2019年7月重庆主城区房地产市场分析报告.pptx

,2019年7月重庆主城区房地产市场分析报告,2019年7月,调控,经济,市场,土地,目录/Contents,010203,政策资讯土地市场房产市场,0405,楼盘监控后市预判,政策资讯,PART 1,u 宏观政策环境,u 重庆热点资讯,六部门发文明确社区家庭服务业税费优惠政策7月4日，财政部等六部门日前印发关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告。根据公告，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，按照以下规定享受税费优惠政策：, 提供社区养老、托育、家政服务取得的收入, 提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额;, 自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地, 承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的；,减按90%计,入应纳税所得额免征房产税、城镇土地使,用税,免征增值税免征契税,u 与家政服务员、接受家政服务的客户就提供家,政服务行为签订三方协议；u 向家政服务员发放劳动报酬，并对家政服务员进行培训管理；u 通过建立业务管理系统对家政服务员进行登记,管理。,国务院完善建设用地二级市场,7月19日，国务院办公厅近日印发关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见。,意见主要任务：,u 完善转让规则，促进要素流通。明确建设用地使用权转让形式，明晰不同权能建设用,地使用权转让的必要条件，完善土地分割、合并转让政策，实施差别化的税费政策；,u 完善出租管理，提高服务水平。规范以有偿方式或以划拨方式取得的建设用地使用权,出租管理，简化审批程序，营造良好的出租环境；,u 完善抵押机制，保障合法权益。明确不同权能建设用地使用权抵押的条件，规定自然,人、企业均可作为抵押权人；,u 创新运行模式，规范市场秩序。在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平,台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，规范交易流程，加强信息互通共享；,u 健全服务体系，加强监测监管。要求提供便捷高效的政务服务，培育和规范社会中介,组织，加强对土地市场的整体调控，完善信用体系，全面规范市场运行。,我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。,构建，在监管引领与推动下，我国的商业,银行公司治理取得了一定的进展；下一步，银行业应从股东资质、关联交易、组织架构、考核激励等方面着手，完善公司治理体系，理顺公司治理运作机制。提高银,行股东门槛，股东应充分考虑银行作为风,险经营机构应尽的义务，避免贪图分红或者融资便利等短期行为。,商业银行股权托管办法,明确股权托管方式。办法规定上市、在新三板挂牌的商业银行股权托管应按照现有法律法规进行，非上市商业银行可以按照市场化原则，自行选择符合条件的股权托管机构。,息资料。托管机构应严格遵照双方签订的服务协议，,保障商业银行股权活动安全、高效、合规进行。,强化监管部门职责。除了对违反办法规定的商业银行进行处罚外，监管部门还将建立股权托管机构黑名单，并通过全国信用信息共享平台与相关部门或政府机构共享黑名单信息。,规权托 托管商 业务框,银保监会发布商业银行股权托管办法将建立股权托管黑名单7月26日，银保监会网站印发商业银行股权托管办法，进一步明确了银行股权托管方式、规定股权托管基本业务框架、提出未进行股定股权 管的 基本 业银行应于2020年6月底前完成股权托管，且股权确权比例不低于80%，银架。商业银行应向托管机及时供股东名册及有关股权信 在当随着全球金融体系及统一监管标准的,当前多城市按照“一城一策”原则制定有针对性的人才引留政策，根据城市发展，因城施策，最终目的都是为了留住当地人才，引进更多优秀人才，促进本地经济发展。,武汉引才留才7月11日， 武汉发布武汉市引才育才年度重点任务及资金安排，部署2019年引才育才10项重点任务举措，武汉市将每年拿出15亿元专项资金用于人才开发。其中，围绕人才落户优化，武汉将对专科人才及其配偶敞开大门。