资源描述
2019年4月全国土地市场监测报告,2019年5月,报告摘要(核心数据及观点),市场数据表现：4月份土地市场供求量均呈现了上涨趋势，但成交体量仍未恢复高位；成交价格也在优质土地集中成交的带动下环比 上涨，创下2018年以来的新高；从溢价地块明显增多，回炉地块悉数出让甚至溢价出让的情况来看，土拍热度较三月进一步上升土地市场特征：重点地块、高价地块明显增多，长三角成为全国土拍中热度最高的区域市场趋势预测：虽然土地市场热度进一步回暖，但本月内中央部委和地方城市已经做出对应表态，如住建部也对一季度房价、地价上 涨较快的城市提出预警，合肥、西安、苏州等土拍较热的城市也已出台了调控新政，在新一轮的调控预期影响下，预计本轮的土拍热度 上升不会持续太久。不过就土地成交规模角度而言，在“稳地价、稳预期”的目标指引下，多数供应不足的二线城市有望将在二季度迎 来一波供地高峰，尤其是前4月土地成交量较低、且供地计划未“超标”的济南、成都后期仍会有大量土地入市。2019年4月份各线城市数据总览,成交地块：指成交时间在当月的地块数据说明：本报告为4月份数据，采用2019年03月17日系统更新数据（下同）。住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；工业：包含工业和仓储；公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。,C 目 录O N T E N T S,02,全国各类土地溢价率走势,01,全国各类土地市场情况,03,3,全国各类土地成交排行榜,全国土地市场情况,第 一 章,全国土地总体成交情况,1379,1283,1544,1390,1538,1874,1512,1494,1581,1276,1433,1384,1419,1540,1453,12661179,1354 1308 1312 1304,1575,16851639,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,16861800,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,全国住宅成交面积,全国商办成交面积,全国工业成交面积,全国其他成交面积,全国土地成交楼面均价,5,万平米元/平米800002000,4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，随着各线城市土地供应量的恢复，土地成交建筑面积和成交金额同环比均呈现 上升趋势；成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率同样保持上行，创下2018年 下半年以来新高图：全国土地成交月度分类分布（建筑面积）,住宅用地成交情况-一线城市,21102,16693,14242,13472,18925,16447,14545,16345,11299,14735,14301,3867,14208,12131,12690,16078,18422,10728,15995,15440,12588,1647614684,9317,16310,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,100,200,300,400,500,600,700,800,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,成交面积,供应面积,成交楼面均价,6,万平米 900,元/平米,一线城市本月宅地供应环比下滑，成交量价齐升，溢价率走高。其中，受粤港澳大湾区规划影响，本月广州成为一线城 市宅地成交主力。共成交7宗地，土地市场共揽金116.4亿元，范围涉及荔湾广钢、番禺、增城、黄埔、海珠，因有不 少优质土地资源，其中番禺一块地拍出45%的高溢价图：一线城市住宅土地月度成交,住宅用地成交情况-二线城市,4962 4810,4485,4576,4839,41773878,4922,4570,3768,4181,4527,4101,4890,42483966,3117,3660,4092 3884,3628,59345752 5958,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,万平米元/平米900070006279,成交面积,供应面积,成交楼面均价,7,随着成交主力中西部城市土地供应量的恢复，二线城市本月成交体量大幅上涨。二线城市楼面价较上月表现相较平稳， 但实际热度最高，原因是南京、杭州等高地价城市均设置了最高限价，供应量较大的城市如武汉、太原、郑州、西安地 价水平又相对较低，因此整体价格和上月相差不多。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售 额，依然会集中拿地图：二线城市住宅土地月度成交（建筑面积）,住宅用地成交情况-三四线城市,1426,1825 1812,1487 1477,1654 1677,1523 1474 1478 1448,1633,1801,1964,1734,1618 1584,1447,1353 1331,1421,1348 1308,1626 1664,0,500,1000,1500,2000,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,万平米元/平米350002500,成交面积,供应面积,成交楼面均价,8,三四线城市在市场回暖的影响下保持了量价齐升的趋势，溢价率也大幅上升。供应方面，与各城市供地计划的密集发布 期同步，4月份土地供应总量保持上升的趋势。成交方面，4月成交体量继续呈现回暖态势，比去年同期上涨44%，达 到今年来宅地成交的最高点。