2019中国酒店目的地.pdf

2019年5月 中国酒店目的地 酒店及旅游地产投资咨询部中国酒店目的地 2中国酒店目的地 3 专题文章 5 中国酒店主要目的地城市地图 8 中国酒店目的地 10 全力支持您的业务 24 联系我们 26 目 录中国酒店目的地 4中国酒店目的地 5 2019年展望 尽管投资者仍专注于收购一级市场的核心资产，但高 资本价值也将促使他们在表现强劲的二级市场（如西 安、成都和苏州）寻求机会。 全服务式酒店的运营成本在近年来持续攀升，加之这 些设施繁复的酒店的可观的开发成本，都在一定程度 上降低了投资回报。在未来，投资者应该将更多的精 力集中在能够提高盈利能力的精选服务产品上。例如 华住酒店集团旗下的CitiGO欢阁酒店品牌，风格更侧 重于年轻一代消费者展现自我、强调个性化的喜好， 相比于传统星级酒店的华丽配套，这里更多偏向于 “ 房间用来洗漱和睡眠，公区可以满足住客的一切娱 乐需求”新兴模式。 随着体验经济的爆炸式发展，办公、娱乐与生活的界 限日益模糊。比如北京的新国贸饭店，为消费者提供 了便捷的共享办公空间、完善的健身设施、轻松的公 共区域和一个专享啤酒屋。在未来，必将会有更多的 新式酒店能够找到更多元化、更有创意的设计吸引年 轻一代消费者。 随着利率的上扬，地产收益率面临压力也随之攀升， 预计将有大量债务资金流入市场。在全球范围内，融 资的构成正在逐渐转变为债务策略2017年债券基金 在融资策略中的占比为17%， 2018年该比例上升至 21%。这为投资者进入酒店投资市场提供了新的途径。 近年来，各酒店运营商争夺全球市场份额和分销实力 的野心推动了并购行为的活跃。根据仲量联行预测， 将来会有更多非传统酒店行业的玩家进入该市场，作 为其现有服务的延伸和补充。例如，携程旅行正式跨 界推出的丽呈酒店集团，就体现了在线预订巨头从营 销和分销业务到进军酒店管理行业的尝试和发展。 专题文章 跨界创新亮点多 酒店投资正当时 2018年，中国酒店产业交易额接近120亿元人民币。其中一 部分被交易的酒店资产由于运营表现欠佳，逐渐被新业主 更改为其他用途，例如长租公寓、办公楼等。这一趋势也 将在2019年继续发展，今年年初北京翠宫饭店被出售给中 国电子商务巨头京东集团就是其中典型案例，京东宣布计 划将该物业转变为全新的办公楼和创新中心。 近日，仲量联行发布 稳 步 前进： 2 0 1 9 年 酒 店 投 资 展 望 报 告，报告指出，尽管中美贸易局势紧张以及未来经济增长 预测将会放慢，2019年整个亚太地区酒店产业投资额仍 将同比增长15，居全球之首。 虽然中国酒店业仍然是整体交易量较少的资产类别之 一，但行业发展的乐观趋势和充满前景的旅游市场已经 点燃了投资者对酒店的兴趣。 2018年，大多数中国城市的酒店每间可出租客房收入大 幅增长。成都等主要门户城市的平均可出租客房收入 同比增长19，而北京，重庆和天津则超过10。 从2007年的15亿到2018年的55亿游客总人数，国内旅游 业在不到12年内增长了三倍多，其中中产阶级旅游人数 空前增长。 中国的新酒店供应量，尤其在一线城市，大幅放缓。 所有上述因素呈现出酒店业未来发展的积极景象， 因此 越来越多的投资者都开始寻求酒店投资机遇。 一方面， 随着境外投资的持续限制， 保险公司和私募股权 基金公司等国内投资者都面临着在中国境内部署资金的 压力。 另一方面， 自两年前中国开始实施去 “杠杆化” 政策 以来， 开发商也在寻求出手酒店等非核心资产， 以改善其 资产负债现状。 这些因素都将为2019年更具流动性的市场 奠定了基础。中国酒店目的地 6 翻新改造，让酒店与时俱进 许多极具标志性的酒店将于2019年重迎四方来客，这些 曾在全球旅行者心中不可替代的酒店，在经历了持续的 大规模翻新改造之后，将以崭新的面貌和更前沿的高科 技配置来迎接风格多变且独具鉴 赏力的新一代旅行者。 更换破旧的地毯、墙纸和家具，的确能为陈旧的客房带 来一些新的活力，但酒店若想要保持独占鳌头的竞争 力，则意味着客房必须配备最新的IT后台支持系统和智能 装置。 仲量联行亚洲区酒店及旅游地产投资咨询部战略咨询及 资产管理高级副总裁Sashi Rajan先生指出，“酒店软装升 级只能够为客人们带来短暂的新鲜感，酒店真正所需要 的是全方位的升级改造” 。 这些酒店的翻新工程都花费了大量的费用及时间成本， 因此对酒店本身来说也是至关重要的。