2019年上半年全国新开盘总结报告.docx

2019年上半年全国新开盘总结报告 目录 目录 . 1 摘要 . 1 2019 年上半年全国主要城市新开盘总结 . 3 1、开盘量：重 点 城市 开 盘 1674 次，推出房源逾 33 万套 . 3 2、去化情况： 平 均去化 率 超 7 成，南昌、武汉表 现 较好 . 4 3、产品定位：超 7 成为 刚 需类楼盘，平均去 化 水 平 逾 7 成 . 15 4、客户情况： 刚 需客户 仍 占主流，中高端改 善 需 求 也较为旺盛 . 18 摘要 2019 年上半年，房地产调控以 “ 稳 ” 为主，中央坚持 “ 房住不炒 ” ，地方收紧调控，一城一 策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。一城一策延伸至土地端，房地产市场基于 城市间分化现象明显，重点强调因城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以 供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。 5 月， 国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示， 放宽落户不等于放松对房地产的调控， “ 房子是用来住的，不是用来炒的 ” 定位必须坚持、不能 动摇。银保监会公布 2019 年银行机构 “ 巩固治乱象成果促进合规建设 ” 工作要 点，严查房地产违规融资。 2019 年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控的主基调仍 然是 “ 坚持住房居住属性 ” 。从 2019 年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高 水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率均超 8 成。 1. 开盘量：重点城市开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套 2019 年上半年， 14 个重点城市住宅类项目共计开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套。其中 一线城市广州开盘量较大，共计开盘 76 次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为 335 次和 231 次。北京、深圳、南昌、青岛和苏州开盘量相对较少。 从各城市单项目推盘量来看， 2019 年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首， 1 月 6 日开盘一次性推出 3635 套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产， 开盘均价为高层 10700 元 /平方米、洋房 13000 元 /平方米、公寓 11000 元 /平方米、联排 21000 元 /平方米。 2. 去化情况：平均去化超 7 成，南昌、武汉表现较好 2019 年上年年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 71%。进入 2019 年以来，去化表现整体上扬， 4、 5 和 6 月去化率在 73%左右小幅波动。整体来看，今年上半年去化水平低于去年同期。 从项目去化情况来看， 2019 年上半年共有 368 个项目开盘售罄，主要集中在杭州和武汉， 其中杭州较多，占据 136 席。 3. 产品定位：超 7 成为刚需类楼盘，平均去化水平逾 7 成 从重点城市推盘项目的产品定位情况来看， 2019 年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。 71%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型， 28.4%的项目主要面向中高端改善型需求， 0.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。 4. 客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛 根据调研现场客户访谈，教育资源、交通便利、工作地点、结婚都是限制购房的重要因素， 刚需客户年龄段普遍在 30-35 这个区间段，教育资源和交通便利为首要考虑因素；中高端改善客户主要考虑项目的户型设计合理性、舒适度，能容纳多口之家的大户型、周边配套成熟为选购热点。 2019 年上半年全国主要城市新开盘总结 2019 年上半年，房地产调控以 “ 稳 ” 为主 ，中央坚持 “ 房住 不炒 ” ，地方收紧调控，一城一策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。一城一策延伸至土地端，房地产市场基于城市间分化现象明显，重点强调因城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。 