在市场热度持续上升的影响下5月成交规模预计将会继续回升图：三四线城市住宅土地月度成交,商办用地成交情况-一线城市,1569713542,21171,11928,12530,10125,9574,18431,16954,10632,9299,7020,11507,6684,13229,11948,17287,14062,15445,12575,18220,5077,8466,10242,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,50,100,150,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,万平米元/平米25040000356273500020030000,成交面积,供应面积,成交楼面均价,9,与住宅市场相反，一线城市商办用地供应面积创今年最高，但成交量却连续5个月下滑。本月一线城市合计成交3幅商 办用地，均0溢价成交，建筑面积仅7.27万平米，同比大幅度下跌84%。成交均价环比回落58%，再次刷新近两年历 史新低。其中，广州居首，共成交2幅商办用地，分别位于珠海区和黄埔区图：一线城市商办土地月度成交,商办用地成交情况-二线城市,1515,1859,1719,1666,2456,1993,2338,2012,2536,2120 2118,1726,2407,1949,2162,1919,1759 1713,2215,1959,2334,1655,2343,2283,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,0,500,1000,1500,2000,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,万平米元/平米2500450038814000,成交面积,供应面积,成交楼面均价,10,4月二线城市商办土地供销再次齐涨，创2019年新高。本月二线城市共成交商办用地141幅，合计建面达到1017万平 米。成交主力来自二线核心城市，如西安、成都、杭州、福州、武汉等。其中西安、成都等城市以外围区域成交为主， 楼面价拉低整体水平图：二线城市商办土地月度成交,商办用地成交情况-三四线城市,611,737,1059,700,733,912,942,967,890,961,892,1117,895,923,934,962,827,848,997,1040,886,1079,955,937,0,200,400,600,800,1000,1200,0,2000,4000,6000,8000,10000,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-02,19-04,万平米元/平米1200013331400,成交面积,列1,成交楼面均价,11,三四线城市商办用地供销齐升，楼面积基本与上个月持平。4月，三四线城市合计成交商办用地688幅。其中，潍坊及 赣州（各28宗）、宜昌及阿克苏地区（各13幅）、常德及遵义（各12块）位列地块成交宗数排行榜TOP3。常德、抚 州、荆州位列成交建面排行榜TOP3。南通（13.5亿）、承德（11.7亿） 、荆州（9.4亿）商办出让土地金最高图：三四线城市商办土地月度成交,全国各类土地溢价率走势,第 二 章,住宅用地溢价率,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,13,全国宅地土拍溢价率连续5月保持上涨，4月宅地溢价率创近10个月新高。分能级城市来看，一线城市中广州出让了多 宗含金量较高的住宅地块，房企拿地意愿比较强，整体溢价率回升至16%；二线城市中由于杭州、南京等热点城市在 土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式，而成交量较大的太原等城市热度还未完全回升，以致溢价率基本与上个月一 致；市场的火热也传递到三四线，成交高溢价地块明显增多，溢价率也因此上涨到25%，是今年来首次突破20%图：全国住宅土地成交区域月度平均溢价率(%)% 80706050403020100,商办用地溢价率,本月一线城市3宗商办用地均为0溢价成交。而本月三四线城市商办溢价率为8%，基本与上月持平。各类城市中，二线 城市商办溢价率表现突出，连续直线上涨。其中，沈阳、南昌、南宁商办溢价率最高，均超过30%,4035302520151050,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,14,图：全国商办土地成交区域月度平均溢价率,% 45,全国各类土地成交排行榜,第 四 章,全国各类用地成交总价排行榜,注：*剔除加油站、工业、仓储用地；剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,今年开年以来，由东部二线城市开启的抢地热潮开始蔓延，市场较去年下半年回暖十分明显。市场热度的回升让总价单 价两榜的入榜门槛明显提升，入榜高价地块明显增多，不过在杭州、苏州等地“限地价竞自持”的影响下，入榜地块的 溢价率从表面上看不及上月入榜地块溢价率高，但实际土拍热度仍维系在高位。另外，从入榜地块所在城市来看，总价 榜中除了武汉和厦门外基本全为长三角城市，单价榜同样也被长三角城市占据8席，长三角俨然成为全国土拍中热度最 高的区域,全国各类用地成交楼面地价排行榜,注：*剔除加油站、工业、仓储用地；剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国住宅用地溢价率排行榜,注：剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国商办用地成交总价排行榜,THANKS,
展开阅读全文