2018一季度中国住房租赁市场研究报告.pptx

,2018一季度中国住房租赁市场研究报告,CONTENTS,2018 市场展望PART D,租赁市场供应PART A,背景概述BACKGROUND,租金价格走势PART C,租房需求情况PART B,租赁市场背景概述,租购并举2018 年楼市的关键词房住不炒背景下，租购并举仍是今年房地产发展的主题！ 住建部表示，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁， 在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场， 将是 2018 全国住房城乡建设工作的方向。除了加大租赁住房土地供应，租赁市场的政策等利好也不断传来。,2018 一季度住房租赁重点事件,加快建立租购并举,十三届全国人大一次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告 中表示，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，加快建立多 主体供给、多渠道保障、租购并 举的住房制度，让广大人民群众 早日实现安居宜居。,租房落户,3 月，国家发改委发布通知，提出要全面放宽城市落户条件， 探索租赁房屋的常住人口在城市 公共户口落户。,租赁住房 REITs 发行,3 月 13 日，保利地产租赁住房REITs 第一期成功发行， 系国 内首单完成发行的房企租赁住房 REITs。,租赁市场背景概述,租赁市场背景概述,OPINION2018 年一季度，为实现住有所居的目标，培育住房租赁市场，仍是房地产市场发展 的一大方向。在当前的供求关系下，加大租赁房源供应，满足租房人群多样需求，相 关的刺激政策还将不断出台。可以预见的是，随着时间的推移，租购并举的市场格局 将日益成型。,租赁市场供应,PART A,租赁住房用地持续推出，租赁房源将有保障,根据各地计划，未来 3-5 年内，主要城市的土地供应仍将聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供应面积，将占住宅用地的 30%，北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供充足土地储备。,A-1,一季度上海租赁用地供应最为密集,A-2,2018 年一季度，在全国主要城市中，上海的租赁住房用地供应最大。1-3 月，申城共成交 10 幅租赁用地，总建面超 52 万，未来预计将供应 5400 套以上的租赁房源，约为去年全年总供应量的 32%。,截止时间 2018 年 3 月 22 日,沪租赁住房用地成交 31 宗 2 万余套租赁房未来将入市,A-3,据统计，截止 3 月 27 日，上海已出 让 31 幅租赁住房用地，成交总建面逾180 万，未来预计将供应 2 万余套的 租赁住房。其中，浦东成交 12 宗为最多，而长宁 租赁地块的楼板价则最高。房企里面，上海地产拿下的租赁地块最 多，到 2020 年预计将交付 2 万套租赁 住房。,2,平均楼板价（元m ）,A-4 房产线上平台租赁房源增长明显,2018 年一季度，全国住房租赁供应同比的 涨势明显。58 安居客房产研究院监测显示， 今年 1-3 月份，经纪人与个人日均新增租 赁房源信息量总和，虽然环比有所下滑，但 较去年同期上扬幅度达 41.5%。值得注意的是，今年 3 月份，经纪人与个人日均新增租赁房源信息量，分别创下近 15 个月以来的月度最高水平。这主要是受租赁政策刺激和节后回城潮的双 重影响。,经纪人日均新增租赁房源信息量走势,个人日均新增租赁房源信息量走势,截止时间 2018 年 3 月 22 日,全国品牌公寓逾千家 上海挂牌房源量最多,A-5,白银时代，长租市场成新风口，房企的争相布局，也推 高了品牌公寓房源的供应水平。,58 安居客房产研究院监测显示，截止 2018 年 3 月，全国范围内长租公寓品牌达 1200 多家，房源规模逾202 万间。,从地域来说，我国现有的长租品牌公寓以北上广深，以 及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市 的分布最为集中。,长租公寓品牌,房源量,家以上,万间,202,1200,截止时间 2018 年 3 月 22 日,租赁市场供应,A-6,OPINION在现阶段的限购环境和房价压力下，租住对于不少人来说，无疑是实现住有所居的主要途经。 而当前，租赁市场仍面临着新增供应不足、租金上涨承压等现状，加大租赁住房用地的出让力度，缩小供需的缺口，将是 2018 年租赁市场发展的方向之一。