2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告.pdf

写字楼租金指数运行 分析 /1 写字楼 租金 变动情况 /2 租金涨跌 幅较大的商圈 /3 写字楼 租金运行趋势研判 /4 重点城市 写字楼 租金指数 分析 /6 北京 /6 上海 /9 广州 /13 杭州 /17 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 白彦军 周巍 杜咏咏 李 璠璠 魏云静 姚卓 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 付源 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 张瑞 尹建英 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉 蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 03 研究主持： 中国指数 研究院 中国房地产指数系统 1 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金 1整体水平稳中微升，平均租金为 5.0元 /平米天，环比上涨 0.01%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占 60.0%，租金环比下跌的商圈占 38.8%， 1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看， 2019 年一季度，我国第三产业实现增加值 122317 亿元，同比增长 7.0%，增幅较上期收窄 0.4 个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来 看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。 1 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 2 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼 2租赁样本数据， 2019 年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为 5.0 元 /平米天，环比上涨 0.01%。 从城市等级看 2019 年二季度，一线城市中， 41.7%的商圈写字楼租金环比上涨， 58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等 15 个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆家嘴等 21 个商圈租金环比下跌。 2019 年二季度，二线城市中， 75.0%的商圈写字楼租金环比上涨， 22.7%的商圈租金环比下跌， 2.3%的商圈租金与上期持平。 11 个城市 44 个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达 3.19%，居于二线城市首位。 2 典型甲级写字楼：主要为 大型甲级写字楼，即选取的写字楼建筑面积至少在 3 万 m2以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。 一线 二 线 写字楼租金变动情况 3 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 2019 年二季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，重庆解放碑、北京上地等 10 个商圈租金环比涨幅较大，其中重庆解放碑商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨 3.19%至 2.4 元 /平米天；其次为北京上地商圈，环比上涨 2.86%至 5.6 元 /平米天；南昌红谷滩中心区、武汉中北路等 6 个商圈租金环比涨幅在 2.0%（含）-2.5%之间；北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金均环比上涨 1.99%。 在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，环比下跌 2.01%至 6.8 元 /平米天；其次为上海陆家嘴商圈和深圳福田中心区商圈，环比分别下跌 1.62%和 1.56%；天津华苑和天津友谊路等 7 个商圈写字楼租金环比跌幅均在 1.0%-1.5%之间。受第三产业中金融、信息服务、科技服务等优势产业增长较快影响，以该类产业为主的商圈写字楼租金明显上涨；同时，在汇率下调 、 关税增加的双重压力下，部分进出口贸易企业经营状况下滑，办公需求（续租和扩租）有减弱迹象，从而导致以该类行业聚集的商圈写字楼租金有所下调。 图： 2019 年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈 数据来源： CREIS 中指数据、 Fang、 3Fang - 5 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %- 1 5-551525重庆解放碑商圈北京上地商圈南昌红谷滩中心区商圈武汉中北路商圈长沙五一广场商圈成都春熙路商圈深圳宝安中心区商圈杭州钱江世纪城商圈北京丽泽商圈武汉武昌中心商圈青岛中央商务区商圈北京金融街商圈广州环市东商圈杭州武林商圈北京望京商圈天津友谊路商圈天津华苑商圈深圳福田中心区商圈上海陆家嘴商圈深圳后海商圈元 /平方米 天平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右）租金涨跌幅较大的商圈 4 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 新开工方面， 2019 年 1-5 月， 15 个重点城市写字楼新开工面积 1210.80 万平方米，同比下降，降幅为 16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积 391.53 万平方米，同比下降 12.26%；二线城市新开工面积 819.27 万平方米，同比下降 18.63%。土地供应方面， 2019 年 1-6 月， 15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积超 2000 万平方米，同比下降 28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。 