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2019城市人口变迁与地产深度调控分析报告 正文目录 一、 2019 年以来的房地产调控促使行业热度减退 . 5 1.1 2019 年年初以来的房地产调控政策 . 5 1.2 2019 年 5 月以来商品房销售市场遇冷 . 6 1.3 2019 年 6 月以来土地市场出现降温 . 9 二、人口红利与城镇化对房地产的影响 . 11 2.1 人口数量与城镇化率升高或使未来十年房地 产 调控延续 . 11 2.2 房企拿地分化程度开始加大 . 18 2.3 2019 年 5-7 月万科和保利的新增土储 . 21 风险提示 . 27 图表目录 图 1： 全国商品房累计销售面积（万平方米） . 6 图 2： 全国商品住宅累计销售面积（万平方米） . 7 图 3： 全国 30 个大中城市商品房成交套数月度同比增速（ %） . 7 图 4： 全国 30 个大中城市商品房成交面积月度同比增速（ %） . 8 图 5： 全国百城住宅价格指数增速（ %） . 8 图 6： 全国商品住宅待售累计面积（万平方米） . 9 图 7： 全国住宅类土地成交占地面积和土地总价增速（ %） . 9 图 8： 全国 100 大中城市供应住宅土地规划建筑面积同比增速（ %） . 10 图 9： 全国 100 大中城市成交住宅土地楼面均价（ 元 /平方米） . 10 图 10： 全国 100 大中城市住宅的土地溢价率（ %） . 11 图 11： WORLD POPULATION REVIEW 对中国 人 口数量的预测曲线 . 12 图 12： 2008-2018 年我国城镇化率（ %） . 12 图 13： 2008-2018 年我国不同区域城镇化率水平（ %） . 13 图 14： 1950-2018 年主要发达经济体城市化率（ %） . 13 图 15： 1950-2018 年主要新兴经济体城市化率（ %） . 14 图 16： 美国人口分布情况 . 14 图 17： 美国不同区域房屋销售数量（千套） . 15 图 18： 2018 年我国不同区域人口分布情况 . 17 图 19： 2018 年我国重点城市人口数量（万人） . 17 图 20： 近十年我国不同城市人口增速（ %） . 18 图 21： 部分人口密集城市的人口数量（万人） . 18 图 22： 部分人口密集城市商品住宅成交面积（万平方米） . 18 图 23： 2019 年 1-7 月百强房企新增土储分布城市 . 19 图 24： 2019 年 1-7 月百强房企新增土储分布区域 . 19 图 25： 2019 年 1-7 月百强房企拿地建筑面积集中度 . 19 图 26： 2019 年 1-7 月拿地建筑面积排名前十房企（万平方米） . 19 图 27： 2019 年 1-7 月拿地建筑面积排名 11-50 名房企（万平方米） . 20 图 28： 2019 年 1-7 月百强房企新增土地价值集中度 . 20 图 29： 2019 年 1-7 月新增土地价值排名前十房企 （ 亿元） . 20 图 30： 2019 年 1-7 月新增土地价值排名 11-50 名房企（亿元） . 21 图 31： 2019 年 7 月拿地金额较今年 1-6 月上升较大的房企 . 21 图 32： 2019 年 7 月拿地金额较今年 1-6 月回落较大的房企 . 21 表格 1. 2019 年以来的房地产调控政策 . 5 表格 2. 2019 年美国人口分布区域 . 15 表格 3. 2019 年美国人口最多的十大城市 . 16 表格 4. 近十年美国人口增速最大的城市 . 16 表格 5. 2019 年 5 月万科拿地情况 . 22 表格 6. 2019 年 6 万科拿地情况 . 22 表格 7. 2019 年 7 万科拿地情况 . 23 表格 8. 2019 年 5 月保利拿地情况 . 24 表格 9. 2019 年 6 月保利拿地情况 . 24 表格 10. 2019 年 7 月保利拿地情况 . 25 表格 11. 2019 年房企中报重要财务数据 . 25 表格 12. 重点可比公司盈利预测和估值 . 26 表格 13. 我国重点城市常住人口数量及房价 . 27 核心观点 2019 年 5 月以来的房地产调控促使现阶段行业热度有所减退。 2019 年 5 月开始，政府对房地产的调控政策进一步加强，并从 2019 年 7 月以 来呈现出连续加码的态势，这使房地产市场结束了今年 3-4 月的 “ 小阳春 ” 行情。由于调控政策开始着力于房企融资端，土地市场的降温开始显现。 人口数量与城镇化率升高或使未来十年房地产调控延续。 目前阶段的房地产调控政策使商品房销售市场和土地市场的热度有所降温。中长期来看，人口增加和城镇化率升高或使未来十年房地产调控政策进一步延续。 2030 年中国人口预计增长至 14.64 亿的峰值，中国常住人口城镇化率的目标是到 2030 年要提升至 70%。从重点发达经济体和新兴经济体的城市化历程来看，城市化率达到 70%之后，依然还会呈现不断上升的趋势。随着中国经济和社会的发展，预计中国城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空间， 这一过程的时间要远大于十年，在城镇化可能使我国整体房地产需求端热度延续超过十 年的情况，相应的调控政策很可能会在这期间相应延续。根据城市发 展的周期来看，预计未来十年城市人口较为集中的核心城市仍然是房地产市场热度相对较高的地区，面临的调控压力也较大。预计长三角、珠三角和京津冀等地区依然会成为人口集中的核心区域，而随着时间进一步推移，长三角、珠 三角和京津冀这些区域的人口溢出效应以及逆城市化的发展会使一些人口分 散在这些核心区域周边的卫星城市，我国人口集中的大都市带以及周边重点卫 星城市较其他地区而言面临的调控力度更大。 