同时，可以预见的是，随着租赁住房用地项目的批量入市，北上广深和杭州等地的长租市场将 更具活力，这些城市长租市场的竞争也将更趋激烈。,租房需求情况,PART B,全国一季度租房需求差异明显 3 月份需求高企,B-1,2018 年一季度，各月的租房需求 存在差异化，1-2 月处于相对较低 水位，3 月租赁市场大幅升温，需 求涨势明显。数据显示，今年 3 月份的租房页面 访问量为近七个月的最高值，这主 要受春节后的租房高峰影响，大量 返城人口的汇聚，推高了租房需求。,租房页面月度访问量走势,截止时间 2018 年 3 月 22 日,全国 2018 春节后住房租赁需求普涨,B-2,春节假日模式结束后，一线与新一线城 市的租赁市场升温，租房需求全面上涨。根据监测，新一线城市中成都的新增 租房需求最多 , 这与不断出台的租赁政 策有关。3 月 1 日起，成都还提了高租房补贴标 准，加之此前的租房子女可入学等措施， 刺激了节后租赁需求的大幅上涨。,截止时间 2018 年 3 月 8 日,全国品牌公寓租房需求环比大涨24%,B-3,品牌公寓月度访问趋势,品牌公寓方面，2018 年一季度的租房 需求不论与去年同期，还是较之 2017 年的第四季度，都有明显的涨幅。今年 1-3 月，全国品牌公寓月度访 问量的同比涨幅为 12.4%，环比大涨 24.3%。从各月的走势来看，2018 年 3 月份品 牌公寓的月度访问量创近十五个月的最 高值。,截止时间 2018 年 3 月 22 日,一线城市：北京租房需求同比去年一季度涨幅最大,B-4,监测显示，五大城市群的代表城市租房需求 都有明显上涨。,其中，北京的租房需求量，在 2018 年一季度以 49.08% 的同比涨幅，领跑一线城市。上海今年一季度的同比涨幅仅次于北京，为 48.99%，广州和深圳同比分别涨 41% 和35%。值得注意的是，上海 2018 年一季度的租房,需求同比涨幅超过去年的四季度。,一线城市租房需求量同比增长趋势,2017 Q1,2017 Q2,2017 Q3,2017 Q4,2018 Q1,截止时间 2018 年 3 月 22 日,新一线城市：一季度杭州租房需求同比 涨 64% 领跑全国,B-5,新一线城市租房需求量同比增长趋势,2017 Q1,100%80%60%40%20%0%,2017 Q2,2017 Q3,2017 Q4,2018 Q1,2018 年一季度，杭州的租房需求同比增长幅度达64.41%，不仅在新一线城市里最高，也在全国范围内处于领跑水平。 此外，无锡、合肥、南京、武汉等城租房需求的涨幅也居靠前位置，其余各城也均有涨幅。从走势来看，经济发达、人口流入量大的城市，租赁的需求也相对较高，这在五大城市群表现明显。,截止时间 2018 年 3 月 22 日,OPINION当前的房价水平下，租住成为越来越多人的居住首选。加之对租赁市场的系列政策刺激，在住房租赁用地批量推出的同时，房企也争相布局长租市场，租赁房源新增供应不断，为租房需求的成长创造了良好的环境。,就区域而言，十三五规划中的五大城市群，由于地处全国优质资源的集中地，无论是经济发展水平还是就业机会，都有明显优势，城市吸附能力强，催生的租房需求靠前。 另一方面，租赁住房市场的巨大潜力，也吸引了房企的集中布局。,一季度租房需求,B-6,租金价格走势,PART C,C-12018 年一季度人均租金同比微涨 1%,今年一季度的租赁住房人均租金为 793 元 / 月，与去年同期的租金水平相比没有大的起伏， 同比涨幅为 1%，环比也仅微涨 7%。,值得注意的是，2017 全年租赁住房的人均月 租金为 791 元/ 月。今年一季度的租金水平与 之相比，也是波澜不惊。,自去年 8 月以来，住房租赁的人均月租金就 以企稳为主，这与租赁住房用地的批量入市有 关，租赁地块的低价成交对平抑租金起到一定 作用。,-10%,0,300,600,900,1000,0%,10%,20%,30%,40%,50%,人均月租金走势及同比涨幅,截止时间 2018 年 3 月 28 日,一线城市租金普跌 北京租金水平仍领跑,C-2,2018 年一季度，北上广深住房租赁的人均 月租金环比与同比都有一定的跌幅。目前， 一线城市的租金人均月租金水平均为近一年 多以来的最低值。,其中，北京一季度的人均租金为 2514 元/ 月，仍处于领跑位置。相比去年四季度，一 季度租金跌跌幅明显，达到 10.6%，同比 则下滑 1%。,广州的人均月租金仍是一线城市里最低，一 季度租金跌至 1202 元/ 月。