西班牙财产投资：取得财产的不同方式.pdf

kwm2 西班牙财产投资取得财产的不同方式0615买卖协议：主要特点卖方的义务与责任08181222买卖协议中的个人因素买方的义务与责任买卖协议的事实标的、物权和对价常见陈述与保证021424取得财产的不同方式买卖协议的形式交易税费26主要联系人27我们的团队目 录kwm 1本刊旨在分析依西班牙法律合法取得财产的不同方式，主要关注购买房地产以及（尤其是）对在商业领域取得房地产的最常见方式买卖协议的分析。我们理解，法律将通过不同方式取得财产的法律事实作为认定某人为某项财产的完全保有人业主的依据，这些财产包括不动产、动产（如家具、交通工具等）及权利。西班牙民法在其第三编第609条中规范了“取得财产的不同方式”。接下来，我们系统梳理了其中的条文并逐项分析，之后我们会重点讨论买卖契约。买卖契约是自前业主手中取得财产的最常见方式，且该财产应为业主生前负有法律责任且有效的。 因此，我们将着重讨论以下取得不动产、权利、实物、动产等财产的方式，主要包括： 先占，是指以成为相关财产所有人为目的而进行的占有； 时效或取得实效（usucapin），是指在具体时间范围内根据法律规定以拥有人身份持续占有，而取得该实物及房地产的所有权和权利； 依法取得财产，是指根据法律规定的一些情形下的特定事实或行为，可以取得财产； 赠与，是指赠与人将财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的自由行为。即某物所有权人自愿将该物所有权及占有权转让给他人而对方无需支付对价的行为，也称馈赠； 世袭继承（遗嘱或无遗嘱）（La sucesin, testada e intestada），是指继承人继承或接替该个人一切未因身故而消灭的法律关系、权利及义务，并因此成为该个人身故后所有相关财产及权利的拥有人； 基于特定合同，通过交付取得财产，是指所有权转移有两个基本要件：（1）双方间涉及地产转让（例如，购买、置换、转让抵债）的房地契、合同或商业协议；及（2）形式，即，将财产转让或交付予获得者（“traditio”）； 买卖协议，是指合同一方（卖方）有义务交付特定物，另一方（买方）必须支付特定价款（以金钱或替代金钱的标志物）。2 西班牙财产投资取得财产的不同方式先占先占，指以拥有相关土地为目的，通过占有来取得并不属于任何人的财产或在无人主张的土地上的财产。因此，它是一种完全因获得特定资产/权利而取得财产的方式，其中，（1）资产/权利的拥有权系自然取得，且(2)资产/权利（因未曾为任何人拥有，或者因其拥有人已不再拥有）缺少已知拥有人。因此，民法第610条中规定，此类型的财产取得可类比为“待渔猎的动物、待挖的财宝以及待拾取的财产”。然而，由于西班牙法律（2003年11月3日第33号公共管理法第17.1条）赋予国家拥有无主房地产资产的权利，因而无法通过先占来取得房地产。因此，本出版物不对通过先占取得所有权的方式进行更详细的分析。时效或取得时效（usucapin） 时效或取得时效，指在具体时间范围内按照法律规定通过以拥有人身份持续占有，而取得对物所有权和权利（包括物品及房地产）（民法第1930条）。取得财产的不同方式这种取得方式的历史渊源是罗马法，在西班牙法律体系中体现为两种形式： a）常规时效（民法第1940条）意味着，在法律规定的期间内，所有权必须为善意取得且所有权必须有效；b）非常规时效，规定了在不满足上述要求的情况下，须以更长占有期间代替，这一点我们将在下文中进一步说明。以下是通过时效或取得时效获取财产所需的四个基本要求 ： a） 占有 ，须（ 1 ） 作为财产的拥有人 或 相 关 权 利 人（ 不包括作为租客或仅作为使用者的占有）；（2） 公开 ；（3） 并非强制取得 ；且（4）在法律规定（民法第1941条）的期间内持续占有且不中断。需要着重强调的是，该等占有可被自然中断（丧失占有超过一年）或民事中断。民事中断的发生指，拥有人重新主张该财产、启动司法程序、打破不作为的状况，或者占有人明确或暗示性地承认对拥有人有利的权利。kwm 3b） 占有人的善意 ，是对常规时效的具体要求可以从两种意义上理解：在积极的方面上，占有人相信物业出让人为真正的拥有人，因此能够出让该财产；消极地看，占有人可能会面临该取得方式存在瑕疵因而转让可能无效的情形。c） 所有权适当 ，指该所有权转让适当（包括如购买、置换及赠与）、真实、有效。因此，出让人如为拥有人，则具备充分权利转让财产所有权。d） 拥有期间不中断 ，即 ： 物品的时效为，善意占有三年或者在无任何其他额外要求的前提下，占有六 年（ 民法第1955条）。 房地产 的时效为，针对在世者（attendants），占 有 10年；针对不在者（absentees，即生死不明者），善意且具备产权，占有20年；或者在对产权或善意与否不作规定，亦不区分在世者与不在者的情况下，占有30年 。 依法取得财产法律规定，在一些情形下，根据特定事实或行为，可以取得财产，因而财产的取得并不以利害关系人或可能拥有财产的获得者的意愿来决定，而可能在其不知情的情形下自动（ipso iure）完成。因此，在一些附加案件中，以下情形可以被定义为依法取得财产：如在主要财产上自然或人工添加附带的物品（例如，土地产出的果实、土地上的建筑或因河流冲击作用而增加的土地 ）。