2019年5月重庆主城区房地产市场分析报告.pptx

,2019年5月重庆主城区房地产市场分析报告,2019年5月,调控,经济,市场,土地,目录/Contents,010203,政策资讯土地市场房产市场,0405,楼盘监控后市预判,政策资讯,PART 1, 宏观政策环境 重庆热点资讯,契税作为楼市调控的一项重要手段，发挥了有效作用，契税暂行条例升级为契税法，其对楼市的调控作用将会进一步增强，并规范地方的楼市调控行为，同时地方动用契税调控楼市能起到遏制炒房的作用。,契税法草案被纳入立法工作计划，进一步规范地方楼市5月11日，国务院办公厅对外发布了国务院2019年立法工作计划，公布了明确的立法项目及负责起草的单位。明确的立法项目可分为三大类，共涉及59件立法项目。其中，立法工作计划将契税法草案列为拟提请审议的13件法律案之首。2019年立法工作,拟提请全国人大常委会审议的法律案（13件） 契税法草案（财政部、税务总局起草） 出口管制法草案（商务部起草） 税收征收管理法修订草案（税务总局、财政部起草） ,拟制定、修订的行政法规（42件） 优化营商环境条例（发展改革委、商务部、财政部、市场监管总局起草） 城镇住房保障条例（住房城乡建设部起草） 住房租赁条例（住房城乡建设部起草） 外资银行管理条例（修订）（银保监会起草） ,拟完成的其他立法项目（4件） 政府职能转变和“放管服”改革、优化营商环境等涉及的法律法规清理项目 外商投资法相关配套法规 党中央、国务院交办的其他立法项目 ,主要内容,集体建设用地有条件入市，有效稳定市场预期5月5日，中共中央、国务院印发关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见明确指出，要建立集体经营性建设用地入市制度，加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证，按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市。在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市,依法把有偿收回的限制宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市,推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市 在当前城镇建设用地指标紧张的大环境下，闲置宅基地有条件入市，不仅能进一步盘活和放大农村土地资源，还能缓解城镇建设用地压力，实现城乡统筹协调融合发展； 集体建设用地允许建成公共租赁住房等，将缓解住房供求矛盾，有效稳定市场预期。,土地入市后，政策层面受到严格限制，秉承“可租不可卖”的原则,一月内住建部两次预警房价，促进市场稳定,从整体上看，2019年来随着各地因城施策以及人才引进政策的不断落地，房地产市场出现明显升温。在此背景下，住建部在1个月内两次发布预警提示，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。这也将有助于后续各地稳房价政策的出台。,5月18日，住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价,格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。,当前多城市按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策，有松有紧，不管方式、手段或力度如何，最终目的都是为了促进房地产市场平稳健康的发展。,需,公积金政策海南：单位生产经营困难的，可申请在5%-12%的范围内降低住房公积金缴存比例；单位濒临破产、已停产或已依法批准缓缴社会保险费的，可申请缓缴住房公积金；湖南：对二手房公积金贷款和商业银行按揭贷款转公积金贷款的房龄要求从20年以内调整至30年以内，房龄与贷款年限相加从不能超过35年调整至50年以内；河南：明确职工只有在住房公积金缴存地或户籍所在地购买首套普通住房和第二套改善型住房，可以提取公积金。,一城一策背景下，各地优化调控政策土拍政策,苏州：吴江区下调出让土地限价，最高限价降幅为18.77%；东莞：将打击土地投机行为，对“两违”以及低效闲置土地强化拆除腾退；合肥：竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。,楼市调控苏州：对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域内实施新房3年限售，二手房5年限售措施；全年房价涨幅如不能控制在5%以内，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等；济南：开发项目未取得预售许可或备案证明不得发布销售广告，广告中不得对规划或者建设中的配套设施作误导宣传，不得鼓吹学区房、地铁房等；海南：明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报，严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。