新兴领域：“一带一路”沿线房地产市场机遇与展望.pdf

东南亚工业和物流行业“一带一路”沿线房地产市场机遇与展望新兴领域2019年特别关注：新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业新兴领域：概要工业前景乐观减少供应以控制租金继续发展东南亚国家近期签署的“一带一路”重大协议工业概览市场排名“一带一路”指数parenleft.caseBARIparenright.case正在崛起新兴领域报告主要联系人东南亚国家近期签署的“一带一路”重大协议前言two.casezero.caseone.casenine.case年“一带一路”指数市场最新动态菲律宾泰国马来西亚柬埔寨研究方法地图联系人表格目录第 页01新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业地区建设港口和经济特区，以及铺设连接这些新的经济中心和首都的铁路或高速公路运输网络。“一带一路”提出后的5 年里，中国在东南亚交通、房地产、物流等领域累计投资592.5亿美元，是“一带一路”提出前5 年内投资（171亿美元）的近3.5倍。这些举措为东南亚市场的工业和物流房地产行业注入了新的活力，要么提供了需求来源，要么升级改造了旧库存。海上丝绸之路沿线基础设施投资有望继续增加，东南亚市场工业房地产行业未来三至五年的前景乐观。指数(BARI)，根据经济潜力、人口优势、基础设施开发、制度有效性、市场可进入性和对自然灾害的应变能力对 66个与“一带一路”相关的国家进行排名；关于研究方法的更多细节，请参见第9页。本报告重点关注的东南亚国家中，新加坡保持了榜首位置，马来西亚保持了前十的位置，位列第九。泰国和菲律宾在基础设施开发和制度有效性指标上分别上升了五位和六位，排在第26位和第44位，柬埔寨在市场可进入性指标上上升了两位。海上丝绸之路取得成功的一大重要驱动因素是在这个高度分散的农村区域“连点成线”所需的基础设施。这包括在主要沿海根据“一带一路”倡议建设的新港口、铁路和高速公路，正在改善东南亚的基础设施。海上和陆上贸易路线的拓展将提高互联互通，为物流、制造业和工业市场提供机遇。“一带一路”倡议(BRI)于 2013年提出，是中国开展多边合作的平台，将在全球范围内建立新的经济链，完善中国的商业网络。在该倡议列出的六大经济走廊中，本报告将深入研究连接东南亚与印度、欧洲、中东和非洲地区的海上丝绸之路，并进一步揭示“一带一路”对东南亚工业市场的影响。这一版报告包括最新的莱坊“一带一路”新兴领域：概要马来西亚巴生港第 页02新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业资料来源：莱坊研究部six.casenine.case.zero.case five.caseeight.caseo.case five.caseseven.case.nine.case five.caseseven.case.three.case five.casesix.case.nine.case five.casefour.case.six.case five.casefour.case.five.case five.casefour.caseo.case five.casefour.case.one.case five.casethree.case.three.case five.casethree.caseo.case five.casetwo.case.six.case five.casetwo.case.five.case five.casetwo.case.four.case five.caseone.case.eight.case five.caseone.case.eight.case five.caseone.case.seven.case five.casezero.case.five.case five.casezero.case.four.case five.casezero.case.four.case four.casenine.case.nine.case four.casenine.case.six.case four.casenine.case.five.case four.casenine.case.three.case four.caseeight.case.seven.case four.caseeight.case.three.case four.caseeight.case.zero.case four.caseseven.case.seven.case four.caseseven.case.seven.case four.caseseven.case.six.case four.casesix.case.eight.case four.casesix.case.five.case four.casesix.case.four.case four.casesix.case.one.case four.casefive.case.three.case four.casefour.case.six.case four.casefour.case.zero.case four.casethree.case.three.case four.casethree.case.one.case four.casethree.case.one.case four.casethree.case.zero.case four.casetwo.case.seven.case four.casetwo.case.seven.case four.casetwo.case.four.case four.casetwo.case.zero.case