物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期.pdf

行业研究 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来自官方披露、公司公告， 国信证券 （ 香港）研究部整理 1 物业管理 行业 ： 万亿市场规模， 行业 迎来 黄金发展期 房地产行业 进入平稳增长阶段 ， 物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择 近年来，全国房屋竣工面积增速开始阶梯下滑，由 2011 年的 17.62%下滑至 2018 年的 -7.82%，在 2015/2017/2018 三年负增长 ， 中国房地产行业正逐渐由增量市场进入存量市场。 房地产企业根据市场环境，纷纷开始进入转型的探索阶段，如社区物业 O2O、 养老地产 、 物流 地产、教育地产、医疗健康产业、体育产业等成为房地产转型升级的选择之一 。 而物管分拆已成为在房地产企业的“地产开发商”到“地产服务商”的转型之路上的必然选择。 预计 2022 年中国物业管理行业市场规模过万亿，市场格局由高度分散不断向优质龙头企业集中 根据中国物业管理协会数据， 2017 年全国物业管理行业营业收入规模约为 6007.2 亿， 2008 2017 年复合增长率达 12.5%， 我们预计2018 2022 年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，到 2022 年全国物业管理规模将超过 1 万亿。 2017 年全国的物业服务企业共计 11.8 万家，目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业。各地物业服务水平参差不齐，物业管理企业近年来数量仍有增加 ，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化， 行业的集中度逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中。 2012 2017 年，百强企业的全国市场份额从 13.5%上升至32.4%，预计未来百强企业市场份额仍将持续提升。 物业管理公司规模扩 张业务模式 物业管理公司 规模 扩张主要有三种 模式 ：其一是关联方地产商支持；其二是利用品牌优势进行第三方新项目拓展；其三是对存量项目进行收 并购 。 在目前港股 13 家上市公司中，碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务 (02869.HK)、彩生活 (01778.HK)是这三种模式的典型代表。 增值服务市场規模高速增长 根据 Frost2、涉及上市公司及股票代码：彩生活（ 01778.HK）、绿城服务（ 02869.HK）、雅生活服务（ 03319.HK） 、永升生活服务 (01995.HK)、新城悦 (01755.HK)、中海物业 (02669.HK)、佳兆业物业（ 02168.HK） 图 7 2015 2018 年碧桂园服务 (06098.HK)在管面积构成 图 8 背靠碧桂园，碧桂园服务合同管理面积与在管面积快速提升 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 注：涉及上市公司及股票代码：碧桂园（ 02007.HK） 、碧桂园服务（ 06098.HK） 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 注：涉及上市公司及股票代码：碧桂园（ 02007.HK） 、碧桂园服务（ 06098.HK） 98.0% 90.5%76.50% 64.0%31.8% 18.7%0.0% 0.0%2.0% 9.5%23.50% 36.0%68.2% 81.3%100.0% 100.0%0%20%40%60%80%100%市场化拓展新增合约管理面积占比关联企业新增合约管理面积占比物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 8 （ 2）利用品牌优势进行第三方新项目拓展。 港股主要上市的物业管理公司中，在管面积主要来源于利用 品牌优势 进行第三方新项目的典型代表是 绿城服务 。目前绿城服务(02869.HK)的在管面积已达 1.7 亿平方米， 公司 已基本 摆脱了对 其关联地产开发商 绿城中国（ 03900.HK）的依赖， 2018 年绿城服务 (02869.HK)合约管理面积来自 第三方项目的 比例已达 90%以上。 而新项目较存量项目而言，其物业管理费定价较为自由，盈利前景大多高于存量项目。 截至 2018 年末，在港股 13 家物业上市企业中，绿城服务(02869.HK)以 67.15 亿元的营业收入规模排名第一。 （ 3） 对 存量项目进行收 并购 。 彩生活 （ 01778.HK） 是 物业上市公司中利用收 并购 进行规模 扩张 的先行者 。 2015 年 2 月，彩生活 （ 01778.HK） 斥资 3.3 亿元收购深圳市开元国际 物业管理 有限公司； 2017 年 12 月 ，彩生活 （ 01778.HK） 再次以 20 亿元收购万象美 物业 ， 屡次刷新物业管理行业 收购 记录。 通过不断的收并购， 截至 2018 年末， 彩生活 （ 01778.HK） 以 5.54 亿平方米的合约管理面积位居港股 13 家上市物业管理公司之首。 