,多地再出人才政策，人才引进各有侧重,人才争夺战愈演愈烈，放宽落户、购房、生活补贴成为重要手段，各地根据自身需求各有侧重引进不同类型的人才，主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平。,产业人才,落户政策人才公寓/租房/住房补贴,生活补贴,浙江嘉兴,用3年时间集聚集成电路、航空航天、人工智能、生命健康等产业人才；,成都贵阳山西杭州,计划用5年时间支持培育10000名各类大数据人才并带动聚集大数据相关从业人员10万名以上；到2025年引进培育1000名以上高层次创新创业人才，1万名以上紧缺急需人才等；放宽合法稳定就业（住房），学历人员、在校大学生和技术技能人才等人群落户政策；大专学历人才仅需要35周岁以下且在杭工作并正常缴纳社保即可落户；,天津重庆厦门广州黄埔南京天津,北京通州厦门天津,滨海新区落户放宽，学历型人才双证放宽至单证，技能型人才取消工作满一年限制；专科或具有初级专业技术职称以上人员，无年龄、就业年限和社保缴纳年限限制，即可落户；购房补贴3.5-10万元/人/年，最长发放期限10年；租房补贴3000-5000元/人/月，最长期限5年；高层次人才本人可以家庭为单位申请一套不超过150平方米、最长5年100%租金补贴的自住住房；基础性人才本人可申请一套不超过90平方米、最长2年50%租金补贴的自住住房；人才公寓、公共租赁住房享受3年租金全免，租期最长5年，免租期以外按照市场租金的70%承租；提出了人才公寓在用地规划、水电暖价格、消防验收、资金补助等6项扶持政策；,高层次人才无房，在通州区创业或与通州区用人单位依法签订三年及以上劳动合同，分六个层级的人才申请者将分别获得40-100平米的租金减免优惠；人才生活补贴本科生每人2万元(不超过30周岁)、硕士每人3万元(不超过35岁)、博士每人5万元(不超过40岁)；滨海新区人才住房生活补贴，本科1.2万元/年，硕士2.4万元/年，博士3.6万元/年，连续发3年。,人才政,策,重庆降低入户门槛，推出人才引进优惠政策，旨在人才强市，促进重庆经济良性增长，同时，这些政策的实施，会吸引大量人口，对带动商品住宅消费具有积极作用。,“宽门槛” 政策放宽人才界定标准，拓宽人群服务范围；,不设年龄务工年限，直系亲属可以随迁：所有人才落户，均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制，甚至没有年龄限制；,自愿选择落户地点，高层次人才一对一迁户；,简化申请材料，优化审批流程：提交户口申请材料时，不需提供复印件；均由派出所审批完结，办理时限为25个工作日，市内迁移的不超过10个工作日。,“重庆英才计划”设5个专项,优秀科学家（100名）,名家名师（300名）,创新创业领军人才（900名、团队500个）,技术技能领军人才（200名）,青年拔尖人才（500名）,重庆推行“零门槛” 落户和英才计划，营造良好人才发展环境5月29日，我市积极拓宽落户渠道，实施人才落户“宽门槛”政策。随后，公布“重庆英才计划”，计划用5年左右的时间，遴选支持重点领域、重点产业、重点行业的高层次人才2000名、团队500个，营造良好的人才发展环境。围绕全市重点领域、产业、行业发展需求, 计划5年内支持高层次人才2000名左右、团队500个左右重点支持人才干事创业, 给予创业人才最高100万元的创业贷、500万元的知识价值信用贷, 给予入选人才20万200万不等的研究支持经费，创新创业示范团队每个30万元的支持经费推出免抵押、免担保、基准利率“人才贷”,发放市级人才服务证 可享受职称评审、项目申报、落户、居留签证、配偶（子女）就业、子女入学、医疗“绿色通道”等便利服务,重庆今年起严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,该政策有效针对近年来高价“学位房” 和开发商虚假宣传学位房的现象，旨在保障义务教育招生入学机会公平，同时，进一步规范房地产市场。,5月10日，市教委印发了关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知，公布2019年义务教育招生入学政策，首次明确规定：从今年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款，保障义务教育招生入学机会公平。,该通知明确：, 本市户籍的适龄儿童、少年在户籍所在地就近入学，所有义务教育阶段公办、民办学校均不得采取考试方式选拔学生，也不得以招收推优生、保送生、特长生等方式招生； 小学新生实行“三对口”入学原则，即学龄儿童与父（母）的户口、房屋产权证明（或房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地一致，在对口学校入学；, 禁止义务教育阶段公办学校招收择校生；, 从2019年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。对违反相关规定、造成不良影响或严重后果的学校，视情节轻重给予约谈、通报批评等，并追究相关部门、单位及人员的责任。,实现重庆经济的跨越式发展,在很大程度上取决于扩大招商引资的力度. 