物业行业深度研究：雅生活服务：双品牌护航成长，多元化助力升级.pdf

海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 物业行业 证券 研究报告 2019 年 08 月 01 日 作者 刘章明 分析师 SAC 执业证书编号： S1110516060001 liuzhangmingtfzq 孙海洋 分析师 SAC 执业证书编号： S1110518070004 sunhaiyangtfzq 雅生活服务： 双品牌护航成长，多元化助力升级 雅生活服务：以中高端物业为主的综合物业服务供应商 双品牌驱动，为业主打造美好生活 。 雅生活服务于 1997 年在广东省中山市成立，于 2018 年在香港上市，是一家以中高端物业为主并且包含众多增值业务的综合物业服务供应商。雅生活采取“双品牌驱动”的模式，打造雅居乐物业和绿地物业两个品牌，提升自身知名度。雅生活覆盖面广， 截止2018 年底，雅生活在管面积达 1.38 亿平方米，同比增长 76.3%； 2019 年 1月雅生活以 1.34 亿元收购青岛华仁物业 90%股份； 19 年 2 月以 1.14 亿元收购哈尔滨景仁物业 60%股份。收购完成后，雅生活在管面积达到 1.536亿平方米，合约总建筑面积达到 2.4620 亿方。 物业管理服务 +外延增值服务 +社区增值服务。 物业管理服务：主要包括安保、清洁及绿化、维修保修和咨询服务；外延增值服务：主要包括向非业主（主要是物业开发商）提供协销、广告、物业代理和房屋检验服务；社区增值服务：主要包括向业主提供的生活服务和资产管理服务，旨在提高业主生活质量。 一站式平台联动三大业务。 基于互联网技术和移动应用技术，雅生活打造了一站式服务平台，包括【雅管家】、【雅商家】、【雅助手】和其他一些移动程序，是分别针对业主、商家和雅生活公司内部工作人员而设计，致力于提高服务质量和内部经营管理效率。 财务情况： 2016-2018 年营业收入分别为 12.5 亿、 17.6 亿、 33.7 亿元 ， 2018年同比增长 91.7%；其中 18 年物业管理服务收入 16.3 亿（占比 48.1%），外延增值服务收入 14.6亿（占比 43.3%），社区增值服务收入 2.9亿（占比 8.6%）。2016-18 年净利润 1.69 亿元、 3.0 亿元、 8.1 亿 元 ， 2018 年同比增长 170.1%；2016-18 年净利率分别为 13.6%、 17.0%、 23.7%。 双品牌驱动战略，多元化业务布局 两大战略性股东、双品牌驱动。 雅生活背靠雅居乐集团和绿地控股打造双品牌战略。雅居乐集团未来发展潜力引人注目，且是旅游地产领域和超大型物业管理领域的佼佼者；绿地控股集团规模庞大且不断拓展，表现优异，其开发的项目覆盖面广。依靠两个战略股东，雅生活在拓展业务、使业务多元化、提高地理渗透面等方面具备优势。 多元化扩张，增值服务迅速成长带动业绩增长 。 2016-2018 年，雅生活的物业管理服务不断多元化发展，在项目来源上雅生活逐渐开始与独立的第三方物业开发商合作，在所管理的地产类型上极为丰富，包括一系列住宅物业和非住宅物业。 2016-2018 年，雅生活的增值服务也不断多元化，提供多样化多渠道的业务， 2018 年新增了家装宅配的新类型增值业务。2016-2018 年雅生活的增值业务贡献了占比越来越大的收入，增值业务的毛利率也迅猛上升，这必将成为未来公司业绩增长的重要引擎。 “ 四化 ” 措施具有成本节省效应，力争 “ 互联网 +物业 ” 转型升级。 推行管理数字化、服务标准化、流程标准化和操作机械化四大措施，用互联网技术替代人工。另外，雅生活推出的【雅管家 】 APP 追求 “万物智联” ，联 动 大数据管理平台、移动互联网、物联网，与智能门禁、智慧车场等 13大智能硬件系统；雅生活搭建【雅管家联盟】，聚集地产物业企业，携手其众多战略伙伴，充分应用互联网信息技术，构建亿业主为核心的智慧社区服务生态圈 。 风险 提示 ： 地产销售面积下滑，核心人员流失，增值服务发展低于预期。 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 雅生活服务：中高端物业为主，综合服务供应商 . 