赠与西班牙民法第618条将赠与定义为，赠与人将财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的自由行为。动产赠与和不动产赠与的形式存在根本性区别。动产赠与适用形式自由原则，可以以口头或书面形式赠与，既可以公开赠与也可以私下赠与（民法第632条）；不动产赠与有严格的形式要求，即采用公契形式，如未获得公契，则属无效，不具有任何法律效力（民法第633条）。同时，公契应清晰地载明受赠人接受赠与。4 西班牙财产投资取得财产的不同方式世袭继承（遗嘱或无遗嘱）（La sucesin, testada e intestada）继承、“死因赠与”（mortis causa）或承袭，一般指继承人继承或接替该个人一切未因身故而消灭的法律关系、权利及义务，并因此成为该个人身故后所有相关财产及权利的拥有人。 西班牙普通法规定了两种形式的继承：a）根据身故者的意愿（testamentaria）所立遗嘱，在无强制继承人的情形下可自由订立；在存在强制继承人的情形下，继承人按照继承顺序限制为：儿女及后代、父母及祖先；且在任何情况中，鳏夫或寡妇都可成为继承人人选；b）无遗嘱（intestada），如无有效合法遗嘱，则相关继承应遵照法律规定。本出版物重点分析在商业市场获取财产的问题，因此不对继承问题展开讨论。另一方面，该问题较复杂，因为西班牙普通法和属地权利层面的规定广泛，特点各异，且部分法律仅适用于特定地区。基于特定合同，通过交付取得财产西班牙法律不同于其他法律体系，比如法国法律，可被定义为合意转移，即只要通过合意（通常在合同中载明），转让即被认可。后续的交付也并非转移的构成要件，而只是对契定义务的执行或履行。西班牙法律则秉承所谓的“产权和形式理论”（teora del ttulo y el modo），即所有权转移需要两个基本要件：（1）双方间涉及地产转让（例如购买、置换、转让抵债）的西班牙财产投资取得财产的不同方式kwm 5房地契、合同或商业协议；及（2）形式，即可在现实或虚拟场景中将财产转让或交付予获得者：a）交付或实际转移，如为实物，即进行实际交付；如为房地产，则经出让人出面和认可，由获得者作出接管财产的实质行为。b）交付或观念交付，即，无须交付的实质行为或者具体/实际的接管，但进行了特定象征性的交付行为，例如，交付转让财产的代表事物（即房屋的钥匙）或者对转让土地的分配或预定。民法第1462条规定了买卖协议中观念交付的具体情形，确立了在通过公契出售时，该契据等同于相关出售财产的交付行为，除非该契据载明相反内容。两要件（产权和形式）缺少任何其一，地产转让就不能进行。如在转移时缺少产权，则或仅构成占有权转移，而不构成财产转让；如双方间缺少交付或形式，则仅为契约或义务关系，财产转移只有在交付发生时方可完成。因此，西班牙法律并未强制要求，在转移和取得财产时，需要在土地登记处登记（例外情形，如抵押），但是法律要求一定要符合产权和形式的规定。物权法问题（视情形）不涉及土地登记处，如下文所述，后者仅限于通过登记对抗第三人公布实际所有权，并给予业主对抗第三人的善意保护。6 西班牙财产投资取得财产的不同方式西班牙财产投资取得财产的不同方式kwm 7买卖协议：主要特点我们已对在西班牙法律框架下取得财产的不同方式作了基本分析，接下来我们要着重探讨商业领域中取得房地产的一种常见方式买卖协议。在民法第1445条中，买卖协议被定义为一种合同，合同一方（卖方）有义务交付特定物，另一方（买方）必须支付特定价款（金钱或替代金钱的标志物）。这一定义源于其基本特征，该特征扩展如下：a） 买卖协议为地产转让合同，构成要件为房地契 ，一旦合同标的物交付，物业将被转让给获得者；b） 买卖协议是有偿合同（与资产赠与中的无偿相反），且各方均意欲通过报酬获利；c） 买卖协议属于诺成合同，一经订立并且只要后续合意存续即可成立。其也属于双务合同，双方皆应承担义务，分别为交付标的和支付对价；d） 一般而言，买卖协议属于自愿合同 ，赋 予卖方自由决定是否同意的权利。但是，基于公共利益或社会权益，也有强制出售的可能，如被公共部门强制征用，但该情况并不影响被征用方收取相应补偿金或以公平价格（justiprecio）获取赔偿的权利。在分析完买卖协议的一般特征后，我们将继续探讨其个人、实践及形式因素。 8 西班牙财产投资取得财产的不同方式买卖协议的双方（买方和卖方）必须具有作出承诺的法律能力，并且对合同标的具有处置权。在本节中，应区分自然人和法人进行出售的情况。自然人作为买卖合同的当事人自然人必须具备法律能力，否则他们必须公布自身的法律限制，法律限制基本上指的就是未成年和残障。 未成年在西班牙，未成年人指未满18岁的自然人。一般来说，未成年人由其父母监护，因此未成年人的父母对其子女具有法定代理或监护权。在例外情况下，未成年人在达到法定年龄（18岁）之前，可以通过获得司法特许权的方式或在监护人让步的情况下脱离监护。在这种情况下，未成年人必须年满16岁，并同意或申请脱离监护。虽然在成年之前，未经父母同意，或在无父母的情况下，未经监护人同意，他们不能贷款或对财产、商业设施、工业设施或其他高价值的物品设定权利负担或予以转让，但脱离监护的未成年人可以像成年人一样管理自己和自己的资产。买卖协议中的个人因素