海德股份 增长 2082% 2519% 本报告期较去年同期业绩变动为同向上升，主要变动的原因为报告期内公司实现业务转型，不良资产管理业务收入大幅度增加。 0.43 0.42 京汉股份 增长 127% 241% 与上年同期相比业绩同向大幅上升主要原因系本年度房地产业务毛利率较上年略有增加及固定资产减值准备较上年大幅度减少所致。 0.32 0.48 新华联 增长 53% 72% 本期结转开发产品的毛利率增加 ， 本报告期内，整体转让北京写字楼物业及其所属公司股权；本报告期内，投资收益增加。 0.42 0.47 顺发恒业 增长 81% 102% 公司新增美哉美城、富春峰景、泽润园二期及春江悦茗项目交付，全年整体结算量较上年同期大幅增加，且项目售价有所提升，故预计公司经营业绩较上年同期出现大幅增长 0.27 0.30 阳光城 增长 62 103% 公司 2017 年 1-12 月实现的归属于上市公司股东的净利润较上年同期有所增长，主要系公司开发项目在 2017 年 1-12 月陆续结转销售收入所致。 0.49 0.62 中交地产 增长 5124% 5124% 下属房地产项目房屋交付面积增加，预计我司本期归母净利润较去年同期增加约 34,000万元；本期因公司项目拓展，新设及收购公司共计十多家，目前大部分项目还处于开发阶段，暂时亏损，预计我司本期归母净利润较上年同期减少约 14,000 万元。 2.09 财信发展 增长 57% 102% 公司项目交房面积较去年同期有一定幅度增加，结转收入较大；重庆国兴公司 “国兴 .北岸江山东区 ”项目取得 “绿色生态住宅小区 ”称号，按相关政策冲回 2015、 2016 年计提所得税中 10%的部分，同时 2017 年度所得税按照 15%计提，导致净利润较上年同期有较大幅度增加。 0.16 0.20 嘉凯城 增长 376% 公司因发展需要，公开挂牌转让子公司武汉巴登城投资有限公司的 100%股权，已完成过户，故确认转让收益。 1.05 福星股份 增长 55% 100% 归属于上市公司股东的净利润同比增长，主要原因为公司房地产业绩增加。 0.39 0.43 天保基建 增长 27% 51% 公司天保金海岸 E01 项目土地收储合同完成签署，满足财务结转收入条件，由于该项目利润率较高，且公司意境兰庭二期项目年底前将满足结转收入条件，可以确认收入。 0.37 0.44 银亿股份 增长 120% 149% 通过发行股份方式收购了宁波昊圣投资有限公司及宁波东方亿圣投资有限公司两家公司。 0.38 0.43 世荣兆业 增长 856% 905% 商品房销售结转收入和商品房销售毛利率分别较上年增加。 1.11 1.16 冠城大通 增长 80% 100% 主要结算项目为北京百旺杏林湾项目，毛利率高于上年同期主要结算项目；公司控股子公司北京海淀科技园建设股份有限公司于本报告期内完成所持有的北京实创科技园开发建设股份有限公司 12.3839%股权的转让，实现归属于上市公司股东的净利润约 1.2亿元。 0.39 0.43 大名城 增长 64% 符合收入确认条件的房地产销售面积较上期增加，带来本期房地产销售收入同比增长；金控业务本期利润增长超过上期，为本期归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润贡献占比约 30%。 0.56 卧龙地产 增长 284% 公司住宅销售价格同比上涨，毛利率上升；公司出售青岛嘉原盛臵业有限责任公司 100%股权，预计在当年确认投资收益 10,026.92 万元左右。 0.43 万通地产 增长 200% 250% 公司主营业务为房地产开发与销售。本期净利润增长的主要原因是 2017 年公司房地产项目结算金额较 2016 年有较大幅度增长。其次，本年收购的中融国富投资管理有限公司亦为公司贡献了部分净利润。 0.16 0.19 华发股份 增长 45% 65% 完工交付、达到收入确认条件的房地产销售项目较上年增加，毛利额高于上年同期结转的项目；同时销售费用、管理费用与上年同期相比，增加的金额及同比增速均小于主营业务毛利。 1.26 1.44 粤泰股份 增长 775% 825% 控股子公司仁爱臵业将其拥有的淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业，因而导致仁爱臵业收入和净利润出现大幅增长。公司 2017 年度房地产销售收入比 2016 年大幅增长，相应销售毛利也大幅增加。 