供应 方面 租金运行趋势研判 据 写字楼租金指数显示， 2019 年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为 5.0 元 /平米天，环比上涨 0.01%。 从市场表现来看， 随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看，金融、房地产和 TMT 行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降；二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。 5 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 2019 年一季度，我国 GDP 总量为 213433 亿元，较上年同期增长 6.4%，增速与上季度持平。其中，第三产业实现增加值 122317 亿元，较上年同期增长7.0%。具体来看，金融业和房地产业增加值分别为19205 亿元和 14897 亿元，仅次于批发零售业；信息传输、软件和信息技术服务业较上年同期增长 21.2%至9191 亿元，增幅居于各行业首位。整体来看，写字楼市场需求仍呈增长态势，随着产业升级、科技创新等政策的推动，金融、房地产、 TMT 仍为三大需求主力，支撑写字楼市场稳步健康发展 。 随着减税降费措施的实施，制造业等行业税率由 16%降至 13%；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至 9%，这将大大减轻行业负担，降低企业运营成本，增加实体经济发展和扩展空间，支撑未来写字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响，企业扩张速度减缓，预计后期写字楼租赁需求或将趋弱，租金面临下行压力。在此背景下，写字楼运营企业需积极调整服务策略，通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户，以期提高出租率来确保收益；而租户则将有更多元的选择并拥有更强的议价能力，有换租或升级需求的企业则可以适时作出选择。 需求 方面 展望未来 6 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 2019 年 一 季度，北京经济运行总体平稳。根据北京市统计局数据，2019 年一季度北京实现地区生产总值 7409.6 亿元，同比增长 6.4%，其中第三产业实现增加值 6110.0 亿元，同比增长 6.3%，较去年同期收窄1.1 个百分点，但其优势行业仍发挥重要带动作用，使得服务业继续保持平稳增长。在此影响下， 2019 年二季度北京主要商圈写字楼租金整体平稳。 北京写字楼 半数以上商圈写字楼租金环比下跌 金融、信息服务和科技服务仍为市场需求 主力 市场 综述 7 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看 2019 年二季度，北京重点监测的 9 个主要商圈中，半数以上商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，租金下跌的商圈中，望京、金融街环比分别下跌 1.21%、 1.02%，其中金融街商圈由于租金较高，部分企业为降低成本搬迁至非核心商圈；亚运村、中关村等 5 个商圈租金跌幅均在 0.1%-0.9%之间。租金上涨的商圈中，随着科技型、技术型企业的兴起和发展，释放出大量的写字楼租赁需求，从而带动该类行业聚集的上地商圈写字楼租金环比大幅上涨，涨幅为 2.86%；丽泽商圈则由于丽泽金融商务区规划利好和承接部分金融街的外溢需求，其写字楼租金环比上涨 1.99%。 图： 2019 年二季度北京主要商圈写字楼租金及环比涨跌 数据来源： CREIS 中指数据、 Fang、 3Fang - 2 %0%2%4%05101520金融街商圈CBD商圈燕莎商圈中关村商圈亚运村商圈望京商圈丽泽商圈上地商圈科技园区商圈元 /平米 天平均租金（左） 环比涨跌（右）写字楼 租金 半数以上商圈写字楼租金环比下跌 8 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 供应方面： 商办用地新增供应同比大幅下降 新开工方面， 2019 年 1-5 月，北京写字楼新开工面积 65.98 万平方米，较去年同期上升56.28%。土地供应方面， 2019 年 1-6 月，北京新增商办用地成交面积为 17.81 万平方米，同比大幅下降 78.72%，降幅较去年同期扩大 44.56 个百分点，其中主城六区占比达 54.18%。总体来看，北京商办用地供应虽有减少，但仍集中在主城区，预计随着非首都功能的疏解，未来写字楼市场供应将逐渐向辅城区转移。 需求方面： 金融、信息服务和科技服务仍为写字楼市场需求主力 根据北京市统计局数据， 2019 年一季度北京实现地区生产总值 7409.6 亿元，同比增长6.4%。从产业看，第三产业实现增加值 6110.0 亿元，同比增长 6.3%，其中，金融业实现增加值 1333.9 亿元，增长 7.7%；信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值 971.0 亿元，增长 14.0%；科学研究和技术服务业实现增加值 858.7 亿元，增长 6.0%。金融、信息服务、科技服务等优势行业对全市经济增长的贡献率合计达到 60.9%，这些行业的较快发展，为写字楼市场需求平稳增长提供了有力支撑。总体来看，在经济平稳运行背景下， 北京主要商圈写字楼市场租赁需求总体稳定。 总 结 随着北京非首都 功能疏解工作的持续进行，未来北京四环内将不再有新的商办类用地，核心区域写字楼资源愈加稀缺，这将为非核心区域（新兴商圈）写字楼市场提供较大的发展空间。同时，非核心区域基础设施逐步完善升级，以通州商务区、丽泽金融商务区和望京中央商务区为代表的新兴商圈逐步建成，其写字楼市场发展迅速。在此背景下，预计未来北京写字楼市场需求将逐步由核心区域向非核心区域转移，并带动非核心区域写字楼租金稳中趋升。基于此，核心区域写字楼供应紧张状况也将在一定程度上得到缓解，同时减轻其租金上涨压力。 9 2019年 上半年 中国 写字楼 租金指数研究报告 2019 年二季度，上海经济总体保持平稳，但由于外部环境趋紧、不确定因素显现，面临下行压力；写字楼市场需求减弱，主要商圈写字楼租金普遍下跌。 根据上海市统计局数据， 2019 年一季度上海实现地区生产总值8308.3 亿元，同比增长 5.7%， 增幅 较 2018 年一季度 收窄 1.1 个百分点，经济增速有所放缓；其中第三产业实现增加值 6012.9 亿元，同比增长8.8%。 1-5 月，全市实现外贸进出口总额 13157.9 亿元，同比下降 1.6%；其中实现出口总额 5153.6 亿元，同比下降 1.1%，出口贸易处于下行通道。 市场 综述 上海写字楼 主要商圈 写字楼租 金环比超半数下降 科创产业的 发展助力写字楼市场需求增加