2019长三角城市群楼市研究报告.pptx

,2019长三角城市群楼市研究报告,随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连 城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市 之间存在相互影响、共同进步的作用力。衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安 居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。,引言,城市群 总引力,人口引力,经济实力,人口政策,城建规划,交通联结,配套资源,行业引力,行业政策,行业布局,开发热度,价格水平,房价收入比房价/租金走势租售比,GDP总值/增长率财政支出,人才政策落户政策,城市未来发展,城际：高铁/机场城内：轨交发展,教育资源医疗资源商业发展成熟度,安居引力,土地溢价率土地成交面积/金额投资增长率,购房政策,开发/租赁房企布局房产经纪门店布局,房企政策（优惠/限制）,购房调控政策强度,供求情况新房：去化周期二手房：挂牌量/需求量租房：房源量/需求量,就业引力,产业政策,企业招聘,薪资水平,产业政策倾向性行业发展可能性,企业招聘热度行业/职位热度,行业/置业薪资水平薪资上升空间,城市群引力模型,长 三 角 城 市 群,作为“一带一路”与长江经济带的重要交汇 的长三角城市群，对外地处国际重要贸易航 线的优越位置，对内承担国家现代化建设大 局与全方位开放格局的战略使命。,长三角地区城市规模结构合理，目前超大城 市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合 肥、苏州等十三座，中等城市九座，小城市 数十座。,长三角城市群发展规划中曾对目前长三 角地区问题总结包容性不足，外来人口 市民化滞后，直到2016年存在2500万人没 有在常住城市落户，在教育、医疗等公共服 务领域缺失相应权益。这种问题亟待解决， 而解决市民化的第一步就是解决居住问题。,经济实力：城市GDP增速多在7%以上 高于平均值,10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,0,10000,20000,30000,40000,2018年长三角城市群GDP及增长率,GDP（亿元）增长率从区域内各城市2018年的GDP来看，上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波均过万亿，宁波首次进入万亿行列。长三角城市群各城市GDP增长速度普遍在7%以上，高于全国增长率（6.6%），其中高于7%的城市有11城。这些高增长率的城市多 具有较强发展潜力，其中江苏有南京、无锡、南通，安徽有合肥、芜湖、马鞍山、安庆，浙江有绍兴、台州、嘉兴、湖州，三省均出 现新兴城市的经济发展驱动现象。,人口情况：上海人口吸引力领先城市群,0,0.5,1,1.5,2,0,1000,2000,3000,上海苏州 杭州 南京宁波 合肥南 通盐城 无锡台 州金华 绍兴常 州嘉兴 安庆泰 州滁州 芜湖镇 江湖州 扬州宣 城马鞍 山铜陵池州 舟山,2018年长三角城市群人口情况,户籍人口（万人）常住人口（万人）人口吸引力从户籍人口与常住人口的对比看出，GDP总量较大的城市以及省会城市的常住人口往往高于户籍人口，说明外来人口进入 较多；从户籍人口规模看，500万人口以上的城市有上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、合肥、盐城、泰州、安庆， 浙江的大型城市较多。我们简单以常住人口与户籍人口的比值来简单衡量城市对于人口的吸引力情况。可以看出，上海的人口吸引力领先城市 群，除上海外，吸引力超过1.2的城市主要来自浙江。,人口政策：多城出台积极的人才政策 吸引人才落户安家,交通联结：长三角整体交通发展成熟 城市间连接度较强,250 247 241 224 214,183 173,122 118,78,59,57,48,292928,15,5,100,200,300,400300 299 297 297 297 297,长三角城市群高铁动车经过路线,高铁动车经过路线,0杭上苏南无常合镇金绍嘉宁湖台铜滁池马芜扬安泰南盐州海州京锡州肥江华兴兴波州州陵州州鞍湖州庆州通城山长三角整体交通发展较为成熟，城市间的连接度较强。高铁动车路线经过情况方面，超过200条路线的城市 有11座，除上海、南京、合肥等直辖市及省会外，其他都几乎在浙江。,交通联结：轨道交通发展进入快车道 七城开通地铁,ai.anjuke/,长三角城市群轨道交通情况,长三角城市群轨道交通以及快 速交通发展情况如图表所示， 开通地铁的城市有7座，其中地 铁路线总长度超过100KM的有 上海、苏州、杭州、南京，单 日人次超过100万次的城市有上 海、苏州、杭州、南京。