four.caseone.caseo.case four.casezero.case.four.case four.casezero.case.three.case three.casenine.case.nine.case three.casenine.case.five.case three.casenine.caseo.case three.caseeight.case.five.case three.caseseven.case.eight.case three.caseseven.case.six.case three.caseseven.case.one.case three.casefive.case.nine.case three.casefive.case.seven.case three.casefive.case.six.case three.casefive.case.five.case three.casefive.case.zero.case three.casefour.case.three.case three.casethree.case.seven.case three.casezero.case.seven.case two.caseseven.case.four.case two.casesix.case.five.case two.casesix.case.zero.case 指数one.casetwo.casethree.casefour.casefive.casesix.caseseven.caseeight.casenine.caseone.casezero.caseone.caseone.caseone.casetwo.caseone.casethree.caseone.casefour.caseone.casefive.caseone.casesix.caseone.caseseven.caseone.caseeight.caseone.casenine.casetwo.casezero.casetwo.caseone.casetwo.casetwo.casetwo.casethree.casetwo.casefour.casetwo.casefive.casetwo.casesix.casetwo.caseseven.casetwo.caseeight.casetwo.casenine.casethree.casezero.casethree.caseone.casethree.casetwo.casethree.casethree.casethree.casefour.casethree.casefive.casethree.casesix.casethree.caseseven.casethree.caseeight.casethree.casenine.casefour.casezero.casefour.caseone.casefour.casetwo.casefour.casethree.casefour.casefour.casefour.casefive.casefour.casesix.casefour.caseseven.casefour.caseeight.casefour.casenine.casefive.casezero.casefive.caseone.casefive.casetwo.casefive.casethree.casefive.casefour.casefive.casefive.casefive.casesix.casefive.caseseven.casefive.caseeight.casefive.casenine.casesix.casezero.casesix.caseone.casesix.casetwo.casesix.casethree.casesix.casefour.casesix.casefive.casesix.casesix.case排名新加坡阿拉伯联合酋长国新西兰中国卡塔尔爱沙尼亚韩国阿曼马来西亚捷克共和国巴林印度越南以色列匈牙利波兰斯洛文尼亚不丹文莱斯洛伐克格鲁吉亚蒙古立陶宛马尔代夫拉脱维亚泰国阿尔巴尼亚克罗地亚印度尼西亚黑山沙特阿拉伯老挝保加利亚老挝南非柬埔寨塞尔维亚科威特哈萨克斯坦土耳其斯里兰卡埃塞俄比亚约旦菲律宾缅甸孟加拉国摩尔多瓦亚美尼亚波斯尼亚和黑塞哥维那埃及土库曼斯坦俄罗斯吉尔吉斯斯坦阿塞拜疆黎巴嫩巴基斯坦白俄罗斯尼泊尔乌克兰乌兹别克斯坦塔吉克斯坦伊朗东帝汶也门伊拉克阿富汗国家one.casesix.caseone.caseone.casethree.caseone.casetwo.caseeight.casethree.casezero.casethree.caseeight.casefive.casezero.casefour.casethree.casetwo.casezero.caseone.caseeight.case年排名东南亚zero.case one.casezero.case two.casezero.case three.casezero.case four.casezero.case five.casezero.case six.casezero.case seven.casezero.case eight.casezero.case2019年“一带一路”指数第 页03新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业资料来源：莱坊研究部和Real Capital