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research.stocke 1/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Table_main 行业研究类 模 板 点评 房地产行业 报告日期： 2018 年 2 月 22 日 旧城换新颜，荆州市楼市调研 三四线城市草根调研系列之一 行业公司研究房地产行业 ：赵翔 执业证书编号： S1230518010001 ： 021-80106043 ： zhaoxiangstocke table_invest 行业 评级 房地产 看好 Table_relate 相关报告 1 房地产行业周报（ 2.4-2.10 ）2018.02.12 2 房地产行业周报（ 1.28-2.3 ）2018.02.05 table_research 报告撰写人： 赵翔 数据支持人： 陈立 报告导读 趁着春节过年返乡的机会，我们开启三四线城市草根调研专题，在当地在售项目及 周边 进行 实地 走访调研，第一站选择华中地区湖北省荆州市。选择该城市作为首选的原因主要在于，当地经济形势相对一般的背景之下，房地产市场则是逆市上扬。不仅在短短两三年的时间内将楼市库存快速去化，同时 2017 年全年大部分楼盘都开盘快速去化，量价齐升， 属于 三四线 城市 中 成功 快速 去库存 的 典范 。 投 资要点 经济增速一般，典型人口流出型城市 经济和人口方面，荆州市相对于湖 北省其他城市并没有明显优势，由于人口基数较大，从人均 GDP 水平来看，劣势更为明显。荆州市在湖北省排名前五的城市中，无论从整体经济体量亦或者是经济增速来看，相比武汉、宜昌、襄阳、黄冈均不占优势， 2016 年 GDP 增速仅 8.6%。而前四名城市 GDP 增速均超过9%。 尽管经济与人口方面都处于不利状态，但荆州的房地产市场却在 2017 年呈现量价齐升 。 货币化棚改，旧城换新颜 在短短两到三年的时间里，在荆州市人口流出并没有明显改观的背景之下，楼市能够快速去化库存的原因主要在于荆州市大力推行的棚户区改造计划。 棚改带来的城市空间的变化 催生了 返乡 人口 购房 需求 的 爆发 ， 由于荆州市教育及医疗资源都位于古城区内，在荆州政府接连将荆州市重点中学及荆州市中心医院全部向外 迁移，荆北新区成为新的城市中心。因此，由于教育及医疗资源的迁移 ， 城市 空间 结构 的 变迁 ， 以及 新城区 新建商品房 突出 的 产品力 催生 了 返乡 人口 为 家乡 父母 及 子女 的 消费 升级 置业 需求 。 棚改 、 返乡 需求 良性 发展 ， 楼市 平稳 上行 荆州市这个城市属于目前三四线城市中具有代表性的一类，在经济和人口形势都不太理想的状况之下，依 靠货币化安置盘活存量需求快速去库存，货币化安置则是这一轮楼市上涨的推手。 在 2018 年 ， 货币化 安置 比例 仍旧 维持 在 70%的 高位 ， 加之 由于 棚改 带来 的 城市 空间 结构 不断 变迁 及 配套 功能 的 不断 完善 ，返乡置业 需 不 断 复苏 ， 楼市 发展 将 呈现 平稳 发展 的 良好 状态 。 证券研究报告 table_page 房地产行业点评 research.stocke 2/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 三四线城市楼市调研系列开启，首站荆州 . 3 2. 经济增速一般，典型人口流出型城市 . 3 3. 货币 化棚改，旧城换新颜 . 4 4. 棚改、返乡需求良性发展，楼市平稳上行 . 6 图表目录 图 1：荆州 GDP 及增速 . 3 图 2：荆州市经济结构 . 3 图 3：荆州市人口情况（万人） . 4 图 4：荆州市中小学入学人数变化情况（万人） . 4 图 5： 2008-2011H1 公司业绩保持高速增长 . 5 图 6：春节期间荆州绿地之窗售楼处实景（ 1） . 6 图 7：春节期间荆州绿地之窗售楼处实景（ 2） . 6 图 8：荆州中学由古城区向荆北新区扩容搬迁 . 6 图 9：荆州医院由古城区向荆北新区扩容搬迁 . 6 表 1：湖北省各地级市人口净流入（出）情况（万人） . 3 table_page 房地产行业点评 research.stocke 3/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1. 