Rajan先生指 出 ，“ 如此规模的投资一定程度上会让酒店从价格和定 位 上重新快速的在市场上获得一席之地，甚至还可能会 成为新的市场标杆” 。 这些酒店 也必定会吸引一批新的旅行者，开业的前几个 月内会实现意料之中的盈利增长。让我们为大家梳理一 下，有哪些世界一流标志性酒店将在2019年以崭新的面 貌重新回到我们的视线中。 北京王府半岛酒店 作为北京最著名的奢华酒店之一，北京半岛酒店在2014 年经历了一次综合性翻新改造，整个花费达1亿美金，这 次改造标志着一些重大的变化。 在入口处， 一个带有中 国传统装饰的拱门带着传奇的迷人色彩欢迎着来半岛酒 店的客人。走进翻新后的入口，一个完全崭新的大堂通 过一个通往2层的白色大理石楼梯映入客人的眼帘。酒店 原有的525间客房被重新定义，减少为现有客房230间 最小的客房面积达60平方米，目前也是中国最大最奢华 的客房配置之一。仲量联行酒店项目服务董事杜卓积先 生解释说：“北京半岛酒店翻新改造一个最大的挑战之一 就是在改造施工的同时还要保持酒店的日常运营。” 幸运 的是，这个酒店在2017年翻新完成后惊艳客人。 新加坡莱佛士酒店 拥有131年历史的莱佛士酒店是世界上难以被超越的极具 标志性酒店之一。新加坡莱佛士酒店由雅高集团运营管 理，自2017年初开始，酒店经历了一系列的分段改造工 程，计划将于2019年8月重新开始营业。这家重获新生 的酒店将拥有由著名厨师Alain Ducasse和Anne Sophie Pic打造的全新概念餐厅以及更具现代化和社交性的大 堂。Champalimaud设计师工作室，曾负责过纽约华尔道 夫酒店和伦敦多彻斯特酒店等多个标志性酒店的改造， 指出“这些现代设施的安装必须谨慎地完成，而且不能 破坏了酒店原有的味道”。仲量联行Rajan先生也同意这 一观点，“这不是一家普通的莱佛士酒店，这是莱佛士酒 店最为重要的代表作，这一类的标志性酒店必须寻找到 一个平衡点，既要保留住历史积淀的精华，同时也要与 时俱进”。中国酒店目的地 7 伦敦文华东方酒店 对于某些酒店来说，翻新改造则是势在必行的。伦敦海 德公园文华东方酒店自2016年开始经历了为期整整两年 的大型整修，并于2018年夏季重新开放，却在一周后遭 遇了火灾。被该酒店集团称为“115年以来历史上最全面的 翻新工程”，花费数十亿美金，改造了酒店西翼的181间 客房，并 建造了新的游泳池、水疗中心和健身中心。紧 接着的火灾修复工作也相继展开，酒店王牌餐厅Dinner by Heston Blumenthal，3家酒吧和水疗中心已于2018年12 月初营业，而酒店客房与套房也于2019年4月开始接受预 定。 马尔代夫Sandies酒店及度假村 酒店所有权的更换是较为常见的酒店翻新动因，原马尔 代夫巴塔拉岛度假村正是因此，在2018年被Planhotel酒 店及度假村集团接管后，便进入翻新改造期，并于2019 年被冠以这一瑞士酒店集团旗下Sandies酒店及度假村品 牌重开营业。酒店重点翻新工作是将酒店客房数量从46 个海滩别墅增加到49个海滩边别墅和24个水上别墅，还 新建了一个新的健身房、游乐室和健身中心。该度假村 以浮潜和潜水著称，提供夜间浮潜服务，让客人能够获 得独特的观察海洋生物的体验。 挪威特隆赫姆Britannia酒店 建于1987年的Britannia酒店将在2019年8月进入一个新的 历史阶段，届时由这家立鼎世酒店集团（LHW）管理的 酒店，将在经历了为期三年，耗资约1.5亿美金的翻新工 程后重新开业。酒店位于挪威特隆赫姆的中心，在过去 的120年里曾接待过许许多多的各国政要、皇室成员、国 际巨星和北极探险家。同样，它将是立鼎世酒店集团 （LHW）在斯堪的纳维亚地区的第五家成员酒店。该酒 店共有六个餐厅和酒吧，同时配置了全手工制作的家具 和纺织品、大理石浴室和一个多功能厅，和257间客房。 这家酒店也将完全按照立鼎世酒店集团（LHW）质量管 理标准来打造。 东京大仓酒店 作为东京20世纪60年代不得不提的标志性酒店，东京大 仓酒店在2015年正式翻新前，曾有一部分计划将被拆 除，结果却引发了公众的强烈抗议，大量要求保留原有 大厅的请愿书接踵而至。令人欣慰的是，运营商最终同 意恢复大部分20世纪60年代的酒店原有功能，尽管它们 跨越了两座新塔楼大仓新颐馆和大仓古雅馆。这两 家酒店均运用了避震设计，且将于2019年9月初开放，这 将与2020年奥运会不期而遇。