Analytics截至2018年第四季度one.case,six.casezero.casezero.caseone.case,four.casezero.casezero.caseone.case,two.casezero.casezero.caseone.case,zero.casezero.casezero.caseeight.casezero.casezero.casesix.casezero.casezero.casefour.casezero.casezero.casetwo.casezero.casezero.casezero.case百万美元two.casezero.casezero.casenine.case two.casezero.caseone.casezero.case two.casezero.caseone.caseone.case two.casezero.caseone.casetwo.case two.casezero.caseone.casethree.case two.casezero.caseone.casefour.case two.casezero.caseone.casefive.case two.casezero.caseone.casesix.case two.casezero.caseone.caseseven.case two.casezero.caseone.caseeight.case two.casezero.caseone.casenine.case东南亚跨境工业投资nine.casezero.case%eight.casezero.case%seven.casezero.case%six.casezero.case%five.casezero.case%four.casezero.case%three.casezero.case%two.casezero.case%one.casezero.case%zero.case%跨境投资额（百万美元） 跨境投资比例parenleft.case%parenright.casezero.case five.casezero.case one.casezero.casezero.case one.casefive.casezero.case two.casezero.casezero.case亚太地区仓库租金新加坡东京菲律宾上海泰国马来西亚柬埔寨美元/ 每平方米/ 每年的目标。近年来引人注目的项目包括连接柬埔寨首都金边和西哈努克市的高速公路和曼谷的高速铁路项目。前者耗资21亿美元，将把金边和西哈努克市之间的旅行时间减少一半，后者耗资27亿美元，是中国昆明到新加坡的高速铁路的一部分。随着这些新基础设施开始建设，投资者，尤其是跨境投资者，对工业领域的兴趣近年来有所增加。2009年至2015年，对东南亚工业领域的跨境投资达到3.3亿美元的高点，而跨境投资占该地区工业投资总额的比例达到历史最高的22%。而自2016年以来，中国与东南亚国家在“一带一路”倡议下签署了几项大型基础设施协议，跨境投资者的兴趣大幅上升。2017年跨境投资达到14亿美元的峰值，占工业投资总额的72%。简而言之，资本的兴趣推动了东南亚地区大多数市场的快速发展、存量物业升级换代和租金增长，使东南亚工业市场受益。我们将在本报告中详细介绍这些内容。东南亚国家联盟（东盟）成立于1967 年，是由十个东南亚国家组成的政府间组织，旨在促进成员国之间的经济、政治和安全合作。这 10个国家总人口为 6.61亿，占世界人口的8.6%， 2017年 GDP总量为2.76万亿美元，占全球GDP的 3.4%。与之相比，欧盟总人口5.13亿，占世界人口的6.7%， 2017年 GDP总量为17.3万亿美元，占全球 GDP的 21.4%。尽管这两个面积相似的地区之间存在一些重要差异，但欧盟广泛而高效的交通基础设施网络与东南亚形成了鲜明对比，基础设施缺乏仍然是东南亚经济增长的一大障碍。东南亚各国政府已认识到这一点，并已着手实施大胆的基础设施建设计划，例如泰国的“东部经济走廊”计划和菲律宾的“大建特建”政策。然而，很多计划由于前期需要投入大量资本且回报周期漫长，很难吸引私营企业，因此缺乏必要的财力支持。中国的“一带一路”倡议为东南亚国家提供了诱人的机遇，因为双方有着共同东南亚工业和物流行业概述第 页04新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业资料来源：莱坊研究部和美国企业研究所HIGHWAYDEEP SEA PORTHIGH SPEED RAILROAD & TUNNEL PROJECTLAND RECLAMATION & PORT BUILDING 老挝柬埔寨菲律宾马来西亚新加坡印度、非洲和欧洲方向东南亚国家近期签署的“一带一路”重大协议第 页05泰国印度尼西亚高速公路深海港口高速铁路房地产、办公楼道路及隧道工程土地复垦和港口建设新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业昆新高铁的一部分老挝第一条连接首都万象和与中国接壤的磨丁的高速公路连接首都金边和西哈努克市的四车道高速公路马尼拉-比科尔铁路用于新建港口和房地产的新土地昆新高铁的一部分连接槟岛与大陆的海底隧道马六甲门户项目的一部分东海岸铁路项目的一部分连接印尼两大城市的高速铁路预计这条铁路将刺激包括工业园区和酒店在内的新开发项目，推动旅游业发展。昆明到万象的旅行时间从3天缩短到3小时。这条新高速公路将推动工业园区等新的开发项目，方便中国制造商拓展海外市场。政府工业发展长期规划的一部分。西哈努克市将成为柬埔寨最大的工业中心；对该市的房地产市场来说是个好兆头。这条铁路将把目前12小时的旅行时间（汽车）缩短到 6小时。促进该地区的货物流动，刺激工业房地产市场，而旅游业的增长将使酒店业受益。提高菲律宾工业和航运中心达沃的吸引力，吸引国内外跨国公司前来拓展业务；这对整个房地产市场是一个利好。连接罗勇港区新建国际机场的高速铁路。预计工业和住宅房地产行业将从中受益。