1.14 1.20 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 蓝光发展 增长 40% 60% 公司经营规模的逐年扩大，使得公司房地产项目在报告期的结转收入增加；同时公司为提升房地产主业的核心竞争力，已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级，规模效应初步显现。 0.57 0.66 华丽家族 增加 50%到 80% 本期净利润增长主要系 2017 年公司房地产项目结算金额较 2016 年有较大 幅度增长，同时公司收到厦门国际银行股份有限公司发放的红利。 0.12 0.14 海航基础 增长 44% 84% 公司旗下房地产板块及工程板块收入增长较快。同时， 2017 年度公司力争优化资产负债结构，大幅减少有息负债，预计本年度财务费用与上年同期相比下降约 42%。 0.91 1.16 市北高新 增长 31% 57% 本公司控股子公司上海松宏臵业有限公司开发的住宅项目实现对外销售并确认收入；同时公司合作开发的项目公司上海闸北绿地企业发展有限公司、公司控股子公司上海市北祥腾投资有限公司合作开发的项目公司上海松铭房地产开发有限公司分别开发的房地产项目效益显现，归属于公司的收益大幅上升。 0.11 0.13 光大嘉宝 增长 78% 公司房地产开发业务结转收益增加。 2017 年度光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司、光大安石（北京）资产管理有限公司纳入公司合并利润表范围。 0.61 新黄浦 增长 518% 538% 转让控股子公司上海鸿泰房地产有限公司 30%股权使得投资收益较 2016 年度有较大幅度增长。利息支出资本化金额较 2016 年减少，导致相应的财务费用比上年同期有较大增加；房地产销售收入比 2016 年有所增长，相应销售毛利也有所增加。 1.12 1.16 万业企业 增长 115% 135% 今年转让全资子公司湖南西沃股权取得较大收益所致 , 1.91 2.09 光明地产 增长 70% 100% 公司在 2017 年度积极顺应市场，对区域结构、产品结构和经营方式进行主动优化调整，适应长三角地区城镇化建设和房地产市场业态变化，着力提升房地产主业的核心竞争力，通过多元化的投资和产品改善升级，提升商品住宅项目盈利能力，推动净利润大幅度增长。 1.30 1.53 ST 新梅 增长 194% 215% 报告期内，公司按协议出售了所持有的宋河酒业 5%股权，收到全部回购款及相应的回购金利息。此次股权处臵为公司带来约 4,800 万元的投资收益。 0.13 0.14 苏州高新 增长 95% 95% 公司在产业转型战略的快速推进过程中，通过对东菱振动的收购产生利润贡献、环保产业的效益提升增加利润贡献、公司整体降本增效及管理提升战略的实施节约相关成本费用，以及房地产相关运营绩效增加。 0.51 0.51 新城控股 增长 60% 100% 公司主营业务为房地产开发与销售。本期净利润增长的主要原因是 2017 年公司房地产项目结算金额较 2016 年有较大幅度增长。 2.18 2.72 北辰实业 增长 75% 90% 报告期内，公司房地产开发项目经过近几年快速扩张，结算项目结构变化以及可结算面积大幅增加使房地产开发项目结转收入大幅增加，公司归属于母公司股东的净利润预计增加。 0.31 0.34 大港股份 增长 -30% 10% 公司生产经营正常。 0.06 0.09 合肥城建 增长 -30% 20% 2017 年结算项目数量和结构较上年同期相比有一定变化，结算收入及利润较上年同期有所波动。 0.24 0.41 阳光股份 增长 127% 136% 公司根据新的发展战略践行轻资产战略，出售部分成熟项目导致收益增加所致。 0.17 0.23 海航投资 增长 102% 106% 完成前期认购的中亿城信投资合伙企业（有限合伙）之 B 类 17,000 万份有限合伙份额退出获得投资收益及大连山东路项目退出收益，致使利润上升。 0.007 0.0175 荣丰控股 增长 117% 132% 公司开发的长春国际金融中心项目住宅部分达到确认收入条件。 0.05 0.09 *ST 金宇 增长 160% 187% 本年度完成对江苏智临电气科技有限公司 55%股权的收购，智临电气自 2017 年 011 月起纳入本公司合并报表范围。 0.17 0.25 *ST 新城 增长 133% 142% 一是 2017 年铁岭新城区房地产市场逐渐回暖，恢复性发展态势明显，公司抓住有利时机，实现土地出让，主营业务收入提高；二是加大应收账款催缴力度， 2017 年收回应收账款，冲销以往年度计提的坏账，计入本年度损益。 