5 月，国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控 ， “ 房子是 用来住的，不是用来炒的 ” 定位必须坚持、不能动摇。银保监会公布 2019 年银行机构 “ 巩固治乱象成果促进合规建设 ” 工作要点，严查房地产违规融 资。2019 年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控 的主基调仍然是 “ 坚持住房居住属性 ” 。从 2019 年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常 好，平均去化率均超 8 成。 本报告针对 2019 年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、 定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。 1、开盘量：重点城市开盘 1674 次，推出房源逾 33 万套 2019 年上半年， 14 个重点城市住宅类项目共计开盘 1674 次，推出房 源逾 33 万套。 其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 76 次；二线城市中 杭州、重庆开盘次数较多，分别为 335 次和 231 次。北京、深圳、南昌、青岛和苏州开盘量相对较少。 图： 2019 年上半年重点城市开量 推盘个数（左轴） 房源套数（右轴） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 上海 南京 杭州 武汉 重庆 广州 北京 成都 深圳 天津 南昌 苏州 青岛 长沙 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 从各城市单项目推盘量来看， 2019 年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首， 1 月 6 日开盘一次性推出 3635 套房源，该项目为 纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层 10700 元 /平方米、洋 房 13000 元 /平方米、公寓 11000 元 /平方米、联排 21000 元 /平方米。 表： 2019 年上半年主要城市项目推盘量 TOP10 城市名称 项目名称 推出套数 开盘时间 开盘去化率 武汉 恒大科技旅游城 3635 1 月 6 日 76% 深圳 新锦安海纳公馆 1889 6 月 11 日 - 深圳 佳兆业 E 立方 1680 2 月 23 日 - 深圳 桑泰龙樾 1411 4 月 27 日 - 北京 葛洲坝紫郡兰园 1398 3 月 18 日 57% 武汉 德雅国际城 1316 1 月 26 日 100% 长沙 蔷薇国际 1142 6 月 15 日 - 深圳 新天鹅堡三期 1110 5 月 16 日 - 上海 高尚领域 1108 6 月 14 日 59% 武汉 保利上城 1065 4 月 4 日 100% 2、去化情况：平均去化率超 7 成，南昌、武汉表现较好 上半年重点城市新开盘去化率均值为 71%，南昌、武汉去化超 8 成 2019 年上年年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值 为 71%。进入 2019 年以来，去化表现整体上扬， 4、 5 和 6 月去化率在 73% 左右小幅波动。整体来看，今年上半年去化水平低于去年同期。 图： 2019 年上半年全国重点城市新开盘项目平均去化率 全国重点城市平均去化率 同月份平均去化率 86% 86% 91% 100% 80% 77% 80% 69% 63% 60% 40% 20% 0% 2017 2018 2019 分城市来看， 6 个城市去化率超过平均水平。南昌和武汉上半年市场需求较为旺盛，去化取得非常好的效果，均超 8 成；青岛和杭州去化也非常好， 去化率分别为 79%和 76%。而上海和成都平均去化率分别为 58%和 54%， 在监测城市中开盘去化效果较差。 图： 2019 年上半年重点城市新开盘项目平均去化率 城市平均去化率 梯队平均去化率 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2019 年上半年共有 368 个项目开盘售罄，杭州占 136 席，武汉居其后从项目去化情况来看， 2019 年上半年共有 368 个项目开盘售罄，主要 集中在杭州和武汉，其中杭州较多，占据 136 席。 从开盘去化率排行榜来看， 69.6%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超 3 成。在较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远 远超过推盘量，开盘效果十分理想。