,总结,ai.anjuke/,长三角城市群具有地理位置优越、综合经济实力强、城镇化率高、城际及城内交 通网络较为完善等特点，与国内其他城市群相比，具有较强的人口吸引力，上海 常住人口超2000万，苏州常住人口破千万。人口增长是经济发展的基石，为了保障城市群的整体竞争力，部分城市及区域也 出台了积极的人口政策吸引外来人口落户安家。从整体经济实力、人才政策及交通商业发展等维度来看，长三角城市群具有较强 的人口吸引力；但同时也存在外来人口在常住城市落户门槛高、教育、医疗等公 共服务领域相应权益缺失等问题。,调控政策：长三角大多城市均出台调控政策 购房门槛较高,长三角城市群中大多热门城市均 出台限购限售等调控政策稳房 价，保障房地产市场的平稳运 行。但同时，部分城市较高的置业门 槛、社保及公积金不能互通等问 题也限制了长三角一体化的发 展。,长 三 角 城 市 限 购 限 售 情 况,1000080006000400020000,2018年各省市房地产住宅投资累计值(亿元)上海安徽浙江江苏,403020100,2018年各省市房地产住宅投资累计增长(%)上海安徽浙江江苏,2018年，江苏房地产住宅投资累计值超八千亿，累计增长幅度也位居长三角各省首位；上海房地产住宅投资累计值 超两千亿，但投资增长幅度低于其他三省。,房地产投资：2018年江苏省住宅投资累计值超八千亿,商品住宅施工面积方面，长三角地区中江苏省的施工面积累计值4.6亿平方米；从增长幅度来看，浙江的涨幅超10%，而上海处于负增长的状态。,施工面积：江浙皖商品住宅施工面积同比正增长,50000400003000020000100000,2018年各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)上海安徽浙江江苏,151050-5-10-15,2018年各省市商品住宅施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏,从商品住宅新开工面积来看，江苏省也处于领先状态，安徽、浙江新开工面积基本持平；同比增速方面，江浙沪皖 的累计增速基本保持稳定上涨。,新开工面积：商品住宅新开工面积保持稳定上涨,0,5000,10000,15000,2018年各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)上海安徽浙江江苏,100500-50-100,2018年各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏,土地：房地产企业多选择二线城市布局,300250200150100500,6005004003002001000,宁合杭苏常绍上南无嘉南滁镇宣台扬湖金盐安泰芜池铜舟马 波肥州州州兴海通 锡 兴 京 州 江 城 州 州 州 华 城 庆 州 湖 州 陵 山 鞍山,2019年1-6月长三角城市住宅用地成交情况,建设用地面积(万) 土地宗数(块),2019年上半年，房地产企业多选择二线城市布局，宁波、合肥、杭州等城市住宅用地成交领先，而上海住宅用地成 交面积仅排名第7。,ai.anjuke/,总结,长三角城市群拥有成熟的经济优势，吸引众多房企纷纷在此布局。但较为严苛的调控政策也对房企投资造成一定影响。2018年，房地产企业在江苏省内住宅投资金额最高，累计值超八千亿，但从增速 来看，浙江省则更为领先；从土地成交情况来看，房地产企业多选择宁波、合肥、杭州等二线城市布局，上海住宅用地成交面积仅排名第7。,新房需求：3、4月份长三角新房找房热度最高,2019年1-6月长三角整体新房找房热度走势呈“先升后降“的趋势，3、4月份的新房找房热度最高。聚焦长三角城市群热点城市，其新房找房热度走势与城市群整体大致相同，杭州4、5月份 的新房找房热度超过合肥。,新房需求：上半年苏州新房热度领先长三角,从城市排名来看，苏州新房的找房热度 上半年超过上海，成为城市群第一，同 比涨幅超四成，这与年内苏州出台的调 控政策也有很大的关系。,苏上合杭宁无南南常扬绍嘉湖盐芜台镇 州海肥州波锡京通州州兴兴州城湖州江,泰金滁马安舟铜池宣 州华州鞍庆山陵州城山,2019年1-6月城市新房找房热度,新房需求：南京 杭州 合肥的外地购房者多来自上海,65.5%,合肥上海4.0%安庆2.7%六安2.1%淮南2.0%苏州1.7%北京1.3%阜阳1.2%杭州1.2%滁州1.1%,长三角城市群各城的购房人群，除本城居民外，周边城市如苏州、无锡、南通等地的购房者也有在上海购房的意向。南京、杭州、合肥三城的购房者人群结构可以看出，上海购房者在这三城购房的人数占比也相对靠前。,购房人群主要来源,上海,南京,杭州,合肥,新房均价：长三角热点城市新房均价走势平稳,从2019年上半年新房商品住宅（不含保 障房）成交均价走势来看，长三角热点城 市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅 度的波动，上海虽价格较高，月均价超5 万元/平方米，但总体呈下行趋势，房价 以“稳”为主。