2019年2月长租公寓市场月度报告.pdf

长租公寓市场月度报告2019年 2月中指研究院目 录1 2 3政策动向 市场概况 行业和企业动态 租金： 2月 十大代表城市 中多数 城市租金环 比 下跌 土地： 上海 成交 2宗自持地块 ， 均位于宝山区杭州 成交 4宗 租赁地块 ， 均建设 人才专项租赁住房2月 ， 6个 城市 共成交租赁相关用地 11宗 ， 面积 约 33.9万 。 绿地： 获上海银行百亿授信额度 ， 重点合作租赁住房领域 万科： 租赁债券融资加快 ， 20亿元债券成功发行 首创置业： 入股打造首个集体用地租赁住房项目此外 ， 睿星 资本 、 窝趣 、 麦家公寓 等也在长租公寓发展方面有新动作 。 北京： 个人租房税降低 ， 月租金 10万元以下税率减半 深圳 ： 城中村微改造 ， 开展规模化租赁业务 郑州： 金水区 、 中原区将建近 3000套人才公寓此外 ， 石家庄 、 南昌 、 海口 等城市均 有利好长租公寓发展新动向 。政策动向市场概况行业和企业动态摘 要 北京： 个人租房税降低 ， 月租金 10万元以下税率减半 深圳 ： 城中村微改造 ， 开展规模化租赁业务 郑州： 金水区 、 中原区将建近 3000套人才公寓 石家庄： 高新区 发布 培育住房租赁市场措施 南昌 ： 启动租赁住房建设试点 ， 以 90平方米以下中小户型 为主 海口： 引进人才住房保障实施细则 发布政策动向1部分政策详述2月 ， 北京下调了个人出租住房的税率 ， 从 2019年 1月 1日起 ，对于个人出租的月租金收入 （ 不含税 ） 在 10万元以下的商品住宅 ， 综合征收率下调为 2.5%。北京 ：个人 租房税 降低，月 租金 10万元 以下税率减半近期，北、上 、广相继发布减税政策， 上海主要是提高了起征点，北京减税政策力度最大。政策的出台意在减轻 长租公寓 企业及房东的纳税 负担 ，鼓励 纳税，提高租房备案率 ，这将有利于租赁住房市场管理。点评与启示城市 租房税率下调前 租房税率下调后北京 租金收入不管多少，统一按综合税率 5%征收 月租金收入 10万元，税率为 2.5%； 10万元，税率为 4%上海 月租金收入 3万元 ， 税率为 3.5%； 3万元， 税率为 5% 月租金收入 10万元，税率为 3.5%； 10万元，税率为 5%广州月租金收入 2千 3万元，税率为6%； 3万 10万元，税率为 7.9%；10万元以上，税率为 8%月租金收入 2千 3万元，税率为 4%；3万 10万元，税率为 4.295%； 10万元以上，税率为 5.91%深圳 月租金收入 3万元，税率为 4.5%； 3万 10万元，税率为 6.105%； 10万元以上，税率为 6.18%（未调整，继续执行此前政策）2月 22日 ， 深圳市 规划和自然资源局发布 关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施 （ 征求意见稿 ） ， 推动城 中村微改造 ， 引导 城中村存量房屋开展规模化租赁 业务 。深圳：城中村 微改造， 开展规模化租赁业务深圳有 1000多个城中村，居住了 60%的 城市人口 ， 城中村租赁 住房在深圳整体租赁住房中占较高 比重 。万科 2017年实施的“万村计划”就是将深圳城中村房屋改造后作为长租公寓运营。该措施发布意味着未来深圳 城 中村房屋改长租公寓机会将更多。点评与启示 引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务 ，允许各区政府对城中村内产权手续不完善、但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新，并纳入政策性住房保障体系进行统筹 管理； 各区政府规范 城中村租赁市场，加强城中村综合整治项目经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间。 