这家毗邻于东京港区美国 驻日大使馆的奢华酒店作为东京大仓饭店重新开业，装 修总花费近1100亿元日元（9.79亿美元），东京大仓酒店 除了508间客房外，它还将包括18层的办公空间。 伦敦奥德维奇一号酒店 在营业20年之后，位于伦敦考文特花园中心的奥德维奇 一号酒店于2019年1月暂停营业而开启了为期三个月的客 房及公共区域翻新工程。酒店位于前早报大楼内， 预计将于2019年3月重新开放，所有150间客房由英国设 计师罗伯特安吉尔（Robert Angell）重新设计，他曾负 责过康诺特和伯克利酒店的酒店项目。翻新工程还将新 增四个套房，同时整个酒店都将配备前沿的且便于使用 的科技技术。公共区域，包括大厅、前台和Indigo餐厅， 都将由总部位于伦敦的传奇工作室进行改造。 瑞士昆兰霍夫大酒店 作为欧洲领先的健康与休闲度假酒店之一，瑞士昆兰霍 夫大酒店于2019年2月关闭，并进入为期四个月，总耗费 约4200万美元的翻新期。这家共有106间客房的酒店是属 于Bad Ragaz度假大酒店中的一部分，另一部分则是Hof Ragaz大酒店。这家酒店是围绕当地Tamina峡谷的温泉 所建的，除了为客人提供水疗和温泉浴疗，这家酒店还 建有一个住院治疗和骨科康复医疗中心，以及瑞士奥林 匹克医疗中心。本次翻新工程则会为酒店新建一个大厅 和酒吧，同时也会翻新房间和餐厅。该度假村从1869年 开始营业，因此也“纪念度假村开业150周年庆典”工作 也正在紧锣密鼓的筹备中。 8 中国酒店目的地 主要目的地城市 2018年旅游总人次与每间可出租客房收入(RevPAR)变化情况 数据来源：官方统计，STR，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 注：香港酒店市场数据聚焦奢华酒店；澳门酒店市场数据涵盖所有市场的酒店；台北及其他城市酒店市场数据聚焦高端及奢华酒店。中国酒店目的地 9 大陆高端及奢华酒店市场 港澳台酒店市场 城市 2018年 旅游总人次 增长率 入住率 平均房价 （人民币） 每间可出租客房 收入(人民币) 增长率 北京 3.14亿 5.6% 75.7% 1,119 847 11.6% 上海 3.48亿 6.6% 72.4% 1,088 787 2.2% 广州 6,533万 4.1% 74.8% 954 714 5.3% 深圳 6,408万 6.4% 79.6% 1,212 964 2.6% 南京 1.34亿 9.0% 75.6% 644 487 4.5% 杭州 1.84亿 12.9% 64.7% 1,007 652 0.9% 苏州 1.30亿 6.6% 60.3% 768 464 -0.9% 成都 2.4亿 14.3% 66.7% 747 498 20.3% 重庆 5.97亿 10.1% 69.7% 643 448 13.1% 长沙 1.50亿 5.4% 64.1% 727 488 10.1% 大连 9,398万 10.4% 59.5% 590 348 0.5% 城市 2018年 旅游总人次 增长率 入住率 平均房价 （人民币） 每间可出 租客房 收入 (人民币) 增长率 香港 (奢华酒店市场) 6,515万 11.4% 84.1% 3,650港币 3,069港币 8.3% 澳门 (所有酒店市场) 3,580万 9.8% 92.5% 1,400澳门元 1,295澳门元 6.8% 台湾地区 (高端 及奢华酒店市场) 1,110万 3.7% 73.5% 7,010新台币 5,152新台币 2.8%10 中国酒店目的地 北京 需求 作为中国的首都，政治、经济、历史、文化中心，2018年北京旅游人次共计 3.14亿，同比增长5.6%，全年实现旅游收入共计5,921亿元，同比增长8.3%。 包括航空设备与医药制造等高精尖制造业的稳健发展、信息与科技服务业的 快速增长以及大型城市活动的承办，持续带动高端商务及会议需求。 供应 城区持续受到政府对酒店用地的政策限制，2018年全年仅有四家国际品牌酒 店开业，新增客房供给不足1,000间。这其中不乏一些亮点性的项目，如北京 第一家、中国第二家的前门无印良品酒店，北京首家凯悦品牌项目望京凯 悦酒店，备受关注的王府井文华东方酒店及璞瑄两家奢华精品酒店，2019年 预计将有约9家酒店超2,000间新增客房进入市场，除了一些小体量的精品奢 华酒店集中在传统城中心外，其他项目均分布于新兴商务区及产业园。 