房地产行业专题研究：房地产税立法先行，国际比较冷静分析.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 53 Table_Page 行业专题研究 |房地产 2019 年 3 月 22 日 证券研究报告 Table_C ontacter 本报告联系人： 邢莘 021-60750620 xingshengf Table_Title 房地产行业 房地产税立法先行，国际比较冷静分析 Table_Author 分析师： 乐加栋 分析师： 郭镇 分析师： 李飞 SAC 执证号： S0260513090001 SAC 执证号： S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号： S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadonggf guozgf gflifeigf 请注意，乐加栋 ,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 Table_Summary 核心观点 ： 房地产税 政策梳理：改革进程曲折，落地尚待立法 19 年政府工作报告指出，要“稳步推进房地产税立法”， 3 月 8 日 栗战书 指出要要加紧房地产税立法工作，确保如期完成。 从 人大常委会立法规划来看，早在十二届规划中，房地产税已进入一类项目，即任期内拟申请提请审议的法律草案（实际未提请），而在十三届规划中，再次列入一类项目，即 2023 年之前需完成“拟提请审议”阶段。同时，在 3 月 20 日财政部 2019 年立法工作安排中并没有提及房地产税， 房地产税 具体落地时间 尚 不明确。 房地产税 国际比较： 英式 房地产税 强调筹措财政收入，日韩 房地产税 凸显调控功能 （一）英式房地产：从征收背景来看，英、美房地产税均以筹措政府收入为出台目的，税种少且税基广泛，土地与房屋合并征税，征收采取“以支定收”方式按不动产 评估价值征税，税收优惠力度较弱。从结果来看，英美房地产税收入贡献较高，对房价有边际影响。（二）东亚房地产税：日本、韩国房地产税征税背景均为应对房地产泡沫，税种复杂，土地与房屋采用二元税制，税率结构多采用累进税率，同时，税收优惠力度大。从效果来看，财政收入水平低于英美国家，同时，对房价和地价的抑制效果有限。 沪渝试点方案：征税范围小，优惠力度大 上海重点针对增量住房征收，调控导向为抑制投机性需求，重庆则针对高端住宅征收，调控导向是遏制高端住房需求，税基相对较窄。同时，上海免征面积为 60 平米，约为 2011 年上海人均住房面积的 1.8 倍，较高的免征面积导致实际征收力度较弱。从实际效果来看，两地对财政收入的贡献及对房地产市场的影响均 比较 有限。 房地产税 影响测算：中性方案约贡献 2897 亿税收增量 ，受影响家庭约占 35% 经测算，免征面积 40 平米 时， 约对 35%的家庭征税，首套房免征与设置 40 平的人均免征面积的税收贡献水平基本相当，按中性方案（税率 0.7%，税基折减系数 70%，首套房免征）约能贡献 2782 亿，占比 2017 年总税收1.9%，土地出让收入 5.6%。 2%左右的总税收贡献率相较于英美 10%左右的水平相对较低，和韩国水平相当。 风险提示 房地产税立法进程时间不明确，草案出台时间不确定；试点城市大幅扩围；征税力度高于预期；房地产税税收优惠超预期；行业库存抬升快于预期 ； 测算部分假定 包含 一定风险（如存量房价值低估、参数假定范围超预期等） 。 Table_Report 相关研究 ： 房地产行业 :行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头 2019-03-17 房地产行业 :需求端继续探底，投资增速略超预期 2019-03-15 房地产行业 :重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行 2019-03-14 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元 /股） EPS(人民币 ) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/3/15 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 29.55 - 3.00 3.57 9.83 8.27 5.0 5.4 20.0 19.2 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 22.52 29.80 1.93 2.29 11.68 9.83 7.7 9.0 20.1 21.