长租公寓专题研究之二：抢滩长租时代，谁与争锋？.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 Table_MainInfo Table_Title 2017.02.21 抢滩长租 时代，谁与争锋？ 长租公寓专题研究之二 侯丽科（分析师） 卜文凯（研究助理） 申思聪（分析师） 0755-23976713 010-59312756 0755-23976926 houlikegtjas buwenkaigtjas shensiconggtjas 证书 编号 S0880514030004 S0880115100075 S0880515010002 本报告导读： 长租公寓 发展 迎来黄金时代，占据天时地利人和，尽管现阶段 行业 瓶颈还有待突破，但潜在的龙头有 巨大的投资机会，看好长租公寓后续的发展空间 摘要： Table_Summary 长租公寓作为地产细分子行业之一，占领 天时地利人和， 迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。 随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续 出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租 赁业务，政策迎来黄金期。 而 巨大的市场容量和 资本 支持下，长租公寓 在 近几年有望得到迅猛发展。 我们 预计长租公寓的发展速度和 盈利 能力都将超出市场预期。 1） 我们 认为 不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会 。 2） 在 资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。 国外的长租公寓运营商如 EQR主 要以资产增值和租金来源为主的模式 ,我们 预计 国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，服务为王。1）国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公寓起步较晚，在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入来源，因此将以租金为本。 2）在整体盈利水平较低的情形下，租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。 借鉴国外运营商的发展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化 。 精细化和差异化是长租 公寓品牌脱颖而出的必由之路 ，社区化和平台化收取租金溢价和租后服务收入的前提条件，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。 长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾 等 问题。 我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。 我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商， 推荐：世联行、万科 A、招商蛇口； 在集中式公寓方面，魔方 公寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。 Table_Invest 评级： 增持 上次评级： 增持 Table_subIndustry 细分行业评级 房地产经营 增持 房地产开发 增持 Table_Report 相关报告 房地产：房贷信号收紧，楼市分化中前行 2017.02.12 房地产：加息无需草木皆兵，静待时机 寻觅良股 2017.02.05 房地产：投资平稳，分化延续，整体趋紧 2017.01.22 房地产：国改风幡动，沪深引潮流 2017.01.20 房地产：龙头跨界起舞，土地热度回暖 2017.01.15 行业专题研究 房地产 股票研究 证券研究报告 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 27 目 录 1. 投资逻辑 . 3 2. 天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期 . 5 2.1. 天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋 . 5 2.2. 地利：行业蓬勃发展，整体 供不应求 . 7 2.2.1. 长租公寓的客户群体 . 7 2.2.2. 需求端测算 . 8 2.2.3. 长租公寓的供给端 . 8 2.2.4. 供给端测算：千亿级市场，百亿级利润 . 10 2.3. 人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 . 11 3. 长租公寓发展瓶颈 突破 者得天下 . 13 3.1. 市场端：参与主体众多，竞争激烈 . 13 3.2. 资金端：重资产运营为主，金融属性较强 . 14 3.3. 资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 . 15 4. 长租公寓商业模式的探讨 . 15 4.1. 美国经验：“资产增值 +租金”，从扩张到再聚焦 . 15 4.2. 国内模式猜想：租金为本，后服务为王 . 18 5. 长租公寓未来发展模式的展望 . 19 5.1. 客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 . 19 5.2. 功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 . 20 5.3. 运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 . 21 5.3.1. 通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势 . 21 5.3.2. 