,700006000050000400003000020000100000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月各城市商品住宅成交均价走势,上海,南京,合肥,杭州,二手房供应：城市群二手房挂牌房源量1月份处于高位,长三角地区2019年1月份二手房挂牌房源量处于高位，2月份下跌明显；春节后呈现先升后降的趋势。同比去年，城市群二手房挂牌房源量有两成的跌幅。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月长三角城市群二手房挂牌房源情况,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月各城市二手房挂牌房源量,上海 南京 杭州 合肥,二手房供应：上海领先城市群 沪宁杭苏合五城供应占比超六成,城市分布来看，上海的二手房挂 牌房源量占整个城市群房源量的23.4%，苏州超越其他省会城市位 居第二名。沪宁杭苏及合肥五城的二手房挂牌量占比超六成。上 苏 南 杭 合 无 宁 常 南 嘉 扬 芜 盐 安 泰 镇 金 湖 绍 滁 马 台 铜 宣 池 舟 海 州 京 州 肥 锡 波 州 通 兴 州 湖 城 庆 州 江 华 州 兴 州 鞍 州 陵 城 州 山山,2019年1-6月长三角各城市二手房挂牌房源量分布,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月各城市群二手房需求情况,上海 合肥 杭州 南京,二手房需求：二手房需求同比去年涨一成 3月后处于高位,二手房访问量来看，1、2月份长三角城市群二手房需求较低，3-6月份访问量相对较高。同比去年，城市群二手房需求上涨9.7%。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月长三角城市群二手房需求情况,二手房需求：上海二手房需求占比近两成 同比去年略有下跌,二手房需求方面，上海占据了18.4% 的找房需求，苏州二手房需求占比12.3%。合肥、杭州、南京三个省会 城市的需求占比分别为9.8%、9.0%、7.7%。,对比去年，上海、杭州的二手房需求 同比下降，而苏州同比则有24.4%的 上涨。,上 苏 合 杭 无 南 宁 常 南 扬 芜 绍 嘉 盐 台 马 镇 金 泰 安 湖 滁 铜 池 宣 舟 海 州 肥 州 锡 京 波 州 通 州 湖 兴 兴 城 州 鞍 江 华 州 庆 州 州 陵 州 城 山山,2019年1-6月长三角城市群二手房需求情况,二手房供需对比：上海二手房供需均居首位,从二手饭供需对比可以看出，上 海二手房的挂牌房源量及访问量 都较高，苏州的二手房访问量相 对较高，而南京的挂牌房源量相 对充足。,上海,京,南,杭州,合肥,州,苏,锡,无,宁波,常州 南通扬州嘉兴,长三角城市群二手房供需对比,二手房挂牌房源量,二 手 房 访 问 量,二手房价格：上海二手房挂牌价近5万元/同比下降,从二手房挂牌价格来看，上海二手房挂牌均价同样也处在领先的位置，2019年1-6月二手房挂牌价为4.96万元/， 同比下降2.7%；南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在2.8万元/上下。,60,00050,00040,00030,00020,00010,0000,2019年1-6月城市二手房挂牌均价（元/）,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月长三角城市群租赁房源供应情况,长三角城市群,上海,南京,杭州,租房供应：6月为长三角城市群租赁供应高峰,从城市群整体来看，2-4月份租 赁房源供应量处于上半年低位，5月份后开始上涨，6月份达到供应最高峰。,同比来看，长三角城市群租赁供 应量基本持平，变化不大。,上海 40%,南京 24%,杭州 14%,苏州 5%宁波 4%,无锡 3%合肥 3%常州 2%芜湖 1%南通 1%其他城市 3%,2019年1-6月长三角城市群租赁房源供应分布情况,租房供应：近八成租赁房源供应集中在沪宁杭,长三角城市群中，上海占据了40%的租赁房源供应，沪宁杭 三城的租赁房源供应总量占比 在78%。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,上海南京 杭州 苏州 宁波 无锡 合肥,长三角城市群租赁房源供应面积段情况,(90-110,(0-50(110-130,(50-70(130-150,(70-90150以上,租房供应：沪宁50以下小户型租赁房源供应量占比超五成,从租赁房源供应面积段看，长三角城市群50以下房源供应占比45.2%；50-90租赁房源占比32.7%。,热门城市中，上海、南京50以下租赁房源供应占比超 五成，而苏州50以下小户型供应占比不足两成。