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 31.64 - 3.83 4.84 8.25 6.53 - - - - 601155.SH 新城控股 买入 人民币 42.72 47.87 4.65 6.47 7.39 5.31 5.9 8.9 34.4 33.1 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 7.26 - 1.20 1.33 6.05 5.44 - - - - 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 11.00 - 1.78 2.24 6.17 4.90 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 9.55 - 0.76 1.28 12.64 7.48 - - - - 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 8.35 - 0.77 1.08 10.79 7.72 19.4 19.5 17.8 20.0 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 7.48 10.04 0.75 1.11 10.04 6.71 9.7 11.0 14.1 22.6 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.73 - 0.62 0.79 7.67 6.00 - - - - 600208.SH 新湖中宝 买入 人民币 3.93 5.20 0.40 0.48 9.79 8.27 27.3 23.1 9.6 10.2 01918.HK 融创中国 买入 港币 37.95 40.90 3.46 4.91 9.39 6.62 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.74 6.16 0.82 0.99 5.95 4.95 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源： Wind、广发证券发展研究中心 备注：（ 1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （ 2） A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币； （ 3） A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 目录索引 房地产税政策梳理：改革进程曲折，落地尚待 立法 . 7 房地产税国际比较：他山之石，稽世鉴今 . 12 英式房地产税：强调增收，税种简单，合并征税， “以支定收 ” . 13 征收背景：缓解财政压力，提高政府收入 . 13 税制设计：税基宽广， “以支定收 ”，合并征税 . 14 税基评估与税收优惠：评估价值定位历史，税收优惠力度较低 . 15 实施效果：地方财政支柱，房价边际影响 . 17 经验与教训 . 19 东亚房地产税：兼顾调控，税种复杂，二元税制，累进税率 . 20 征收背景：房地产泡沫累积，政策性调控工具 . 20 税制设计： 税种复杂，二元税制，累进税率 . 21 税基评估与税收优惠：标准化地价评估，税收优惠力度大 . 23 实施效果：收入效应较弱，调控不达预期 . 25 经验与教训 . 27 小结：房地产税的定位对税收效果影响较大 . 27 沪渝试点方案：征税范围小，优惠力度大 . 29 征收背景：政策密集调控，中央首提改革 . 29 税制设计：差异化税率体现调控导向，上海针对增量重庆针对高端 . 30 实施效果：收入增厚有限，调控效果甚微 . 32 经验与教训 . 35 不动产登记 制度已建立，房地产税具备出台基础 . 35 房地产税影响测算：中性方案约贡献 2897 亿税收增量 . 39 风险提示 . 51 图表索引 图 1：近期房地产税相关表述整理 . 6 图 2：房地产税立法流程整理 . 7 图 3： 2019 年立法规划表态 . 7 图 4： 1986 年房产税暂行条例中关于现行房产税的相关规定 . 8 图 5： 中国房产税改革进程重点事件整理 . 9 图 6： 我国房地产税收体系 . 10 图 7： 房地产行业五大税种税收及占比总税收情况 . 11 图 8： 房地产行业五大税种税收收入（亿元） . 11 图 9： 房地产行业五大税种税收收入（亿元） . 11 图 10： 房地产税保有环节和流通环节税收（亿元） . 11 图 11： 房地产税设计参与者政策表态 . 12 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 图 12： 英国房地产税改革历史 . 13 图 13： 美国房地产税改革历史 . 13 图 14： 英美房地产税征税公式 . 15 图 15： 美国各州税率（ 2017） . 15 图 16： 美国不动产税收收入增长 情况 . 17 图 17： 英国不动产税收收入增长情况 . 17 图 18： 各国不动产税占比总税收情况 . 17 图 19： 美国各州财产税税收贡献比率 . 18 图 20： 英国房地产税出台前后房价增速情况 . 19 图 21： 美国各州房价 2002-2017 年 15 年间增幅与对应税率情况 . 19 图 22： 日本房地产税改革历史 . 20 图 23： 韩国房地产税改革历史 . 21 图 24： 日本固定资产税土地评估价格确定方法 . 23 图 25： 日本不动产税收收入增长情况 . 