三四线城市 楼市 调研系列 开启 ，首站荆州 2017 年，房地产行业最超出市场预期的莫过于三四线城市房地产销售的异军突起，而在 2018 年销售方面，对于三四线城市销售是否能够持续强劲，又是市场对于 2018 年楼市销售数据最大的争议点。因此， 趁着春节过年返乡的机会，我们开启三四线城市草根调研专题，在当地在售项目及各 政府 部门进行走访调研，第一站选择华中地区湖北省荆州市 。选择该城市作为首选的原因主要在于，当地经济形势相对一般的背景之下，房地产市场 则是逆市上扬。不仅在短短两三年的时间内将楼市库存快速去化，同时 2017 年全年 大部分 楼盘都开盘快速去化，量价齐升。 2. 经济增速一般，典型人口流出型城市 荆州市，位于湖北省中南部区域，属于长江中游江汉平原地区，全市土地面积约 1.41 万平方公里， 2017 年总人口接近 650 万人。 2016 年，荆州市全市地区生产总值 1726.8 亿，总量居全省第四，前三分别为武汉、宜昌及襄阳，荆州市经济总量位于全省中上游位置。 经济和人口方面，荆州市相对于湖 北省其他城市并没有明显优势，由于人口基数较大，从人均 GDP 水平来看，劣势更为明显。荆州市在湖北省排名前五的城市中，无论从整体经济体量亦或者是经济增速来看，相比武汉、宜昌、襄阳、黄冈均不占优势， 2016 年 GDP 增速仅 8.6%。而前四名城市 GDP 增速均超过 9%。 图 1：荆州 GDP 及增速 图 2：荆州市经济结构 资料来源： Wind、浙商证券研究所 资料来源： Wind、浙商证券研究所 经济结构方面，第一产业占比持续下降，经济结构处于典型的转型期。由于位处江汉平原地带，农业为荆州市传统产业。农 业占比过高带来的则是人口的净流出，以常住人口减去户籍人口来看，整个湖北省除了武汉市持续不断的吸引人口流入以外，其他城市皆呈现出人口净流出的情况，而其中荆州市人口净流出 76.6 万人，净流出人口数量仅次于黄冈。而从我们走访调研的情况来看，目前荆州市内大量的农业户籍人口外出务工，导致了人口的持续流出。 表 1：湖北省各地级市人口净流入（出）情况（万人） 地区 2011 2012 2013 2014 2015 2016 湖北省 -406.1 -386.4 -371.6 -346.3 -287.4 -271.8 武汉市 174.8 190.3 200.0 206.5 231.5 242.8 黄石市 -16.7 -17.4 -17.8 -20.2 -22.2 -23.4 十堰市 -13.6 -11.5 -10.0 -9.7 -7.6 -6.6 宜昌市 8.0 9.9 9.8 10.1 13.3 18.7 襄阳市 -40.9 -38.9 -36.0 -35.4 -30.2 -30.4 鄂州市 -4.3 -4.0 -4.1 -4.3 -4.3 -4.3 1 1 . 5 %1 8 . 6 %2 0 . 1 %1 3 . 7 %1 8 . 0 %2 4 . 6 %1 4 . 7 %1 1 . 6 % 1 0 . 9 %7.4%8.6%0%5%10%15%20%25%30%02004006008001000120014001600180020002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016荆州 GDP 同比增速2 7 . 6 % 2 5 . 4 % 2 4 . 5 % 2 3 . 9 % 2 3 . 4 % 2 2 . 2 % 2 2 . 2 %3 8 . 9 % 4 3 . 0 % 4 3 . 7 % 4 4 . 7 % 4 4 . 6 %4 3 . 7 % 4 2 . 6 %3 3 . 5 % 3 1 . 6 % 3 1 . 8 % 3 1 . 4 % 3 2 . 0 % 3 4 . 1 % 3 5 . 