高等学校专科及以上学历或学位毕业生、年龄不满45周岁的（博士、硕士研究生不限年龄），可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，其配偶及未成年子女均可随迁落户；各类技能人才、专业技术人才，满足在汉创业就业一定年限的，可申请落户。人才安居和服务方面，武汉支持发展专业化长租公寓，年内筹集长租公寓5万套（间），并为留汉大学生提供租赁补贴。,多地再出台人才新政，有效针对地区实施苏州一人一策7月10日， 苏州发布系列人才新政，此次苏州系列人才新政包括苏州市引进顶尖人才(团队)“一人一策”实施办法、苏州市企事业单位引 才用才激励办法、苏州市社会化引才奖励办法和苏州市高层次人才举荐办法。按照新政规定，顶尖团队可直接立项为姑苏重大创新团队，最高获5000万元项目经费，或直接立项为临床医学专家团队，最高或1500万元项目经费，并给予上不封顶的支持。,广州境外高端人才将享个税优惠7月30日，广州表示将新增3万套人才公寓和公租房，境外高端人才将享“个税优惠”。近日，广州市政府正式印发了关于进一步加快促进科技创新的政策措施。广州将采取十二条措施，包括补贴在穗工作的境外高端人才、新增人才公寓和公租房等，来进一步吸引科创人才，加快提升自主创新能力。为提高人才吸引力，“科创十二条”提出，将按照职住平衡、就近建设、定向供应的原则，鼓励各区以及用人单位等多主体供给，通过新增筹建、园区配建、城市更新等方式，在高校、科研机构、高新技术产业开发区等人才密集区建设人才住房。,多地出台政策规范住房租赁市场,7月1日，广州印发关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知，通知要求住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年。通知自印发之日起施行，有效期5年。,6月27日，珠海出台关于个人房屋转让征收个人所得税有关问题的通知，自2019年7月1日起，个人转让房屋个人所得税由纳税人自行选择征收方式（差额20%或全额2%），自行填报房产交易信息。这意味着珠海持续多年的二手房按房产差额20%征税方式迎来实质性改变。,2019年7月1日起，天津市将提高市场租房家庭补贴标准，在原发放补贴额基础上，上调20%。此,举将调动困难家庭到市场租房的积极性，充分利用社会资源解决住房困难。,7月4日，深圳发布关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见，提出多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为等6大政策措施。力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，租赁住房不少于30万套。个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。,政府部门不仅要从信息发布平台着手，更要加强对租赁行业经营者及从业人员的监管规范，各地新政可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。,多地住房公积金出台新政，减轻住房压力,随着各地对公积金贷款的政策扶持，以及全年市场成交中的刚需占比逐渐加大，对公积金贷款的需求也相应增大，公积金贷款有利于减轻刚需房者压力，稳定房地产市场。,7月9日，在东莞市住房公积金管理中心官方网站看到，该中心发布,关于及征求意见的公告。依据该公告，修订后东莞公积金最长贷款年限将统一为30年，商转公贷款后可以形成组合贷款，将减轻职工还贷压力。,7月26日，长沙住房公积金管理委员会下发了关于调整住房公积金政策优化营商环境的通知。通知明确将长沙市住房公积金最低缴存比例由8%降低至5%，即长沙市住房公积金缴存比例由之前的8%-12%调整至5%-12%；灵活就业人员缴存基数超过5000元以上不再提供纳税凭证，其月缴存额由本人自行申报，最高不超过1200元。通知自2019年8月5日起施行。,四山,山,明月山,铜锣山,中梁山,重庆主城“四山”范围内未建设区域，不再规划新增居住用地7月10日，重庆市人民政府网发布重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市主城区“四山”保护提升实施方案的通知，明确主城“四山”范围内未建设区域，不再规划新增居住用地。方案提出，要推进“四山”违法建设综合整治、加强建设管控。