2019粤港澳城市群楼市研究报告.pptx

2019粤港澳城市群楼市研究报告,粤港澳大湾区,粤港澳大湾区（GBA）由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆（珠三角）九个地市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。,粤港澳大湾区,2018年8月2019年1月2019年2月2109年6月,召开粤港澳大湾区建设领导小组全体会议国务院明确中央对粤港澳大湾区的战略定位中共中央、国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要粤港澳大湾区建设三年行动计划正式发布,粤港澳大湾区大事记 1994年 时任香港科技大学校长吴家玮提出，对标旧金山，建设深港湾区 2009年10月 提出粤港澳共建世界级城镇群 2014年 深圳市政府工作报告提出“打造湾区经济” 2016年3月 “十三五规划”正式发布，“粤港澳大湾区”被纳入“十三五规划纲要” 2017年3月 明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划” 2017年7月 签署“推进粤港澳建设框架协议” 2017年12月 中央经济工作会议上指出，粤港澳大湾区建设要科学规划，加快建立协调机制 2018年3月 基本完成粤港澳大湾区发展规划纲要编制 2018年5月 审议粤港澳大湾区发展规划纲要,粤港澳大湾区,2019年6月13日，粤港澳大湾区建设三年行动计划正式发布1、今年要基本完成省级国土空间规划编制，设置珠三角专章，推动城市合理分工、功能互补，构建优质生活圈。2、2020年要基本完成市县镇级的国土空间规划编制，鼓励各市打破行政区划限制。3、2020年底全面完成房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。4、鼓励产业用地试行先招后拍带项目出让方式供地。率先实施产业用地标准化出让和带设计方案出让，加快项目落地建设5、探索城市地下空间竖向开发、分层赋权，建立相关制度。6、推动珠三角各市国家高新区扩容和各类专业性园区、产业转移工业园转型升级。7、要加快推进 “三旧”改造地方立法工作，争取今年9月底前将广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法送省司法厅审查并按程序提请省政府以政府规章形式出台。试行以“区片地价”替代单个地块评估价。8、支持深圳建设全球海洋中心城市，广州建设国家海洋高新技术产业基地。,经济发展,粤港澳大湾区核心城市广州、深圳生产总值接近25000亿大关、香港突破25000亿，同时三大市经济增长率保持较高水平（高于6%）；,10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,300002500020000150001000050000,香港,深圳,广州,江门,肇庆,粤港澳大湾区国民生产总值（亿元）及增长率佛 东 澳 惠 中 珠山 莞 门 州 山 海,GDP亿元,增长率,第二梯队佛山、东莞地区GDP达到或接近10000亿元，同比增长率保持在6%以上。澳门、惠州、中山在5000亿元上下。,目前城市层面看，深圳、东莞、珠海、江门发展很快，同比增长率超过8%，广州、惠州、肇庆同比增长突破6%，整体看经济规模较大城市增长动力明显，粤港澳大湾区未来依然是中国经济的重要发动机。,人口流动情况,广州,佛山,香港,澳门,粤港澳大湾区城市户籍/常住人口情况（万人）深圳 肇庆 江门 惠州 东莞 中山 珠海户籍人口（万人） 常住人口（万人）,人口是城市发展的潜在资本，根据中国城市规模等级分类，2018年粤港澳大湾区特大城市有广州、深圳、东莞，广东省2018年常住人口11346万人，较去年增长177万人，净出生人口92.77万人，2018年增加外来人口约80万人。各个地级市中，深圳、广东、佛山的常住人口远超户籍人口，是粤港澳地区最吸引外来人口的城市。,轨道交通发展情况,粤港澳大湾区轨道交通情况数据来自轨道交通公司发布公开信息目前，香港、广州、深圳、佛山、东莞等城市均已开通轨道交通。