4 1.1. 双品牌驱动，为业主打造美好生活 . 4 1.2. 三大业务线有效联动 . 7 1.2.1. 物业管理 +外延增值 +社区增值 . 7 1.2.2. 一站式平台联动三大业务 . 9 1.3. FY18 净利润 8.1 亿，同比增长 170.12% . 11 2. 双品牌驱动战略，多元化业务布局 . 16 2.1. 两大战略性股东，双品牌驱动 . 16 2.2. 多元化扩张，增值服务带动业绩增长 . 18 2.3. “四化 ”节省成 本， “互联网 +物业 ”转型升级 . 20 2.3.1. “四化 ”节省成本，巩固竞争地位 . 20 2.3.2. 从 “雅管家 APP”到 “雅管家联盟 ”， “互联网 +物业 ”转型升级 . 22 图表目录 图 1：双品牌驱动 . 4 图 2：收购青岛华仁物业 90%股份和哈尔滨景仁物业 60%股份后，雅生活管面积将达到 15360万平方米，具体来源如下 . 5 图 3：收购青岛华仁物业 90%的股份和哈尔滨景仁物业 60%的股份后，雅生活合约总建筑面积将达到 24620 万平方米，具体来源如下 . 5 图 4：雅生活管理项目的地域分布 . 5 图 5：雅生活所获荣誉 . 6 图 6：三大业务线：物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务 . 7 图 7：物业管理服务 . 7 图 8：外延增值服务 . 8 图 9：社区增值服务 . 9 图 10： ”雅管家 ”：针对业主设计 . 10 图 11： ”雅商家 ”：针对商家设计 . 10 图 12： ”雅助手 ”：针对物业管理人员设计 . 11 图 13： 2018 年雅生活总营业收入为 33.77 亿元，同比增长 91.8% . 11 图 14： 2016-18 年雅生活收入的业务结构 . 11 图 15： 2018 年雅生活物业管理服务收入为 16.25 亿元，同比增长 34.77%，占公司总营业收入的 48.12% . 12 图 16： 2018 年雅生活按包乾制收取的物管收入为 15.61 亿元，占比 96.10%； 2017 年包乾制收取的物管收入占比 97.20% . 12 图 17： 2018 年雅生活外延增值服务收入为 14.63 亿元，同比增长 222.70%，占公司总营业收入的 43.30% . 12 图 18： 2018 年雅生活社区增值服务收入为 2.89 亿元，同比增长 183.70%，占公司总营业收入的 8.60% . 12 图 19： 2018 年雅生活销售成本为 9.33 亿元，同比增长 78.33% . 13 图 20： 2018 年，销售成本的升高仍落后于收入的升高 . 13 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图 21： 2016-18 年雅生活的毛利与毛利率 . 14 图 22： 2016-18 年各业务的毛利率，增值服务毛利率大幅提高 . 14 图 23：雅生活的增值服务的毛利率处于行业上游 . 14 图 24： 2018 年雅生活综合毛利率为 38.20%，居同业之首 . 14 图 25： 2018 年雅生活净利润为 8.11 亿元，同比增长 170.12% . 14 图 26： 2016-2018 净利率分别为 13.60%、 17.00%、 23.70% . 14 图 27： 2018 年雅生活净利润 8.11 亿元，处于行业前列 . 15 图 28： 2018 年雅生活每平米每月净利润约为 0.49 元 /平米 /年 . 15 图 29： 2018 年杜邦分解图 . 16 图 30： 2018 年雅居乐集团土地储备 3623 万平方米，同比增长 6.25%. 17 图 31： 2018 年雅居乐集团营业额为 561.4 亿元，同比增长 8.79% . 17 图 32： 2018 年绿地控股合约销售额 3875 亿元，同比增长 26.43%； . 17 图 33： 2018 年绿地控股营收 3484.3 亿元，同比增长 20.08% . 17 图 34：雅生活公司管面积项目来源：不断多元化 . 