缙云, 整治违法建设：清理“别墅”“度假村”“私家大院”等乱搭乱建行为；, 加强建设管控：首先要严控建设总量；现建设用地，按照总规模只减不增的原则；未建设区域不再规划新增居住用地；, 严格项目准入：管制范围禁止各类房地产开发建设，适度发展文化休闲、养生养老和乡村旅游功能，严禁新增住宅类房地产开发,项目；, 提升建筑品质：建筑不得遮挡山脊线，高度不超12米。重庆各区政府要加大对“四山”保护提升工作的资金投入，市、区级财政按照事权和支出责任合理安排专项配套资金，用好国家专项奖补资金，积极鼓励社会资本参与，有利于重庆自然资源和生态的发展。,在推动基础设施互联互通方面，将加快沿江高铁成南达万铁路、渝西高铁、渝昆高铁前期工作，提升外贸集装箱货物在港口装卸速度和通关效率。,川渝签署15个专项合作协议，将规划研究成渝中线高铁7月10日，深化川渝合作专项协议签署仪式在成都举行，共签署了15个专项合作协议。,其中，方案提出： 在铁路建设方面，年内争取开工建设成都经达州至万州(成南达万)、渝西、渝昆三条高铁； 根据刚刚签署的成渝轴线区（市）县协同发展联盟2019年重点工作方案，川渝两地共同规划研究成渝中线高铁，争取国家将成渝中线高铁纳入国家新时代中长期铁路网规划，从参与的城市来看，包括安岳县、璧山区、大足区、简阳市、乐至县、铜梁区。 加快铜安乐高速公路建设。这条高速从铜梁经潼南、安岳、资中到乐山，全长约232.3km，双向6车道，匡算总投资约348.45亿元 。,序号1,合作协议深化建筑业协调发展战略合作协议,23456789101112131415,川渝合作示范区（广安片区） 2019年重点工作方案共建成渝中部产业集聚示范区合作协议深化规划和自然资源领域合作助推成渝城市群一体化发展协议推进成渝城市群交通基础设施互联互通2019年重点工作方案推进成渝城市群生态环境联防联治2019年重点工作方案推进成渝城市群产业协作共兴2019年重点工作方案推进成渝城市群市场监管体系一体化2019年重点工作方案推进成渝城市群无障碍旅游合作2019年重点工作方案推进成渝城市群开放平台共建共享2019年重点工作方案深化达（州）万（州）一体化发展2019年重点工作方案推动乡村振兴共建巴蜀美丽乡村示范带战略合作协议川渝合作示范区（潼南片区） 2019年重点工作方案深化川渝合作推动泸内荣永协同发展战略合作协议成渝轴线区（市)）县协同发展联盟2019年重点工作方案,重庆自贸试验区将开展7项外汇创新业务,7项外汇创新业务的推出，将进一步便利重庆自贸试验区内市场主体跨境结算及投融资，促进金融外汇开放创新，更好助力重庆自贸试验区建设, 为重庆经济发展、城市建设打下良好的基础。,7月19日，国家外汇管理局重庆外汇管理部发布消息，为进一步支持重庆自贸试验区建设，将在重庆自贸试验区内开展7项外汇创,新业务。,7项外汇创新业务：, 试点资本项目外汇收入支付便利化业务, 放宽境内直接投资登记手续办理属地限制, 允许非投资性外资企业将资本项目外汇收入或结汇资金用于境内股权投资, 允许企业调整借用外债管理模式, 放宽企业跨境融资币种匹配要求, 向银行下放外债注销登记业务权限, 放宽跨国公司跨境资金集中运营管理准入要求；,政策资讯总结,宏观政策：,重庆资讯：,u 六部门发文明确社区家庭服务业税费优惠政策；u 国务院完善建设用地二级市场；,u 银保监会发布商业银行股权托管办法将建立股权托管黑名单；u 多地再出台人才新政，有效针对地区实施；u 多地出台政策规范住房租赁市场；,u 多地住房公积金出台新政，减轻住房压力。,u 重庆主城“四山”范围内未建设区域，不再规划新增居住用地；u 川渝签署15个专项合作协议，将规划研究成渝中线高铁；u 重庆自贸试验区将开展7项外汇创新业务。,土地市场,PART 2,u 土地供销,u 成交分布,2016-2019年7月重庆主城区商住类土地供求情况,2019年7月重庆主城区商住类土地供求情况,年份2016年,宗数118,供应土地面积(亩)19097,建筑面积(万)2506,宗数109,成交土地面积(亩)15406,建筑面积(万)2252,2017年2018年,141103,2101313582,29571728,12788,1870612705,25931614,2019年1-7月,103,9731,957,96,9186,866,合计,465,63423,8148,420,56003,7325,时间,宗数,供应土地面积 建筑面积(亩) (万),宗数,成交土地面积 建筑面积(亩) (万),2019年7月同比,20%,60.57-59%,4.04-80%,4-,215.30-,14.35-,环比,-85%,-96%,-96%,-85%,-92%,-92%,供应面积(万) 