粤港澳大湾区9市中，城际轨道交通和城市轨道交通已开通运营总里程达1164公里，规划总里程近6000公里。广州地铁集团党委书记、董事长丁建隆表示：“未来新时代湾区轨道交通将形成一张网、一张票、一串城的格局，实现湾区城际轨道交通公交化。“,产业政策,人才落户政策,房地产业发展情况,粤港澳大湾区城市房地产开发投资 （亿元）3000200010000广州 深圳 佛山 惠州 珠海 东莞 中山 江门 肇庆广东省整体房产开发规模增长较快，深圳、广州的房地产开发投资约为当年地区生产总值的1/10，佛山的房地产投资水平也较高，约为当年城市GDP的1/5，这意味着房地产企业对佛山人口入驻的巨大潜力抱有较大期望；深圳年度房产开发投资增长23%，广州房产开发投资与去年持平，佛山增长38.9%。除深圳、广州、佛山外，惠州、珠海、东莞、中山作为房地产开发的第二梯队，房地产开发规模也增长较快。,2018年全国楼市降温，粤港澳大湾区也受到了不同程度的影响，商品房销售面积在大多城市出现了负增长。其中惠州异军突起，不仅交易面积最多，达1778万平方米，增长速度也较快，涨幅9.2%。深圳获得7.6%的增长幅度，肇庆的商品房销售表现也实,现正增长。,20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%,2000150010005000,粤港澳大湾区商品房销售面积（万平方米）及增长率广州 深圳 惠州 中山 东莞 江门 肇庆 珠海 佛山商品房销售面积（万平方米） 增长率,房地产业发展情况,2019年1-5月粤港澳大湾区新房找房热度的月度走势来看，受春节影响1月份整体找房热度较低，2月份开始增长，3月达到找房热度高峰。,1月,2月,3月,4月,5月,2019年1-5月粤港澳大湾区月度找房热度,粤港澳大湾区广州深圳,找房热度,不同城市新房的找房热度来看，1月份大湾区整体新房找房热度同比下跌，2月份同比上涨明显；深圳、广州3-5月新房的找房热度同比波动不大，而大湾区内其他城市的新房找房热度同比涨幅在20%上下。,找房热度,150%100%50%0%-50%,1月,2月,3月,4月,5月,不同城市新房找房热度同比趋势,广州深圳其他城市,从新房的找房热度来看，广州的新房找房热度领先其他城市，深圳、佛山的新房找房热度排在第二、三位。,找房热度,广州,深圳,佛山,东莞,惠州,珠海,中山,江门,肇庆,2019年1-5月城市新房找房热度,粤港澳各城的购房人群主要来自本城市，深广两城的本地购房者占比超7成，其他城市购房者也主要来自本省。,异地购房情况,深圳东莞广州惠州香港北京长沙汕尾佛山上海,深圳购房人群主要来源城市72.6%3.2%2.2%2.0%0.7%0.7%0.6%0.5%0.5%0.5%,广州佛山深圳东莞清远惠州珠海汕头韶关中山,广州购房人群主要来源城市75.8%3.9%2.5%1.5%0.7%0.7%0.6%0.5%0.5%0.5%,粤港澳其他城市的的购房人群也主要来自本城，但占比低于深广，有相当一部分比例的深广购房人群会选择在周边城市买房。,异地购房情况,中山购房人群主要来源城市中山 55.0%广州 10.3%深圳 8.6%珠海 6.6%佛山 3.1%东莞 1.4%江门 0.7%香港 0.7%北京 0.5%哈尔滨 0.5%,惠州购房人群主要来源城市惠州 37.9%深圳 32.3%东莞 8.8%广州 3.8%河源 0.6%汕尾 0.6%香港 0.6%佛山 0.6%哈尔滨 0.5%北京 0.5%,佛山购房人群主要来源城市佛山 53.9%广州 29.7%深圳 2.4%东莞 1.4%肇庆 0.9%中山 0.7%江门 0.6%湛江 0.5%茂名 0.5%韶关 0.4%,新房的户型偏好方面，整体来看各城购房者多倾向于购买3居室的新房，肇庆购房者则对于2居室最为关注。,找房热度,深圳,广州,珠海,东莞,佛山,中山,惠州,江门,肇庆,粤港澳大湾区新房户型偏好,1居室,2居室,3居室,4居室,从2019年1-5月的月度走势来看，粤港澳大湾区的二手房挂牌房源供应低谷出现在2月份，3月份开始挂牌房源量逐月上升。