山西房地产市场专题研究：市场走向分化，龙头城市空间较大.pdf

请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 1 房地产 报告原因 ： 专题研究 山西房地产市场专题研究 市场走向分化 龙头城市空间较大 2019 年 9 月 30 日 行业 研究 /深度报告 房地产 板块近一年市场表现 投资要点： 中国经济和房地产开始进入轻数量，重质量的新常态。 无论从经济，人口，还是政策的层面看，中国房地产行业将进入和过去不同的发展新时代。 房地产未来发展将根据地区竞争力呈现差异化。 过去房地产市场增长迅速，可谓“遍地黄金”。未来由于地区发展的差异，有些地区房地产市场依然潜力十足，但某些地区由于自身实力所限，房地产市场可能会进入缓慢发展的时期。 山西未来龙头城市发展想象空间 较 大，房地产市场发展将呈现明显差异。 山西省主要城市房地产市场发展潜力分为四档，其中太原为一档，房地产市场发展潜力较大。第二档为大同，运城，临汾和长治。第三档城市为晋城，晋中和吕梁。第四档城市有阳泉，朔州和忻州。 风险提示： 山西宏观经济增长低于预期风险；货币政策收紧风险；房价上涨引发的行业调控风险 。 相关报告 ： 分析师： 平海庆 执业证书编号： S0760511010003 电话 ： 010-83496341 邮箱 ： pinghaiqingsxzq 太原市府西街 69号国贸中心 A座 28层 北京市西城区平安里西大街 28号中海国际中心七层 山西证券股份有限公司 i618 证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 2 目录 1.研究背景和分析框架 . 5 1.1 研究背景：房地产行业告别高增长，未来地区 发展差异化 . 5 1.2 分析 框架：人口决定需求，需求和土地决定需求 . 6 2.山西省总体房地产市场分析 . 6 2.1 发展现状：总体供过于求，但尚未失衡，且供 需关系趋向平衡 . 6 2.1.1 现状总结：短期供大于求，供给端已开始减量 调整 . 6 2.1.2 短期需求与供给 . 7 2.2 发展趋势：需求分化，未来山西房地产市场对 于高品质住房需求潜力大 . 10 2.2.1 需求与供给：城市配套，科技，经济决定人口 ，人口决定需求 . 11 3 山西省主要城市房地产市场分析 . 17 3.1 分析模型：人口决定需求，需求决定供给；指 数模型助力研判长期需求 . 17 3.2 发展现状：地区发展差异开始显现，太原一枝 独秀 . 18 3.2.1 现状总结：城市与城市之间住房供需情况差异 明显，但总体供过于求 . 18 3.2.2 需求与供给：短期人口趋势相似，但需求趋势 大相径庭 . 18 3.3 发展趋势：城市间发展的差异化更为突出，需 求的分化也将更为明显 . 21 3.3.1 需求与供给：人口从小城市流向大城市 . 22 4.风险提示 . 26 证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 3 图表目录 图 1：分析框架 . 6 图 2：货币供应量 . 7 图 3：贷款利率 . 8 图 4：贷款余额同比 . 8 图 5：房地产企业资金来源增速 . 9 图 6：山西省土地供应变化 . 9 图 7：山西省土地供应变化 . 10 图 8：山西省经济人口比值变化 . 11 图 9：山西省城镇化率变化 . 12 图 10：山西省公路里程变化 . 13 图 11：山西省主要城市发展潜力 . 19 图 12：山西省主要城市发展潜力 . 19 图 13：山西省主要城市年均新增住房需求 . 19 图 14：山西省主要城市 年均新增住房面积 . 20 图 15：山西省主要城市土地供应变化 . 20 图 16：山西省主要城市发展潜力 . 21 图 17：山西省主要城市经济人口比值 . 22 图 18：山西省主要城市常住人口变化 . 22 图 19：山西省主要城市小学生变化 . 23 图 20：山西省主要城市科技发展 . 24 图 21：山西省主要城市发展潜力 . 24 图 22：山西省主要城市发展潜力 . 25 证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 4 图 23：山西省主要城市发展潜力 . 26 图 24：山西省主要城市发展潜力 . 26 表 1：山西省战略创新十三五规划 . 14 表 2：山西省教育十三五规划 . 15 表 3：山西省医疗十三五规划 . 16 证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 5 1.研究 背景 和分析框架 1.1 研究背景 ： 房地产行业告别高增长，未来地区发展差异化 中国经济开始进入轻数量，重质量的新常态， 房地产行业供需总体趋于平衡。 