措施 部分内容摘要2月 18日 ， 郑州市 2019年第一批重点项目集中 开工 ， 重点提到两个人才租赁公寓项目 ：中原区的沁河苑 项目 、 金水区 的 文华苑项目 ， 总规划套数共计 2980套 ， 预计 2021年建成 。郑州 ：中原 区、金水区将 建近 3000套人才公寓去年 5月郑州市人民政府办公厅印发了 郑州市青年人才公寓建设工作实施方案 ，提出首批 计划建设 (含购买 )25000套 青年人才公寓的目标。截至去年 9月底，已开工建设 20200套。此次提到的沁 河苑项目 ，是 2.5万 套公寓 建设项目之一， 文华苑项目是打 捆项目之一 。多数公寓将在 2021年左右建成，届时郑州市青年人才公寓供应量将显著提升。点评与启示 沁河苑： 总建筑面积 25万，共建设 2000套 ，预计 2021年 5月竣工，总投资 1.4亿元，年度投资目标为 6亿元 。 文华苑 ： 总建筑面积 15万，共建 设 980套 ， 预计 2021年 12月竣工，总投资 7.543亿元，年度投资目标为 2亿元 。项目基本信息2月 11日 ， 石家庄高新区管委会 发布 石家庄高新区培育和发展住房租赁市场实施 方案 ， 鼓励多主体供应租赁 住房 ，加大 住房租赁市场监管 力度 ， 加大 政策支持 力度 。石家庄： 高新区发布 培育 住房租赁市场 措施此次石家庄高新区发布的 方案 涉及内容全面，从多个方面支持租赁住房市场发展。在鼓励多主体供应租赁住房方面，对企业提出多项利好措施，为入驻该区的租赁企业开通“绿色通道”，从房源获取、金融支持等方面均提出了切实政策。点评与启示 鼓励房企在新建商品房中长期持有部分房源 ，用于市场租赁，逐步形成租售并举的经营模式。以自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策； 加大对住房租赁企业的信贷投入 ，对符合条件的从事租赁住房建设的房地产开发企业，提供长期贷款支持 。 支持规模化住房租赁企业利用融资工具拓宽融资渠道 。 方案 部分内容节选2月 ， 江西省 住房和城乡 建设厅 表示 ， 南昌 将在集体用地上建设一批租赁住房 ， 南昌市民未来或可廉价租赁住房 。南昌：启动 租赁住房建设 试点，以 90平方米以下中小户型为主今年 1月 ，自然资源 部和住建 部批复南昌等 5个 城市利用集体建设用 地建设 租赁住房试点实施 方案。 2月，南昌市即已启动集体土地建设租赁住房项目试点 ，明确了试点范围、租赁住房户型 等相关事宜。点评与启示 试点范围 ：为 全市各区（开发区、新区），首期在高新区、红谷滩新区、青山湖 区； 租赁住房 户型 ： 以 90平方米以下中小户型为主。房屋建成后只能出租使用，不得销售或以租代售，不得抵押，坚决杜绝变相开发建设小产权 房； 租金 水平 ：租赁 住房将综合考虑区位、配套、市场需求等 因素进行 定价。集体土地建设租赁住房信息2月 14日 ， 海口市引进人才住房保障实施细则 发布 ， 细则 主要对人才 住房 保障对象条件 、 人才住房建设原则性规定 、 保障标准 、 申请及服务程序 、 批后管理等内容做了明确说明 。海口 ： 引进 人才住房保障实施 细则 发布 细则 对人才各方面提出新的规定，为优秀人才发放住房租赁补贴或购房 补贴 ， 对杰出人才免费提供租赁 人才公寓及赠送 产权，进一步加大人才吸引力度，带动人才相关产业发展，推动海南省人才租赁公寓的发展。点评与启示 50岁以下 拔尖人才 ： 住房 租赁补贴 5000元 /月，购房补贴 6万元 /年 ； （急需紧缺人才可放宽至 55岁） 50岁以下其他类高层次 人才 ： 住房 租赁补贴 3000元 /月，购房补贴 3.6万元 /年 ； （急需紧缺人才可放宽至 55岁） 40岁以下硕士毕业生以及符合条件的 人才 ：住房 租赁补贴2000元 /月，购房补贴 2.4万元 /年 ； 本科 毕业生 ： 住房 租赁补贴 1500元 /月，购房补贴 1.8万元 /年。