,1月,2月,3月,4月,5月,供应：3月份后大湾区内二手房挂牌房源量逐月上升2019年1-5月粤港澳大湾区二手房挂牌房源情况,粤港澳大湾区广州深圳,深圳,广州,东莞,佛山,惠州,中山,珠海,江门,肇庆,供应：深圳、广州二手房挂牌房源量占比46.9%2019年1-5月粤港澳大湾区二手房挂牌房源情况,城市分布来看，深圳、广州二手房挂牌房源量占据整个大湾区房源的46.9%；东莞、佛山的二手房挂牌量也有10%以上的占比。,二手房访问量月度表现与新房找房热度走势相似，1月份为大湾区访问量最低值，而后访问量上升，3月份访问量最高。,1月,2月,3月,4月,5月,需求：2月开始二手房需求上涨 3月到达需求高峰期2019年1-5月粤港澳大湾区二手房需求情况,粤港澳大湾区广州深圳,需求：广州二手房需求高于深圳 居大湾区首位,深圳、广州集中了城市群50.3%的二手房需求量，广州的二手房需求高于深圳，排在大湾区首位；而二手房挂牌量则是深圳占比高于广州。对比去年同期，2019年1-5月份粤港澳大湾区二手房访问量同比保持平稳，深圳、广州、佛山城市二手房访问量同比下降，珠海、肇庆等城市二手房访问量同比涨幅近50%。,广州,深圳,佛山,东莞,惠州,珠海,中山,江门,肇庆,2019年1-5月粤港澳大湾区二手房需求情况,需求：广州、深圳二手房热门找房板块,2019年5月广州板块二手房需求情况,2019年5月深圳板块二手房需求情况,为2019年5月安居客APP二手房板块热度数据,找房热度,排名12345678910,板块新区金洲新塘旧区芳村金沙洲佛山滨江东花都西科学城,找房热度,排名12345678910,板块龙岗中心城西乡丹竹头民治布吉大运后海沙井宝安中心新安,从二手房挂牌价格来看，深圳的二手房挂牌均价明显高于其他城市，2019年1-5月的二手房挂牌价为5.37万元/，同比涨幅2.6%；,广州二手房挂牌均价为3.21万元/,，同比涨幅6.0%。其他城市二手房挂牌价格多在2万元/,以下。,53661,32060,20706,15207,11386,11160,10058,7191,7092,深圳,广州,珠海,东莞,中山,佛山,惠州,肇庆,江门,挂牌价格：深圳二手房挂牌价超5万元/2019年1-5月城市二手房挂牌均价（元/）,挂牌价格：深圳南山、福田二手房挂牌均价已超过7万元/,2019年5月，深圳南山区、福田区的二手房挂牌均价已超过7万元/，而环比上涨；其他区域二手房挂牌价格多在3-5万元/之间。,挂牌价格：广州越秀区二手房挂牌价格超5万元/,2019年5月，广州越秀区二手房挂牌价格已超过5万元/，天河区挂牌价也逼近5万元/。,2019年1-2月受假期影响，粤港澳大湾区租赁房源供应为年内低谷，3月份后供应量开始走高，,1月,2月,3月,4月,5月,供应：3月后大湾区租赁房源供应开始走高2019年1-5月粤港澳大湾区租赁房源供应情况,粤港澳大湾区深圳,4-5月供应量也维持在高位。广州,粤港澳大湾区9城中，深,圳的租赁房源供应量占比近6成，广州的租赁房源供应量占比25.6%；,其他各城市租赁房源供应,链占比均不足5%。,深圳, 57.1%,广州, 25.6%,珠海, 4.2%东莞, 4.1%,佛山, 3.7%,中山, 2.6%惠州, 2.0%江门, 0.4%,肇庆, 0.4%,供应：深广租赁房源供应量占比超大湾区八成粤港澳大湾区租赁房源供应分布情况,供应：粤港澳大湾区50以下房源供应量占比38.4%,房源供应量最多，占比38.4%；50-90租赁房源占比37.2%。具体城市来看，一线城市深圳广州50以下小户型,租赁房源占比约四成，区域内其他城市则是70-90面积段的租赁房源占比最高。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,深圳广州,其他城市,粤港澳大湾区租赁房源供应面积段情况,(50-70(110-130,(70-90(130-150,(0-50(90-110150以上,38.4%13.9%,11.3%23.3%,5.7%,2.8%,粤港澳大湾区租赁房源供应面积段情况4.6%,(0-50,(50-70,(70-90(90-110(110-130(130-150,150以上从租赁房源供应面积段看，粤港澳大湾区50以下,供应：粤港澳大湾区租赁房源供应户型以一居室居多,户型方面，与面积段相对应，粤港澳大湾区租赁房源,供应户型以一居室居多，占比为37.1%。