2018-2019成都重庆城市群楼市研究报告.pptx

2018-2019成都重庆城市群楼市研究报告,成渝城市群整体经济发 展表现良好，平均增长 速率在6%以上，其中重 庆与成都依然是成渝城 市群发展的领头双核。,值得注意的是，重庆的 发展速度接近6%，重庆 想要发挥更大的辐射影 响力需要寻找更多的发 展动力。,10%8%6%4%2%0%,2500020000150001000050000,重成泸宜南眉自绵乐遂达内德资雅 庆都州宾充山贡阳山宁州江阳阳安,成渝城市群国民生产总值（亿元）及增长率,GDP亿元,增长率,经 济 发 展,从人口流动情况来看，成都是流入人口最多的城市、重庆市流失人口最多的城市。成渝城市群整体是处于人口流失状态。,1.210.80.60.40.20,重庆 成都 泸州 宜宾 南充 眉山 自贡 绵阳 乐山 遂宁 达州 内江 德阳 资阳 雅安,成渝城市群常住/户籍人口比,人 口 流 动 情 况,成渝轨道交通情况,轨 道 交 通 发 展 情 况,成渝城市群中，成都、重庆均有轨交运行，目前成都地铁在建线路共有8条，预计2020年 底前全部通车，达到开通里程515.72千米的地铁线路；重庆至2050年将建成18条轨道交通 线路，届时轨道交通总长约820公里，其中主城区轨道交通线路约780公里。,人 才 吸 引 政 策,楼 市 调 控 政 策,58安居客房产研究院综合整理,在房地产开发方面，重 庆的投资规模大约是成 都的两倍；成渝城市群 地区其余地级市的房产 投资低于500亿，开发 投资靠前的城市往往处 于成德绵乐和沿江城市 带的夹面内，成渝外地 级市的房产开发规模差 别不大。,450040003500300025002000150010005000,重成泸宜南眉自绵乐遂达内德资雅 庆都州宾充山贡阳山宁州江阳阳安,成渝城市群房地产开发投资（亿元）,房地产开发投资 （亿元）,房 地 产 业 发 展 情 况,重庆房地产施工面积超过25000万平方米、成都超 过18000万平米，其中重 庆的施工面积同比增幅为4.9%、成都同比增长率出现负值，其余地级市总体 增长率整体表现较好，一 些城市增幅大于10%，成 渝房产市场总体表现成渝 趋于平稳，一些重点城市 保持较高商品房供给增长 速度。,40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%,300002500020000150001000050000,重成泸宜南眉自绵乐遂达内德资雅 庆都州宾充山贡阳山宁州江阳阳安,成渝城市群商品房施工面积（万平方米）及增长率,商品房施工面积（万平方米）,增长率,房 地 产 业 发 展 情 况,商品房销售面积表现了 房地产市场的需求情况， 可以看到与房产施工面 积反映的情况相仿，可 以看到由于限购和楼市 管控政策等原因，成都、 重庆的房屋销售体谅较 大，但增长率低于其余 地级城市。,房 地 产 业 发 展 情 况,70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%,70006000500040003000200010000,重成泸宜南眉自绵乐达内德资雅 庆都州宾充山贡阳山州江阳阳安,成渝城市群商品房销售面积（万平方米）及增长率,商品房销售面积（万平方米）,增长率数据来源：各市2018统计公报,1月,2月,3月,4月,2019年1-4月成渝城市群月度找房热度,2019年1-4月成渝城市群新 房找房热度的月度走势来看， 受春节影响1月份整体找房热度较低，2月份开始逐步 增长，3月找房热度最高。,找 房 热 度,不同城市新房的找房热度来看，3月份成都、重庆找房热度依然上涨，但其他城市热度下跌 明显。,0%-20%,20%,40%,60%,1月,2月,3月,4月,不同城市找房热度环比趋势,重庆成都其他城市,找 房 热 度,从新房的找房热度来看，重 庆、成都找房热度靠前，其 他城市的找房热度与这两个 城市相比差距较大。,重成绵南德广泸达遂眉乐资内宜自雅 庆都阳充阳安州州宁山山阳江宾贡安,2019年1-4月城市新房找房热度,找 房 热 度,供应：3、4月份二手房挂牌房源量逐月上升,从1-4月的月度走势来看，2 月为城市群二手房挂牌房源 的供应低谷，3月、4月挂牌 房源量逐月上升。