酒店表现 2018年是北京酒店市场快速回暖的一年，每间可出租客房收入连续12个月同 比实现双位数增长，其中月受到国庆黄金周出游及大型展会的驱动，业绩 表现尤为强劲，单月每间可出租客房收入同比增长超20%。全年，北京高端 酒店入住率同比增长2.5个百分点至75.7%，平均房价同比增长8.0%至1,119 元，快速增长的平均房价驱动每间可出租客房收入同比增长11.6%至847元。 未来展望 大型基础设施建设的落成及活跃的城市商务会议活动，预计将持续助力北京 高端酒店业绩增长。据官方信息显示，北京大兴机场预计将于2019年第三季 度通 航，新机场的落成将在增加国内外航线密度的同时，增强城市承载能 力，以及与国内外主要城市的联动能力，进而为城市吸引更多的休闲散客。 此外，世园会、世界智能网联汽车大会及机床展等大型会议会展活动将在 2019年于北京举办，预计将为城市吸引来更多高端的商务、会议及休闲客 源，助力城市高端酒店业绩的持续增长。 注：数据速览中，酒店数据指2018年北京高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、北京旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 3.14亿 旅游总人次（2018年） 970间客房 2018年新增客房数 75.7% 入住率 1,119元 平均房价 847元 每间可出租客房收入 新开业酒店 北京无印良品酒店 北京望京凯悦酒店 北京乐多港万豪酒店 北京大兴凯悦嘉轩酒店 北京世园凯悦酒店 北京璞瑄酒店 北京王府井文华东方酒店 即将开业的酒店 北京前门文华东方酒店 北京丰台科技园万豪酒店 大宗酒店交易 北京海润艾丽华酒店 北京三元桥诺富特酒店及宜必思酒店 北京金融街国际大酒店（部分股权） 北京翠宫饭店 (2019年) 北京伯豪瑞庭酒店 (2019年)11 中国酒店目的地 上海 需求 作为长江三角洲世界级城市群的核心领导城市，上海在2018年共接待旅游人 次近3.5亿，同比提升6.6%。其中入境旅游人次，占比2.6%， 共计893万， 同比增长4.5%，前三大客源地分别是港澳台、日本以及美国，其中美国实现 双位数的增长，约11.1%。 供应 上海市场在2018年新增近6,000间客房，约23家新开业酒店，其中奢华酒店项 目占18.1%，包括苏河湾旁的苏宁宝丽嘉酒店（162 间客房）和宝格丽酒店 （82间客房）；上海周边的安缦养云（38间别墅）以及世茂深坑洲际酒店 （337间客房），南京西路太古汇商圈的素凯泰酒店（201间客房）与太古镛 舍（111间客房），南京东路商圈的艾迪逊酒店（145间客房）。由于多个2018 年酒店开业推迟，预计在2019年将新增超过3,500间客房，但是2020年后供 给将逐渐平缓，年增长率在2.5%左右。 酒店表现 2018年稳步发展的商务活力及蓬勃的会展业是酒店业绩的基石。值得一提的 11月国际级盛会，中国首届进口博览会，大力助力上海整体酒店业绩。2018 年每间可出租客房收入同比增长2.2%至787元，仅次于北京和深圳，这一增 长主要得益于平稳发展的入住率以及平均房价同比上涨2.0%至1,088元。虽然 有大幅新项目进入市场，但是客源需求体量提升，所以整体城中心的高端酒 店业绩维持稳定。 未来展望 受到外部宏观市场的不确定性影响，上海酒店的会议会展市场受到一定的压 迫紧缩，所以争抢会议会展客源的情况将越发白热化。而且随着各个酒店品 牌完成上海市中心的战略布局，逐步转移到上海副中心以及新城已是大趋 势。这些酒店市场缺少客源引擎，在中短期内预计业绩阵痛明显。但是从长 期角度来看，上海政府持续规划完善的9个主城副中心与5 个新城中心，预计 将吸引更多的高端商务和会议会展客源。上海海昌海洋乐园于2018年11月正 式开园，将会和同样位于浦东新区的上海迪斯尼乐园以及野生动物园成为一 个新兴旅游休闲动线，预计将会大幅推动休闲旅游住宿需求，为高端酒店业 绩带来利好因素。但是未来随着新酒店不断开业，也将造成各区域子市场的 竞争越发激烈。 