这条海底隧道将有利于设有隧道入口的乔治市和北海的房地产市场。新港口将增加贸易活动，刺激仓储和物流设施的需求。改善东海岸各州的经济机遇，并可能使整个房地产行业受益。连接印尼两大城市的高速铁路。将雅加达和第二大城市万隆之间的旅行时间从5 小时缩短到45分钟。几大行业将受益。需求分散化有利于住宅房地产行业，旅游业增长有利于酒店行业，而铁路沿线的物流市场也可能受益。four.caseone.case.five.case亿美元one.casetwo.case亿美元two.caseone.case亿美元two.case.seven.case亿美元two.case亿美元two.caseseven.case亿美元one.casethree.case亿美元one.casenine.case亿美元two.caseone.case亿美元three.casetwo.case亿美元铁路高速公路高速公路铁路土地复垦 高速铁路道路及隧道工程深海港口铁路高速铁路2016年9月2018年4月2018年1月2018年11月2016年10月2017年12月2014年3月2016年10月2016年11月2017年4月万象万象金边马尼拉达沃曼谷槟城马六甲吉隆坡到凯兰坦雅加达到万隆老挝老挝柬埔寨菲律宾菲律宾泰国马来西亚马来西亚马来西亚印度尼西亚国家 地区 日期 类型 投资 概要 机遇东南亚国家近期签署的“一带一路”重大协议第 页06新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业仓库租金 资料来源：莱坊研究部瓦伦苏埃拉奎松市曼达卢永帕西格马卡蒂达义帕拉纳克拉斯皮纳斯two.casezero.caseone.caseeight.case年：one.casefive.casetwo.case同比parenleft.case%parenright.case： two.caseone.case.six.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：two.casefive.casefive.case同比parenleft.case%parenright.case： hyphen.casetwo.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：four.casefive.caseseven.case同比parenleft.case%parenright.case： nine.case.five.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：two.casetwo.casefive.case同比parenleft.case%parenright.case： two.casefive.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：five.caseeight.casenine.case同比parenleft.case%parenright.case： one.case.eight.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：three.casezero.casezero.case同比parenleft.case%parenright.case： seven.casesix.case.five.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：one.casefive.caseseven.case同比parenleft.case%parenright.case： two.caseeight.case.seven.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年：four.casethree.caseeight.case同比parenleft.case%parenright.case： one.casefive.caseseven.case.six.case%近十年中国在菲律宾的投资资料来源：美国企业研究所four.case,zero.casezero.casezero.casethree.case,five.casezero.casezero.casethree.case,zero.casezero.casezero.casetwo.case,five.casezero.casezero.casetwo.case,zero.casezero.casezero.caseone.case,five.casezero.casezero.caseone.case,zero.casezero.casezero.casefive.casezero.casezero.casezero.case百万美元two.casezero.casezero.caseeight.case two.casezero.casezero.casenine.case two.casezero.caseone.casezero.case two.casezero.caseone.casetwo.case two.casezero.caseone.casethree.case two.casezero.caseone.casefour.case two.casezero.caseone.casesix.case two.casezero.caseone.caseseven.case two.casezero.caseone.caseeight.case能源 房地产 交通 其他（例如娱乐、科技、旅游、公用事业）此外，大型电子商务公司也开始进入这个市场，阿里巴巴旗下的Lazada于 2017年底在卡布尧建立了其在东南亚最大的仓库，并计划在未来三到五年内再建五个仓库。