房地产行业专题：优势地产股的股息率研究.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业 研究 Page 1 证券研究报告 深度报告 房地产 Table_IndustryInfo 房地产行业专题 超配 （维持评级） 2019 年 08 月 16 日 一年该行业与 上证综指 走势比较 行业专题 优势地产股的股息率研究 当前时点 ， 高股息公司 可以 值得关注 股票 投资 的收益主要来源于两个部分：股息收入和资本利得。 股息率是股息与股票市值的比值，是重要的选股因子。 在当前 市场环境下 ， 股票分红较资本利得更具有收益确定性，那些 高股息 率 的公司可能更 容易获得机构投资者 青睐。 A 股市场分红情况复盘 自 2005 年来，上市公司分红占比逐步提升，上市公司分红意愿不断增强。 A 股市场整体股息率虽低于恒生指数和德国 DAX 指数，但超过了日经 225 指数和标普 500 指数，表明当前 A 股较有配置价值，以大蓝筹为主的上证 50、沪深 300的股息率较高，而以小市值股票为主的中小板指、创业板指的股息率较低。 A 股不同 板块股息率差别亦较大，银行、钢铁、汽车、房地产等成熟型行业股息率较高，而军工、计算机、传媒等成长型行业股息率偏低， 2018 年地产板块股息率达 3.42%，排名 28 个行业中第 6，从股息率角度看， 地产 板块具 有 配置价值。 A 股高股息率房地产企业概览 截至 2019 年 8 月 15 日，按 WIND 给出的结果， A 股房地产板块 131 家房地产企业 2016 年、 2017 年、 2018 年静态股息率情况如下（以下标的仅作列示，不做推荐）： 连续三年大于 3%的房企为 9 家，如金科股份、荣盛发展、金地集团、招商蛇口、万科 A； 连续三年大于 2%的房企 为 12 家，如新城控股、华夏幸福、保利地产； 连续三年大于 1%的房企为 22 家，如蓝光发展、华侨城 A。 港股 高股息率房地产企业概览 截至 2019 年 8 月 15 日，按 WIND 给出的结果， 港 股房地产板块 77 家房地产企业 2016 年、 2017 年、 2018 年静态股息率情况如下（以下标的仅作列示，不做推荐）： 连续三年大于 5%的房企为 13 家，如合景泰富集团、禹洲地产、龙光地产； 连续三年大于 4%的房企为 12 家，如旭辉控股集团、华润置地、龙湖集团； 连续三年大于 3%的房企为 16 家，如碧桂园、中国海外发展。 优势地产股估值较便宜， 或具备较高的股息率 在当前股价位置，国信证券房地产研究团队重点 覆盖 的优势地产股的估值已比较便宜，并且其股息率大多连续三年维持在较高水平， 2018 年的股息率较前两年提升明显。 A 股如新城控股、金科股份、荣盛发展、金地集团、蓝光发展、华夏幸福、 华侨城 A、 招商蛇口、万科 A、保利地产的 2018 年静态股息率分别达 6.2%、5.7%、 5.4%、 5.1%、 4.6%、 4.6%、 4.5%、 4.1%、 3.9%、 3.7%。优势地产股中的内房股，其股息率较 A 股更高，包括合景泰富集团、禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、碧桂园、佳兆业集 团、华润置地、龙湖集团的 2018 年静态股息率分别达 10.6%、 10.1%、 7.5%、 6.7%、 6.0%、 4.7%、 4.1%、 4.1%。假如上述优势地产股 2019 年现金分红不低于 2018 年，在当前股价位置，可以判断：优势地产股或具备较高的股息率。 风险 若经济失速或房地产行业降温超出市场预期，而政策又迟迟不转暖。 相关研究报告： 房地产 2019 年 8 月投资策略：聚焦 “低估值+双增长 ”个股 2019-08-13 房地产行业专题研究： 2019 年中国房地产融资形势观察 2019-08-12 方法论专题研究： A 股地产板块的择时框架研究 2019-08-02 房地产 2019 年 7 月投资策略暨中报前瞻：优选 “低估值 +双增长 ”品种 2019-07-16 地产 A 股 2019 年下半年投资策略：求 “稳 ”是主基调 2019-06-24 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourmguosen 证券投资咨询执业资格证书编码： S0980510120051 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.21.4A/18 O/18 D/18 F/19 A/19 J/19房地产 沪深 300请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 投资摘要 关键结论 在当前股价位置，国信证券房地产研究团队重点 覆盖 的优势地产股的估值已比较便宜，并且其股息率大多连续三年维持在较高水平， 2018 年的股息率较前两年提升明显。假如上述优势地产股 2019 年现金分红不低于 2018 年，在当前股价位置，可以判断：优势地产股或具备较高的股息率。 核心假设或逻辑 股票投资的收益主要来源于两个部分：股息收入和资本利得。股息率是股息与股票市值的比值，是重要的选股因子。在当前市场环境下，股票分红较资本利得更具有收益确定性，那些高股息率的公司可能更容易获得机构投资者青睐。 与市场预期不同之处 部分投资者 对于 地产股 的判断或过于悲观 ， 认为房地产行业大周期已见顶，属于夕阳产业，没有什么配置价值。 我们认为：从股息率角度看，优势地产股具备配置价值。 股价变化的催化因素 一、 若在房地产政策偏严、偏紧的背景下，中国经济结构能成功实现优化、产业成功升级，届时对房地产的 政策 打压将无必要，其他产业亦将反哺房地产； 二、 若经济失速并叠加房地产行业下行，为了 “救急 ”，房地产调控不得不放松，并伴随着货币政策更高频率、更大力度的宽松。 核心假设或逻辑的主要风险 若经济失速或房地产行业降温超出市场预期，而政策又迟迟不转暖。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 内容目录 当前时点，高股息公司可以值得关注 . 5 股息率是重要的选股因子 . 5 当前房地产基本面动态跟踪 . 5 当前政策形势跟踪 . 8 A 股市场分红情况复盘 . 10 A 股高股息率房地产企业概览 . 12 港股高股息率房地产企业概览 . 15 优势地产股估值较便宜，或具备较高的股息率 . 