房地产行业2019年四季度策略：销售拿地分化加大，大型房企优势凸显.pdf

本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 销售拿地分化加大， 大型 房企优势凸显 证券 研究报告 所属 部门 行业 研究 部 报告 类别 深度报告 所属行业 金融地产 /地产 报告 时间 2019/09/30 分析师 陈 雳 证书编号： S1100517060001 010-66495901 chenlicczq 联系人 王一棠 证书编号： S1100118050005 0755-25333092 wangyitangcczq 川财研究所 北京 西城区平安里西大街 28 号中海国际中心 15 楼，100034 上海 陆家嘴环路 1000 号恒生大厦 11 楼， 200120 深圳 福田区福华一路 6 号免税商务大厦 30 层， 518000 成都 中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177 号中海国际中心 B 座 17楼， 610041 房地产 行业 2019 年 四季度策略 （ 20190930） 核心观点 2019 年房地产行业政策明显收紧 ， 预计今年 四季度房地产销售和土地市场出现过热现象 的 概率较低 。 2019 年整体房地产销售市场热度有所回落。 2019 年 1-8 月，全国商品房累积销售面积 较去年同期 有所下降； 全国百城住宅价格指数同比增速 也 呈现出明显下滑趋势。 2019 年 5 月开始，政府对房地产行业的调控有所加强，并 且 从 2019年 7 月以来呈现出进一步趋严的态势，多次调控着力于房企融资端。 2019 年 9月以来，虽然央行货币政策趋于宽松，但是现阶段的货币宽松主要是为支持实体经济领域，预计在今年四季度对房地产行业的刺激 相对 有限 ， 今年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低 。 2019 年房企销售 业绩和拿地 分化明显 ， 建议关注具有比较优势 的 优质大型房企 。 2019 年 1-8 月百强房企中销售权益金额排名后 10 名房企的销售权益金额总和仅为销售权益金额排名前 10 名 房企 的 销售权益金额总和的 5.74%； 2019 年 1-8 月百强房企中新增土地建筑面积排名 后 10 名房企的新增土地建筑面积总和仅为新增土地建筑面积排名前 10 名房企的新增土地建筑面积总和的 5%； 2019年 1-8 月新增土地价值排名 后 10 名 房企的新增土地价值总和仅为新增土地价值排名前 10 名 房企的新增土地价值总和的 4.18%。从保利地产、金地集团、万科 、绿地控股 和招商蛇口 这五家 A 股上市 一线房企的销售数据来看， 2019 年1-8 月 一线房企 的销售业绩 整体 表现较为亮眼 。 除绿地控股 在 2019 年 1-8 月销售金额 较去年同期 有轻微下滑以外，保利地产、金地集团、万科和招商蛇口都实现了稳步增长。 2019 年 5 月以来，尽管房地产融资端开始收紧，但是 一线 房企拿地规模整体相对积极。从保利地产、金地集团、万科、绿地控股和招商蛇口这五家 A 股上市 一线房企的 拿地 数据来看，除绿地控股在今年 2019 年 5 月之后拿地数量有所减少以外，其他四家房企均没有出现拿地数量减少的迹象。 投资建议 现阶段房地产板块估值处于历史低位水平，估值优势较为明显。 考虑到房地产行业 仍 是政府 进行结构调整 的重点行业， 预计四季度 房地产 行 业政策出现明显放松的可能性不大 ， 房企内部仍然面临进一步的洗牌 ，债务风险较大的中小房企的经营风险将会加大，优质大型房企将会具有相对优势 。由于今年 9 月房地产销售市场没有出现明显火热的态势，预计四季度 不少 房企的推盘力度将会 进一步 加大。建议关注销售业绩较好、土储丰富的优质大型房企，相关标的为保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城。 风险提示 ： 经济增长不及预期； 行业政策大幅持续收紧 。 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 2/19 正文 目录 一、四季度房地产销售和土地市场出现过热现象概率较低 . 4 1.1 2019 年房地产行业政策明显收紧 . 4 1.2 2019 年的房地产销 售和土地市场 . 5 1.2.1 2019 年的房地产销售市场 . 5 1.2.2 2019 年以来的土地市场 . 7 二、 建议 关注销售和拿地具有比较优势的优质大型房企 . 8 2.1 2019 年 1-8 月房企销售权益金额分化明显 . 8 2.2 2019 年 1-8 月房企拿地规模分化明显 . 10 2.3 2019 年 1-8 月 A 股一线房企销售业绩实现稳步增长 . 12 2.3 2019 年 5 月以来 A 股一线房企拿地仍较为积极 . 14 三、 2019 年 9 月地产股的涨跌幅和估值 . 15 3.1 2019 年 9 月地产股的涨跌幅 . 15 3.2 2019 年 9 月地产股的估值 . 