25 图 26： 韩国不动产税收收入增长情况 . 25 图 27： 房地产税出台前后日本地价指数变动情况 . 26 图 28： 房地产税出台前后韩国房价指数变动情况 . 26 图 29： oecd 国家 2015 年不动产税收占比总税收和 GDP 情况 . 28 图 30： 典型国家房地产税收体系比较 . 29 图 31： 2008 年至今三轮地产小周期变化情况及沪渝试点推出点的周期位置 . 30 图 32： 上海市房地产税税收收入及占地方财政比重 . 32 图 33： 重庆市房地产税税收收入及占地方财政比重 . 32 图 34： 上海市住宅销售面积试点前后变化 . 33 图 35： 上海市房价试点前后变化 . 33 图 36： 重庆市住宅销售面积试点前后变化 . 33 图 37： 重庆市房价试点前后变化 . 33 图 38： 沪渝试点与 一、二线城市销售面积环比走势 . 34 图 39： 沪渝试点与一、二线城市房价环比走势比较 . 34 图 40： 不动产统一登记制度发展进程 . 36 图 41： 分线城市历年住宅中期库存水平（亿平） . 36 图 42： 住宅中期库存去化周期 . 36 图 43： 三四线城市历年短期库存水平 . 37 图 44： 全 国历年短期库存水平 . 37 图 45：契税税基评估技术试点城市模式总结 . 37 图 46： 税收立法流程 . 38 图 47： 房地产税税收优惠方案的两种情形 . 39 图 48： 税收测算模型示意图 . 40 图 49： 不同人均住宅面积对 应家庭户比例（ 2017） . 43 图 50： 不同免征面积（平米）对应影响家庭户和征税面积比例 . 43 图 51： 分区域家庭拥有住房数量占比（ 2011 年） . 44 图 52： 城乡家庭拥有住房数量占比（ 2011 年） . 44 图 53： 分省房地产税收测算（税率 0.7%，税基折减系数 70%，免征面积 40 平）. 48 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 图 54： 分省房地产税收 /总税收测算地图（税率 0.7%，税基折减系数 70%，免征面积 40 平） . 48 图 55：分省房地产税收 /土地出让收入测算地图（税率 0.7%，税基折减系数 70%，免征面积 40 平） . 49 图 56：分省人均房地产税支出 /人均可支配收入测算地图（税率 0.7%，税基折减系数 70%，免征面积 40 平） . 50 表 1：全国人大常委会立法规划房地产税所属分类 . 6 表 2： 中国房地产税保有环节税种相关法律依据 . 10 表 3： 英美房地产税税制比较 . 14 表 4： 英美房地产税优惠政策 . 16 表 5： 日韩房地产税税制比较 . 21 表 6： 韩国各项房地产税税率结构 . 22 表 7： 日韩房地产税税收优惠 . 24 表 8： 日本固定资产税土地税基确定方法 . 24 表 9： 英式房地产税与东亚房地产税比较小结 . 27 表 10： 沪渝房地产税试点方案比较 . 31 表 11： 上海商品住房竣工套数测算（ 1980-2012 年） . 34 表 12： 全国城镇住房存量规模测算 . 40 表 13： 各省份重点城市存量住房价值测算 . 41 表 14： 各地住房存量面积与价值测算 . 42 表 15： 人均免征面积 30 平时全国房地产税税收收入敏感性分析 . 44 表 16： 人均免征面积 40 平时全国房地产税税收收入敏感性分析 . 44 表 17： 人均免征面积 50 平时全国房地产税税收收入敏感性分析 . 45 表 18： 人均免征面积 60 平时全国房地产税税收收入敏感性分析 . 45 表 19： 首套房免征时全国房地产税税收收入敏感性分析 . 45 表 20： 各省房地产税收测算（人均免征 40 平，税率 =0.7%，税基折减系数 =70%）. 46 表 21： 各省房地产税收测算（首套房免征，税率 =0.7%，税基折减系数 =70%）. 47 表 22：各省人均房地产税支出占比可支配收入测算（ 2017 年） . 49 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 近期，房地产税法再次成为市场关注的焦点。 3月 5日，政府工作报告中提出“ 稳步推进房地产税立法 ”，而在 3月 8日 全国人民代表大会常务委员会工作报告 中， 全国人大常委会委员长栗战书 指出房地产税法要加紧工作，确保如期完成。目前市场关心的热点在于房地产税具体落地时间，也就是关于“如期完成”的具体进度，我们从具体规划文件来看。 首先，十二届全国人大常委会立法规划中，房地产税法首次进入一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，实际该任期内并没有提请审议。随后 十 三 届全国人大常委会立法规划中 ，房地产税法同样列入一类项目，也就是说，在 2023年任期前内房地产税法需完成“拟提请审议”阶段。 图 1：近期房地产税相关表述整理 数据来源：中国政府网， 中国网， 广发证券发展研究中心 表 1： 全国人大常委会立法规划房地产税所属分类 规划名称 时间 房地产税法所属分类 提请审议机关或牵头起草单位 十二届 全国人大常委会立法规划 2013-2018 第一类项目：条件比较成熟、任期内 拟提请审议 的法律草案（ 76 件） - 51.