如 2 月 20 日开盘的大汉月亮河畔，积 累有效客户 800 个，约为推出套数的 12.7 倍，当天推出房源全部售罄；去化 73% 81% 79% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月87% 79% 67% 68% 76% 81% 73% 74% 69% 69% 72% 64% 58% 54% 北京 广州 上海 杭州 南昌 武汉 成都 重庆 苏州 南京 长沙 青岛 天津 一线 二线 64% 效果较好的刚需楼盘多数位于郊区或远城区。相比主城区，远郊区楼盘价格相对较低，且户型面积选择较为丰富。 表： 2019 年上半年全国主要城市项目开盘去化率排行榜 城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均价 (元 / ) 开盘时间 开盘 去化率 成都 水岸华府 139 - 6590 1 月 4 日 100 成都 蔚蓝卡地亚云墅（黑钻期） 188 - 11000 1 月 10 日 100 成都 远洋万和公馆 (万和悦庭） 351 - 21990 1 月 23 日 100 成都 德商迎晖天玺 172 - 23360 1 月 25 日 100 成都 百伦山水居 376 - 8680 1 月 24 日 100 成都 蓝泊湾 38 - 8600 1 月 23 日 100 成都 御景滨江 184 - 6500 2 月 2 日 100 成都 九龙仓时代小镇（时代奥特莱 斯、时代府邸） 78 - 11300 2 月 12 日 100 成都 优品道锦绣北区 224 - 13160 2 月 20 日 100 成都 融创玖阙府南苑 46 - 13754.35 3 月 6 日 100 成都 中德英伦联邦 604 - 15779 3 月 13 日 100 成都 九龙仓时代上城 236 - 12800 3 月 14 日 100 成都 保利天悦中心 152 - 21410 3 月 20 日 100 成都 万科未来城 234 - 13400 3 月 27 日 100 成都 沁园世纪广场 136 - 15570 3 月 28 日 100 成都 香悦云庭 184 - 9164 3 月 29 日 100 成都 碧桂园天玺湾 80 - 6800 3 月 31 日 100 成都 濛阳印象 84 - 4420 4 月 17 日 100 成都 隆鑫首府 80 - 7640 4 月 17 日 100 成都 西派城 24 - 18280 4 月 18 日 100 成都 隆鑫首府 84 - 7900 4 月 24 日 100 成都 碧桂园天玺湾 184 - 6600 4 月 26 日 100 成都 麓湖生态城 468 - 24290 5 月 7 日 100 成都 置信牧山丽景 21 - 14600 5 月 7 日 100 成都 悦府 18 - 9100 5 月 8 日 100 成都 上林开府 216 - 11340 5 月 22 日 100 成都 百悦 142 396 - 12500 5 月 23 日 100 成都 融创玖樾台 284 - 14625 5 月 26 日 100 成都 恒大中央广场 173 - 17770 5 月 30 日 100 成都 品润金樽府 343 - 7100 5 月 30 日 100 成都 优品道锦绣 246 - 13160 6 月 5 日 100 成都 中铁城阅湖和庭 360 - 6440 6 月 2 日 100 成都 碧桂园上观 86 - 16500 6 月 7 日 100 成都 蔚蓝卡地亚云墅（黑钻期） 168 - 13000 6 月 5 日 100 成都 辰兴锦城国际 120 - 5850 6 月 6 日 100 城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均价 (元 / ) 开盘时间 开盘 去化率 成都 隆鑫首府 84 - 7890 6 月 5 日 100 成都 中建天府公馆 232 - 14100 6 月 19 日 100 成都 建发中央湾区 272 - 11870 6 月 20 日 100 成都 明信城 384 - 10750 6 月 20 日 100 成都 凯德世纪名邸 419 - 19550 6 月 20 日 100 北京 万科翡翠云图 80 - 53000 3 月 16 日 100 北京 山屿湖 192 - 53000 3 月 18 日 100 杭州 时代滨江翡翠之星 149 - 35837 1 月 1 日 100 杭州 招商越秀公园 1872 110 - 40400 1 月 5 日 100 杭州 绿都云和湖 397 - 26900 1 月 10 日 100 杭州 华夏四季 280 - 30800 1 月 12 日 100 杭州 宋都如意春江 16 - 17200 1 月 16 日 100 杭州 众安学君里 72 - 16400 1 月 21 日 100 杭州 华夏四季 182 - 30800 1 月 22 日 100 杭州 时代滨江翡翠之星 47 - 39800 1 月 22 日 100 杭州 金辉蓝光星奕云著 200 - 19700 1 月 23 日 100 杭州 滨江御江南 12 - 48119 1 月 26 日 100 杭州 万科西望 3 - 31729 1 月 25 日 100 杭州 九龙仓君廷 14 - 23100 2 月 22 日 