16 四、投资建议 . 17 风险提示 . 18 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 3/19 图表目录 图 1： 全国商品房及商品住宅累计销售面积（万平方 米） . 5 图 2： 30 大中城市商品房成交面积（万平方米） . 6 图 3： 全国百城住宅价格指数同比增速（ %） . 7 图 4： 全国房地产及住 宅开发投资完成额（亿元） . 7 图 5： 100 个大中城市成交土地占地面积（万平方米） . 8 图 6： 100 个大中城市成交土地数量（宗） . 8 图 7： 全国百城成交土 地溢价率（ %） . 8 图 8： 2019 年 1-8 月销售权益金额排名前 10 房企（亿元） . 9 图 9： 2019 年 1-8 月销售权益金额排名 11-20 房企（亿元） . 9 图 10： 2019 年 1-8 月销售权益金额排名 91-100 房企（亿元） . 10 图 11： 2019 年 1-8 月新增土地建筑面积排名前 10 房企（万平方米） . 10 图 12： 2019 年 1-8 月新增土地建筑面积排名前 11-20 房企（万平方米） . 10 图 13： 2019 年 1-8 月新增土地建筑面积排名 91-100 房企（万平方米） . 11 图 14： 2019 年 1-8 月新增土地价值排名前 10 房企（亿元） . 11 图 15： 2019 年 1-8 月新增土地价值排名前 11-20 房企（亿元） . 12 图 16： 2019 年 1-8 月新增土地价值排名 91-100 房企（亿元） . 12 图 17： 近三年五家一线房企销售面积（万平方米） . 13 图 18： 近三年五家一线房企销售金额（亿元） . 13 图 19： 近三年五家一线房企新增土地数量（宗） . 14 图 20： 近三年五家一线房企新增土地占地面积（万平 方米） . 15 图 21： 近三年五家一线房企新增土地总价（亿元） . 15 图 22： 2019 年 9 月 A 股各板块涨跌幅（ %） . 16 图 23： 2019 年 9 月房地产板块涨 幅 排名前 30 名个股（ %） . 16 图 24： 2019 年各板块市盈率（ TTM） . 17 图 25： 近十年房地产板块市盈率（ TTM） . 17 表格 1. 2019 年以来的房地产相关政策 . 4 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 4/19 一、 四季度 房地产 销售 和 土地市场 出现过热现象概率较低 1.1 2019 年房地产 行业政策明显收紧 2019 年 5 月开始，政府对房地产 行业 的调控 有所 加强，并从 2019 年 7 月以来呈现出 进一步趋严 的态势 ， 多次调控 政策 着力于房企融资端。 2019 年 9 月以来，虽然央行货币政策趋于宽松，但是 现阶段 的 货币 宽松 主要是为 支持 实体经济 领域 ，预计 在今年四季度对 房地产行业的刺激有限，因此 今年四季度房地产销售市场大概率不会出现过热现象 。 表格 1. 2019 年以来 影响 房地产 行业的相关 政策 时间 调控政策 1 月 21 日 习总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。 2 月 25 日 银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。 2 月 25-26 日 人民银行金融市场工作会议提出强调加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。 3 月 9 日 银保监会副主席表示，将进一步加强房地产贷款方面的监测，继续保障住房贷款的基本需要，对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场。 3 月 14 日 银保监会印发通知要求进一步提升风险管控能力，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。 4 月 17 日 自然资源部通知要求各地根据商品住房库存消化周期，制定实施 2019 年住宅用地“五类”调控目标。 4 月 17 日 银保监会官网发文指出继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。 4 月 19 日 习总书记主持召开中共中央政治局会议，重申“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 5 月 10 日 央行金融市场司副司长邹澜表示房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变， 2019 年人民银行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。 5 月 17 日 银保监会公布 2019 年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。 