图 9 绿城服务 （ 02869.HK） 近年在管、储备面积稳步提升 图 10 绿城服务 （ 02869.HK）平均物业费单价复合年增长率 3.2% 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 54658310513817052.567.389.1119.4150192.10 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2013 2014 2015 2016 2017 2018百万平方米在管面积 储备面积储备面积复合增长率：29.6%2.692.943.06 3.08 3.113.150 1 2 3 4 2013 2014 2015 2016 2017 2018元（平方米 / 月 ）物业费单价CAGR:3.2%物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 9 增值服务市场規模高速增长 根据中国指数研究院 的数据， 以物业管理百强企业为例， 2017 年 基础物业服务收入占总收入的比例达 81.8%，贡献了 58.32%的 净 利润；而收入占比为 18.2%的增值服务则能贡献 41.7%的 净 利润。 因此各物管公司纷纷挖掘基础物业服务的附加值，延伸服务领域，开展多种经营业务及资源整合，嫁接移动互联网、大数据、云计算 等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，促进营业收入及利润的增长。 表 2 彩生活 （ 01778.HK） 近年来的主要收购行为 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 图 11 彩生活 (01778.HK)合约管理面积高速发展主要凭借 外延式 收 并购完成 图 12 彩生活 (01778.HK)营业收入、净利润跟随并购进程同步扩张 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部 收购公司 收购日期 权益比例收购成本（千元） 位置建筑面积（千平方米）截至2 0 1 1 年1 2 月3 1 日惠州市友邻物业管理 2 0 1 1 年7 月 100% 500 华南 51深圳市罗伯特管家 2 0 1 1 年7 月 51% 600 深圳 81截至2 0 1 2 年1 2 月3 1 日铁岭正南物业管理 2 0 1 2 年1 月 51% 1,980 东北 241陕西莲塘物业服务 2 0 1 2 年7 月 100% 800 西北 236河源市彩生活物业管理 2 0 1 2 年8 月 100% 5,680 华南 1,033截至2 0 1 3 年1 2 月3 1 日秦皇岛市宏添源物业服务 2 0 1 3 年1 月 51% 2,980 华北 3,286南京名城物业管理 2 0 1 3 年1 月 90% 5,680 华东 1,457陕西彩生活物业管理 2 0 1 3 年3 月 51% 1 西北 394南京慧韬物业管理 2 0 1 3 年5 月 90% 5,280 华东 2,836无锡市太湖花园物业管理 2 0 1 3 年6 月 80% 3,200 华东 774南京锦江物业管理 2 0 1 3 年6 月 90% 9,880 华东 2,115上海欣周物业管理 2 0 1 3 年6 月 70% 13,880 华东 3,260截至2 0 1 4 年1 2 月3 1 日新加坡S t e a d l i n k A s s e t 2 0 1 4 年1 1 月 68% 5300 新加坡 703截至2 0 1 5 年1 2 月3 1 日开元国际 2 0 1 5 年2 月 100% 330,000 华南 31700截至2 0 1 8 年1 2 月3 1 日万象美 2 0 1 7 年1 2 月 100% 2013000 全国 6406018.333.064.0137.2322.2395.1436.0553.70 100 200 300 400 500 600 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018百万平方米彩生活合同管理面积合同管理面积复合增长率：62.8%147 1972333908291,3431,6303,6147 43 44 146 168 188 3214850 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018百万元营业收入 净利润净利润复合增长率：83.2%物业管理行业研究 徐进 ， +852 2899 8300， xujinguosen.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注： 以上数据均来官方披露、公司资料， 国信证券 （ 香港）研究部整理 10 在互联网应用进一步发展及住户需求更趋多元化的情况下，增值服务的市场规模近年来高速增长。 根据 Frost&Sullivan 的数据， 2017 年，中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币 3,179 亿元， 2012 年至 2017 年的复合年增长率为 73.8%。 未来，随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加，增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计 2022 年增值服务市场的市场规模可达到人民币 8468 亿元， 2017 年至2022 年的复合年增长率为 21.6%。 图 14 增值服务市场规模及增速 资料来源： Frost&Sullivan，国信证券（香港）研究部 0%50%100%150%200%250%300%01002003004005006007008009002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E十亿元6 8 . 0 %8 8 . 1 %9 2 . 2 %7 4 . 7 %4 9 . 7 %3 6 . 3 %2 1 . 4 % 1 8 . 7 %1 7 . 5 % 1 5 . 4 %增值服务市场规模 同比增速图 13 物业管理公司主要业务板块 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 基础物业服务非业主增值服务业主增值服务 标准化物业服务保安保洁保绿保修 开发商新盘 服务案场服务新盘销售代理 广告 顾问咨询 管理输出向第三方物业企业输出平台或建立联盟 家政服务 社区零售 社区金融 社区教育 社区养老 房屋资产服务二手房经纪装修租赁