国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势 . 24 6. 投资建议 . 24 7. 风险提示 . 25 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 27 1. 投资 逻辑 在 政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一， 迎来 黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个 风口 。 随着 政策 层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台， 地方 政府陆续出台了一 系列 支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构 参与 住房租赁业务，政策迎来黄金期 。 市场 尚未 认识到 长租公寓行业 巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下， 对长租 公寓的扩张能力和盈利能力 都存在着 较大的质疑。 而我们认为： 1） 不论从供给层面还是需求层面， 长租公寓 市场都面临着巨大的发展空间，而 在 市场格局尚未形成的情 形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。 从 需求层面 来看 ， 随着租房 群体对于租房质量要求的提高 以及 居住观念的转变，对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升，至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的 房源 需求 数量 约 为 1000 万间左右 ；而从供 应 层面而言， 预计 到 2020 年长租公寓 的房间数量 为1000 万间，假定 2016 年底 该数量为 200 万间 ，到 2020 年 的 年均 复合增速 达到 50%， 空间和增速都超出市场预期。 2） 资本助力之下 ， 长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升， 随着 政策支持力度的加大， 新的 金融工具 有望帮助 长租公寓 加速轻资产化。 另一方面 ，国内独特 创新 的居住 社交 生态圈 模式有望 实现新的突破。 根据 我们 不完全统计 ， 已经有 20 余家 长租公寓相关公司赢得近 35亿元 的融资 ，预计 后续资本市场的投资仍将持续，另外类 REITs金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。在 租金 为本的运营模式下， 国内 独特的居住 社交 生态圈的模式有望成为运营商新的发力点， 抢占 租后服务的 市场 ，从而 增强客户 黏性，获得更高的议价能力。 长租公寓 市场仍然存在 着 许多瓶颈，我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中 脱颖而出 。 具体 而言 ， 包括 市场竞争激烈、产品同 质化严重，资金成本 较高 、盈利 空间 较低，资产的质量和价格之间的矛盾 三个 瓶颈。 综上 ， 我们 推荐具有较强的资金实力和较优质的房源 ， 在长租公寓领域有着较长时间 探索 和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商， 推荐： 世联行 、万科 A、招商 蛇口； 在集中式公寓方面，魔方公寓 由于其 丰富的产品特性， 较为 雄厚的资金实力，已经成为行业 “ 独角兽 ”， 预计后续能够 继续 夯实龙头 地位 ； 在 分布式公寓方面， 自如依托其 中介服务商 的背景 和资源， 预计 未来仍能 保持 较高增速 。 此外 ，我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己的思考 。 具体 而言 ： 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 27 国 外 的 长租公寓运营商 如 EQR 主要以资产 增值和租金来源为主的模式。 美国 最大的长租公寓运营商 EQR 依托 美国成熟的 REITs 市场，通过大规模的融资 在 上市前 十 年 快速扩张 ， 低价 积累了大量的优质房产；而 2002 年 以来通过剥离低收益资产 ， 在经历了近十年的调整期 后盈利水平再次回到高点，资产质量也进一步得到优化，获取了 较高 的租金溢价和入住 率 。 而 EQR 近几年 的 营业收入 全部来源于 租金收入 。 国内长租公寓的运营模式 预计 将以租金为本，服务为王 。 1）国内 长租公寓运营商 一方面 面临着资金的掣肘 ， 另一方面长租公寓起步较晚，在 优质 的公寓资源 获取 方面 难度 较大，因此难以实现资产增值的模式。而 长租公寓 品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入来源，因此将以租金为本。 2） 在 整体 盈利水平较低的情形下，租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。 借鉴 国外运营商的发展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展 方向 主要包括 精细化 和差异化 、 社区化和平台化、金融化和信息化。 1） 精细化和差异化包括客户群体的细分和 产品切入 ， 目前国内长租公寓 对应 的 客户群体和 提供 的 产品同质化严重 ，需要 通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出 ； 2） 社区化和平台化主 要 是打造居住 和 社交生态圈 ， 对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要，也是未来收取租金溢价和租后服务收入的 前提 条件； 3） 金融化和信息化 主要 为了 解决 长租公寓的 规模化运营 问题 ，长租公寓 运营商本质是资产管理平台，金融化和信息化是 运营商 实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。 