222 35 309 102 724 217 239 385 458 48,37 180 236 93 256 118 324 275 20,61,95,59,77 114 22,62 235 154 365 115,4,成交面积(万) 185 55 197 102 130 751 234 368 334 105 39,93 266 180 183 154 226 358,0,47,34,71,40,55,33,50 231 45 302 190 14,M1,2017年,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9 M10 M11 M12 M1,2018年,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9 M10 M11 M12 M1,2019年,M2,M3,M4,M5,M6,M7,0,800700600500400300200100,【供销量】7月土地市场急速下滑，供应及成交骤减u 本月主城区商住类土地供应2宗地共计60.57亩，成交4宗地共计215.30亩，土地市场供应和成交量同环比均下降。2017-2019年7月度土地供销情况,供应面积(万),成交面积(万),2016-2019年7月重庆主城区商住类土地成交价情况,2019年7月重庆主城区商住类土地成交情况,年份,成交均价(万元/亩),成交总价(亿元),成交楼面地价(元/),溢价率(%),2016年,460,709,3148,27,2017年,642,1200,4628,20,2018年2019年1-7月合计,658675601,8356203364,517764784537,122020,时间,成交均价(万 成交总价(亿 成交楼面地价元/亩) 元) (元/),溢价率(%),2019年7月,879,19,7587,13,同比环比,-69%,-87%,-38%,-107%,100806040200,1000080006000400020000,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10 M11 M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10 M11 M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,2017年,2018年,2019年,【成交价】月度土地成交总额下降，溢价率上升u 7月土地市场成交总额为19亿元，环比猛降879%；楼面地价7587元/m，环比上涨38%；本月溢价率为13%，环比上涨107%，其中，观音桥组团-龙溪地块一宗溢价率最高，为35%。2017年-2019年7月月度土地楼面价与溢价率走势图,楼面地价(元/),溢价率(%),巴南区086746,沙坪坝区036590,渝北区2213167,两江新区015138,渝中区000,大渡口区000,江北区000,九龙坡区200,南岸区000,北碚区000,0,2000,80006000,12000,14000,0供应面积(万)成交面积(万)成交楼面地价(元/),1,340002,54,7100006,8,9,【区域表现】7月主城供应整体放缓，巴南区成交量领先u 从整体来看，7月为传统淡季，主城供应放缓，仅渝北区（2万方）、九龙坡区（2万方）两个区域供应；巴南区（8万方）为本月最大成交量区域；u 从成交价格来看，仅渝北区破万，龙溪一地块被合能地产竞得，其他成交区域均保持稳定楼面价。2019年7月重庆主城区商住土地区域供销情况,供应面积(万),成交面积(万),成交楼面地价(元/),【成交分布】本月成交地块较少，仅观音桥一宗高溢价地,城区,板块,成交 占地面积 建筑面积 成交均价 成交金额 楼面地价宗数 (亩) (万) (万元/亩) (亿元) (元/),溢价率(%) 竞得者,渝北区,龙溪,1,31,2,1692,5,13167,36,合能地产,两江新区,人和,1,15,1,822,1,5138,0,成都铁路,地产置业,有限公司,巴南区沙坪坝区,南泉西永,11,12049,83,675879,84,67466590,313,中铁二十局美的地产,土地市场总结,土地供销：,成交分布：,u 7月土地市场急速降温，供应及成交骤减；u 月度土地成交总额下降，溢价率上升；,u 7月主城供应整体放缓，巴南区成交量领先；u 本月成交地块较少，仅观音桥一宗高溢价地。