18 图 35： 雅生活公司在管面积项目来源占比：不断多元化 . 18 图 36： 2014-2018 年物业管理业务中住宅物业和非住宅物业建筑面积：不断多元化 . 19 图 37： 2014-2018 年物业管理业务中住宅物业和非住宅物业建筑面积占比：不断多元化. 19 图 38：云平台管理系统 . 20 图 39：雅生活集团的外包成本逐年上升 . 21 图 40： 2014-2017 年前 9 个月，外包成本占总销售比例逐年上升 . 21 图 41：雅生活在管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化所投入的金额逐年递增 . 21 图 42： “雅管家联盟 ”成立 . 22 表 1：雅生活集团的发展历史，发展历史可追溯到 1993 年 . 4 表 2：雅公司所获荣誉 . 6 表 3：杜邦分解 . 16 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 1. 雅生活服务：中高端物业为主，综合服务供应商 1.1. 双品牌驱动，为业主打造美好生活 雅生活集团于 1993 年率先引入港式物业管理模式，是国家首批一级物业管理资质企业。 依托于“管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化”的发展战略，雅生活集团致力为大小业主打造美好生活。雅生活集团的业务线主要分为物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务。 表 1： 雅生活集团的发展历史， 发展历史可追溯到 1993 年 年份 公司重大事件 1993 年 控股股东雅居乐集团开始为其开发的物业提供管理服务。 1997 年 于广东省中山市正式成立。 1999 年 雅生活公司通过 ISO9001 质量管理体系认证。 2000 年 雅生活公司将物业管理服务拓展至广东省广州市。 2001 年 雅生活公司获得国家首批“一级资质认证的物业管理企业”的荣誉称号。 2006 年 雅生活公司将物业管理服务拓展至西安、成都和南京，开始拓展全国性物业服务。 2012 年 雅生活公司通过 ISO 9001:2008 质量管理体系认证、 ISO14001:2004 环境管理体系认证以及 OHSAS18000:2007职业健康及安全管理体系认证。 2015 年 雅生活公司开始打造综合性一站式服务平台，致力于将物业管理服务互联网化。 2016 年 雅生活公司当选物业管理（品质住宅）企业联盟轮值主席。 2017 年 雅生活公司与绿地控股建立战略性合作，并向绿地控股收购绿地物业。 2018 年 雅生活公司在香港联合交易所主板挂牌上市 资料来源： 招股书，公司官网，雅生活公司 2018 年报， 天风证券研究所 公司以“双品牌驱动”的模式，同时打造与发展雅居乐物业与绿地物业， 其分别位于雅生活公司的第一大股东雅居乐集团旗下与雅生活公司的战略股东绿地集团旗下。 图 1：双品牌驱动 资料来源：公司年报，天风证券研究所 按照品牌角度划分： （ i） 雅居乐公司 的业务已经渗透全国 24 个省市自治区，合约总建筑面积 2.46 亿平方海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 米，项目总数超过 500 个； （ ii） 绿地物业 的市场已经覆盖全国 8 个省、市和直辖市，总管理面积约 408 万平方米； （ iii） 雅生活公司的物业服务也来自第三方物业开放商与收并购方面 。 2019 年 1 月雅生活以 1.34 亿元收购青岛华仁物业 90%股份； 19 年 2 月以 1.14 亿元收购哈尔滨景仁物业 60%股份。收购完成后，雅生活在管面积达到 15360 万平方米，合约总建筑面积达到 24620 万平方米。 图 2： 收购青岛华仁物业 90%股份和哈尔滨景仁物业 60%股份后，雅生活管面积将达到 15360 万平方米，具体来源如下 图 3： 收购青岛华仁物业 90%的股份和哈尔滨景仁物业 60%的股份后，雅生活合约总建筑面积将达到 24620 万平方米，具体来源如下 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 按照地域角度划分， 截止 2018 年底，雅生活在管项目达到 532 个，覆盖全国 24 个省、直辖市和自治区。 