,45.2%,14.7%,18.0%,6.1%,2.9%,2.8%,长三角城市群租赁房源供应面积段情况,(0-50,(50-70,(70-90,(90-110,(110-130,0%,20%40%60%,80%,100%,上海南京,杭州,苏州宁波,无锡,合肥,长三角城市群租赁房源供应户型分布情况,一居室,二居室,三居室,四居室,五居室及以上,租房供应：一居室居多苏州、无锡二居室供应量更具优势,户型方面，长三角城市群租赁房源供应中一居室占比为45.2%，和面积在50以下的占比相同；两居室占比在 三成左右。,上海一居室租房供应量占比50%，苏州、无锡二居室供 应量更具优势，占比超40%。,45.2%,32.2%,19.9%,2.4%,0.2%,长三角城市群租赁房源供应户型分布情况,一居室二居室 三居室 四居室五居室及以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,上海南京 杭州苏州 宁波 无锡 合肥,长三角城市群租赁房源供应价格段情况,(2000,2500,(0,500(2500,3000,(500,1000(3000,4000,(1000,1500(4000,5000,(1500,20005000以上,租房供应：长三角城市群各价格段租赁房源占比较均匀,从租金来看，长三角城市群各价格段租赁房源占比较 为均匀，但城市价格段分布各有不同：上海5000元/ 月以上房源占比18.6%，为各城市最高；南京500元/ 月占比36.4%。,7.3%,12.9%,15.3%,12.6%,10.6%,13.6%,7.3%,10.2% 10.1%,长三角城市群租赁房源供应价格段情况,(0,500,(500,1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500(2500,3000(3000,4000(4000,50005000以上,租房需求：长三角租房需求同比去年上涨41.9%,租赁需求方面，长三角城市群租 房需求在3月份达到高峰，4-6 月份回落并保持平稳。,同比去年，2019年1-6月长三角 总体租房需求上涨41.9%。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年1-6月长三角城市群租赁房源需求情况,长三角城市群,上海杭州 南京,租房需求：上海等五城租房需求占比65.2%,从城市租房需求方面来看，上海 租房需求占整体需求的21.5%， 同比上涨近三成。,杭州租房需求占比13.3%，同比上涨四成。,上海 21.5%,杭州 13.3%,苏州 11.2%,合肥 9.9%,南京 9.3%,宁波 6.4%,无锡 5.7%,南通 2.4%常州 3.4%,其他城市16.9%,2019年1-6月长三角城市群租赁房源需求情况,租房供需对比：上海租赁房源需求及供应同样领先城市群,受城市发展影响，上海的租赁房 源需求及供应同样都领先城市 群，除上海外，杭州的租房需求 相对较高，苏州的租赁房源供应 略显不足，而南京的租赁房源供 应量则相对领先。,租赁房源供需对比,租赁房源供应,租 赁 房 源 需 求,租金：长三角城市群沪、杭租金领先,2019年1-6月，长三角城市群内上海月租金在70.2元/月，杭州的平均租金在50.5元/月。,80706050403020100,2019年1-6月城市租金情况（元/月）,总结,长三角城市群经济发展成熟，房价也相对较高，购房也有一定门槛，上海社保满五年且单身限购的要求将不 少非户籍购房者拒之门外，其他城市也出台程度不一的限购限贷政策。新房市场来看，2019年上半年购房者对于苏州新房的关注度高于上海，这与苏州近期出台的调控政策有一定 关系；长三角热点城市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅度的波动，上海虽价格较高，但总体呈下行趋 势，房价以“稳”为主。二手房市场方面，购房者对于上海的关注度更高，其挂牌房源量也居城市群首位，占比为23.4%；价格也稳居 高位，2019年1-6月上海二手房挂牌价为4.96万元/，同比下降2.7%，南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在2.8万元/上下。租房市场方面，上半年长三角租房需求同比去年上涨41.9%，沪宁杭三城的租赁房源供应总量占比在78%， 租金也由上海拔得头筹。,就业热度：上海杭州求职及招聘热度靠前,2018求职活跃城市,2018招聘活跃城市,长三角地区整体经济发展水 平较高，其就业形势也相对 乐观。2018年求职及招聘活 跃城市TOP10榜单中，长三 角地区的上海、杭州、苏州 上榜，广大求职者及企业纷 纷在这些城市聚集。,期望薪资：上海为求职者平均期望薪资最高的城市,58招聘平台数据显示，上海为2018年求职者平均期望薪资最高的城市，月平均期望薪资均 突破8000元；杭州、苏州平均 期望薪资均超过7000元/月。