5 月 25 日 银保监会主席郭树清的“ 2019 清华五道口全球金融论坛”演讲中指出，要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。 6 月 13 日 银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题，房地产业过度融资不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为。 7 月 4 日 多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 5/19 7 月 12 日 国家发展与改革委发布国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，提出房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 7 月 29 日 银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出了合理控制房地产贷款投放的要求，并表示要加强对高杠杆经营的大型房企融资行为的监管力度。 7 月 30 日 中共中央政治局召开会议表明了“房住不炒”的楼市主基调，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 8 月 2 日 央行在下半年工作电视会议上强调落实房地产长效管理机制，并按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。 8 月 8 日 银保监会下发关于开展 2019 年银行机构房地产业务专项检查的通知，重点检查 32 个城市的银行在房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务的有关违规行为。 9 月 4 日 国务院国常会表示专项债发行步伐将提速，但是专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。 9 月 6 日 中国人民银行宣布为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，于 9 月 16日全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点。 9 月 20 日 全国银行间同业拆借中心公布了改革后的第二期贷款市场报价利率（ LPR）， 1年期 LPR 为 4.20， 5 年期以上 LPR 为 4.85。其中， 1 年期 LPR 下降了 5 个基点， 5 年期 LPR 保持不变。 资料来源： 中证网，新华社，财经网，搜狐财经，川财证券研究所 1.2 2019 年 的 房地产销售和土地市场 1.2.1 2019 年的房地产销售 市场 2019 年 整体房地产 销售市场热度有所回落。 2019 年 1-8 月份， 全国 商品房 累积 销售面积 为 10.18 亿 平方米，同比下降 0.6%， 但下降幅度较 1-7 月份 减少0.7 个百分点。 2019 年 1-8 月份 ， 住宅 累积 销售面积 为 8.94 亿平方米，同比增长 0.6%。 图 1： 全国 商品房 及商品住宅累计 销售面积 （万平方米） 资料来源： Wind, 川财证券研究所 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 6/19 30 大中城市商品房成交面积 在 2019 年 8 月出现了明显下降。 2019 年 8 月 30大中城市商品房成交面积 为 1448.74 万平方米，较 2019 年 7 月 减少 170.14万平方米。其中一线城市 商品房成交面积为 274.93 万平方米， 较 2019 年 7月减少 19.36 万平方米；二 线城市商品房成交面积为 718.46 万平方米，较2019 年 7 月减少 97.64 万平方米；三 线城市商品房成交面积为 455.35 万平方米， 较 2019 年 7 月减少 53.13 万平方米。 考虑到三季度销售市场有所降温，预计 不少 房企在四季度的推盘速度可能会略为加快，但是 在 房地产行业 调控政策仍然持续的大环境下，预计今年 四季度 房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。 图 2： 30 大中城市商品房成交面积 （万平方米） 资料来源： Wind, 川财证券研究所 2019 年以来全国 百城住宅价格指数同比增速 呈现出明显下滑趋势。 2019 年 8月， 全国百城住宅价格指数同比增速 进一步放缓。 2019 年 8 月， 全国百城住宅价格指数同比增速 为 3.68%， 较 2019 年 7 月下降 0.15 个百分点。