,房产市场,PART 3,u 商品房市场,u 住宅市场,u 商务市场,u 商业市场,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,时间2018年7月2019年6月2019年7月同比环比,供应量(万)291286218-25%-24%,成交量(万)379277218-42%-21%,成交均价(元/)1071311646115698%-1%,14000120001000080006000400020000,6005004003002001000,2017年,2018年,2019年,【商品房供销价】供应减少，成交环比量价齐降u 本月商品房市场供应环比减少，成交量环比下降，新增供应218万方，环比减少24%；成交218万方，环比下降21%；u 本月商品房成交均价为11569元/ m，环比微降1%。2017-2019年7月重庆主城区商品房供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,时间2018年7月2019年6月2019年7月同比环比,存量(万)23252711271117%0%,月平均去化量(万)379277218-42%-21%,去化周期（月）61012103%27%,存销比6.19.812.4-,1614121086420,3500300025002000150010005000,2017年,2019年,【商品房存量】存销比上升，去化压力加大截止7月存量为2711万方，去化周期为12个月；本月销售量下降，使存销比升至12.4，去库存压力加大。2017-2019年7月月度主城区商品房存量及去化走势,存量面积(万),去化周期（月）2018年,两江新区485113524,巴南区574910333,南岸区283113078,沙坪坝区313010127,渝北区242011110,九龙坡区211910020,北碚区131711125,大渡口区181610480,江北区151512727,渝中区7418995,5000,21000190001700015000130001100090007000,0新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/),605040302010,【商品房区域】两江新区和巴南区为主力战场u 本月巴南区供应领先，新增供应57万方，主要是恒大新城（5.8万方）、千江凌云（3.9万方）等项目支撑供应；两江新区成交量比巴南区略微领先，销售48万方，主要受龙湖九里晴川、恒大轨道时代、中国摩等项目放量。u 7月渝中区均价仍领先，主要受万科翡翠都会、鹅岭峯、重庆中心等高价项目拉动；九龙坡区为价格低区，主要受弘阳时光澜庭（低价）、和泓四季（车库）等成交影响。2019年7月重庆主城各区商品房供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2017年,2018年,2019年,【商品房业态】住宅成交占比缩小，商务、车库占比增大u 商品房市场仍以住宅成交为主，占比80%，环比减少4个百分点，同比增长4个百分点；u 商务市场环比减少1个百分点，商业市场环比持平；u 车库成交占比为12%，环比增加2个百分点。2017-2019年7月商品房各物业成交量占比走势图,住宅,商务,商业,车库,M10,M11,M12,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,时间2018年7月2019年6月2019年7月同比环比,供应量(万)226232167-26%-28%,成交量(万)289231175-39%-24%,成交均价(元/)1159012286124818%2%,14000120001000080006000400020000,450400350300250200150100500,2017年,2018年,2019年,【住宅供销价】供应减少，成交环比量降价微涨u 本月商品住宅新增供应167万方，环比减少28%，同比减少26%；成交175万方，环比减少24%，同比减少39%；u 本月商品住宅成交均价为12481元/ m，环比上涨2%。2017-2019年7月重庆主城区商品住宅供求价走势,新增面积(万),销售面积(万),成交均价(元/),M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,M8,M9,M10,M11,M12,M1,M2,M3,M4,M5,M6,M7,时间2018年7月2019年6月2019年7月同比环比,存量(万)28253152385%-1%,