图 1： 本文整体 研究框架 长租公寓专题研究行业层面黄金发展时代天时 ： 政策支持 ， 自上而下地利 ： 需求旺盛 、 供应稀缺人和 ： 资本助力 、 群雄并起瓶颈亟待突破行业角逐激烈 、 资金端缺乏退出机制 、 资产端难以平衡模式探讨未来方向国外 ： 资产增值 + 租金精细化和差异化社区化和平台化金融化和信息化国内 ： 租金为本 ， 后服务为王群体再细分 、 产品更多元轻资产输出 ， 信息化支持社区生态圈 ， 客户集群化数据 来源：国泰君安证券研究 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 27 2. 天时地利人和 ， 长租 公寓迎来 黄金 发展时期 2.1. 天时：政策扶持 正当时 ， 商改住大势所趋 政策 出台文件 专门 扶持 租房 租赁产业链 的发展， 并明确加快 机构化、规模化租赁企业的发展， 预计 具体 扶持政策将陆续出台。 2016 年 6月 ，国务院印发 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 ， 明确培育和发展住房租赁市场， 从顶层设计 角度明确指出培育市场供应主体 ， 并将加大 政策支持力度 ， 优惠力度 之大 、 覆盖 租房租赁产业链之广为租赁市场的发展打开了 通路 。 在 2017 年中央 经济工作会议报告中也明确提出，加快机构化、规模化 租赁企业 的发展， 在 2016 年 的经济工作会议报告也 明确将 鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业 。 表 1: 在去库存背景下 ， 房屋 租赁政策 持续 加码 发布项目 发布时间 发布部门 主要内容 加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 2015-01-06 住房城乡建设部 发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级 关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知 2015-01-20 住 建部、财政部、人 行 明确提取公积金租房的条件、范围、额度 2016年中央经济工 作会议公报 2015-12-21 中央经济工作会议 要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 深入推进新型城镇化建设意见 2016-02-02 国务院 住房保障采取实物与租赁补贴相结合 ， 并逐步转向租赁补贴为主 2016 政府工作报告 2016-03-05 国务院 建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 2016-06-03 国务院办公厅 国务院 顶层设计，举措实质，优惠力度大，覆盖产业链广泛 扩大供应端： 允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠； 鼓励需求端： 落实公积金支付房租政策，扩大公租房保障范围 2017年中央经济工作会议公报 2016-12-19 中央经济工作会议 要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。 数据来源 ： 国泰君安证券研究 在 住房租赁市场顶层设计文件出台之后，全国各 地区 政府 纷纷 响应 。商改住大势所趋 ，长租公寓迎来黄金发展时代 。 根据 品橙旅游的统计， 在 国务院 办公厅 纲领 性文件出台后，已有包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等 十余 个 地方 做出响应， 给予 租房市场 相应 的政策支持。 国务院意见中 明确指出， 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。而 地方出台的具体文件也明确支持商改住的实行，长租公寓 发展 的资源 层面 得到政策支持。 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 27 政府 政策支持主要 从 市场、金融、财政等角度给予住房租赁市场支持 。 1） 市场方面， 商改住 全面铺开， 鼓励 租售并举的制度， 并大力 支持租赁房屋的建设与发展； 2） 金融方面， 允许 提 取公积金支付房租， 开展REITs 试点， 给予 住房租赁市场金融支持等； 3） 财政方面 ， 对于 住房租赁市场 给予一定的税收优惠 等 。 表 2: 各省 纷纷出台文件支持 租赁 市场发展，长租公寓迎来黄金发展时期 地区 发布时间 文件名称 主要内容 甘肃 2016/8/10 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 税收优惠；允许商改住； REITs 试点； 海南 2016/8/29 海南省加快培育和发展住房租赁市场实施办法的通知 鼓励相关机构开展住房租赁业务；税收优惠；允许商改住； 河北 2016/9/9 河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 税收优惠； REITs 试点；将新建租赁住房纳入住房发展规划；允许改建房屋用于租赁； 辽宁 2016/9/19 辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 出租不动产允许选择简易计税，征收率 5%；采取 PPP模式，将公租房交由企业运营；税收优惠； REITs 试点； 四川 2016/10/21 四川省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 提取住房公积金 支付房租；税收优惠； REITs 试点； 安徽 2016/11/3 安徽省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的通知 住房租赁补贴；加强中介市场监管； 江西 2016/11/11 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 公租房保障制度，住房公积金使用、税收优惠、金融支 持 宁夏 2016/11/15 