其中，一线城市 住宅价格指数同比增速 为 0.64%， 较 2019 年 7 月下降 0.19 个百分点；二 线城市住宅价格指数同比增速为 5.05%， 较 2019 年 7 月下降 0.21 个百分点；三线 城市住宅价格指数同比增速为 5.28%， 较 2019 年 7 月下降 0.38个百分点。 在调控政策的影响下，预计四季度房价将趋于平稳， 全国百城住宅价格指数同比增速 或 将 进一步放缓 。 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 7/19 图 3： 全国 百城住宅价格指数同比 增速（ %） 资料来源： Wind, 川财证券研究所 1.2.2 2019 年以来的土地市场 2019 年以来土地市场热度有所回落。 2019 年 1-8 月，全国房地产开发投资 累计 8.46 万 亿元，同比增长 10.5%，增速比 1-7 月回落 0.1 个百分点。其中，全国 住宅投资 6.22 万 亿元， 同比 增长 14.9%，增速回落 0.2 个百分点。 图 4： 全国房地产及住宅开发投资 完成额 （亿元） 资料来源： Wind, 川财证券研究所 2019 年三季度以来 百城成交土地 数量出现了明显下降。 2019 年 8 月百城成交土地数量 为 884 宗，较 2019 年 7 月的 1086 宗下降了 18.6%。 2019 年 8 月百城 成交土地占地面积 为 3763.62 万平方米，较 2019 年 7 月 的 5254.17 万平方米下降了 28.37%。 百城成交土地溢价率 在 2019 年三季度 也 出现了明显下降， 2019年 7月 百城成交土地溢价率 降至 12.16%， 2019年 8月 回落 至 8.65%。在融资端政策收紧的大环境下，越来越多房企拿地趋于谨慎，预计四季度土地川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 8/19 市场热度还将呈现出进一步回落的趋势。 图 5： 100 个 大中城市成交土地占地面积 （万平方米） 图 6： 100 个 大中城市成交土地数量 （ 宗 ） 资料来源： Wind， 川财证券研究所 资料来源： Wind， 川财证券研究所 图 7： 全国 百城 成交土地溢价率 （ %） 资料来源： Wind, 川财证券研究所 二、 建议 关注 销售 和拿地 具有比较优势 的优质大型房企 2.1 2019 年 1-8 月房企 销售权益金额 分化明显 2019 年以来 房企销售 业绩 分化明显 。 2019 年 1-8 月 百强房企中 销售 权益 金额排名前 10 房企为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、中海地产、保利地产 、绿地控股、新城控股 、 华润置地 和龙湖集团 ， 销售 权益 金额排名 前 10 房企 的销售 权益 金额总和为 21342.5 亿元，碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、中海地产、保利地产和绿地集团的 销售权益金额 均在 2000 亿以上。销售 权益金川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 9/19 额排名 11-20 房企 的销售 权益 金额总和为 8065.3 亿元，其中招商蛇口和世茂地产的 销售权益金额 均达到 900 亿以上，其他 销售权益金额排名 11-20 房企的销售 权益 金额 在 642.1 亿元至 882.5 亿元之间。 图 8： 2019 年 1-8 月 销售 权益 金额排名前 10 房企 （亿元） 资料来源： 克而瑞 , 川财证券研究所 图 9： 2019 年 1-8 月 销售 权益金额排名 11-20 房企（亿元） 资料来源： 克而瑞 , 川财证券研究所 形成 较 明显 对比的是， 2019 年 1-8 月 百强房企中销售权益金额排名 后十名 房企 的 销售权益金额 总和为 1225.3 亿元，仅 为 销售权益金额排名前十房企销售权益 金额总和 的 5.74%， 百强房企中销售权益金额排名后十名 单个 房企 的 权益销售金额在 115.4 亿元至 127.8 亿元之间，平均值 为 122.53 亿元，和头部房企销售 权益 金额相差较大。 川财证券 研究报告 本报告由川财证券有限责任 公司 编制 谨请参阅尾页 的 重要 声明 10/19 图 10： 2019 年 1-8 月 销售 权益金额排名 91-100 房企（亿元） 资料来源： 克而瑞 , 川财证券研究所 2.2 2019 年 1-8 月 房企 拿地 规模 分化明显 另一方面， 现阶段房企拿地 规模 分化 较为 明显。 2019 年 1-8 月新增土地建筑面积排名前 10房企 的 新增土地建筑面积 总和达到 21796.9 万平方米 ； 排名 11-20 房企的新增土地建筑面积总和 也 达到 9035 万平方米。 图 11： 2019 年 1-8 月 新增土地建筑面积 排名前 10 房企 （万平方米） 资料来源： 克而瑞 , 川财证券研究所 图 12： 2019 年 1-8 月 新增土地建筑面积 排名前 11-20 房企 （万平方米） 资料来源： 克而瑞 , 川财证券研究所