注：数据速览中，酒店数据指2018年上海高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、上海旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 3.48亿 旅游总人次（2018年） 近6,000间客房 2018年新增客房数 72.4% 入住率 1,088元 平均房价 787元 每间可出租客房收入 新开业酒店 上海艾迪逊酒店 世茂深坑洲际酒店 上海静安英迪格酒店 上海紫竹万怡酒店 上海青浦铂尔曼酒店 即将开业的酒店 上海虹桥西郊庄园丽笙大酒店 上海东外滩康得思酒店 上海鲁能JW万豪侯爵酒店 大宗酒店交易 上海三林智选假日酒店 上海馨乐庭碧云服务式公寓 上海万和昊美艺术酒店（2019年）12 中国酒店目的地 广州 需求 广州也被称为羊城、花都，作为中国通往世界的南大门及首批沿海开放城 市，广州已逐步成长为粤港澳大湾区、泛珠三角经济区的核心城市及“一带一 路”的战略性枢纽城市。2018年广州旅游总人次为6,533万，同比增长4.1%， 全年实现旅游收入4,008亿元，同比增长10.9%。作为珠三角区域重要的会议 会展目的地，广州承办的广交会及车展等大型城市活动规模稳步上升，持续 驱动城市高端住宿需求。 供应 2018年广州酒店市场供给平缓，仅有一家350间的保利洲际酒店开业。东塔瑰 丽酒店及卓美亚酒店等在内的一批奢华酒店项目出现延迟开业的情况。2019 年预计将有约10家酒店入市，新增客房超2,000间，主要集中在白云区、越秀 区与珠江新城区域。城市酒店集群效应愈加凸显，未来珠江新城将进一步强 化其高端奢华酒店聚集的地位。 酒店表现 政府持续加大对旅游的宣传，春节及国庆黄金周期间酒店市场表现强劲，同 时每年固定举行的广交会、车展等活动的规模及成交额稳定增长，持续带动 广州高端酒店业绩向好发展。2018年广州市高端酒店业绩平稳增长，入住率 同比增长2个百分点至74.8%，平均房价同比增长2.9%至954元，每间可出租 客房收入同比上升5.3%至714元。 未来展望 随着港珠澳大桥的通车及广深港高铁的贯通，广州作为大湾区及珠三角经济 带核心战略城市的重要性愈加凸显，未来两岸三地的文化、旅游及经济的联 动性将不断增强，为城市带来更多的高端休闲、商务及会议散客。除此之 外，政府积极推进的旅游宣传，中国制造2025及会议会展市场的蓬勃发展， 都将持续助力广州高端酒店业绩向好发展。 注：数据速览中，酒店数据指2018年广州高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、广州旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 6,533万 旅游过夜总人次（2018年） 350间客房 2018年新增客房数 74.8% 入住率 954元 平均房价 714元 每间可出租客房收入 新开业酒店 广州保利洲际酒店 即将开业的酒店 广州东塔瑰丽酒店 广州美憬阁酒店 广州卓美亚酒店及公寓 广州德安凯宾斯基服务式公寓 大宗酒店交易 无大宗酒店交易13 中国酒店目的地 深圳 需求 地处珠三角前沿的深圳，与香港仅一水之隔，是内地连通香港的重要纽带， 珠三角重要的会议目的地及金融中心。2018年旅游总人次为6,407万，同比增 长6.4%。同时作为中国第一个经济特区，深圳产业基础雄厚，信息技术产业 尤为发达，聚集了华为、腾讯等高能级互联网及高科技公司，为城市源源不 断的吸引着高端商务与会议客源。2018年通车的港珠澳大桥与广深港高铁， 在增强城市承载能力的同时，深化了两岸三地文化及经济的往来，城市休闲 旅游及商务住宿需求实现持续增长。 供应 2018年共有5家酒店共计1,065间客房入市，新开业项目以国际品牌中高端酒 店为主，分别为深圳机场凯悦酒店、深圳湾万怡酒店、同泰万怡酒店及联投 东方万怡酒店。2019年预计将有6个酒店项目开业，共计1,272间客房，向市 场新增约4%的客房供给，将相继入驻文华东方、莱佛士及柏悦等一批奢华品 牌酒店。 酒店表现 活跃的城市商务与会议会展需求，持续驱动高端酒店各项业绩指标领跑一线 城市。2018年深圳高端酒店入住率同比下降0.4个百分点至79.6%，平均房价 同比增长3.2%至1,212元，每间可出租客房收入同比增长2.6%至964元。深圳 高端酒店每间可出租客房收入同比增速有所放缓，主要归因于入住率基本已 经达到高端酒店市场上限，整体上升空间有限，平均房价将成为高端酒店市 场业绩增长的主要驱动力。 未来展望 作为珠三角重要会议会展目的地，持续蓬勃发展的电子与文化类会议会展活 动，预计将为城市源源不断的带来更多的商务与会议类客源。健康稳定发展 的金融与互联网产业，预计将持续带动城市高端商务散客的增长。