,1月,2月,3月,4月,2019年1-4月成渝城市群二手房挂牌房源情况,成渝城市群重庆成都,供应：成都、重庆二手房挂牌房源量占比64.7%,重庆 成都 绵阳 乐山 南充 德阳 内江 眉山 遂宁 泸州 自贡 广安 达州 宜宾 资阳,2019年1-4月成渝城市群二手房挂牌房源情况,从二手房挂牌房源来看，成都、 重庆二手房挂牌房源量占据整个 城市群房源的64.7%；其中重庆二手房挂牌房源占比37.2%，成都房源占比27.5%。,需求：3月处于二手房需求高峰期,二手房访问量月度表现来看，1月 份之后访问量上升，3月达到高 峰，4月平稳下降。,同比来看，成都、重庆二手房访 问量同比下降，而城市群中其他 城市如泸州、内江的二手房访问 量同比上涨明显。,1月,2月,3月,4月,2019年1-4月成渝城市群二手房需求情况,成渝城市群 成都重庆,需求：重庆、成都二手房需求量占近八成,重庆、成都集中了城市群76.3%的二手房需求量，其中 重庆占比40.3%，成都占比36.0%。,同比来看，成都、重庆二手 房访问量同比下降，而城市 群中其他城市如泸州、内江 的二手房访问量同比上涨明 显。,重庆 成都 绵阳 德阳 南充 乐山 眉山 泸州 遂宁 内江 达州 宜宾,广安 自贡 资阳,2019年1-4月成渝城市群二手房需求情况,需求：成都、重庆二手房热门找房板块,2019年4月成都板块二手房需求情况,2019年4月重庆板块二手房需求情况,挂牌价格：成都、重庆领跑城市群重庆挂牌价同比涨一成,从二手房挂牌价格来看，中心城 市成都、重庆的价格明显高于城 市群其他城市， 2019 年1-4月成 都二手房挂牌价为1.32万元/， 同比涨幅3.8%；重庆挂牌价格为 1.18万元/，同比涨幅9.7%。,其他城市二手房挂牌价格相差幅 度不大，多在5000-8000元/之 间。,13182,11846,7684,7380 7086 6844 6733 6610 6545,6125 6110 5931 5907 5762 5721,10,0008,0006,0004,0002,0000,14,00012,000,成都 重庆 绵阳 宜宾 达州 遂宁 南充 资阳 泸州 内江 眉山 乐山 自贡 德阳 广安,2019年1-4月城市二手房挂牌均价（元/）,挂牌价格：成都锦江区二手房挂牌价超2万元/平方米,2019年4月，成都中心城区大部分区域二手 房挂牌单价破万，其中锦江区二手房挂牌价 格已超过2万元/平方米；金牛区二手房挂牌 价格环比上涨3.5%。,挂牌价格：重庆主城九区二手房挂牌价格均已过万,2019年4月，重庆主城九区中二手房挂牌价格都 已超过1万元/平方米，其中江北区、渝中区、渝 北区、南岸区二手房挂牌价格在1.4万元/平方米 上下。,供应：3月为城市群租赁房源供应高峰期,1月,2月,3月,4月,2019年1-4月成渝城市群租赁房源供应情况,成渝城市群 成都重庆,从月度走势来看，3月为 成渝城市群租赁房源供应 的高峰期。,供应：成都租赁房源供应占比超城市群半数,成都 51.1%,重庆 32.5%,绵阳3.2% 达州2.0%,自贡 1.6%南充 1.4%,泸州 1.4%,德阳1.3%,宜宾,1.3%,遂宁 1.0%,乐山 0.8%,内江 0.8%,眉山0.6% 广 安0.4%资阳 0.3%雅安 0.1%,其他 6.6%,2019年1-4月成渝城市群租赁房源供应分布情况,成渝城市群中，租赁房源 的供应量向大城市集中， 成都的租赁房源供应量占 比超过整个城市群的五 成，重庆的租赁房源供应 占比超三成。,供应：成渝城市群70-90房源占比30.8%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,成都,重庆,其他城市,成渝城市群租赁房源供应面积段情况,(90-110,(0-50 (110-130,(50-70 (130-150,(70-90150以上,25.5%,19.8%,30.8%,11.6%,6.3% 2.5% 3.5%,成渝城市群租赁房源供应面积段情况,(0-50(50-70(70-90(90-110 (110-130 (130-150150以上,从租赁房源供应面积段看，成渝城市群70-90房源占 比30.8%，其次为50以下房源，占比25.5%。