5月在“西洽会”带动下，重庆全市招商引资工作“稳中发力”, 为重庆经济发展、城市建设、扩大就业打下良好的基础。,2019西洽会，重庆招商引资收获颇丰，呈现良好氛围2019西洽会共签约271个国内外项目，签约总额5497.8亿元，涉及智能制造、生物制药、新材料、新能源汽车等领域。,开幕式签约项目：132个签约金额：3375.3亿元,兄弟省区市推介活动签约项目：89个签约金额：258.5亿元,央企重庆行签约项目：50个签约金额：1864亿元,区域,签约项目 签约金额（个） （亿元）,涉及领域,渝北渝中沙坪坝区两江新区南岸区北碚,32251817125,371.3558.44549.0072.20239.53312.00,大数据智能化、航空物流、创新金融、文化创意、健康医疗等领域医疗大健康、智能制造、互联网大数据、文化旅游等产业和领域总部基地、智能研发等领域新能源、生物医疗、智能制造等领域大数据、人工智能、智能制造、无人零售、总部经济等产业和领域旅游、高新技术产业和总部经济等,江北巴南大渡口区,533,54.45425.0055.00,金融结算、数据中心、制造业和民生养老等产业和领域医用、新型材料等领域五星级酒店、智慧环保联盟、环保企业总部基地、新能源汽车等产业,政策资讯总结,宏观政策：,重庆资讯：, 契税法草案被纳入立法工作计划，进一步规范地方楼市； 集体建设用地有条件入市，有效稳定市场预期； 一月内住建部两次预警房价，促进市场稳定； 一城一策背景下，各地优化调控政策； 多地再出人才政策，人才引进各有侧重；, 重庆推行“零门槛” 落户和英才计划，营造良好人才发展环境； 重庆今年起严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩； 2019西洽会，重庆招商引资收获颇丰，呈现良好氛围。,土地市场,PART 2, 土地供销 成交分布,2016-2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况,2019年5月重庆主城区商住类土地供求情况,M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10M11M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10M11M12 M1 M2 M3 M4 M5,2017年,2018年,2019年,供应面积(万) 222 35 309 102 724 217 239 385 458 48,37 180 236 93 256 118 324 275 20,61,95,59,77 114 22,62 235 154 365,成交面积(万) 185 55 197 102 130 751 234 368 334 105 39,93 266 180 183 154 226 358,0,47,34,71,40,55,33,50 231 45 302,0,800600400200,【供销量】5月土地市场急速升温，供应及成交骤增 本月主城区商住类土地供应37宗地共计3489亩，成交26宗地共计2696亩，土地市场供应量和成交量同比环比均大增。2017-2019年5月度土地供销情况,供应面积(万),成交面积(万),年份2016年,宗数118,供应土地面积(亩)19097,建筑面积(万)2506,宗数109,成交土地面积(亩)15406,建筑面积(万)2252,2017年2018年,141103,2101313582,29571728,12788,1870612705,25931614,2019年1-5月,88,7942,837,66,6114,661,合计,450,61634,8029,390,52931,7120,时间,宗数,供应土地面积 建筑面积(亩) (万),宗数,成交土地面积 建筑面积(亩) (万),2019年5月同比,37131%,348944%,36513%,26117%,269653%,30234%,环比,164%,165%,136%,333%,524%,574%,2016-2019年5月重庆主城区商住类土地成交价情况,2019年5月重庆主城区商住类土地成交情况,100806040200,1000080006000400020000,M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10M11M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10M11M12 M1 M2 M3 M4 M5,2017年,2018年,2019年,【成交价】月度土地成交总额创新高，溢价率回落 5月土地市场成交总额为220亿元，环比猛涨529%，创2017年7月以来新高；楼面地价7276元/m，环比下跌7%；本月溢价率为26%，环比下跌49%，其中，大渡口中心一地块溢价率最高，为86%。