展望未来，政府预计2019年经济增长率将在6.5% 至 6.9%之间（主要归功于强劲和持续的基础设施投资计划），工业领域前景乐观，2019年至少将保持去年的增长势头。限制仍需要进一步放宽。 尽管如此，随着基础设施建设的快速推进，开发商们正再次投身于工业领域。最初，由于土地稀缺和有其他更便宜的选项，开发商被迫离开马尼拉。然而，由于最近燃油价格上涨，对工业用地和仓库的需求已重新转向马尼拉附近地区。这种有利的供应格局驱动了全国大部分地区工业房产租金的增长。2016年政府换届以来，菲律宾的对华立场发生逆转，重心转向中国，这为中国投资菲律宾的一系列基础设施项目和其他领域铺平了道路。巧合的是，这也符合当前政府扩大基础设施支出以提振经济增长的举措。然而，事情进展缓慢。自政府换届以来，“一带一路”相关投资只完成了67亿美元，而承诺的投资却有250亿至300亿美元。造成这种局面的一个关键原因是菲律宾对某些关键行业的外资持股限制。尽管 2017年政府计划开放某些经济领域，但工业前景乐观two.casezero.caseone.casenine.case年 BARI排名：four.casefour.case / two.casezero.caseone.caseeight.case年 BARI排名：five.casezero.case菲律宾：第 页072018年第四季度（比索/ 平方米/ 月）新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业资料来源：莱坊研究部仓库租金曼谷巴吞他尼府hyphen.case阿瑜陀耶素万那普hyphen.case邦巴功东部沿海地区two.casezero.caseone.caseeight.case年下半年：one.casefour.casefour.case同比parenleft.case%parenright.case： hyphen.casefour.case%供应（平方米）：three.case,six.casetwo.caseeight.case,four.casezero.casenine.case空置率：two.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年下半年：one.casesix.casesix.case同比parenleft.case%parenright.case： hyphen.casefour.case%供应（平方米）：five.case,zero.casezero.casefour.case,four.casezero.caseeight.case空置率：zero.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年下半年：one.casefive.casenine.case同比parenleft.case%parenright.case： hyphen.caseone.case%供应（平方米）：four.case,eight.casetwo.casefive.case,three.casefour.caseeight.case空置率：six.case%two.casezero.caseone.caseeight.case年下半年：one.casefive.casezero.case同比parenleft.case%parenright.case： hyphen.casetwo.case%供应（平方米）：four.case,nine.caseseven.casefour.case,seven.casezero.caseseven.case空置率：nine.case%曼谷素万那普hyphen.case邦巴功东部沿海地区巴吞他尼府hyphen.case阿瑜陀耶供应租赁空间two.casezero.caseone.casefour.case年下半年two.casezero.caseone.casefive.case年上半年two.casezero.caseone.casefive.case年下半年two.casezero.caseone.casesix.case年上半年two.casezero.caseone.casesix.case年下半年two.casezero.caseone.caseseven.case年上半年two.casezero.caseone.caseseven.case年下半年two.casezero.caseone.caseeight.case年上半年two.casezero.caseone.caseeight.case年下半年one.caseseven.casezero.caseone.casesix.casefive.caseone.casesix.casezero.caseone.casefive.casefive.caseone.casefive.casezero.caseone.casefour.casefive.caseone.casefour.casezero.caseone.casethree.casefive.caseone.casethree.casezero.caseone.casetwo.casefive.caseone.casetwo.casezero.case泰铢/每平方米/每月资料来源：莱坊研究部five.case,five.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casefive.case,zero.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casefour.case,five.