2 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010 2012 2013 2014 2015 2016第一产业 第二产业 第三产业 table_page 房地产行业点评 research.stocke 4/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 荆门市 -13.9 -13.8 -12.1 -11.4 -9.5 -9.5 孝感市 -46.4 -43.6 -42.1 -39.6 -38.7 -32.8 荆州市 -92.3 -91.3 -87.1 -84.0 -72.6 -76.6 黄冈市 -125.2 -125.0 -125.0 -115.2 -115.3 -114.8 咸宁市 -48.5 -50.4 -52.0 -47.5 -49.7 -51.0 随州市 -39.9 -39.1 -39.6 -38.7 -31.9 -32.0 恩施州 -71.4 -72.7 -74.2 -74.5 -69.9 -69.4 仙桃市 -36.9 -36.9 -37.6 -38.4 -40.6 -41.6 潜江市 -8.1 -8.1 -8.5 -8.5 -6.0 -6.1 天门市 -30.4 -33.5 -34.9 -35.1 -33.6 -34.7 神农架林区 -0.4 -0.3 -0.3 -0.3 -0.2 -0.2 资料来源：湖北省统计局、浙商证券研究所 此外，荆州市常住人口在 2015 年及 2016 年出现了明显的下滑，户籍人口虽然 2016 年有所反弹，但自 2011 年以来整体下滑明显。一方面，荆州市当地人口向外地城市流出明显，另外一方面，常住人口下滑也显示出荆州市自身对于周边城市人口吸附能力的减弱。 更为直观的中小学生新增入学人数来看， 2010 年至 2015 年中小学新增入学人数逐年递减，荆州市并不拥有与经济发达城市的产业发展水平以及公共服务资源，城市属于典 型的人口外流型城市。 图 3：荆州市人口情况（万人） 图 4：荆州市中小学入学人数变化情况（万人） 资料来源：湖北省统计局、浙商证券研究所 资料来源：湖北省统计局、浙商证券研究所 尽管经济与人口方面都处于不利状态，但荆州的房地产市场却在 2017 年呈现量价齐升，主要原因首先是棚改货币化安置在消除库存的同时盘活的当地的购房需求；同时，在房价不断上涨的过程中，伴随着一二线城市调控政策不放松的背景之下，返乡置业购房需求增长明显。 3. 货币化棚改，旧城换新颜 荆州市在湖北省整体人口基数较大，房地产销售面积维持较高水平，并且伴随着 2012 年荆州高铁站的开通，各大开发商分别进驻荆州，包括万达、绿地、恒大及碧桂园，荆州房地产投资在 2014 年迅猛发展，市场供过于求的现象明显。 2014 年荆州城区商品房销售面积增速接近 40%，但房地产投资增速高达 127%，供求关系明显失衡。伴随投资大幅上涨， 2015 年接近 800 万方的项目上市，而在 2014 年年底，存量可售库存接近 200 万方左右，全荆州城的库存水平在 2015 年达到高点。整体库存接近 1000 万方，销售周期接近 5 年。 6 6 2 . 7 4 6 6 3 . 2 66616 5 8 . 4 56 4 3 . 1 96 4 6 . 3 55 7 0 . 45 7 1 . 9 45 7 3 . 9 45 7 4 . 4 25 7 0 . 5 95 6 9 . 7 95675685695705715725735745756306356406456506556606652011 2012 2013 2014 2015 2016户籍人口 常住人口17.614.8 14.413.1 12.8- 1 5 . 7 %- 2 . 9 %- 9 . 4 %- 1 . 8 %- 18%- 16%- 14%- 12%- 10%- 8%- 6%- 4%- 2%0%0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02010 2012 2013 2014 2015中小学新增入学人数 同比增速 table_page 房地产行业点评 research.stocke 5/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 到 2017 年下半年，从我们调研的情况来看，整个荆州城区商品房库存已经下降至 150 万方左右，下降明显，库存去化周期仅 5 个月左右。而房价方面，从我们走访的三个品牌开发商在售项目均价来看，目前销售均价都在 10000 元每平左右，而在三年前， 2015 年这三个项目平均销售均价则不到 6000 元每平。在 2016 到 2017 年，荆州市楼市明显呈现量价齐升的状态。 在短短两到三年的时间里，在荆州市人口流出并没有明显改观的背景之下，楼市能够快速去化库存的原因主要在于荆州市大力推行的棚户区改造计划。荆州由于历史原因，古城区内只拆不建，主要的开 发区域都位于古城外，以荆北新区及沙北新区为主。 