此外，作 为粤港澳大湾区的中心城市，将实现持续经济快速的发展，其中文创产业将 成为未来政府推进的重点方向。未来，活跃的文创产业及文化与金融、电子 和旅游等产业的融合，将产生更多的会展及商务需求。 注：数据速览中，酒店数据指2018年深圳高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、深圳旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 6,407万 旅游总人次（2018年） 1,065间客房 2018年新增客房数 79.6% 入住率 1,212元 平均房价 964元 每间可出租客房收入 新开业酒店 深圳机场凯悦酒店 深圳湾万怡酒店 深圳同泰万怡酒店 深圳联投东方万怡酒店 即将开业的酒店 深圳文华东方酒店 深圳莱佛士酒店 深圳柏悦酒店 大宗酒店交易 无大宗酒店交易14 中国酒店目的地 南京 需求 南京为中国著名的四大古都之一，聚集有包括夫子庙、秦淮河、中山陵以及 玄武湖等著名旅游景点。同时，作为连接苏锡常与合肥两大都市圈的枢纽， 南京旅游业、制造业及现代化服务业发达，城市拥有全国性综合枢纽南京 南站。2018年，南京接待海内外游客共计1.34亿人次，同比增长9.0%，实现 旅游收入2,460亿元，同比增长13.4%。 供应 2018年，南京共有5家国际品牌酒店开业，新增客房超1,000间，年增长率 7.4%。值得关注的新开酒店项目包括，152间客房的涵碧楼酒店、261间客房 的卓美亚酒店及91间客房的四方雅辰酒店。2019年预计将无新增供给入市。 下一波的供给潮预计将集中在2020年及以后，城市将相继迎来丽思卡尔 顿、JW万豪及君悦等奢华酒店品牌的入驻。 酒店表现 受到周末与小长假休闲自驾游需求的上升及新增供给平缓的积极影响，2018 年南京高端酒店业绩持续向好，入住率同比上升0.5个百分点至75.6%，平均 房价上升3.8%至644元，快速稳定上升的平均房价驱动每间可出租客房收入 同比上升4.5%至487元。 未来展望 快速稳定增长的国内旅游需求，尤其是来自南京周边江浙沪等支付能力较强 区域的周末及小长假自驾游，将为城市带来更多高端休闲散客，持续利好高 端酒店业绩增长。此外作为“中国综合实力50强”之一的南京，政府持续推进高 端服务业引进与工业智能化转型，预计在引进与转型过程中将催生大量的高 端商务及会议住宿需求，为高端酒店业绩带来新的发展契机。此外，未来较 为平缓的供给以及丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店与君悦酒店的相继入驻，预 计将在为城市增添亮点的同时推动城市高端酒店平均房价上升。 注：数据速览中，酒店数据指2018年南京高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、南京旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 1.34亿 旅游总人次（2018年） 1,052间客房 2018年新增客房数 75.6% 入住率 644元 平均房价 487元 每间可出租客房收入 新开业酒店 南京涵碧楼酒店 南京四方雅辰酒店 南京卓美亚酒店 南京景枫万枫酒店 即将开业的酒店 无 大宗酒店交易 无大宗酒店交易15 中国酒店目的地 杭州 需求 杭州是长三角南翼城市，也是中国著名的电子商务中心。杭州有4个国家级经 济技术开发区以及2个国家高新区，同时有西湖、西溪湿地等景区，所以具 有大量的商务差旅客源以及休闲旅游客源。钱江新城以江景优势和物业品质 吸引大型国企落户，如科技类企业、互联网公司及金融服务业。杭州市在 2018年共接待1.8亿人次，全国第7名。同比增长13%。旅游总收入共3,589亿 元，较2017年增长18.0%。 供应 杭州高端酒店市场在2018年共新增7个项目，客房供给超过1,600间。目前高 端酒店市场约计27,000间客房，基本汇集在西湖区域，其它酒店板块散布西 溪湿地、钱塘新城，杭州经济技术开发区等地。2019年及未来将有大约7,000 间客房入市，是现有存量的四分之一。从区位来看，并无明显的聚集地，点 状分散在杭州各区，所以并不会给某一市场带来巨大压力，而且杭州商务市 场表现活跃，多家大型互联网企业入驻或者扩张，所以预计新供给将能被商 务差旅客源有效吸收。 