自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 停止新建公共租赁住房，将库存商品住宅作为公共租赁住房房源；税收优惠；允许商改住； REITs 试点；采取PPP 模式，公租房交由企业 运营；公积金支付房租； 吉林 2016/11/23 吉林省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 增值税； ”互联网住房租赁 ”模式； REITs 试点；PPP 模式；允许商改住；鼓励购买或承租住房用于租赁；提取住房公积金支付房租；建立住房租赁信息服务平台；定期公布租金指导价格； 福建 2016/11/29 福建省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 培育租赁企业；鼓励售租并举；支持和规范个人出租住房；公积金支付房租；公租房保障对象扩大到非本地户籍人口；建立住房租 赁信息服务与监管平台 山西 2016/12/5 山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 发展租赁企业；支持物业服务企业开展住房租赁经营；新建租赁住房；允许商改住；税收优惠； REITs 试点；PPP 模式； 湖南 2016/12/20 湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 支持创建住房租赁企业品牌；鼓励开发新建租赁住房；支持库存商品住房用于租赁住房；采取 PPP 模式；允许改建房屋用于租赁；公积金支付房租； 广东 2017/1/23 广东省人民政府办公厅 税收优惠； REITs 试点；规范城中村住房租赁；租赁住行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 27 关 于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 房项目纳入广东省专项建设基金支持；住房公积金支付房租；公租房货币化； PPP 模式；允许改建房屋用于租赁；鼓励新建租赁住房； 云南 2017/2/7 云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 引导新建租赁住房；税收优惠； REITs 试点；允许商改住；推进公共租赁住房货币化；采取 PPP 模式；公积金支付房租； 数据 来源：各省政府官网，国泰君安 证券 研究 核心一二线城市 土地 出让设置的 自持 比例的要求， 也为长租公寓提供了潜在的市场空间。 在上海 和北京都已经先后出现了住宅用地出让时，开发商必须 自持 一定比例 ， 不得对外销售 的 情形。 2016 年 12 月，北京出让的 三宗 “限房价 竞地价 ”的 地块中，均由开发商 100%自持，开发商摇身变为大房东。 2.2. 地利 ： 行业蓬勃发展 ，整体供不应求 2.2.1. 长租公寓 的客户群体 长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业 ， 整体面向中 端 到 高端客户群体。 根据中国饭店协会公寓委员会发布 的 2015年度 长租公寓发展报告 ， 长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人 口为主。 按照 月租金的多少， 公寓可分为服务式公寓（ 一般月租金高于 2 倍当地社会平均工资 ）与青年公寓（ 一般月租金低于 2 倍当地社会平均工资 ）两类。其中，服务式公寓的主要客户群体为 高端人群和涉外顾客 ，青年公寓的主要客户群体为 普通白领甚至蓝领 。 图 2：服务式公寓 主要面对高端及涉外人群 图 3： 青年公寓 主要面对普通白领、蓝领、学生 数 据来源： 各公司 官网 数 据来源： 各公司 官网 长租公寓 的 租金 相较于周围 同地段 出租房屋有一定的溢价率。 由于 长租公寓 面向 的客户群体以中高端为主，且与普通租赁住房相比提供更加多元化的服务，新的创意、新的品质和新的社交方式 的推出 使得长租公寓相较于 周边 租赁房有着更高的溢价。 60 平米以下的户型中，如You+北京苏州桥店每平米溢价率为 115%，优客逸家成都市辖区溢价率为 50%，蘑菇公寓上海徐汇区溢价率为 151%，新派公寓北京 CBD 旗舰店溢价率为 48%。行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 27 表 3:长租公寓租金相较于同地段出租房屋有一定溢价率 （ 2017 年 2 月 10 日） 公寓类别 小区名 每平米月租金（元） 平均 溢价率 you+ you+北京苏州桥店 239.5 115% 周边 小南庄 112 厂洼小区 111 优客逸家 优客逸家成都市辖区 66 50% 周边 方池街 37 西府少城 51 长城园 44 蘑菇公寓 蘑菇公寓上海徐汇区 238 151% 周边 习勤小区 93 科苑新村 96 新派公寓 新派公寓北京 CBD 旗舰店 163 48% 周边 非常生活 101 合生国际花园 120 数据 来源： 亿欧网、优客逸家官网、蘑菇公寓官网、新派公寓官网、我爱我家、 国泰君安证券研究 2.2.2. 需求 端测算 长租 公寓 主要 面向中高端群体， 随着 人们对生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求越发旺盛。 对于 需求端我们 主要 测算需求人群所能带来的营业收入，测算公式为： 市场租金 收入 =租房人 数 *机构提供房源比例 *人均租金 *（ 1+长租公寓租金溢价率） 。我们 以公开数据为准，测算 均衡 状态下长租公寓的需求情况。 据粗略测算 ， 在 均衡状态下， 我国长租公寓 需求端所能带来的 租金 收入 至少 为 2000 亿。 1） 根据 住建部的数据显示， 目前 我国 通过 租赁市场解决人口达到 1 亿 以上，年租金突破 1 万亿元。 2）跟据 中国房地产业协会的资料显示， 在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%30%， 即使取 20%这一 较低的比例，我国机构 出租房源 租金 能够达到 2000 亿 。 3） 考虑到长租公寓相对于 周边 地区租金更高，具有一定的 正 溢价率 ，通过 需求测算的租金将更高。 