经济层面， 19 大报告指出，中国经济将 由 高速增长转向高质量增长，政府不再把房地产行业作为短期刺激经济的手段，房地产 业整体对经济的重要性逐渐下降； 政策层面，政府对于房地产调控的思路发生了转变 ， 2016 年 12 月中央 经济工作会议首次 提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，开始提出建立促进健康平稳发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期干预市场 转变 为推进整个房地产行业 向 长期有效市场机制过渡 ； 人口层面，在需求侧， 国内 购房适龄人口 （ 20-50 岁） 于 2013 年 达到峰值 ， 目前住房刚性 需求峰值已过， 同时， 人口老龄化 、出生率下降等 问题浮出水面，根据推测，中 国人口总量将在 2024 年左右见顶，即便鼓励生育的情况下，见顶时机可能延迟到 2031 年。 目前 全国存量住房套户比接近 1.1， 表面住房短缺时代已经过去。 中国房地产市场进入区域分化时代，城市和区域市场研究价值凸显。 从地区看， 根据 国家发改委发布的 关于培育发展现代化都市圈的指导意见， 到 2022 年， 全国将逐渐 形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035 年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。 在过去， 虽然 经济高速发展，但城市 住房普及率 偏低，人均住房面积偏低，城市之间房地产属于增量市场，发展 程度 差异不大 。近几年，随着我国房地产业高速发展， 供需关系逐渐回归平衡，房地产 市场总体供需已达到平衡；但由于 区域发展不均衡，城市发展水平 存在差异，我国房地产市场开始进入区域分化时代， 套户比低，产业活力强，人口持续流入的城市 房 地产市场 会更具发展潜力 ； 而对于高套户比，住房高存量，产业落后，人口持续流出的城市，房地产市场 可能会逐渐萎缩 。在这个背景之下，筛选不同发展潜力的 城市 变得尤为重要 ，城市和区域房地产市场研究价值凸显。 山西经济重新焕发活力，房地产市场仍有发展潜力。受供给侧改革影响，以传统的能源、钢铁、化工为主的山西经济增长在过去受到了较大影响，经过几年的出清、调整和转型，山西经济增长从 2017 年开始重新进入快速增长通道， 通信设备制造业、汽车制造业、新能源装备制造 业、旅游业等代表未来经济发展方向的产业增长迅速，山西经济重新焕发出活 力。从房地产市场来看， 2018 年底，山西省城镇居民人均居住面积为 ，低于全国 39 平方米的平均水平；另外， 2018 年底，山西省城镇化率为 58.41%，同样也低于全国 59.58%的平均水平，同发达国家 75%以上的城镇化率水平相比，还有较大的提升空间。未来，随着山西经济增长，城镇化率不断提升，山西省城市人口将会保持较快增长，城市住房需求也会逐渐增加，山西房地产市场仍有较大发展潜力。 证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 6 1.2 分析框架 ：人口决定需求，需求和土地决定需求 图 1： 分析框架 资料来源：山西证券研究所 对房地产行业，我们认为，需求最终的决定因素为人口，人口的增量可分为本地新生人口，本地城镇化新增人口和外来迁入人口；影响人口变化的因素非常多，但主要体现在以下几个方面：经济、交通、产业、教育、环境、医疗等。供给方面，从市场供需关系来看，供给一般会以需求为导向，最终实现供需平衡，但货币政策和土地供应会在一定程度和时期内影响供给 。 2.山西省 总体 房地产 市场 分析 2.1 发展现状 ： 总体 供过于求 ， 但尚未失衡 ，且供需关系趋向平衡 2.1.1 现状总结 ：短期供大于求，供给端已开始减量调整 结合 过去 3-5 年间的住房增量和人口 增量 ， 我们认为目前市场上 住宅总体供过于求 ， 由于 需求端增速的下降 ， 供给端也开始从有所反应 ， 分别从 融资渠道 、 宏观 政策、土地供给、 市场预期 等方面加强了调控 ， 住 房增量从 2017 年开始已经有一个明显的下降，按照目前的人口增量和住宅增量以及存量的关系，我们认为市场需要 2 到 3 年的时间消化过去 5 年间的住房增量。 需求面短期需求新增需求面积新增人口数量人均居住面积长期需求人口增长消费科技交通运输工业教育供给面短期供给住房增量金融土地供应长期供给 =长期需求证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 7 2.1.2 短期 需求 与供给 从需求上讲，山西省常住人口过去三年 、 五年 、 十年的 年均 复合 增长率分别为 0.35%、 0.4%、 0.82%，平均 年增长率为 0.52%， 2019年预计常住人口增量为 38 万人。