有 35.7%处于粤港澳地区， 31.5%处于长三角地区， 3.6%处于成渝地区。 图 4： 雅生活管理项目的地域分布 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 成立 22 年以来，雅生活公司秉承“用匠心铸就优质服务，以诚心构建雅致生活”的企业使命，坚守“远见、心建、共建未来”的企业精神，致力于打造国内领先、国际一流的生活服务平台。凭借“多、快、好、省、变”的经营理念，雅生活获得了许多荣誉奖项。 4819.17472.835584.66 4483.3415360.000.005000.0010000.0015000.0020000.00雅生活公司在管面积分布（万平方米）7037.092202.6210644.064736.2324620050001000015000200002500030000雅生活公司合约总建面（万平方米）35.70%31.50%3.60%29%截止 2018年 12月 31日管理项目的地域分布粤港澳地区 长三角地区 成渝地区 中国其他地区海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 表 2： 雅公司所获荣誉 年份 荣誉 2017 年 2017 年中国物业服务百强企业 2017 年中国特色物业服务领先企业 旅游地产物业管理领先品牌 2017 年中国物业服务百强服务质量领先企业 2017 年中国物业服务百强满意度领先企业 2017 年中国物业服务运营领先品牌企业 国际标准起草单位（旅游地产物业管理服务标准） 2018 年 2018 年中国物业服务企业综合实力测评 TOP 8 2018 年中国社区服务商 TOP10 2018 年中国社区服务商资本市场关注度十强 2018 年中国物业服务百强企业成长型第二名 2018 年中国蓝筹物业年会 -中国蓝筹物业 30 强 2018 年港股上市公司金狮奖 -最具投资价值新股公司 香港公益金 -公益荣誉奖 雅生活公司的绿地物业品牌获 2018 中国办公物业管理优秀企业 雅生活公司年报获得 LACP2017 国际奖项最佳年报 -金奖 雅生活公司年报获得 LACP2017 国际奖项年报 -技术成就大奖 资料来源： 公司年报，公司官网， 天风证券研究所 图 5： 雅生活所获荣誉 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 1.2. 三大业务线有效联动 在业务方面，截止 2018 年底雅生活在管总建筑面积约 1.381 亿平方米，合约总建筑面积 2.298 亿平方米。 在 2018 年年后，雅生活公司计划收购青岛华仁 89.66%股权与哈尔滨景阳 60%股权，此后雅生活公司的在管面积预计将达到 1.536亿平方米，合约总建筑面积预计将达到 2.462亿平方米。 雅生活具有三大业务线：物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务。 图 6：三大业务线：物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 1.2.1. 物业管理 +外延增值 +社区增值 追求高品质的物业管理服务 物业管理服务主要包括安保、清洁及绿化、维修保修和咨询服务。安保服务 ：雅生活公司主要通过升级安保设备的方式提供安保服务，比如巡逻、电子门控、视频监控、访客管理等方式； 清洁及绿化 ：目的在于为业主提供优美的居住环境； 维修保修： 负责基本设施的维护以促进业主生活秩序的顺畅，比如负责电梯系统、排水系统和供电系统等； 咨询服务 ：对其他物业管理公司提供咨询服务，以此扩大公司的品牌知名度和影响力。 在物业管理服务中公司发挥自身在旅游地物业（包含在住宅物业中）的优势，精益求精。 雅生活的股东雅居乐集团是旅游地产领域的佼佼者，在海南、云南等旅游胜地开发了大量旅游地产；旅游地产 具有 集度假、旅游、休闲 、居住为一体进而可产生联动性的特征，因此 雅生活顺利地在旅游地产物业管理方面开发出精良的模式。