18 风险 . 19 附表： A 股、港股房地产板块股息率一览 . 20 国信证券投资评级 . 25 分析师承诺 . 25 风险提示 . 25 证券投资咨询业务的说明 . 25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图 表目录 图 1：商品房销售额累计同比增速 . 6 图 2：商品房销售面积累计同比增速 . 6 图 3：房屋新开工面积累计同比增速 . 6 图 4：房屋施工面积累计同比增速 . 6 图 5：房地产投资累计同比增速 . 6 图 6：房企开发资金累计同比增速 . 7 图 7：个人按揭与定金及预收款累计同比增速 . 7 图 8：全国首套房、二套房购房贷款利率 . 7 图 9： 房企土地购置面积累计同比增速 . 8 图 10： 土地购置费积累计同比增速 . 8 图 11：自 2005 年来上市公司分红占比逐渐提升 . 10 图 12：各大指数近 12 个月股息率一览 . 10 图 13： A 股不同指数近 12 个月股息率一览 . 11 图 14： SW 房地产板块历年股息率一览 . 12 图 15：金地集团上市以来分红统计 . 13 图 16：招商地产（招商蛇口）上市以来分红统计 . 13 图 17：金科股份上市以来分红统计 . 13 图 18：荣盛发展上市以来分红统计 . 13 图 19：万科 A 上市以来分红统计 . 13 图 20：新城控股上市以来分红统计 . 14 图 21：华夏幸福上市以来分红统计 . 14 图 22：保利地产上市以来分红统计 . 14 图 23：蓝光发展上市以来分红统计 . 14 图 24：华侨城 A 上市以来分红统计 . 14 图 25：合景泰富集团上市以来分红统计 . 16 图 26：禹洲地产上市以来分红统计 . 16 图 27：龙光地产上市以来分红统计 . 16 图 28：旭辉控股集团上市以来分红统计 . 16 图 29：华润置地上市以来分红统计 . 16 图 30：龙湖集团上市以来分红统计 . 17 图 31：碧桂园上市以来分红统计 . 17 图 32：中国海外发展上市以来分红统计 . 17 表 1： 2014 年至 2018 年 SW 各板块股息率一览 . 11 表 2： 2009 年至 2013 年 SW 各板块股息率一览 . 12 表 3： A 股重点房地产企业股息率概览（截至 2019 年 8 月 15 日） . 15 表 4：港股重点房地产企业股息率概览（截至 2019 年 8 月 15 日） . 17 表 5：部分优势地产股股息率及估值情况（截至 2019 年 8 月 15 日） . 18 表 6： A 股房地产板块股息率一览（截至 2019 年 8 月 15 日） . 20 表 7：港股房地产板块股息率一览（截至 2019 年 8 月 15 日） . 23 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 当前时点，高股息公司可以值得关注 股息率是重要的选股因子 股票投资的收益主要来源于两个部分：股息收入和资本利得。股息率是股息与股票市值的比值，是重要的选股因子。在当前市场环境下，股票分红较资本利得更具有收益确定性，那些高股息率的公司可能更容易获得机构投资者青睐。 股息率通常有两种计算方法： 一、 股票市值取当前市值，股息选取最近年度的现金分红： 股息率 LYR = 最近年度分红汇总（税前） /股票市值 ； 二、 股票市值取当前市值，股息选取过去 12 个月内的的现金分红： 股息率 TTM = 近 12 个月现金股利（税前） /股票市值 。 股息收入是通过上市公司利润分配而来，根据中华人民共和国公司法规定，企业当年实现的净利润，一般应按照下列内容、顺序和金额进行分配： 一、 计算可供分配的利润： 将本年净利润（或亏损）与年初未分配利润（或亏损）合并，计算出可供分配的利润。如果可供分配的利润为负数（即亏损），则不能进行后续分配；如果可供 分配利润为正数（即本年累计盈利），则进行后续分配； 二、 提取法定盈余公积金： 在不存在年初累计亏损的前提下，法定盈余公积金按照税后净利润的 10%提取。法定盈余公积金已达注册资本的 50%时可不再提取。提取的法定盈余公积金用于弥补以前年度亏损或转增资本金。但转增资本金后留存的法定盈余公积金不得低于注册资本的 25%； 三、 提取任意盈余公积金： 任意盈余公积金计提标准由股东大会确定，如确因需要，经股东大会同意后，也可用于分配； 四、 向股东（投资者）支付股利（分配利润）： 企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度分配，公司股东会或董事 会违反上述利润分配顺序，在抵补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，必须将违反规定发放的利润退还公司。 为了督促上市公司规范和完善利润分配的内部决策程序和机制、增强现金分红的透明度、支持上市公司采取差异化、多元化方式回报投资、完善分红监管规定、加强监督检查力度，根据证监会发布的上市公司监管指引第 3 号 上市公司现金分红，上市公司应将现金分红政策差异化： 一、 公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80%； 二、 公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%； 三、 公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%。 值得注意的是，历史分红并不一定能反映公司未来分红的变化。当公司业绩稳定时，分红也较为稳定，可用公司历史分红测算公司未来的分红情况；当公司业绩剧烈波动时，分红也会 随之 剧烈波动，用公司历史分红测算未来分红的方法会产生较大误差。 当前 房地产 基本面动态跟踪 根据统计局公布的最新数据， 2019年 1-7月， 商品房销售面积 累计同比增速 -1.3%，出现负增长，较 2018年全年回落 2.4个百分点；商品房销售额累计同 比增速 6.2%，较 2018 年全年回落 6 个 百分 点，呈显著降温趋势。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 6 图 1：商品房销售额累计同比增速 图 2：商品房销售面积累计同比增速 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-7 月，新开工面积累计同比增速 9.5%，较 2018 年全年回落 7.7 个百分点；施工面积累计同比增速 9%，较 2018 年全年提高 3.8 个百分点 。 