0.10 0.12 宋都股份 增长 175% 190% 公司顺应市场发展形势，积极增加土地储备，采取多种有效营销方式，使得公司项目开发规模增加、整体毛利率水平上升；本期扣除的非经常性损益占比较低，主要系计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费。 0.11 0.13 *ST 松江 增长 144% 预计今年财务费用较去年降低 18%； 2017 年上述两项将计提的资产减值损失数额约为2.77 亿元。 0.22 天房发展 增长 153% 158% 2017 年度公司营业收入与上年同期相比增长明显，预计实现增长约 80%，主要原因系公司房地产项目结算收入增长较快，利润增加。 0.18 0.20 海航创新 增长 123% 政府回收子公司持有国有土地使用权，给予相应补偿收入 ;转让项目子公司股权获取投资收益 ;经营性业务较去年有所拓展；同时增收节支，减少费用支出。 0.03 *ST 匹凸 增长 103% 104% 公司业绩预盈主要来源于全资子公司上海事聚贸易有限公司预计净利润约 800 万；全资子公司上海熠信信息科技发展有限公司预计净利润约 600 万元，其中东方大厦评估增值约 410 万元；全资子公司深圳岩石商业保理有限公司预计净利润约 500 万元；控股子公司深圳禾木融资租赁有限公司预计净利润约 120 万元。 0.04 0.06 S*S 前锋 增长 119% 公司出售了北京福景苑三套房产，获得利润 870 万元左右；获得咨询服务费 530 万元左右；购买银行理财产品，获得投资收益 90 万元左右。 0.03 中房股份 增长 119% 银行保本理财收益 329 万元，武汉证券有限责任公司破产债权收回 75 万元，广瀚电子科技（苏州）有限公司应付款项核销 537 万元；公司全资子公司新疆中房臵业有限公司出售了新疆兵团大厦部分投资性房地产。预计实现利润总额 3,900 万元左右。 0.01 金融街 增长 1% 10% 公司 2017 年归属于母公司净利润较去年同期有所增长，主要原因一是公司房地产开发项目结算收入较 2016 年增长，导致项目利润有所增加；二是公司优化自持物业结构、深化自持精细管理，自持业务收入和盈利能力持续提升。 0.95 1.03 泰禾集团 增长 20% 39% 公司房地产项目开发规模正常增长， 2017 年度可确认销售收入高于上年。 2、报告期内公司共出售东兴证券股票 3,400 万股，获得投资收益约 42,000 万元，预计增加公司 2017年度净利润约 31,000 万元。 1.65 1.91 广宇集团 增长 6% 39% 2017 年公司部分项目陆续交付结转收入，预计公司 2017 年净利润将有一定幅度的增长。 0.21 0.27 荣盛发展 增长 20% 40% 公司管理层预计， 2017 年度公司可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有大幅上升。 1.14 1.33 滨江集团 增长 10% 40% 公司主营业务为房地产开发销售，以房产交付、开具发票作为收入确认的标准。报告期内武林壹号 2、 10 号楼住宅、华家池公寓住宅、平湖万家花城 F1 地块住宅、湘湖壹号部分别墅、萧山东方海岸住宅交付 ,以及金色黎明三期、金色江南等尾盘结转，收入较上年同期增长。 0.51 0.64 世联行 增长 20% 50% 公司互联网 +业务收入同比增长，同时其业务毛利率也有所提升，将持续为公司贡献利润；放贷规模持续扩大，金融服务业务收入将同比增长，为公司贡献利润。 0.44 0.55 南国臵业 增长 0% 50% 本期成本费用相比上年同期有所下降。 0.02 0.04 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 6 哈高科 增长 24% 38% 本公司于 2017年 9月参股浩韵控股集团有限公司 45%的股权，该公司 2017 年 9 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日实现盈利；上年比较基数较小；所持有的全部中航资本控股股份有限公司股票，获得投资收益约 960.9 万元。 0.05 0.06 下降 沙河股份 下降 68% 77% 报告期内业绩变动主要原因为：较上年同期主营业务收入减少；深圳本地项目与外地项目收入比例发生变化，综合毛利下
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