,深圳一居室租房供应量占比高于其他各城，广州二居室供应量占比相对更高，占比37%。,37.1%,28.5%,27.8%,5.7%,0.9%,粤港澳大湾区租赁房源供应户型分布情况,一房,两房三房四房五房及以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,深圳广州其他城市,粤港澳大湾区租赁房源供应户型分布情况,一房,两房,三房,四房,五房及以上,供应：深圳5000元/月以上房源供应量占比36%,从价格段来看，区域内5000元/月价格段租赁房源供应量占比排名第一，这是由于深圳高价位房源供应量,占比较高，5000元/月以上房源占比36%，拉高占比。,0.6%,5.3%,9.5%13.0%11.5%10.8%,25.1%10.4%13.7%,粤港澳大湾区租赁房源供应价格段情况,(0,500,(500,1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500(2500,3000(3000,4000(4000,5000,5000以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,深圳广州其他城市,粤港澳大湾区租赁房源供应价格段情况,(0,500,(500,1000,(1000,1500,(1500,2000(3000,4000,(2000,2500(4000,5000,(2500,30005000以上,供应：广州天河区、深圳南山区租赁房源供应量占比领先,广州天河区租赁房源供应占比最高，为26.6%，其次为海珠区及白云区；,26.6%,18.6%18.2%,12.8%,7.7%,5.2%,2.9% 2.3% 2.2%,2.0% 1.2% 0.2%,天河,海珠,白云,番禺,越秀,荔湾,花都,萝岗,增城,黄埔,南沙,从化,广州各区租赁房源供应情况,20.2%,17.2%,16.0%,15.1%,12.7%,11.4%,5.7%,0.7% 0.5% 0.4% 0.1%,南山,宝安,龙华新区,福田,龙岗区,罗湖,布吉,光明新区,坪山新区,盐田,大鹏新区,深圳各区租赁房源供应情况,深圳南山区的租赁房源供应量占比超两成，宝安、龙华新区、福田等区域供应量也较为充足。,与供应不同，粤港澳大湾区租房需求在1月份最低，2月开始上涨，环比涨幅超1倍；,同比去年，2019年1-5月粤港澳大湾区总体租房需求上涨,47.2%，广州租房需求同比上涨,超五成。,1月,2月,3月,4月,5月,需求：大湾区租房需求同比去年上涨47.2%2019年1-5月粤港澳大湾区租赁房源需求情况,粤港澳大湾区深圳,广州,从城市租房需求方面来看，深,圳和广州的租房需求占整体需,求的66.2%。,深圳, 38.4%,广州, 27.8%,佛山, 7.5%,中山, 4.9%,惠州, 4.5%江门, 1.7%肇庆, 1.5%,需求：需求向一线城市集中 深广两城需求占比66.2%2019年1-5月粤港澳大湾区租赁房源需求情况珠海, 4.8%东莞, 9.0%,需求：广州白云区、深圳宝安区租房需求高于城市其他区域,广州的白云区租房需求量占比最高，为23.4%；深圳宝安租房需求量明显高于其他区域，占比在24.6%。,24.6%,14.9%14.6%14.4%14.0%,7.8% 6.6%,1.8% 1.1%,0.3%,宝安,龙华新区,南山,龙岗区,福田,布吉,罗湖,深圳周边,盐田,大鹏新区,深圳各区租赁房源需求情况,23.4%19.4%,15.4%10.5%7.8%,6.3%,5.0%,3.7% 3.3% 2.7%,1.5% 1.1%,白云,天河,番禺,海珠,越秀,荔湾,花都,增城,萝岗,黄埔,南沙,从化,广州各区租赁房源需求情况,对比两城区域租赁房源供应情况，可以看出需求最高的区域租赁量并非也排在首位，区域间的供求关系存在一定程,度的差异。