2017年-2019年5月月度土地楼面价与溢价率走势图,楼面地价(元/),溢价率(%),年份2016年,成交均价(万元/亩)460,成交总价(亿元)709,成交楼面地价(元/)3148,溢价率(%)27,2017年,642,1200,4628,20,2018年2019年1-5月合计,658739591,8354522941,517768314343,122820,时间2019年5月,成交均价(万元/亩)816,成交总价(亿元)220,成交楼面地价(元/)7276,溢价率(%)26,同比环比,31%1%,100%529%,50%-7%,114%-49%,两江新区1501057549,巴南区27575623,北碚区81467824,大渡口区0419495,九龙坡区18219762,沙坪坝区27202042,江北区10127479,渝中区000,南岸区000,渝北区5100,0,100008000600040002000,12000,0供应面积(万)成交面积(万)成交楼面地价(元/),14012010080604020,160,2019年5月重庆主城区商住土地区域供销情况,供应面积(万),成交面积(万),成交楼面地价(元/),【区域表现】北区供应加大，两江新区成交量领先 从整体来看，5月北区集中供应，两江新区（150万方）、北碚区（81万方）和渝北区（51万方）供应量较大，占总供应量78%；两江新区（105万方）成交量领先； 从成交价格来看，大渡口区和九龙坡区均破“9”，楼面地价在9400-9800元/之间，大渡口中心和大杨石滩子口楼面地价创新高，均破万。,建筑面 成交均 楼面地,积(万 价(万元 (亿元) 价(元/,【成交分布】滩子口地价创新高，大渡口区溢价率最高,城区,板块,成交宗 占地面数 积(亩),成交金额,) /亩) ),溢价率(%),竞得者,北碚区两江新区两江新区大渡口区两江新区巴南区巴南区巴南区九龙坡区九龙坡区九龙坡区江北区沙坪坝区,蔡家空港保税港悦来大渡口中心复兴李家沱-花溪龙州湾鱼洞华岩石坪桥-大堰滩子口铁山坪西永,4432222211111,52747330332624013013017675226073161,464339412319201810381220,68555112531200625755906577113960118071247259,3626383915101210911194,78246048974094956632505760495773854441001354674792042,2401576111162842051530,龙湖、颐天康养（2）、雅居乐金科、金科+旭辉、首钢（2）保利（2）、万科佳兆业、中国铁建万科、大悦城金地+碧桂园、金科+中粮联发、桥达中建信和（2）雅居乐九龙园高新产业荣安新城重庆园投仓储服务有限公司,土地市场总结,土地供销：,成交分布：, 5月土地市场急速升温，供应及成交骤增； 月度土地成交总额创新高，溢价率回落；, 北区供应加大，两江新区成交量领先； 滩子口地价创新高，大渡口区溢价率最高。,房产市场,PART 3, 商品房市场 住宅市场 商务市场 商业市场,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,时间2018年5月2019年4月2019年5月同比环比,供应量(万)260236255-2%8%,成交量(万)296326273-8%-16%,成交均价(元/)1128211384118845%4%,14000120001000080006000400020000,6005004003002001000,2017年,2018年,2019年,【商品房供销价】供应略升，成交环比量降价升 本月商品房市场供应环比略升，成交量环比下降，新增供应255万方，环比上升8%；成交273万方，环比下降16%； 本月商品房成交均价为11884元/ m，环比上涨4%。2017-2019年5月重庆主城区商品房供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M5,1614121086420,3500300025002000150010005000,2017年,2019年,【商品房存量】存销比上升，去化压力加大截止5月存量为2695万方，去化周期为10个月；本月销售量下降，使存销比升至9.9，去库存压力加大。2017-2019年5月月度主城区商品房存量及去化走势,存量面积(万),去化周期（月）2018年,时间2018年5月2019年4月2019年5月同比环比,存量(万)23982713269512%-1%,月平均去化量(万)267.1272.2270.21%-1%,去化周期（月）9.010.010.011%0%,存销比8.18.39.9-,巴南区535410316,两江新区424713482,沙坪坝区343811166,北碚区252711431,南岸区152512823,大渡口区19239996,江北区182010895,渝北区231813859,九龙坡区161511350,渝中区10621811,5000,2300021000190001700015000130001100090007000,0新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/),605040302010,【商品房区域】巴南区和两江新区为主力战场 本月巴南区供销量领先，新增供应53万方，主要是龙湖春江天镜（5万方）、蓝光水岸公园（4万方）等项目支撑供应；销售54万方，其中招商依云江湾、融创欧麓花园城、千江凌云等项目放量。 