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casefour.case,zero.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casethree.case,five.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casethree.case,zero.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casetwo.case,five.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.casetwo.case,zero.casezero.casezero.case,zero.casezero.casezero.case 平方米万平方米，同比增长6.2%。 2018年底，市场出租率为83%，同比增长1.4%，主要原因是在需求保持稳定的情况下，库存被吸纳。由于去年租户有了更多的选择，租金同比下降1.6%至每月每平方米151.3泰铢（合4.75美元）。展望未来，虽然供应过剩的情况预计将在短期内持续，但熟悉市 场状况的开发商可能会调整供应。因此，仓库租金预计将保持在每月每平方米150泰铢至155泰铢（4.71美元至4.86美元）之间。国海岸附近的乌塔保机场扩建。乌塔保机场预计将成为泰国第三大国际机场并建有一个经济特区。随着资本的注入，中国企业也开始对泰国产生更大兴趣。中国领先的智能物流网络公司菜鸟已承诺投资3.3亿美元在EEC内开发一个数字中心，进一步优化泰国及其邻国的跨境货物流动。开发商积极拓展仓储行业，2018年新增仓储面积30.2万平方米，市场总供应量517.7泰国政府2018年推出的“泰国4.0”是一项雄心勃勃的计划，旨在通过开发一个名为“东部经济走廊 (EEC)”的经济特区来改造泰国经济， EEC包括工业区和旅游目的地。EEC及其项目将通过一条873公里长的泰中高速铁路与中国的“一带一路”倡议相结合，这条铁路将通过老挝连接泰国与中国昆明。目前，从曼谷到那呵叻的最初250公里正在建设中，预计耗资56亿美元。此外，EEC的其他主要项目还包括耗资49 亿美元的林查班港扩建（旨在应对国际货运需求的增长）和泰减少供应以控制租金two.casezero.caseone.casenine.case年 BARI排名：two.casesix.case / two.casezero.caseone.caseeight.case年 BARI排名：three.caseone.case泰国：第 页082018年第四季度（泰铢/ 平方米/ 月）新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业资料来源：莱坊研究部雪兰莪：莎阿南森美兰柔佛：巴西古当柔佛：古来县士乃雪兰莪：巴生zero.case.eight.casezero.case endash.case one.caseo.casezero.caseone.case.five.casezero.case endash.case two.case.zero.casezero.casezero.case.eight.casezero.case endash.case one.caseo.casezero.caseone.case.zero.casezero.case endash.case one.case.five.casezero.casezero.case.eight.casezero.case endash.case one.caseo.casezero.case独立工厂租金 马来西亚印度尼西亚新加坡老挝越南柬埔寨菲律宾泰国缅甸文莱zero.case five.case one.casezero.case one.casefive.case two.casezero.case two.casefive.case three.casezero.case three.casefive.case four.casezero.case four.casefive.case five.casezero.case 单位：十亿美元过去10年中国的投资（所有行业）资料来源：莱坊研究部和美国企业研究所得亟需的提振，存量物业日益老化让事态更加紧迫；最近，随着运营商力求走在行业前列，重新开发高规格、大规模仓库的势头越来越猛。目前，巴生港附近（如雪兰莪和森美兰）主要工业区仓库的市场租金目前为每月每平方英尺0.80至 2.0林吉特（0.2至 0.5美元）；而柔佛和槟城的月租金为每平方英尺0.80至 2.50林吉特（0.2至0.6美元）。来西亚在清真产业中的能力（该产业2017年的全球产值为2.1万亿美元），并充分利用其一流的全球伊斯兰经济生态系统。该系统涵盖金融、制造业标准和清真认证等领域。最近在2019年预算案中宣布的另一项重大举措是在英达岛建立一个新的自由贸易区，以支持并刺激马来西亚主要港口巴生港的航运和物流活动。随着这些举措的落实，预计工业领域将获过去10年，马来西亚是中国资本的主要受益者，中国投资总额达438亿美元，为东盟国家中最高水平。马来西亚总理强调计划与中国发展更深层的关系，他在上任后以官方身份出访的第一批海外国家中就包括中国。为了不单单依靠中国资本来推动经济增长，新政府还制定了将使工业领域直接受益的关键举措。其中一大举措就是提高马继续发展two.casezero.caseone.casenine.case年 BARI排名：nine.case / two.casezero.caseone.caseeight.case年 BARI排名：six.case马来西亚第 页092018年第四季度（林吉特/ 平方英尺/ 月）