图 5： 2008-2011H1 公司业绩保持高速增长 资料来源：浙商证券研究所 在此背景之下，荆州市 大力推行货币化 安置，有效化解房地产库存。 2016 年荆州中心城区有 40 个棚改项目，其中 24 个实行货币化安置，而 2017 年棚改项目 35 个，其中 31 个施行货币化安置。在货币化安置比例极高的背景之下，不建还建房，催生了购房刚需，快速化解房地产库存。在大力推行棚户区改造的同时，荆州政府陆续出台政策鼓励农民进城买房，由财政给予每平方米 200 元的购房补贴，降低购房门 槛。 在不断 深化 的去库存政策之下，房价也迎来了全面上涨，尤其是品牌开发商在新城市中心的改善型项目。这类项目户型主要是三房或四房，面积大多在 150 平以上。在房价上涨的同时，也带动了外流人口返乡购房的置业需求。从我们走访的情况来看，前几年主要因为库存高企，房价涨不动，许多外流人口返乡时不看好房价未来的涨幅，与其在家乡三四线城市购房，不如选择武汉、宜昌等经济发展更好的城市置业。而这两年房价上涨之后，相对于省会武汉，荆州的房价仍旧偏低，在出现房价上涨的趋势后，越来越多的外流人口选择返乡置业。这一类需求 主要由 两个 因素 推升 ， 一方面 主要是看好未来荆州房价能够继续上涨，另外 一方面 则是拿着一二线城市的收入，回家购置房产改善家乡父母的居住环境。从我们在 不同项目走访的情况来看，超过半数的返乡购房 需求 为 第二个 因素 催生 。 城南区域荆北新区武德板块古城区 table_page 房地产行业点评 research.stocke 6/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 6：春节期间荆州绿地之窗售楼处实景（ 1） 图 7：春节期间荆州绿地之窗售楼处实景（ 2） 资料来源：浙商证券研究所 资料来源：浙商证券研究所 在今年春节期间，各大售楼处都呈现人潮涌至的热闹情况。在我们走访的三个项目中，除了恒大名都已经售罄外，绿地及碧桂园仅零星几套房源出售，主要是位置及楼层较差，销 售 情况 相对 一般 。三个项目开盘后一个月内去化率都在 90%以上，受益于原荆州古城区核心功能外移的影响，三个项目都会在 2018 年加大推盘力度。 此外，由于棚改带来的城市空间的变化也是荆州市返乡购房热潮爆发的原因之一。由于荆州市教育及医疗资源都位于古城区内，在荆州政府接连将荆州市重点中学及荆州市中心医院全部向外 迁移，荆北新区成为新的城市中心。因此，由于教育及医疗资源的迁移 ， 城市 空间 结构 的 变迁 ， 以及 新城区 新建商品房 突出 的 产品力 催生 了 返乡 人口 为 家乡父母 及 子女 的 消费 升级 置业 需求 。 从 我们 走访 的 情况 来看 ， 三个 楼盘 中 ， 已经 交付 的 新房 在 1 年 以内 入住 率 都 达到 了50%以上 ， 交房 时间 较早 的 恒大 名都 入住率 更是 超过 了 80%， 并不 存在 大量 新房 空置 的 情况 。 图 8： 荆州 中学 由 古城区 向 荆北新区 扩容 搬迁 图 9： 荆州 医院 由 古城区 向 荆北新区 扩容 搬迁 资料来源：浙商证券研究所 资料来源：浙商证券研究所 4. 棚改 、 返乡 需求 良性 发展 ， 楼市 平稳 上行 荆州市这个城市属于目前三四线城市中具有代表性的一类，在经济和人口形势都不太理想的状况之下，依 靠货币化安置盘活存量需求快速去库存，货币化安置则是这一轮楼市上涨的推手。 在 2018 年 货币化 安置 比例 仍旧 维持 在 70%的 高位 ， 加之 由于 棚改 带来 的 城市 空间 结构 不断 变迁 及 配套 功能 的 不断 完善 ， 返乡置业 需 不 断 复苏 ， 楼市 发展 将 呈现平稳 发展 的 良好 状态 。 table_page 房地产行业点评 research.stocke 7/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 以荆州市为代表的这一类三四线城市，从 2015 年以来楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安置；而棚改货币化安置背后推升的原因在于在荆州市城镇化率不断提升的迫切需要。 2015 年全国城镇化率为 56.1%，湖北省户籍人口城镇化率为 54.2%，而荆州市户籍人口城镇化率仅 45.4%，显著较低。