渝中区均价仍领先，主要受来福士广场、融创白象街、鹅岭峯等高价项目拉动；大渡口区为价格低区，主要受跳蹬、钓鱼嘴等区域成交影响。2019年5月重庆主城各区商品房供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M5,【商品房业态】住宅、商务、商业成交占比均扩大 商品房市场仍以住宅成交为主，占比90%，环比增长2个百分点，同比增长11个百分点； 商务市场和商业市场份额环比均增加1个百分点； 车库成交占比为4%，环比下降3个百分点。,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2017年,2018年,2019年,2017-2019年5月商品房各物业成交量占比走势图,住宅,商务,商业,车库,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,时间2018年5月2019年4月2019年5月同比环比,供应量(万)19118521713%17%,成交量(万)2332882445%-15%,成交均价(元/)1188911955119821%0%,14000120001000080006000400020000,450400350300250200150100500,2017年,2018年,2019年,【住宅供销价】供应加大，成交环比量降价稳 本月商品住宅新增供应217万方，环比增加17%，同比增加13%；成交244万方，环比下降15%，同比增长5%； 本月商品住宅成交均价为11982元/ m，总体平稳。2017-2019年5月重庆主城区商品住宅供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M5,时间2018年5月2019年4月2019年5月同比环比,存量(万)34155252554%-5%,月平均去化量(万)2332882445%-15%,去化周期（月）1.72.42.337%-5%,存销比1.51.92.2-,6543210,120010008006004002000,2017年,2019年,【住宅存量】存量持续下滑，去化周期缩短住宅存量连续第5个月下降，截止5月底剩余525万方，环比下降5%；去化周期2.3个月，本月住宅供应加大，销量下降，存销比上升至2.2。2017-2019年4月月度主城区商品住宅存量及去化走势,存量面积(万),去化周期（月）2018年,2500023000210001900017000150001300011000900070005000,6050403020100,巴南区,两江新区,沙坪坝区,北碚区,南岸区,大渡口区,江北区,渝北区,九龙坡区,渝中区,【住宅区域】巴南、两江新区和沙区为供销主力 本月住宅巴南区为供应热点区域，供应了49万方，占总供应量的23%，其次是两江新区和沙坪坝区，分别供应了36万方、30万方；巴南区、两江新区和沙坪坝区住宅成交量均较大，共销售了124万方，占总成交量的51%。 大渡口区为价格低区，主要受金科集美阳光（跳蹬）、金地自在城（跳蹬）、荣安林语春风（西彭）、中洲半岛城邦 （钓鱼嘴）、荣盛城（建桥）等项目影响，拉低了区域整体价格。2019年5月重庆主城各区商品住宅供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M10,M11,M12,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,【住宅业态】刚需产品扩容，改善型产品占比回落 商品住宅市场仍以高层成交为主，占比78%，环比扩大2个百分点，同比扩大9个百分点； 洋房产品成交占比为17%，环比同比均持平； 别墅产品成交环比回落2个百分点，同比回落8个百分点。,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2017年,2018年,2019年,2017-2019年5月商品住宅各物业成交量占比走势图,高层,洋房,别墅,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M5,14000120001000080006000400020000,350300250200150100500,2017年,2018年,2019年,【高层产品】供应量上升，成交环比量跌价平 本月高层产品新增供应166万方，环比增加18%，成交189万方，环比下降13%，同比增长17%； 高层产品成交均价为11683元/ m，环比上涨1%，2018年以来，价格呈波动式上升。2017-2019年5月重庆主城区住宅高层产品供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),时间2018年5月2019年4月2019年5月同比环比,供应量(万)13314016624%18%,成交量(万)16121618917%-13%,成交均价(元/)1138011550116833%1%,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,时间2018年5月2019年4月2019年5月同比环比,存量(万)23037034651%-6%,月平均去化量(万)15017117315%1%,