由于融资端调控政策的陆续出台，房企拿地的分化开始加大。 从今年 1-7 月新增土地面积排名前 100 的房企来看，新增土地集中度分化明显， 新增土地项目主要向少数大型房企聚集。排名前十的房企拿地建筑面积总和占 新增土地建筑面积排名前 100 的房企拿地建筑面积总和的 43.01%，而排名 51- 100 的房企拿地建筑面积总和仅占新增土地建筑面积排名前 100 的房企拿地面积总和的 14.05%。今年 1-7 月新增土地建筑面积位列前十的公司为碧桂园、绿地控股、万科、融创中国、新城控股、中国恒大、中梁控股、华润置地、保利和世茂。万科和保利是在新增土储上有较强竞争力的两个典型代表。在今年 5- 7 月融资端持续收紧的情况下，万科和保利在土储扩充上仍然具备一定优势， 且绝大多数新增土地位于人口密集的一、二线重点城市。 风险提示： 经济增长不及预期；房地产政策大幅收紧；全球范围内黑天鹅事件。 一、 2019 年以来的房地产调控促使行业热度减退 1.1 2019 年年初以来的房地产调控政策 2019 年一季度开始，房地产的调控政策陆续出台。 2019 年 5 月开始，政府对 房地产的调控政策进一步加强，并从 2019 年 7 月以来呈现出连续加码的态势。 2019 年 5 月以来，多次重要会议重申 “ 房住不炒 ” 的楼市主基调，调控开始着 力于房企融资端的收紧，调控范围涉到银行贷款、信托贷款和海外债等领域， 这使房地产市场结束了今年 3-4 月的 “ 小阳春 ” 行情。 表格 1. 2019 年以来的房地产调控政策 2 月 25 日 银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。 3 月 9 日 银保监会副主席表示，将进一步加强房地产贷款方面的监测，继续保障住房贷款的基本需要，对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场。 4 月 17 日 自然资源部通知要求各地根据商品住房库存消化周期，制定实施 2019 年住宅用地 “ 五类 ” 调控目标。 4 月 17 日 银保监会官网发文指出继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率 过 快增长。 习总书记主持召开中共中央政治局会议，重申 “ 房住不炒 ” ，落实好一城一 4 月 19 日 策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机 制。 5 月 17 日 银保监会公布 2019 年银行机构 “ 巩固治乱象成果 促进合规建设 ” 工作要点， 严查房地产违规融资。 6 月 13 日 银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题，房地产业过度融资不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为。 7 月 4 日 多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。 央行金融市场司副司长邹澜表示房地产调控和房地产金融政策的取向没有改 5 月 10 日 变， 2019 年人民银行将继续严格遵循 “ 房住不炒 ” 的定位，以及 “ 稳地价、 稳房价、稳预期 ” 目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。 习总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨 1 月 21 日 班开班式上提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。 调控政策时间 银保监会主席郭树清的 “2019 清华五道口全球金融论坛 ” 演讲中指出，要特别 5 月 25 日 警惕境外资金的大进大出和 “ 热钱 ” 炒作，坚决避免出现房地产和金融资产 泡沫。 银保监会印发通知要求进一步提升风险管控能力，防止小微企业贷款资金被挪 3 月 14 日 用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。 2 月 25-26 人民银行金融市场工作会议提出强调加强房地产金融审慎管理，落 实 房地产 市日 场平稳健康发展长效机制。 7 月 12 日 国家发展与改革委发布国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，提出房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 7 月 30 日 中共中央政治局召开会议表明了 “ 房住不炒 ” 的楼市主基调，并提出 “ 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ” 。 8 月 8 日 银保监会下发关于开展 2019 年银行机构房地产业务专项检查的通知，重点 检查 32 个城市的银行在房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金 被挪用流向房地产领域、同业和表外业务的有关违规行为。 1.2 2019 年 5 月以来商品房销售市场遇冷 全国商品房市场从 2019 年 5 月开始逐渐降温。从 1 5 月份，全国商品房销售 面积 5.6 亿平方米，同比下降 ，降幅比 1 4 月份扩大 1.3 个百分点。 2019 年 1-6 月 ,全国商品房销售面积为 7.6 亿平方米 ,同比下降 1.8 ,降幅较 1-5 月扩大 0.2 个百分点。 2019 年 1-7 月份，全国商品房销售面积为 8.9 亿平方米，同比下滑 。 