,8319,8285,7660,7566,7273,6937,69116901,6703,6655,9000800070006000500040003000200010000,上海北京杭州深圳苏州广州南京东莞武汉厦门,2018年求职者期望薪资TOP10城市（单位：元/月）,期望薪资：长三角四城企业支付均薪涨幅超10%,从企业支付均薪来看，增 长最快的城市TOP10中位 于长三角的城市占据4席， 为南京、杭州、上海、苏 州，增幅均在10%以上。,2017-2018年企业支付均薪增长最快的城市TOP10,15.26%,14.92%,14.03%,11.51%,10.43%,10.38%,10.05%,10.04%,9.85%,9.53%,8.00%,10.00%9.00%,11.00%,12.00%,13.00%,14.00%,15.00%,16.00%,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,合肥,重庆,广州,长春,南京杭州2017企业支付均薪,太原上海苏州2018企业支付均薪,东莞增长率,总结,ai.anjuke/,无论是求职活跃城市还是企业招聘活跃城市，长三角热点城市均榜上有名，但整 体活跃程度逊于深广。从薪资水平来看，上海成为2018年求职者平均期望薪资最高的城市，月平均期望 薪资均突破8000元；对比企业支付薪资平均水平来看，上海的企业支付均薪也处 于前列，且涨幅高于10%；南京、杭州、苏州也有不俗表现。,展望1：长三角在全国城市群发展中依然起到龙头作用,经济规模看，2018年长三角城市群以 17.9万亿元GDP占据首痊，京津冀、长 江中游、珠三角、山东半岛、成渝城市 群紧随其后，GDP在4.2-8.4万亿元之 间。长三角、京津冀、珠三角城市群作为核 心城市群，GDP合计34.3万亿，占全国 的38.1%。,19个城市群GDP及增速,展望2：长三角城市群正跻身世界六大城市群,长三角城市群人均GDP分别为世界五大城市群的3/11、1/4、1/3、1/3、3/10，地均GDP分别为世界五大城市群的2/5、9/10、3/25、21/25、3/10。长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健 全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。,展望3：值得期待的长三角生态绿色一体化发展示范区,上海青浦区：确立了新一轮的产业发展战略“三大 两高一特色”：“三大”是大物流，大会展、大商 贸，“两高”是高端信息技术、高端智能制造，“一特色”是加快发展文旅健康产业。,江苏苏州吴江区：推进智能制造“五个一”工程，发展动能加速转换；,浙江嘉兴市嘉善县：培育集成电路、智能网联汽车 等特色产业，瞄准数字经济发展。,0,5,10,15,20,青浦,2018年三地区经济发展情况,吴江嘉善城乡居民可支配收入（万元）,人均GDP（万元）,展望4：新政策、新机制国家级实验室上海临港新片区,上海临港规划：到2025年，新片区将建立比较成熟的投资贸易自由化便利 化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，区域创 造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升；到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊 经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高 端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球 化的重要载体。目前长三角有上海、浙江两个自贸试验区，新片区的设立 为长三角提供了更广阔的战略发展空间，为服务长三角区 域重点产业创新探索，提升上海金融要素市场服务长三角 能级，形成更好的推动力。,图：上海临港地区概况,展望5：长三角一体化将带动房地产行业不断打破城市边界,交通一体化：上海、杭州、宁波、温州、合肥、南京、苏州7座城市轨道 交通，2019年5月22日起，实现7城轨道交通二维码手机扫码过闸“一码 通行”，这意味着，江浙沪皖已经不再只是包邮区的代名号，而是成为 国内首个实现地铁刷码互联互通的城市群。政务一体化：长三角地区政务服务“一网通办”开通运行，首批51个政 务服务事项在长三角地区14个城市将实现长三角“一网通办”。在同城化效应带来城市功能需求多元化的背景下，多元化的体验商业、 生态宜居的国际社区、智能一体的公共服务体系将成为新的城市功能趋 势。长三角都市圈悄然成型，核心城市与卫星城市之间的人口流动越来 越频繁。2018年人口迁入上海的城市中，苏州、杭州、南通和南京分列 第二至五位；而从上海人口迁出的城市中，苏州、杭州和南通分列第二 至四位，南京、无锡也跻身前十位。,Thanks.,