雅生活公司在 2017 年和2018 年均被中指院授予“中国特色物业服务领先企业 旅游地产物业管理领先品牌”的荣誉称号。 图 7：物业管理服务 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 资料来源：招股书，天风证券研究所 拓宽业务，为非业主提供外延增值服务 雅生活的外延增值服务主要包括向非业主（主要是物业开发商）提供的协销、广告、物业代理和房屋检验服务。 协销 ：开发商进行商铺或房间的推销，另外会帮助制定销售策略、接待访客，具体的收费会基于公司的成本而确定；协销服务收入是构成外延增值服务收入的主要部分， 2014年与 2015 年，协销服务收入占比外延增值服务收入的 100%， 2016 年为 99.7%， 2017 年前9 个月为 92.3%； 广告 ：为了拓展外延增值业务，寻求更大的盈利空间，雅生活于 2016 年 6 月推出其广告服务，基于住户的生活习惯和偏好，适当地投放一些关于日用品、消费品和家居品的广告；目前来看，雅生活的广告业务尚处在初级阶段，未来的探索需要更贴近住户的消费偏好，但不 能由于广告的过于频繁影响住户的正常生活； 物业代理 ：雅生活聘用专业团队，用其资深的行业经验和优秀的专业素养，为开发商提供代理服务，在全国范围内为开发商寻找合适的购房者，扮演开发商与潜在购房者之间的中介角色，并在购房交易达成后按一定的比例收取中介佣金； 房屋检验 ：为物业开发商能成功售出其开发的地产，为使业主能安心地入住，雅生活提供房屋检验服务，保障双方的利益。 图 8： 外延增值服务 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 资料来源： 招股书， 天风证券研究所 以多元化渠道提高业主生活质量，开发社区增值服务 社区增值服务目的在于通过多元化的渠道为业主提供一系列产品以提高其生活质量，主要围绕人、房、车等展开，以构建全周期社区经济生态圈 。社区增值服务主要可分为生活服务与资产管理服务：生活服务： 以满足业主基本的日常需求为主，包括家政、家电维修、拎包入住、智能家居等服务； 资产管理服务： 目的在于使客户物业资产实现保值与增值，包括停车位租赁销售与住宅租赁等服务。 图 9： 社区增值服务 资料来源： 招股书， 天风证券研究所 1.2.2. 一站式平台联动三大业务 随着科技发展，智能家居、智能小区逐渐步入人们的生活随着智慧小区建设的深入推进。为了优化服务效率，降低服务所耗时间与成本，并加强三大业务线的联动，雅生活公司充分运用互联网技术和移动应用技术，打造独特的“一站式服务平台”。 其主要包括 “ 雅管家”、 “ 雅助手”、 “ 雅商家”和其他一些移动程序 。一站式服务平台是公司业务方面的一大战略亮点，它能够协同线上线下资源，提高服务效率与经营管理效率。 对业主而言 “雅管家”提供多种物业管理和增值服务，满足客户的多样需求。 “ 雅管家 -我的住房”海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 上线缴费、清洁、维修服务，业主“乐享到家服务”； “ 雅管家 -我的厨房”上线购买食材的功能，业主“乐享每一顿”； “ 雅管家 -我的生活”上线充值、旅游、保险等服务，业主“想要的东西应有尽有”。 图 10： ” 雅管家 ” ：针对业主设计 资料来源： ”雅管家 APP”， 天风证券研究所 对商家而言 “雅商家”提供针对本地商家量身定制的功能，帮助他们对自身开设的网店进行高效有序的管理，也促进搭建业主与商家之间的桥梁。 具体功能包括订单查询和管理、促销与收银服务等。为保证商家的信誉和业主的利益， “雅商家” 对商家的准入条件有严格的筛选制度，要求商家提供店主的个人身份资料、营业资格执照的信息。店铺详细的评级与联系方式等。 图 11： ”雅商家”：针对商家设计 资料来源： 招股书， 天风证券研究所 对雅生活公司的物业管理工作人员而言 “雅助手”能对“雅管家”和“雅商家”进行协调与联动， 便于一站式服务平台的内部工作人员监管整个平台的运行。 “ 雅助手”与 “ 雅商家”可以形成协同关系。