房地产税法 （ 2015 年调整项目） 全国人大常委会预算工作委员会、财政部 十三届 全国人大常委会立法规划 2018-2023 第一类项目：条件比较成熟、任期内 拟提请审议 的法律草案（ 69 件） - 48.房地产税法 全国人大常委会预算工作委员会、财政部 数据来源： 中国人大网 ，广发证券发展研究中心 具体到每年的人大常委会立法规划来看， 2015-2018年，房地产税法均为“预备审议项目”， 2019年规划文件暂未落地。从表态来看， 3月 4日 十三届全国人大二次会议新闻发布会 发言人表示， 2019年 重点推进四个方面的立法工作 ， 包括抓紧制定修改深化市场化改革的法律、加快改善民生及推进生态建设领域立法、加强国家安近期房地产税相关表述政府工作报告“健全地方税体系， 稳步推进房地产税立法 。”3 月 5 日 国务院总理 李克强全国人民代表大会常务委员会工作报告“集中力量落实好党中央的重大立法事项 ，包括审议民法典， 制定 刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、 房地产税法 、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法 等立法调研、起草，都要加紧工作，确保 如期完成 。”3 月 8 日 全国人大常委会委员长 栗战书注： 2018 年政府工作报告表述为“稳妥推进房地产税立法”国新 办政府工 作 报告修订吹风会在推进房地产税立法过程中， 要做大量的研究 ，包括对过去一些地方搞的房地产税相关的试点进行认真分析和总结， 这方面有大量的、非常艰巨的任务要去做 。从国务院这方面来讲，就是要 做好前期工作 ，为立法的推进做好最基础的准备 。当然 ，要进行大量的调研，要认真分析当前的形势，要制定不同的方案，广泛征求各方面意见，我想这可能是一个 比较复杂，也是一个比较艰巨的任务 ，确实需要大量的工作，有关部门已经在有条不紊地推进。3 月 15 日 国务院研究室 副 主任 郭玮识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 全领域立法、完善国家机构组织有关法律， 并未提及房地产税法，随后，财政部在 3月 20日公布 2019年立法工作安排，同样没有提及房地产税。 国务院研究室副主任在3月 国新办吹风会上表态，房地产税法立法过程中要做大量的调研，有“大量的、非常艰巨”的 任务 要做，目前正有条不紊地 推进 。因此房地产税草案当前处于草案拟定阶段，但具体落地仍没有明确时间。 除落地时间外，关于我国房地产税立法进展、税收方案的国际比较以及房地产税的影响，将在下文一一展开。 图 2：房地产税立法流程整理 数据来源：中国人大网 ， 广发证券发展研究中心 图 3： 2019 年立法规划表态 数据来源： 新华网 ， 中国政府网 ， 广发证券发展研究中心 房地产 税 政策 梳理 ： 改革进程 曲折， 落地尚待立法 房地产税 作为 关系 普通民众切身利益的税种 ， 长期以来一直受到市场的广泛关注 。 关注点主要为两点 ： 一是房产税改革，二是房地产税立法 。房产税是既有税种，第一个问题由来已久， 1986年现行房产税出台后将个人自住房纳入免征范围，自此关于房产税税基扩围至自住房的讨论便不绝于耳，此话题的讨论焦点在于房产税的制度设计；而第二个话题产生于 2013年十八届三中全会提出“税收法定”、“加快若提交 人大常委会审议 ，一般经过三次常委会会议审议 （每次间隔 2 个月左右）若提交 人大审议 ，需先向人大常委会提出，经常委会审议后，再提请大会审议预备立法拟定草案提请审议征求意见表决发布正式实行房地产税立法流程不少于 30 天当前所处阶段 任期内拟完成（ 2018 - 2023 ）十三届全国人大二次会议新闻发布会“今年，全国人大常委会将重点推进四个方面的立法工作。”3 月 4 日 大会发言人 张业遂 第一，抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律。除 外商投资法 外，还将修改 土地管理法、专利法、证券法，制定资源税法 等。 第二，加快保障和改善民生、推进生态文明建设领域的立法。包括抓紧 审议民法典各分编草案 ，继续审议 基本医疗卫生与健康促进法草案 、 疫苗管理法草案 和 药品管理法修正草案 。制定 长江保护法 。 第三，加强国家安全、社会治理领域的立法。制定 出口管制法、数据安全法、生物安全法 等，提高防范和抵御安全风险的能力。 制定社区矫正法、退役军人保障法，修改刑法等 。 第四，完善国家机构组织有关法律制度。修改全国人民代表大会组织法和议事规则等，完善人民代表大会制度。继续 审议法官法、检察官法修订草案 。深化司法体制改革。制定政务处分法，健全国家监察体制。 今年的立法计划已经初步拟订，将根据本次大会代表们提出的意见修改完善后及时公布。识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 53 Table_PageText 行业专题研究 |房地产 房地产税立法并适时推进改革”之后， 近期讨论更多