养老地产专题研究 （1）.pdf

养老地产专题研究养老地产的 定义 :对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是 用以养老的地产。养老地产发展 机会 挖掘 :1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。2.国内养老地产的开发供应量不足。3.政府政策的支持。养老地产开发的 8大核心战略问题：1.创新核心：在于适老化设计 !2.养老配套和服务是关键！3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算 !4.国家提出的“居家养老”政策！5.迅速寻找项目的核心竞争力 !6.有弹性的设置土地开发控制模式 !7.认识入市风险并设定相应的解决方案 !8.在成本及溢价平衡间选择物业组合 !研究 框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产 概念养老地产应该 定义 为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产 混合开发模式2.与一般住宅的 差异性消费群的专一性 它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性 住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性 在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产 发展老年公寓： “专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区： 与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院： 因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院： 老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老社区代表案例：美国 CCRC社区CCRC（ continuing retirment community)中文翻译为： 持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国 ccrc社区采取 自费 的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民住院照顾方面天数 短、 次数 少一般保守老人比较平均价格 贵 、次数多时间 长在护理之家照顾方面次数、天数 多在护理之家照顾方面次数、天数 少在机构式照顾方面居住天数 较多 、花费 较少在机构式照顾方面居住天数较 少 、花费较 多虽然 CCRC住民在住入护理之家，所花费的 医师照顾费用远高 于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外 CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。 .国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品 形态“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建 “ 候鸟式高端社区养老院 ” 。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地 1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中 3000亩用于生态农业， 4000亩山坡地用于养老地产开发，另 4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。老人冬季 :南方过冬 夏季 :北方度假开发商开发旅游产业 养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务9： 0018： 00日托护理服务站19： 00专车送回家8： 00专车从家接走典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。例如：日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。国内的 CCRC社区典型案例三亚海棠湾国际养生社区 国内的 CCRC社区产业定位： 休闲产业 +养生（养老）产业 +健康产业形成多元产业集群 构筑复合型社区 .整体功能设计包括： CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；养生文化学院、养生博物馆等经营模式： 向客户出售物业产权 ;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。 .国内养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有 出售与持有相结合单纯租用 部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例： 出售与持有相结合盈利模式北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“ 反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住 (以租换租 )。”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。 .住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合 的经营模式住宅建设与社区管理相分离 的经营模式优势 优势 劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比” 相结合 “ 模式少对开发商专业要求低5.目标 客户群阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。目标客户群的消费特征“ 以租换租 ” 的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“ 以旧换新 ” 的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些 “ 差价养老 ” 的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“ 倒按揭 ” 在发达国家中 是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。 这种 “ 倒按揭 ” 的做法实际上还含有人寿保险的意义。目标客户群的消费方式6.融资 问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际养老地产的投资商主要有三类：REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；私募基金 则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；非盈利性组织 主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。国内 目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。part2：国内养老地产市场分析有少量相关政策，但还缺少政策支持。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。商业银行、房地产基金、房地产投资信托国内专业机构较少，国外较多：美国 SASAKI设计公司、美国 K.J.A建筑事务所、丹麦 KAB集团。1.养老地产市场 环境 分析融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源2.我国老年 人口 的发展状况我国 1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪 80年代以来， 60岁 以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长 ，更为突出的是， 80岁 以上高龄老人已高达 1100万，并以年均 5%的速度递增 。本世纪中叶， 60岁以上的老年人口将达到 4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，占世界老年人口总数的 22.3%。 中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 2050年份0-14岁15-59岁60岁比率中国人口年龄构成及发展预测 (%)年 份 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 20500-14岁 36.28 40.70 33.59 27.62 26.10 20.60 19.60 19.8015-59岁 56.40 53.22 58.78 63.80 63.80 64.20 58.30 58.8060 岁 7.32 6.08 7.63 8.58 10.10 15.20 22.10 21.40资料来源：人口研究0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%国内老年人居住模式自建住宅 77.20% 30.30% 64.70% 95.50%购买商品房 2.40% 6.20% 5.60% 0.60%购买经济适用房 2.10% 5.60% 4.20% 0.60%购买原有公房 10.50% 37.10% 12.70% 0.70%租用公房 4.60% 15.37% 6.50% 0.50%租用商品房 0.60% 1.60% 1.60% 0.50%其他 2.60% 3.83% 4.70% 1.60%合计 市 镇 县3.国内老年人的 居住模式B、购买房屋居住A、自行建房居住C、租房居住资料来源：人口研究4.我国养老 地产 现状现有的开发模式： 按建设经营者划分为三种模式政府福利型政府收益性企业盈利型北京香山老年公寓山东威海老年公寓乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构由企业投资开发建设运营北京太阳城福利型养老院盈利型型养老院，老年公寓老年公寓，养老社区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性 老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴 仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务 我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。 无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长养老地产开发现状1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分布区域： 目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟项目名称 占地（万） 总建（万） 产品形式 运营模式北京 东方太阳城 233 70 一期产品：公寓（ 点式、板式、连廊） ，联排别墅二 期 产 品 ：在已有的一期产品中增加独栋别墅 租售 +持有北京 太阳城 42 30 一 期 产 品 ： 假 日 公 寓 （ 租 售 ）， 多 层 、 小高 层、联排别墅，独栋别墅 租售 +持有上海 亲和源老年公寓 8.37 8.6 多层为主 租售 +持有上海 21城 孝贤坊 6.15 4.47 高层、小高层为主 广州颐年园 33 20 一 期 产 品：洋 房 ，独 栋 别 墅；二期产品 ：小高层洋房 出售海南 清平乐 8.8 15 以高层、小高层为主 出售小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主企业营利型养老地产开发现状：目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角国内养老地产的物业管理方式根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理 基本操作模式：将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费 家政服务费配套设施使用费 特殊护理费 其它费5.