,成都租赁房源供应以70-90为主，占比33.4%，而重 庆租赁房源供应则以50以下房源为主，占比32.9%。,供应：成渝城市群租赁房源供应集中于一房、两房,户型方面，成渝城市群租赁房源供应集中于一房、两 房，占比分别为33.9%、40.2%。,重庆一房供应量占比相对更高，三房及以上的租赁房 源供应量偏少。,33.9%,40.2%,23.0%,成渝城市群租赁房源供应户型分布情况2.6%0.3%,一房 两房 三房 四房五房及以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,成都,重庆,其他城市,成渝城市群租赁房源供应户型分布情况,一房两房三房四房五房及以上,供应：租金在1000-2000元/月的租赁房源占比近五成,从价格段来看，成渝城市群租赁房源月度租金价格在 1000-2000元/月的房源占比近五成。,对比城市租金价格分布，成都2000元/月以上房源占比高于城市群其他城市。,13.5%,24.6%,23.7%,8.9%13.9%,7.4%,成渝城市群租赁房源供应价格段情况2.3% 3.7%2.1%,(0,500,(500,1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500(2500,3000(3000,4000,0%,100%,成都,重庆,其他城市,成渝城市群租赁房源供应价格段情况20%40%60%80%,供应：高新区租赁房源供应量占比25.4%,25.4%,13.0% 11.4%,9.5%,9.4%,8.2%,6.4%,4.8%,3.4%,3.0%,2.7%,0.7% 0.6%,0.6%,0.4% 0.4%,0.2% 0.1%,0.0%,成都各区租赁房源供应情况,成都租赁房源供应量最高的区域是高新区，占比25.4%，其次为武侯、青羊等区域。,供应：重庆渝北区租赁房源供应量占比29.1%,重庆渝北区租赁房源供应量占比29.1%，领先各区；南岸、九龙坡、沙坪坝、渝中租赁房源供应占比超10%。,29.1%,16.8% 16.5%12.1% 10.8%,3.3%,2.5%,2.2%,1.5%,1.2%,1.0%,0.8%,0.7%,0.7%,0.4%,0.3%,0.0%,重庆各区租赁房源供应情况,需求：城市群租房需求2月开始出现明显增长 同比涨42.9%,成渝城市群租房需求从2月份开 始出现明显增长，环比1月上涨 82.4%；,同比去年，成渝城市群总体租房 需求上涨42.9%，成都、重庆需 求同比涨幅分别为41.7%、41.5%。,1月,2月,3月,4月,2019年1-4月成渝城市群租赁房源需求情况,成渝城市群 成都重庆,需求：成都、重庆占据近八成的租房需求,从租房需求方面来看，成都和重 庆依然占据了近八成的租房需 求。,成都租房需求占比45.3%，重庆租 房需求占比为31.8%。,成都 45.3%,重庆 31.8%,3.3% 南充2.6%,宜宾 2.5%,泸州 2.1%,德阳,1.8%,乐山1.5%,内江 1.5%,自贡 1.5%,遂宁 1.3%,广安 1.2%,达州 1.2%,眉山1.1%资阳 0.7%雅安 0.6%,其他10.7%,2019年1-4月成渝城市群租赁房源需求情况绵阳,需求：成都武侯区租房需求最高 占比13.0%,成都租房需求最高的区域为武侯区，占比13.0%；其次为高新区，占比10.7%。,13.0%10.7%9.7% 8.9% 8.4%,8.3%,7.9%,6.5% 5.5% 5.1%3.9% 3.9%2.0% 1.0% 1.0% 1.0% 0.8% 0.7% 0.5% 0.5% 0.5%0.2%,成都各区租赁房源需求情况,需求：渝北租房需求占比20.3%,重庆各区域租赁房源需求来看，主城区租房需求明显高于周边区域，其中渝北的租房需求占比最高，为20.3%；江北、沙坪坝、南岸、九龙坡的租房需求占比超10%。,20.8%13.7% 12.3% 11.4%,10.4%,9.7%,4.3%,3.0%,2.7%,2.6%,2.2%,2.2%,1.8%,1.5%,1.2%,0.3%,重庆各区租赁房源需求情况,租金：成都平均租金33.1元/月领先城市群,33.1,29.1,25.9,22.022.0,21.3,21.1,20.920.9,18.9,18.5,17.8,16.0,35302520151050,成都重庆南充乐山绵阳宜宾达州泸州遂宁,内江自贡,德阳资阳,2019年1-4月城市租金情况（元/月）,2019年1-4月，成都租赁房源平 均租金在33.1元/月，重庆平均 租金为29.1元/月。