,一线城市人均月租金走势,广州,深圳,0,1000,2000,3000,4000,北京上海2017 Q12017 Q2,2017 Q3,2017 Q4,2018 Q1,截止时间 2018 年 3 月 28 日,新一线城市：各城市表现差异化明显，杭州租金最高,C-3,今年 1-3 月，除了成都，杭州、长沙、青岛 等新一线城市住房租赁的人均月租金都有不 同程度的涨幅。,环比方面，杭州、青岛的涨幅最高，分别达 18% 和 16%；青岛和长沙的同比涨幅最大， 分别为 24% 和 17%。从各季度看，郑州的 走势最为平稳。就租金水平，杭州一季度以 1511 元/ 月的人 均租金领跑新一线城市。成都的人均租金为821 元/ 月，相对较低。,新一线城市人均月租金走势,2017 Q4,2018 Q1,2017 Q12017 Q22017 Q3截止时间 2018 年 3 月 28 日,OPINION,从一季度的租金走势来看，一线城市和新一线的人均月租金涨跌情况分化明显。新一线城市受回城潮的影响大，租赁需求的攀升，导致租金价格出现回调。不过，在限购环境和租购同权的趋势下，全国租赁市场短期内仍将面临新增供应不足、租金上涨承压等问题，这有待更多住房租赁用地的推出。我们注意到，上海租赁住房用地的楼板价，基本都为周边近五年内普通商品房用地成交单价的 20% 左右。 可以预见，未来随着大量长租公寓的入市，或将对住房租金市场的人均月租金起到一定的稀释作用。,C-4,2018 市场展望 & 挑战,PART D,展望一：2018 年全国租赁人口比例还将持续提升,D-1,我国当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、住房拥有 率将逐步下降是个大概率事件，流动人口加上高校毕业生带来的租赁市场规模，预计 2018 年租房市场规模有望突破 1.4 万亿元。,各国租赁人口及房屋比例,租赁与交易市场规模对比,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,80%70%60%50%40%30%20%10%0%,18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,展望二：2018 年一线城市土地“租赁优先”,D-2,2018 年以来，上海、广州、深 圳、杭州、郑州等城市已陆续 开启“租赁优先”卖地模式。 例如上海计划到 2018 年底， 实现新增租赁房源计划开工和 转化总量 20 万套、新增代理经租房源 9 万套（间）的目标。,广州,展望三：2018 年“长期租赁”是个看点,D-3,长期租赁被重视：2018 年中央经济工作会议，明确了 2018 年中国楼市发展方向，强调了长期租赁。住建部党组部长 王蒙徽也上表示，2018 年要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快 培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。,长期租赁更需要法规保障：租客换房原因有很大比例来自于房东随意终止合同或随意涨价，由此导致租房缺乏基本的安全感。德 国和中国香港地区都有明确的租赁法律保证租赁期限，用以保护租客的权益，中国也会在各地先试行 各类法规。,挑战一：品牌公寓租市场回报率偏低的现状仍将难以改变,D-4,我国目前国内长租公寓租金 回报率仅为 3%，很多项目回 报甚至不达融资成本水平， 这一现状在 2018 年并不会得 到根本改善。未来，可加大 住房金融支持力度，丰富房 地产信托投资基金（REITs） 的税收优惠和分红制度，拓 展多元产品类型。,欧美国家的品牌公寓占出租房源的比重可以达到 25-30%,0,600,4%,200,2%,1%,0%,2015A,2016E,2017E,.,2020E,800,5%,400,3%,1000,6%,1200,7%,200,1000.8%,1.5%,4002.8%,10006.0%,租房人群选房时 最关注的因素占比,0%5% 10% 15%,20% 25% 30% 35% 40% 45%,租金价格合适 位置和交通情况符合我的要求房屋状况符合我的要求安全性高 周边配套设施齐全合 同条款完善有保障付租的方式 邻居素质高，不鱼龙混杂省心省市，快速租到合适的房子家具配套齐全，高档 中介服务态度好 是否个人房源出资人服务态度好,挑战二：大量中低租金需求依然难以在短期解决,D-5,目前, 租房市场最大的需求还是集 中在中低价位，尤其是交通和配套 设施较为完善区域的中低价位房源 更是少之又少。流动人口中新毕业 的大学生、公司年轻白领和服务业 从业人员占比较大，这部分人收入 普遍较低，房租支付能力较弱，因 此中低端的住房租赁需求较大。而 在市场不能产生有质的中低租金房 源供应的背景下，非法合租等乱象 就会丛生。,谢谢观看,