养老地产的发展 趋势规模化： 随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化： 满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化： 为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化： 随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化： 融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化： 社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中国养老地产发展的创新手段：6.养老地产的发展 创新创新手段房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金 (REITs)、上市、信贷、企业债、政府债part4：发展前景分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是 以非营利社会福利为主体 。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。发展 前景机会点一老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。数据来源： 2000年全国第五次人口普查报告； 2010年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表2010年至 2050年，中国 60岁以上的人口将由现在的 12.3%上升到 31.1%，到 2015年的未来 5年，中国老年人口将达 2亿，占总人口的 15%。在广州， 60岁以上老人在 2007年突破了 100万大关。机会点二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。机会点三国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足， 2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的 0.54%。营利性养老地产供应不足 :  国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。数据来源：策略研究周报机会点四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局 关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知 （财税 2000 97号）；2006年颁发的 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 （国办发 2006 6号）；2009.4.1海南政协提案 关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议 。“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡 '适居养老 '概念 "市场不成熟，商业模式仍需探索 ，创新赢得先机。机会点五：养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力， 开发商采取“销售 +持有运营”的方式运作更为现实 。比如康乃馨，二期 10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。“未来养老社区模式一定是多元的。 ”李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。part3：产品打造 .构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态中国养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足 10%，开发与经营的截然分开势在必行。其发展需要 把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养 老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。美国养老地产金融生态中风险收益分解与匹配1.如何 打造 成功的养老地产 .六大核心要素，打造成功养老地产室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目选址： 环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。规划设计： 应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。单体设计： 单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑。色彩规划： 稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。户型设计： 保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；室内设计： 从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。 .产品设计原则心理： 环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的 居住习惯 ，提供传统形式的室内空间。设计： 从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面 对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；交流： 尽可能在楼内外为老年人提供各种 邻里交流、人际交流 的公共交往空间和环境；建筑： 从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面 符合老年人的身体特征 ；交流建筑设计心理产品设计原则区位： 北京顺义区潮白河畔定位： “世界级的高尚退休社 区”、“全新退休生活的领跑者”规模： 总建筑面积 70万平方米物业类型： 独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓客户来源： 主要来源北京2.典型 案例北京太阳城：国内最成功的老年社区之一别墅别墅四合院 公寓公寓成功点之 1：针对不同人群，设计较为丰富的住宅物业形态东方太阳城医院（一级综合性医院） 东方嘉宾国际酒店，五星级标准 大型超市进驻，商业一条街 康体中心，各类球馆、温泉游泳池 5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲 汇佳幼儿园成功点 2：六重成品配套满足各大需求 约 2000亩潮白河 近 10万株原生树 近 20万平米社区生态湖 75万平米运动休闲绿地 节能环保的水源地源热泵系统 高达 4000个 /立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放成功点 3：良好的自然环境太阳城医院： 专业医师和设备、由北京市老人病研究中心选派、定期体检，提出保健计划、专业急救中心、全覆盖的应急呼叫系统。老年大学： 北京第一家社区申办的老年大学，开设多重课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部份课程由社区老人担任教师社区农庄： 在社区内开辟可以耕种的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作，很多老人非常喜欢这种农家乐的感觉成功点 4 ：针对老年人需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等音乐会合唱团 太极俱乐部活动棋牌俱乐部 国际风筝文化节举办过 3届国际风筝节举行了 3次新年音乐会社区组织的俱乐部乒乓球俱乐部、太极俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部业主自发的俱乐部太极俱乐部、音乐沙龙、健身俱乐部等成功点 5：多彩的精神文化生活养老地产要配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统。要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现。针对养老客户的无障碍设计。养生跟养老相结合。小结：part5：风险评估“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足 10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。风险 评估新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是 老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。政策优惠无保障由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以 政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持， 但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。风险评估二对于开发商来说， 最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产 的不同在于， 盈利更依靠后期的运营。 目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有 90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。开发模式需要创新风险评估三投资额高，投资收益风险大老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多 30%-50%的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高 30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。投资功能性安全性 健康性私密性高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。风险评估四回收期长，扩大了投资者的风险目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行 一定时期的经营才可以收回投资 ，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。风险评估五后期物业管理要求高老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。风险评估六THE     ENDTHANKS!