,2019年1-5月，大湾区内深广两城租金明显高于其他城市，深圳租赁房源平均租金在72.9元/月，广州平均租金为,51.4元/月。其他城市的平均租金在30元/月上下。,72.9,51.4,38.2,30.2,30.0,27.7,25.1,24.6,23.1,深圳,广州,珠海,东莞,佛山,江门,惠州,中山,肇庆,租金：深圳平均租金72.9元/月领先大湾区2019年1-5月城市租金情况（元/月）,租金：锦江、武侯及高新区平均租金为39.8元/月,广州各区域中，租金最高的区域为越秀区，平均租金为76.3元/月。,67.3,60.0 59.0,49.8,44.7 43.8 41.5,39.9,27.4 24.6,23.3 21.8,2019年1-5月广州各区域租金情况（元/月）,96.2,90.1,83.6,67.1 61.9,59.9 59.4,52.3,41.4 38.0 36.0,2019年1-5月深圳各区域租金情况（元/月）,深圳福田区、南山区的租金超90元/月，罗湖区平均租金也高达83.6元/月，为城市内租金前三区域。,湾区内城市边界将模糊，产业分工清晰化基建提速，湾区内互通更为便捷人才流动更为自由，城市对不同人才的吸聚办增强社会公共服务和资源逐步一体化香港在湾区的经济拉动作用将明显体现,电子信息、石油化工、家电电气、电力能源、精密机械制造,金属加工、电子信息、汽车零配件、食品饮料、农业、生物制药、林产化工机械设备、家居、灯饰、家电、陶瓷、金属加工电子电器、五金家电、灯饰光源、装备制造、纺织服装、健康医药石油化工、电子信息、包装印刷、食品饮料、交通及海洋装备、现代农业,展望1：建成“大都市圈”统一市场，各类要素流动更加自由化汽车制造、石化、电,子信息、人工智能、生物医药、新能源、新材料电子信息、石化产业、汽车产业及现代服务业电子信息、电气机械、纺织服装、安居玩具、造纸及纸制品、食品饮料、化工金融服务、电子信息、生物医药、新能源、新材料金融服务、贸易物流、专业服务业、旅游业,以珠江为界，粤港澳湾区劳动力分布大体上呈现出东强西弱的状态。深圳、香港、广州市三大核心城市。粤港澳大湾区劳动力主要集中在制造、批发零售、建筑、交通仓储和邮政、教育。其中制造业劳动力占比超过40%。同时，在房地产、商务服务、信息传输、软件和信息服务等行业，粤港澳大湾区劳动力占比领先全国平均水平。与旧金山湾区和悉尼湾区相比，粤港澳大湾区25-34岁的人才占比约为60%，人才年轻化特征明显。相较于其他湾区，粤港澳大湾区的人才结构有待进一步优化。,24.86%43.49%,31.65%,数字人才,25.23%43.98%,30.79%,高水平人才,国际大学,国内大学（不含粤港澳大湾区）粤港澳大湾区大学,展望2：大量人才流入，将为区域发展带来持续动力目前湾区内人才构成情况,展望3：各城市间协同发展效应增强，广深的牵引力进一步体现,深圳的产业发展格局和定位,区域间分工协作，重点产业（先进制造、电子信息等）形成具有国际,竞争力的产业集群。培育发展形成一定体量的新产业、,新业态、新模式，成为全球新兴产业的重要策源地。,科技创新能力进一步提升，成为全球科技创新高地。人财信息等要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区初步建成。,战略性新兴产业,未来产业,金融,生产生活服务,集成电路,人工智能5G移动通信新型显示,物联网智能网联汽车精准医疗,金融科技智能装备节能环保,金融总部经济资本市场产业投资金融特色服务,生命健康机器人,智能装备航空航天可穿戴设备,海洋产业,现代物流文化创意教育科研基础建设,展望4：房企在大湾区布局加速中,2017年2月，大湾区上升为国家战略，2019年湾区纲要正式发布，短短三年不到的时间内，大湾区内九市新增房企数量约为此前的18倍，未来会有更多房企入驻大湾区，2019年1-6月TOP10房企拿地金额超过1000亿元。,三类房企重仓大湾区布局规模房企：深耕提前布局享受政策红利外来房企：进军意图明显实力不容小觑地方房企：聚焦热点区域扩大本土优势,碧桂园 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