在 2014 年以前，过渡的房地产投资开发造成了大量的库存，而 城市自身经济与人口流出带来的需求疲弱，与高库存的房地产市场形成了强烈的对比。而由于历史原因过渡依赖第一产业而导致的过低的城镇化率，则是提振本地购房需求的最大阻力。在此背景之下，棚改货币化安置则将这一矛盾完美解决，将房地产投资更加充分的向购房需求端进行正向传导。 我们认为，荆州市是这一类三四线城市中的典型城市，而对于 2018 年来看，由于很多城市在十三五期间都明确了棚户区改造的具体目标，比如荆州，在 2018 年至 2020 年 明确基本消灭城区内城中村， 每年棚改项目数量将维持一定水平。因此，在城镇化率不断提高的过程中， 由棚改带来的需求 将会 持续 释放 。 市场普遍 担心 2018 年货币化安置比例下降 ， 主要 由于近两年房价上涨幅度大幅超出预期，货币化安置成本将会水涨船高， 地方政府或许转而采取 安置房的方式，强制性的被动刚需将由新建安置房消化。但实际上荆州市 2018 年货币化安置比例并未 大幅 下降，仍旧为 70%， 主要原因在于信贷 层面 对于棚改 货币化安置 的大力支持。 而在返乡置业方面， 在我们走访了品牌开发商在售项目后，对比当地居民居住环境，品牌开发商的新建商品房确实在户型及产品力上大幅优于其他项目。从我们调研的情况来看，外流人口此前并未出现明显的返乡购房潮的主要原因在于 不看好房价上涨空间。在棚改进程不断推进的过程中，房地产价格和销量走势都呈现良好的状况，返乡购房潮最首要的担忧也被打消，这也是为何在 2018 年春节，荆州市新城区的几个品牌开发商楼盘出现了明显的返乡购房热潮。而 更重要 的 是 ， 随着 古城区 核心 功能 不断 外迁 ， 外围 新城区 配套 设施 不断 完善 ， 返乡 人口 对于 家乡 留守 人口 的 改善型需求 将会 持续 复苏 ， 带来 房地产 市场 的 良性发展 。 table_page 房地产行业点评 research.stocke 8/8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票投资评级说明 以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1、买入 ：相对于沪深 300 指数表现 20以上； 2、增持 ：相对于沪深 300 指数表现 10 20； 3、中性 ：相对于沪深 300 指数表现 10 10之间波动； 4、减持 ：相对于沪深 300 指数表现 10以下。 行业的投资评级： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1、看好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现 10%以上； 2、中性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现 10% 10%以上； 3、看淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现 10%以下。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。 建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人 的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论 法律声明及风险提示 本报告由浙商证券 股份 有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为： Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券 股份有限 公司及其关联机构（以下统称“本公司” ）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。 本报告仅供本公司的 客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及 /或其关联人员均不承担任何法律责任。 本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 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