酒店表现 由金融、互联网、科技等企业产生的会议及商务客源在2018年持续发力，杭 州市高端酒店业绩稳步向上，平均房价同比上升0.8%至1,007元，突破2017年 未实现千位数房价的关口。同上年入住率稳定在64.7%，驱动每间可出租客 房收入小幅度上升0.9%（较去年同期）至652元。同时，2016年的G20峰会 效应仍在发酵，周边城市展会有往杭州转移的现象，带来更多的住宿需求。 未来展望 杭州高端酒店市场近年表现卓越，其日平均房价在全国位居第五，仅次于北 上广深一线城市以及三亚。随着莫干山、千岛湖等杭州周边度假目的地的兴 起，杭州作为旅游目的地兼中转站，收获大量的国内外旅游人次。虽然较上 年的增长率略微下降，但是值得一提的是旅游总收入增长率与2017年一样， 这说明杭州市场高消费人群的增加，这有利于高端酒店的住宿需求。但是在 市场蓬勃的背后，市场供给呈现爆发式的增长将极其考验杭州市对于新增供 给的消化能力。 注：数据速览中，酒店数据指2018年杭州高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、杭州旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 1.84亿 旅游总人次（2018年） 约1,600间客房 2018年新增客房数 64.7% 入住率 1,007元 平均房价 652元 每间可出租客房收入 新开业酒店 杭州萧山中赢希尔顿酒店 杭州滨江世融艾美酒店 杭州余杭万丽酒店 杭州万豪行政公寓 (杭州阿里巴巴未来科技城园区店) 杭州雅诗阁来福士中心服务式公寓 杭州康莱德酒店 即将开业的酒店 杭州桐庐康莱德酒店 杭州金沙湖希尔顿嘉悦里 大宗酒店交易 杭州千岛湖润和建国度假酒店 杭州温德姆至尊豪廷大酒店16 中国酒店目的地 苏州 需求 苏州拥有丰富的园林古城文化遗产，其悠久的文化历史吸引各方来客。苏州园 区经历超过20年的发展，目前分为4个功能区，分别是北接阳澄湖的旅游度假 区，其中包含占地46万平方米的华谊兄弟电影世界；环抱金鸡湖的中央商务 区，包括苏州国际博览中心的商业金融中心；还有倚靠独墅湖的科教创新区以 及东面的高端制造与国际贸易区。苏州市在2018年接待海内外游客总计1.3 亿人 次，同比增长6.6%。 旅游总收入高达2,601亿元，较上年增长11.7%。 供应 苏州市场在2018年共新增三家高端国际品牌酒店，共计717间客房，包括苏州 知音温德姆酒店（273间）、苏州丽笙酒店（138间）以及苏州合景万怡酒店 （306间）。未来酒店供给以点状发布各区。预计在2019年开业的有苏州园区 香格里拉大酒店，这将会是苏州市第二家香格里拉；还有苏州吴江希尔顿逸林 酒店以及位于相城区的苏州中惠铂尔曼酒店，未来共约1,000间客房进入市场。 酒店表现 得利于苏州优越战略地理区位及健康稳定的客源结构，苏州2018年高端酒店业 绩平稳，每间可出租客房收入保持在463元，其中入住率同比下降1.5个百分点 至60.3%，然而平均房价同比增长2.1%至768元，所以每间可出租客房收入得以 维持在460元的水平，接近2017年全年的464元。市场承载力良好，新增供给的 进入虽然导致入住率小幅下降，但是新品牌将牵动拉升日平均房价。 未来展望 苏州市2018年城市生产总值达18,598亿元，是长三角城市群北翼最重要的经济 中心之一，且第三产业占比过半。目前苏州整体经济处于工业转型阶段，加速 发展现代物流产业，大力推动苏州园区。未来苏州地铁S1号线将与上海地铁对 接，无缝贯通两个城市。这将进一步加强两城交通便捷性以及贸易交流。但交 通便利也会导致到达苏州的商务差旅或者旅游客源，不在苏州过夜停留，这可 能会影响苏州整体酒店业的发展。2019年及以后预计将有超过5,000间高端酒 店客房入市，虽然从供给时间来看，并不会出现供给狂潮，但在一定程度上会 给现有酒店业绩表现带来下行压力。 注：数据速览中，酒店数据指2018年苏州高端酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、苏州旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 1.30亿 旅游总人次（2018年） 约700间客房 2018年新增客房数 60.3% 入住率 768元 平均房价 464元 每 间可出租客房收入 开业酒店 苏州知音温德姆酒店 苏州丽笙酒店 苏州合景万怡酒店 即将开业的酒店 苏州园区香格里拉大酒店 苏州中惠铂尔曼酒店 苏州吴江希尔顿逸林酒店 大宗酒店交易 无大宗酒店交易17 中国酒店目的地 成都 需求 作为国家历史文化名城、全球重要电子信息产业基地及古蜀文明发祥地的成 都，产业经济发达、旅游资源丰富，素有“天府之国”的美誉。