100 杭州 绿城建发沁园 125 - 54000 3 月 3 日 100 杭州 滨江 新希望 新城未来海岸 76 - 17200 3 月 4 日 100 杭州 中国铁建西湖国际城 262 - 23254 3 月 6 日 100 杭州 万科缦云坊 38 - 19837 3 月 7 日 100 杭州 金成英特尔湾 140 - 23700 3 月 10 日 100 杭州 天都城沁源公寓 128 - 16124 3 月 11 日 100 杭州 祥生绿都京杭府 51 - 20200 3 月 11 日 100 杭州 华夏四季 308 - 26500 3 月 12 日 100 杭州 杭州江山风华 68 - 19500 3 月 14 日 100 杭州 三湘印象森林海尚 31 - 45800 3 月 15 日 100 杭州 万科玖望 12 - 24000 3 月 15 日 100 杭州 国能悦玺台 76 - 15450 3 月 17 日 100 杭州 万科西望 4 - 31509 3 月 14 日 100 杭州 新希望滨江锦粼府 108 - 28200 3 月 17 日 100 杭州 绿地艺尚府 108 - 22000 3 月 21 日 100 杭州 中南君奥时代 262 - 20500 3 月 25 日 100 杭州 滨江碧桂园翡翠江南 59 - 35132 3 月 25 日 100 杭州 荣安柳岸闻莺 79 - 19000 3 月 26 日 100 杭州 绿都云和湖 84 - 32080 3 月 30 日 100 杭州 招商越秀公园 1872 82 - 40800 3 月 30 日 100 杭州 万科缦云坊 64 - 19976 3 月 29 日 100 杭州 金成英特尔湾 140 - 23700 3 月 31 日 100 城市 项目名称 推出 套数 积累客 户数 销售均价 (元 / ) 开盘时间 开盘 去化率 杭州 香港兴业耦园 144 - 28200 3 月 31 日 100 杭州 金地滨江万科悦虹湾 136 - 32994 3 月 31 日 100 杭州 龙湖江与城 194 - 17800 3 月 31 日 100 杭州 越秀西海岸 44 - 17516 3 月 30 日 100 杭州 宋都如意春江 72 - 17200 4 月 1 日 100 杭州 东南钱江蓝湾 84 - 22295 4 月 7 日 100 杭州 新希望滨江锦粼府 180 - 28004 4 月 9 日 100 杭州 佳源西溪印象 64 - 36757 4 月 13 日 100 杭州 九龙仓君廷 44 - 22933 4 月 12 日 100 杭州 世茂钱塘天誉 93 - 46886 4 月 11 日 100 杭州 滨江御江南 76 - 33551 4 月 13 日 100 杭州 滨江御江南 2 - 53853 4 月 13 日 100 杭州 国能悦玺台 221 - 15803 4 月 14 日 100 杭州 越秀西海岸 294 - 17148 4 月 11 日 100 杭州 宋都相贤府 17 - 17500 4 月 15 日 100 杭州 滨江碧桂园翡翠江南 60 - 35132 4 月 8 日 100 杭州 天都城沁源公寓 190 - 16327 4 月 15 日 100 杭州 万科玖望 19 - 24000 4 月 16 日 100 杭州 路劲远洋江南院子 280 - 19200 4 月 20 日 100 杭州 银城云谷天境 41 - 34749 4 月 20 日 100 杭州 融创金成臻蓝府 35 - 31100 4 月 20 日 100 杭州 金地玖峯汇 177 - 34797 4 月 21 日 100 杭州 杭州江山风华 14 - 28300 4 月 21 日 100 杭州 宋都如意春江 11 - 24500 4 月 22 日 100 杭州 绿城云栖桃花源 60 - 15100 4 月 20 日 100 杭州 融创微风之城 19 - 18000 4 月 25 日 100 杭州 上坤山语四季 177 - 19000 4 月 25 日 100 杭州 滨江新希望新城未来海岸 159 - 16600 4 月 25 日 100 杭州 龙湖江与城 298 - 17800 4 月 26 日 100 杭州 滨江碧桂园翡翠江南 44 - 35423 4 月 27 日 100 杭州 东南钱江蓝湾 84 - 22295 4 月 27 日 100 杭州 滨江新希望拥潮府 140 - 38253 4 月 27 日 100 杭州 中城汇 MIDTOWN 75 - 41800 4 月 27 日 100 杭州 万科大溪谷 144 - 20600 4 月 28 日 100 杭州 阳光城未来悦 149 - 31000 4 月 29 日 100 杭州 荣安柳岸闻莺 76 - 19000 4 月 29 日 100 杭州 保利融信和光尘樾 136 - 25933 4 月 29 日 100 杭州 新希望滨江锦宸 203 - 38000 5 月 8 日 100 杭州 宋都相贤府 36 - 17220 5 月 8 日 100 杭州 阳光城山水悦江府 190 - 21999 5 月 6 日 100 杭州 泰禾野风大城小院 90 - 15500 5 月 10 日 100