图 3：房屋新开工面积累计同比增速 图 4：房屋施工面积 累计 同比增速 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-7 月，房地产投资累计同比增速 10.6%，较 2018 年全年提高 1.1 个百分点，自 2018 年以来保持在高位。 图 5：房地产投资累计同比增速 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-7 月，房地产开发资金累计同比增速 7%，较 2018 年全年上升 0.6 个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速 11.3%，较 2018 年全年提高 12.1 个百-551525354555652016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06商品房销售额累计同比增速（ %）-10-505101520253035402016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06商品房销售面积累计同比增速（ %）05101520252016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06房屋新开工面积累计同比增速（ %）135792016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06房屋施工面积累计同比增速（ %）0246810121416房地产投资累计同比增速（ %）请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 7 分点；定金及预收款累计同比增速 9.6%，较 2018 年全年回落 4.2 个百分点。 图 6：房企开发资金累计同比增速 图 7：个人按揭与定金及预收款累计同比增速 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 6 月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为 5.42%、 5.75%， 虽然 较2018 年 12 月分别回落 0.26、 0.29 个百分点， 但值得注意的是，购房利率自 2018年四季度起首次回升 。 图 8： 全国首套房、二套房购房贷款利率 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-7 月，房企土地购置面积累计同比增速 -29.4%，较 2018 年全年下降 43.6个百分点； 2019 年 1-6 月，土地购置费累计同比增速 24.2%，较 2018 年全年下降 32.8 个百分点。 13579111315172016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/07房地产开发资金累计同比增速（ %）-1001020304050602016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/07个人按揭贷款累计同比（ %）定金及预收款累计同比（ %）4.44.64.85.05.25.45.65.86.06.22017/12017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/6全国首套房贷平均利率（ %） 全国二套房贷平均利率（ %）利率首次回升请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 8 图 9： 房企土地购置面积累计同比增速 图 10： 土地购置费积累计同比增速 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 当前政策形势跟踪 2019 年 4 月中共中央政治局召开会议认为 “一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好 ”，同时强调 “要把推动制造业高质量发展作为稳增长的重要依托，引导传统产业加快转型升级 ”、重提 “结构性去杠杆 ”、重提 “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 ”。伴随着 2019 年一季度以来部分热点城市楼市出现过热征兆，房地产行业政策趋严信号明显，房企融资环境逐步收紧： 一、 4 月 10 日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知，打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为； 二、 4 月 16 日，财政部发布关于下达 2019 年中央财政城镇保障性安居工程专项资 金预算的通知， 2019 年 37 个省市棚改套数共计 285.29 万套，较 2018年计划改造套数减少近 51%。 三、 4 月 18 日，长沙下发了关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知， 自 2019 年 4 月 22 日起，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按 4%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房； 四、据新华社 4 月 19 日消息，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对 2019 年第一季度房地产市场运行情况开展了 专题调研，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示； 五、 4 月 19 日中共中央政治局召开会议，重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制； 