结合全国人均居住面积和山西省城镇化率， 我们预计全省 未来一年 、 三年需求增量约为 700万 平方米 、 2000 万 平方米。短期需求呈现逐渐增加的趋势。 从供给上讲， 2017 年全省房屋增量为 1900 万平方米， 过去三年房屋竣工面积为 7900 万平方米 ，山西省房屋竣工面积过去 5 年总供给为 1 亿 2 千万 平方米。过去 3 年 、 5 年销售面积分别为 6000万平方米 、9000 万 平方米。 2.1.3 短期供需其它影响因素 金融 从 货币政策 来看 ， M2增速已经从 16 年 14%的高位下降到 目前的 8%左右，货币 供给总体呈下降趋势；尽管贷款利率整体呈下降趋势 ， 但 个人住房贷款利率增长明显， 无论从 需求端 还是从供给端 ， 房地产行业贷款总体呈收紧趋势， 商业性房地产贷款余额和个人住房贷款余额的增长速率也印证了这一观点。 图 2：货币供应量 资料来源：山西证券研究所 ， Wind 7891011121314152015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-07M2同比（ %）证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 8 图 3：贷款利率 资料来源：山西证券研究所 ， Wind 图 4：贷款余额同比 资料来源：山西证券研究所 ， Wind 从房地产企业融资渠道来讲， 从 房地产企业资金来源 中， 房地产企业主要依靠自筹资金，国内贷款和其他资金，其中，只有 海外融资存在明显增长的趋势， 但是占比并不高，同时今年 7 月国家发改委发布了通知，限制房地产企业的海外融资。其它三项房地产企业主要的资金来源相对其 2015-2017年的高位也有明显的降速。 0123456782014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06贷款利率（ %）金融机构人民币贷款加权平均利率金融机构人民币贷款加权平均利率 :个人住房贷款0510152025303540452014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06贷款余额增长（ %）商业性房地产贷款余额同比 个人住房贷款余额同比证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 9 图 5：房地产企业资金来源增速 资料来源：山西证券研究所 ， Wind 土地供应 从过去 10 年土地购置面积和土地供应变化来看，土地交易面积持续下降，但住房施工面积和竣工面积都持续上 升 ，在 2016 年到达峰值 。结合土地供应面积的上升趋势，我们认为表面土地成交活跃度下降， 房地产企业拿地热情降低。 图 6： 山西省土地供应变化 资料来源：山西证券研究 所 、 Wind (20)(10)0102030402015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-08房地产企业主要资金来源增速（ %）房地产开发资金 国内贷款 自筹资金 其他资金01234562009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018千土地购置面积（万平方米）证券研究报告：行业研究 /深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 10 图 7： 山西省土地供应变化 资料来源：山西证券研究 所 、 Wind 2.2 发展趋势 ： 需求 分化 ，未来山西房地产市场对于高品质住房需求潜力大 2.2.1 趋势总结： 从需求上讲，对于房地产市场而言，决定需求的最终变量是人口 。 经济，城镇化率与交通 ，教育和医疗等一切地区综合实力 最终的落脚点都是人口的变化情况。结合 经济，产业，城镇化率，交通，教育和医疗几个维度的分析 ，我们认为 随着十三五规划的实现以及未来十四五规划的实施，将来 山西省人口 流失程度会减弱 ，经济人口比值会上升到 1.3-1.4（目前为 1.2） 附近，人口年均增长会达到 0.7-0.9%左右， 届时每年平 均 房地产市场 新增需求 约 为 3000 万 平方米。 总的来说，我们认为山西省未来房地产市场的需求仍将是一个持续增长的趋势。 05101520252005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016千山西土地供给（公顷）