2019第一季度上海房地产市场回顾及展望.pdf

第一季度上海房地产市场回顾及展望2019Shanghai优质写字楼市场商务园区写字楼市场25.2298.916.52.5一季度写字楼新增供应与净吸纳量表现一季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“预期上半年上海写字楼市场将进入盘整期，核心商务区将保持稳健基调，非核心商务区竞争加剧。幸而两会之后，上海被赋予三大重任， 增设上海自贸新片区，在上海证券交易所设立科创板并试点注册制、实施长江三角洲区域一体化发展国家战略都将为上海健康发展注入原动力 ，届时金融业、高科技产业、生物医药以及高端制造业都将来为上海写字楼需求带来新的增长点。”优质零售物业市场CBRE华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文 表示：“未来六个月内，预计将有近4万平方米的高标仓库入市。 在目前市场存量稀少，需求稳健的情况下，上海物流市场的去化与租金均有充分的上升空间。随着租户对硬件设施的要求不断提升，高端物流和智慧仓储需求也在快速成长 。物流开发商持续探索这些新兴领域的同时，传统开发商以及私募基金也在不断加码进军上海物流地产，物流地产将持续成为各路资本关注的焦点。”CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区部主管李章南 表示：“ 随着产业升级，科创新政策以及总部经济的推动，近年上海商务园区写字楼呈现快速发展的势头。 2018年出炉的上海市产业地图，进一步优化各区产业定位和空间布局。同时为加快科创中心建设，上海科改出台 25条，这一系列利好政策的推出将为上海商务园区写字楼市场增添活力。”CBRE华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺表示 ：“ 2019年，存量改造和新增开业双向并重。核心商圈老牌百货将加速转型步伐，料整年闭店调改阵营将加速扩容。与此同时，更多新项目选址次级或新兴商圈开业。预计上海零售物业市场新旧竞争格局将迎来新一轮高质量发展。”美妆奢侈品服饰餐饮体验类（亿元） （%）（%）（%）投资市场239774155CBRE华东区投资及资本市场部主管何树奇表示：“作为中国最成熟的商业地产市场，上海将持续吸引外资积极布局。与此同时国内的货币政策正有条理的逐渐放松，国内房地产投资者的融资状况将慢慢改善。我们预期全年市场交易将更加频繁，投资者趋向建立全周期性多元配置及具稳定现金流的投资组合。”一季度物流新增供应与净吸纳量表现近年上海大宗交易总交易额（亿元）一季度大宗交易按物业类型分析（交易笔数）2019年一季度租金涨幅最高园区情况万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）26.0133.616.99.8（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）035.98.1-10.3（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 天 / 平方米）全市购物中心首层万平方米一季度新增供应节奏放缓，写字楼市场如预期表现乏力，空置率环比上升1.3% 。季节因素叠加市场因素导致净吸纳量大幅缩减，但甲级写字楼市场表现优于乙级写字楼，净吸纳量达93,315 平方米。 乙级写字楼市场则持续面临租户流失，项目翻新改造的状况，净吸纳量录得负值 。详细分析空置率显著攀升楼宇，其中42%的乙级写字楼为楼龄超15年的老旧项目，甲级写字楼则多为邻近商务区内有新大楼交付，折射出在市场选择充裕的环境下，租户升级需求加速释放。受到全球世界政治、经济局势不明朗等因素的影响，众多企业对扩张持保守态度，市场议价空间继续增大，平均有效租金环比下跌0.4% ，连续三个季度呈现下跌趋势。一季度共有3 个新项目入市，为市场带来 26万平方米新增供应。从当季租赁成交来看IT 、游戏开发，制药业以及工业品制造业表现活跃，累计去化9.8万平方米。从区域来看，张江，漕河泾与凌空板块均为热点区域，特别是张江板块。 经过多年发展，张江生物医药产业进入了成熟期， 2018年启动首个共享制药平台，近期政府还发布了浦东生物医药产业地图规划，在原有基础上提质升容，规划4 个新产业基地 ，到2025年，基本建成具有国际影响力的生物医药创新策源地和产业集群。季末，整体市场租金环比微涨0.8%至每月每平方米133.6 元。一季度上海零售物业市场未有新项目开业。新年伊始，核心商圈相继录得三家商场升级调改案例，分别是位于南京东路商圈的新世界商城，淮海商圈的上海广场以及徐家汇商圈的汇金百货。体量总计12 3万 平方米。受此影响，全市空置率环比上涨1个百分点至8.1% 。仓储物流市场4.747.17.5-8.6（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）一季度新宜嘉兴物流园交付，为市场带来 4.7万平方米新增供应。主力需求来源为汽车制造业，嘉兴和外高桥园区均录得超过1 万平方米的成交。第三方物流需求保持活跃，两家企业在外高桥共同消化2 万平方米的面积。电商租赁需求依旧旺盛，部分需求溢出至自建库内。受到新增供应和政府对租户注册及税收要求的影响，全市整体空置率达到7.5% ，同比上升0.8个百分点。本季度净吸纳量受此影响，录得负值。除青浦仍有超过25%的空置面积以外，上海其它地区的可租赁面积有限，包括闵行和西北在内的多个地区长期保持满租状态。租金方面，多数业主于一季度进行年度调整，全年整体租金同比上涨2.6%至每月每平方米47.1 元。主要工业园区平均地价保持在每平方米2,105元。季内，咖啡茶饮大行其道，在资本加持和新零售巨头赋能下表现活跃。诸如机器人制茶店，主题茶饮店，咖啡餐吧等相继登陆申城各大商场 。另一方面，首晋品牌持续抢滩上海零售物业市场，次级商圈标杆项目亦受青睐，总计录得逾54%首晋品牌进驻次级商圈。一季度上海商业地产大宗交易市场延续了2018年的市场热度，共录得9 笔大宗交易，成交总额为人民币239.4 亿 元 ，同比增长92.78% 。其中外资涉及的交易共有3 笔，成交总额近百亿，创十年首季新高。并与 2019年 CBRE发布的投资者问卷中， 上海获选为跨境投资者亚太区首选城市的结果高度契合。 本季在投资者的策略偏好上，资本增值型及机会型的投资占了77%；同时有55%的投资者选择了具良好增值前景的新兴市场投资 。但在资产选择上大部分的投资者仍选择了带有写字楼的物业，以确保稳定的现金流来源。0 50 100 150 20020142015201620172018Q1 2019一季度商务园区写字楼新增供应与净吸纳量表现万平方米新增供应净吸纳量20142015201620172018Q1 2019金融业 消费品制造业医药及生命科学TMT14%21%29%12%0 50 100 150 200-10010203040506070802014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019新增供应净吸纳量49.853.349.841.248.32016 2017 2018 2019Q4Q3Q2Q1综合体写字楼酒店工业物流