六、辽宁丹东市政府办公室印发关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知，从 4 月 27 日起，对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范围内允许购买 1 套新建商品住房，对于本地和非本地户籍家庭，需在市区内购买住房，自网签购房合同备案满 5 年，并取得不动产权证书后方可上市交易，市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价，对于在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过 0.6%； 七、 4 月 28 日，深圳市住房公积金管理中心发布深圳市住房公积金提取管理规定，主要调整租房提取额度将差异化安排，限制交易类型，以及共有产权类住房将可申请公积金贷款等； 八、 5 月 6 日，国家发展改革委召开专题新闻发布 会，国家发改委规划司司长-35-25-15-55152016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/6房企土地购置面积累计同比增速（ %）-55152535455565752016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06土地购置费累计同比增速（ %）请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 9 陈亚军在新闻发布会上指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控。 九、 5 月 16 日苏州出台市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见，学区房调整为 9 年 1 学位； 十、根据新华社 5 月 18 日报道，住建部于 4 月 19 日对 6 个城市进行预警提示的基础上，又对近 3 个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁 4 个城市进行了预警提示； 十一、 5 月 18 日银保监会发文，明确了整治违规向房企 “输血 ”的乱象； 十二、根据海南省六部门 5 月 22 日发布新规，明确要求新建乡村民 宿必须坚持逢建必报，严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产； 十三、据新浪财经报道， 6 月 14 日 中国人民银行成都分行发出紧急通知，“要求各家银行一手房首套按揭利率不得低于上浮 15%，二套房不得低于上浮20%”； 十四、 6 月 15 日，银保监会主席郭树清表示 “我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为 ”。 十五、 6 月 20 日，西安限购升级，非西安市户籍居民家庭在西安住房限购区域范围内无住房且能够提供 5 年以上（含 5 年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买 1 套 商品住房或二手住房； 十六、据华夏时报 6 月 20 日报道，中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率，从原本的基准利率上浮 5%增加到上浮 8%； 十七、据乐居买房报道， 6 月 20 日苏州多家银行住房按揭贷款停止放贷，放款时间延长； 十八、据观点地产网 7 月 6 日报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实 “房住不炒 ”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求 ； 十九、 7 月 12 日，国家发改委发布通知明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务； 二十、 7 月 18 日，大连发布限涨令：房价只准跌不准涨，但跌幅不能超 5%； 二十一、 7 月 24 日，苏州 三个月来第三次出台加码政策，限售区域进一步扩大； 二十二、 7 月 26 日，洛阳发布限价令：单价超 4 余人签约价不得网签； 二十三、 7 月 29 日，人民银行在北京召开座谈会表示要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管； 二十四、 7 月 30 日，中央政治局会议提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段； 二十五、据浙江 之声 8 月 4 日报道，杭州多家银行透露放贷额度、利率已双双收紧，首套普遍基准利率上浮 8%； 二十六、 8 月 7 日，银保监会下发信托 “64 号文 ”，加强房地产信托合规管理和风险控制； 二十七、 据证券日报 8 月 7 日报道，银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知，要求按月监测房地产信托业务变化情况，及时采取监管约谈、现场检查，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头； 二十八、 8 月 8 日银保监会发布中国银保监会办公厅关于开展 2019 年银行机请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 10 构房地产业务专项检查的通知，决定在 32 个城市展开银行房地产业务专项检查工作。 A 股市场 分红情况 复盘 自 2005 年来，上市公司分红占比逐步提升，由 2005 年的 49%提升至 2018 年的 73%，上市公司分红意愿不断增强 。 图 11：自 2005 年来上市公司分红占比逐渐提升 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 我们对比了全球各个主要指数近 12 个月的股息率，发现当前时点 A 股市场整体股息率虽低于恒生指数和德国 DAX 指数，但超过了日经 225 指数和标普 500指数，表明当前 A 股较为具有配置价值。 图 12：各大指数近 12 个月股息率一览 资料来源 : Wind、国信证券经济研究所整理 A 股不同 指数 的股息率差