,城市群中其他城市租金价格在20 元/月上下。,租金：锦江、武侯及高新区平均租金为39.8元/月,39.839.839.8,34.2,33.1,30.2,29.9,27.5,27.1,25.3,24.6,23.9,20.9,20.4,19.819.7,18.4,17.6,50403020100,2019年1-4月成都各区域租金情况（元/月）,成都各区域中，租金最高的区域为锦江、武侯及高新区，平均租金为39.8元/月。,租金：渝中区平均租金32.9元/月居首,重庆各区域中，渝中区的平均租金为32.9元/月，渝北区平均租金在30.0元/月。,32.9,30.0,28.6,28.0,27.8,25.0,22.8,22.522.3,20.920.9,20.5,17.8,17.6,35302520151050,2019年1-4月重庆各区域租金情况（元/月）,展望1：成渝城市群有望升格为国家战略,京津冀协同发展、粤港澳大湾区和长三 角一体化上升为国家战略之后，成渝城 市群在新一轮西部大开发规划中有望上 升为国家战略。2018年，四川和重庆的地区生产总值合 计超过6万亿元。成渝城市群人口和经济 总量都分别占川渝两地总和的90%左右。,主要城市群概况一览,展望2： 成都、重庆的综合安居指数在全国领先 吸引力持续增强,庄浩 特,1.201.000.800.600.400.200.00成深北西上重广武西厦长贵沈福宁郑杭大南海天银青合昆太兰南石呼济长南 乌 哈 都 圳 京 安 海 庆 州 汉 宁 门 沙 阳 阳 州 波 州 州 连 昌 口 津 川 岛 肥 明 原 州 京 家 和 南 春 宁 鲁 尔,木滨 齐,35城市安居比值排名情况,2018-2019中国城市安居指数报告中显示，成都的安居指数（比值）在中国35个大中城市中排名第一。,综合安居指数排名第一：成都,成都的安居指数综合排名全国第一，生活成本指数排第一 名，城市关注度排名第五，宜居环境指数排名第十三名， 买租房成本指数排名第十五名。买租房成本指数：成都的买租房成本指数相对合理，处在 第15名。租价收入比（正向化）和房价收入比（正向化） 分别排第20名和第17名，相对其他城市而言还算合理；买 房搜寻时间（正向化）和租房搜寻时间（正向化）分别处 在第24名和第21名的位置，这说明在成都买房和租房的时 间成本较高；从供需比的排名来看，处在第4位，成都的房 地产市场发展较为完善，住房供给能够满足一定的需求。,展望3：量跌价升 成渝市场未来热度难减,2019年第一季度，成都主城区一手住宅供应量仅为58.8万平方米，环比大幅下降68.4%，一手住宅成交均价环 比小幅上涨3.2%至15761元/平方米。重庆主城区一手住宅供应量为493.8万平方米，环比下降43%。一手住宅 成交价格环比略微上涨1.0%至11672元/平方米。,2019年成都主城区首场土地拍卖，金牛区茶店子区域建设用地被德商地产以楼面地价17200元/平方米竞得，总 价约17.2亿元，溢价率达到76.4%。重庆 一季度成交25宗土地，成交平均楼面价达6,271元/平方米，环比上涨30.1%，且平均溢价率超过28%。,成交价格涨,土地市场热,展望4：中小户型租赁需求集中市场供应短板仍需补足,42.64%,26.52%,17.24%,6.33%,3.67%,1.59%,1.28%,0.73%,50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-200200以上,重庆租客面积段偏好,3.73%,22.15%,40.17%,13.74%,12.06%,8.15%,10以下,10-30,30-50,50-70,70-90,90以上,重庆租客品牌公寓面积段偏好,就租赁房源的需求来讲，租房人群对于中小户型的租赁需求较为集中，以重庆为例，2018年重庆租客对于50平方米以下租赁房源的 需求量最高，而这部分房源的市场供应占比相对不足，供应短板仍需补足。,谢谢观看,THANK YOU,