图 1： 全国商品房累计销售面积（万平方米） 从住宅市场来看， 2019 年 5 月以后，住宅销售开始遇冷。 2019 年 1-4 月，全国商品住宅累计销售面积为 3.7 亿平方米，同比增加了 。而 2019 年 1- 5 月的全国商品住宅累计销售面积为 4.9 亿平方米，同比减少了 。随着调 控政策的进一步出台， 2019 年 1-6 月，全国商品住宅累计销售面积为 6.6 亿平方米，同比减少了 ，住宅销售热度进一步回落。 2019 年 1-7 月，全国商品住宅累计销售面积达到 7.8 亿平方米，同比下降 。 央行在下半年工作电视会议上强调落实房地产长效管理机制，并按照 “ 因城施 8 月 2 日 策 ” 的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。 银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出了合理控制房地产贷款投放的要 7 月 29 日 求，并表示要加强对高杠杆经营的大型房企融资行为的监管力度。 图 2： 全国商品住宅累计销售面积（万平方米） 调控政策对于一线和三线城市的商品房交易市场的作用较为明显。从 30 个大中城市的交易套数来看， 2019 年的 2 月、 3 月和 4 月 ， 30 个大中城市中一线城市商品房成交套数呈现出月增速明显上升的局势，增速分别达到 、 66.10和 ， 30 个大中城市中一线城市商品房市场呈现出明显的回暖态势。而到 2019 年 6 月， 30 个大中城市中一线城市商品房成交套数同比增速减少至 ， 30 个大中城市中一线城市商品房成交套数增速较 2019 年 2-4 月有所放缓， 2019 年 7 月 ， 30 个大中城市中一线城市的商品房成交套数增速进一步放缓，下降至 。就二线城市商品房成交套数来看， 2019 年 3 月开始 30 个大中城市中二线城市商品房成交套数开始有所回温， 2019 年 5 月的月 30 个大中城市中二线城市商品房成交套数同比增速最高回升至 ， 但是 2019 年 6 月的月同比增速回落至 - ， 7 月 30 个大中城市中二线城市商品房成交套数同比增速回升至 。就三线城市来看， 2019 年 1-5 月 30 个大中城市中三线城市商品房成交套数的增速都保持在 以上， 2019 年 6 月增速开始放缓，降至 ， 2019 年 7 月增速开始进一步放缓，减少至 。图 3： 全国 30 个大中城市商品房成交套数月度同比增速（ %） 从 30 个大中城市的交易面积来看， 2019 年的 2 月、 3 月和 4 月， 30 个大中城 市中一线城市的商品房成交面积增速上升至 ， 和 ， 2019 年 6 月 30 个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速有所放缓，增速减少 至 ， 2019 年 7 月， 30 个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速进 一步放缓，增速下降至 。从 30 个大中城市中二城市的商品房成交面积 增速来看， 2019 年 3 月 30 个大中城市中二城市的商品房成交面积增速开始回升，2019 年 5 月增速最高达到了 ， 2019 年 6 月，回落至 ， 2019 年 7 月略有回升，回升至 。 30 个大中城市中三线城市的商品房成交面积 增速在 2019 年 3 月和 4 月有明显上升，同比增速分别达到 和 ， 2019 年 5 月开始出现明显回落，到 2019 年 7 月， 30 个大中城市中三城市的商品房成交面积增速已回落至 - 。 图 4： 全国 30 个大中城市商品房成交面积月度同比增速（ %） 调控的实施使 2019 年我国的房价增速显著放缓。从百城住宅价格指数增速来 看，百城住宅价格指数增速自 2017 年 1 月达到 以来的峰值就开始出现 下滑趋势，到 2019 年 1 月百城住宅价格指数增速回落到 。 2019 年 7 月百城住宅价格指数增速下降至 ，这表明现阶段房价上升幅度明显趋缓。图 5： 全国百城住宅价格指数增速 （ %） 另一方面，商品住宅库存压力进一步降低， 2019 年商品住宅待售面积呈进一步下降趋势， 2019 年 7 月商品住宅待售累计面积为 2.29 亿平方米，而去年年 末为 2.51 亿平方米，较 2018 年 12 月下降 8.76 。 图 6： 全国商品住宅待售累计面积（万平方米） 1.3 2019 年 6 月以来土地市场出现降温 融资端的调控更使土地市场热度在 2019 年 6-7 月开始出现明显的回落。 2019 年 4 月 -5 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价增速均出现明显回升。 2019 年 4 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别上升至 和 ； 2019 年 5 月 ， 100 大中城市住宅类 土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别达到了 和 。而 2019 年 6 月 ， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速较 2019 年 5 月出现了下降 ， 增速 为 -1.58 ， 100 大中城 市 住宅 类 土地成 交 土地 总 价上 升 幅度 较 2019 年 5 月出现明显放缓，增速为 。 2019 年 7 月 ， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速依然表现出下降态势，增速为 - 。 100 大中城市住宅类土地成交土地总价增速进一步放缓，增速下降至 。 图 7： 全国住宅类土地成交占地面积和土地总价增速（ %）