从 房间数量上来讲， 长租公寓 需求大约需要 1000 万间 ， 市场 呈现绝对的供少于求的情形。 假设 20%的租房人口选择长租公寓， 每间租住 人数为 2 人 ， 则 1 亿 租房人群需要 1000 万间 长租公寓， 而 根据中国饭店协会公寓委员会统计 ， 2015 年底 的长租公寓数量仅为 100 万间 ， 2016年底 估计在 200 万间 ，呈现高速增长且严重供不应求的态势。 2.2.3. 长租 公寓的 供给端 长租公寓按照 房源性质 分为集中式公寓及分散式公寓。 1） 集中式出租指的是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 27 有诸多相似之处，典型企业包括 YOU+青年公寓、魔方 等 。 2）分散 式出租则指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式，典型企业包括蘑菇公寓、自如友家等。 表 4: 集中式出租与分散式出租的对比 集中式出租 分散式出租 物业获取 一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式 一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（ 3-5 年） 现金流 前期的资金投入较大 前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现 “滚雪球”式包租 管理成本 容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力 成本较低 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成 本 业态特点 标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安 排使得集中式公寓具备较强的社交属性 由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低， 社交属性较弱 典型企业 YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁 等 蘑菇公寓、自如友家、 优客逸家 、寓见等 数据来源：投房研究院、 国泰君安证券研究 表 5: 市场 主要参与者信息一览 （ 2017 年 2 月 11 日 ） 公司名称 成立时间 品牌归属 房间数量 入住 率 布局 城市 集中式 公寓 魔方公寓 2010-01 自主品牌 2.2 万间 95% 北上广深、南京、武汉、苏 州等 15 个城市 YOU+ 2011-10 自主品牌 16 个社区 5000间 98% 北上广为主，布局杭州、福州、深圳、成都、大连、苏州等城市 红璞公寓 2014-06 世联行 红璞公寓约 8000间 - 广深、武汉、南京、合肥、杭州、宁波、成都等 8 个城市 泊寓 2016-04 万科 8700 间 - 已上线 13 个城市，广州、上海、北京、深圳、厦门、合 肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐 “壹栈”、“壹间”、“壹棠” 2013-2016 年 招商蛇口 50 万平 - 深圳 逗号公寓 2016-07 如家酒店 6000 间 85% 包括北上广深的 18 个城市 分散式公寓 自如 2011-05 从链家拆 分 25 万间 95% 主要在北上深 优客逸家 2011-12 自主品牌 3 万间 93% 成都、武汉、北京、杭州四 城 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 27 相寓 2015-09 我爱我家 50 万间 - 北京、上海、杭州、苏州、天津、南京、太原、成都、郑州、武汉、长沙等在内的11 个城市 蘑 菇公寓 2014-01 自主品牌 1 万间 - 北上广深、杭州 青客公寓 2012-01 自主品牌 5 万间 93% 上海、苏州、杭州 数据 来源： 亿欧网 、各企业官网、国泰君安证券研究 2.2.4. 供给端 测算：千亿级市场，百亿级利润 长租 公寓 现在 整体供应较小，未来将迎来 巨大且 高速的发展空间 。 对于 供给端我们选择 的 测算公式为： 市场 净利润 =长租公寓 间数 *单间营业收入 *（ 1+租金增长率 ） *净利润率。我们以 世联行 公告中测算的数据为 基准 ， 以 2016 年 为基期，对 2020 年 行业的发展 空间 进行测算： 1） 长租公寓间数 预计 在 2020 年 将 达到 1000 万间 。 根据 中国 饭店 协会公寓委员会 统计 ， 预计 2020 年底品牌公寓会超过 1000 万间，市场占有率超过 10%，将出现 5-10家公寓数量超过 100万 间 的品牌公寓企业。 预计 2016 年 底将达到 200 万间。 2）单间年度 营业收入 约为 1.8 万 元 ， 折合为 1500 元 /月 /间 ，而 根据长租公寓面对的群体来看，租金收入应当高于这个数据。 根据 世联行 的测算， 13 万间 带来的 年 营业收入 约为 23.4 亿元 ，折合约 1.8 万元 /间 /年 ，尽管我们认为 单 间 年收入 会 超过 1.8 万元 ，谨慎起见，我们 仍以此 作为基 期收入数据。 3） 平均租金 增长率 预计增长率 在 5%， 而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金 成长空间 较大，预计 增速 将高于此水平 。 根据 中原 地产 二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六 城中 ， 近 9 年 租金 增速 最高 为 上海近 7.9%，最低为成都 仅1.3%， 其余城市在 5%6%的增速，因此后续我们整体取 5%的增速。 图 4： 6 个 城市平均租金增速约为 5% 图 5：租金回报率（ %） 整体较低，增长空间较大 数据 来源： WIND、 国泰君安证券研究 数据 来源： WIND、 国泰君安证券研究 4）长租公寓 业务的净利润率 在 稳定阶段预计为 12%。 根据 世联行的公告，其 拟投 资 的 长租公寓业务 净利润 率约为 12%， 此数据与资源获取能力和运营管理能力关系较为密切，由于缺乏更准确的数据来源，我们