2018年成都旅游 总人次为2.4亿，同比增长14.3%，实现旅游收入3,713亿元，同比增22.4%。 作为中国西南部文化、金融及制造业中心，蓬勃发展的电子信息、生物医药 及动漫传媒产业，持续驱动城市高端住宿需求。 供应 成都市场在经历2015与2016年两次大的供给潮后，整体趋于平稳，并于2017 年迎来了著名奢华酒店品牌华尔道夫的入驻。2018年，城市共有4个酒店 项目相继入市，向市场新增客房约830间，其中值得关注的是，隶属于希尔 顿集团的希尔顿嘉悦里酒店品牌首次入驻中国，落位成都天府广场。2019 年，预计将有4家酒店开业，向市场新增1,080间客房。 酒店表现 成都市场受到2013年至2016年多次供给潮的影响，高端酒店业绩在过去5年中 出现连续下挫，并于2018年实现回暖，平均房价同比增长3.9%至747元，入住 率则受到经济及旅游发展的双向带动，同比实现9个百分点的增长至66.7%。 快速上升的入住率驱动每间可出租客房收入同比上升20.3%至498元。其中， 国庆黄金周期间的业绩表现增长迅猛，单月每间可出租客房收入同比增长近 30%。 未来展望 持续活跃的国内休闲旅游市场，将持续助力成都高端酒店业绩的发展。政府 大力推进包括电子信息、汽车制造、食品饮料、装备制造及生物医药等在内 的五大支柱产业的升级优化。在产业能级提升的过程中，将产生大量的高端 商务及会议需求，利好高端酒店业绩发展。此外，拥有30.5万平米展览面积 的中国西部博览城也于2017年建成投用，新会议中心的投用进一步巩固了成 都在中国西南部会议会展市场的地位。同时，各大会议中心承办的会议会展 数量与能级不断上升，也将为高端酒店带来新的发展契机。 注：数据速览中，酒店数据指2018年成都高端及奢华酒店市场 来源：STR Global（截至2018年12月）、成都旅游局、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 旅游总人次-国内外旅游人次 数据速览 2.4亿 旅游总人次（2018年） 1,080间客房 2018年新增客房数 66.7% 入住率 747元 平均房价 498元 每间可出租客房收入 新开业酒店 成都世贸茂御酒店 成都领地希尔顿嘉悦里酒店 成都象南里凯悦嘉轩酒店 成都象南里凯悦嘉寓酒店 即将开业的酒店 成都协信中心希尔顿酒店 (2019年1月开业) 大宗酒店交易 成都M酒店 成都丰德奥克伍德华庭服务式公寓 (2019年)18 中国酒店目的地 重庆 需求 重庆是中西部唯一的直辖市，西部开发重要支点及巴渝文化的发祥地，市内 独特的地貌与饮食文化吸引着来自全国各地的游客，因此重庆也被称作“山 城”和“火锅之都”。2018年重庆旅游总人次共计5.97亿，位列全国首位，同比增 长10.1%。包括汽车制造、新能源工业及电子制造业等在内的“6+1”产业集群保 持快速稳定的发展，催生大量商务及会议住宿需求。此外，在数字经济产业 的助推下，重庆现代服务业实现快速增长，三次产业结构不断优化。 供应 2018年重庆仅有两家酒店开业，向市场新增客房供给772间，分别为位于南岸 区的重庆雅诗阁南滨服务式公寓及渝北区的华美达安可酒店。2019年重庆预 计将有6家酒店，近1,500间客房入市，希尔顿、美利亚、兰博基尼及凯悦等 品牌将相继入市，主要集中在城市的中心区域。 酒店表现 重庆高端酒店延续2017年的趋势实现持续回暖。2018年实现入住率与平均房 价的双向增长，其中入住率同比增长3.3个百分点至69.7%，平均房价同比增 长7.7%至643元，快速回暖的平均房价驱动每间可出租客房收入同比增长 13.1%至448元。作为西南部重要的旅游目的地，国庆黄金周期间，高端酒店 需求出现明显增长，单月入住率同比上升8.1个百分点至78%，每间可出租客 房收入实现近20%的增长。 未来展望 持续增长的国内旅游人次，将助力高端酒店住宿需求的增长。政府大力发展 新一代信息技术产业、生物产业、新材料产业及高端装备制造产业，战略性 新兴制造业初见成果。未来城市工业仍将向智能化持续转型，在整个产业转 型过