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中 国 房 地 产 住 宅 精 装 修 产 业 发 展 白 皮 书2019年 10月 16日中 国 房 地 产 暨 精 装 修 十 大 特 点 与 十 大 趋 势奥 维 云 网 副 总 裁 李 影2019年 中 国 房 地 产行 业 背 景 简 析数据创造价值GO壹宏 观 经 济 ： 国 内 经 济 面 临 下 行 压 力 ， 房 地 产 经 济 地 位 稳 步 提 升2019年 H1 GDP增 速 继 续 下 行2019年 上 半 年 我 国 GDP增 速 6.3%， 其 中 制 造 业 增 速 6.4%，创 近 20年 来 最 低 增 速 。 中 国 GDP增 长 速 度 下 滑 给 居 民 就 业 、消 费 、 地 方 财 政 、 金 融 等 方 面 带 来 一 系 列 消 极 影 响 。房 地 产 产 业 在 国 内 的 经 济 地 位 稳 步 提 升2019上 半 年 房 地 产 业 产 值 增 速 7.8%， 增 速 放 缓 ， 但 在 GDP的 比重 稳 步 上 升 。 中 国 房 地 产 进 入 调 整 发 展 新 阶 段 ， 其 增 速 仍 高 于GDP增 速 ， 领 先 拉 动 国 家 GDP增 长 ， 仍 为 国 家 支 柱 产 业 。6.9% 6.7% 6.8% 6.6% 6.3% 20152016201720182019H16.5% 6.6% 6.6% 6.9% 15.6% 12.0% 10.9% 7.8% 2016 2017 2018 2019H1产 值 占 比 产 值 增 速中 国 GDP年 度 同 比 增 速中 国 房 地 产 业 产 值 增 速 及 总 产 值 占 比宏 观 政 策 ： “ 稳 ” 字 当 先 ， 坚 持 因 城 施 政 ， 完 善 长 效 机 制2019年 上 半 年 ， 中 央 会 议 重 申 “ 房 住 不 炒 ” 的 定位 ， 落 实 好 一 城 一 策 、 因 城 施 政 、 城 市 政 府 主 体责 任 的 长 效 调 控 机 制 。宏 观 调 控 的 “ 针 对 性 、 灵 活 性 、 前 瞻 性 ” 更 加得 到 体 现 ， 在 “ 维 稳 ” 经 济 方 针 下 ， 在 “ 巩 固调 控 成 果 ” 原 则 下 ， 房 地 产 行 业 “ 稳 ” 字 当 先 。稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 、 防 风 险2018年 “ 控 房 价 ” 成 效 显 著 ， 2019年 “ 稳 房 价 ” 是 基 调 。 当 前 的 调 控 成 果 来 之不 易 ， 库 存 已 降 至 历 史 低 位 、 部 分 城 市 仍 有 房 价 上 涨 压 力 、 居 民 杠 杆 大 幅 提 升引 起 监 管 层 重 视 。 因 此 ， “ 稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 、 防 风 险 ” 仍 必 须 放 在 突出 位 置 。一 城 一 策 ， 因 城 施 政地 方 政 府 有 更 大 的 调 控 自 主 权 ， 将 平 衡 “ 稳 增 长 、 保 财 政 和 房 价 上 涨 ” 压 力 ，适 度 修 正 前 期 调 控 。 如 限 价 、 限 售 、 限 签 政 策 ， 在 市 场 高 温 时 起 到 迅 速 踩 刹 车的 作 用 ， 随 着 市 场 平 稳 ， 势 必 清 理 退 出 。 有 些 城 市 ， 也 会 将 限 购 范 围 缩 小 ， 从全 市 划 定 到 市 内 核 心 区 。短 期 调 控 升 级 为 长 效 机 制2018年 中 央 经 济 工 作 会 议 强 调 “ 构 建 房 地 产 市 场 健 康 发 展 长 效 机 制 ” “ 完 善 住房 市 场 体 系 和 住 房 保 障 体 系 ” 。 长 效 机 制 并 不 代 表 短 期 调 控 政 策 转 向 ， 而 是 制度 化 一 些 有 效 的 短 期 调 控 政 策 ， 使 其 平 稳 运 行 、 长 期 有 效 。行 业 指 标 ： 房 地 产 市 场 维 稳 ， 楼 市 土 地 双 双 回 调 在 政 策 严 控 影 响 下 ， 其 房 地 产 住 宅 投 资 增 速 、 商 品 住 宅 新 开工 面 积 、 商 品 房 销 售 额 均 平 稳 发 展 ， 而 房 地 产 土 地 成 交 面 积及 成 交 额 呈 断 崖 式 下 跌 上 半 年 ， 一 二 线 城 市 土 地 市 场 已 经 与 三 线 城 市 出 现 了 明 显 的分 化 ， 一 线 城 市 由 于 供 地 少 导 致 的 房 企 库 存 较 少 ， 成 为 房 企重 点 拿 地 目 标 ， 二 线 城 市 随 着 各 城 市 相 关 调 控 政 策 的 陆 续 出台 有 所 降 温 ， 三 四 线 城 市 出 现 量 价 齐 跌2019年 1-8月 中 国 房 地 产 住 宅 市 场 统 计 数 据62187亿 元+14.9%107053万+8.9%6374亿 元-22.0%83317.1亿 元+9.9%开 发 投 资 新 开 工 面 积 土 地 成 交 额 商 品 住 宅 销 售 额销 售 指 标 ： 中 国 楼 市 总 体 稳 中 有 降 ， 现 房 下 降 ， 期 房 增 长 2019年 1-8月 全 国 商 品 住 宅 销 售 面 积 (累 计 值 )累 计 增 长 0.6%， 中 国 商 品 住 宅 销 售 面 积 已 连 续 3个 季 度 同 比 出 现 下 滑 ，表 明 楼 市 已 有 所 降 温 ， 其 中 期 房 累 计 增 长 5.2%， 现 房 累 计 下 降 23.6%。 表 明 住 宅 新 房 市 场 平 稳 增 长 ， 二 手 房 市 场 下 滑严 重 ， 主 要 源 于 一 二 线 城 市 分 化 升 温 ， 三 四 线 城 市 分 化 降 温全 国 商 品 住 宅 期 房 销 售 面 积 统 计 分 析全 国 商 品 住 宅 现 房 销 售 面 积 统 计 分 析10731.2 22557.1 32119.3 42524.3 57590.4 67906.1 78373.90.5% 3.8% 5.1% 3.7% 3.4% 4.3% 5.2% 19.02 19.03 19.04 19.05 19.06 19.07 19.08累 计 值 (万 平 方 米 ) 累 计 增 长1588.3 3396.5 4676.5 6183.9 8590.2 9849.6 11036-22.7% -22.6% -23.4% -23.1% -22.9% -24.0% -23.6% 19.02 19.03 19.04 19.05 19.06 19.07 19.08累 计 值 (万 平 方 米 ) 累 计 增 长数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局 奥 维 云 网 （ AVC）拟 在 建 工 程 项 目 指 标 ： 规 模 近 4.5万 ， 华 东 西 南 ， 二 线 城 市 主 力 ， 装 修 比 例 持 续 提 升 截 至 到 2019年 7月 底 ， 中 国 拟 建 在 建 市 场 住 宅 （ 含 住 宅 ） 工 程 项 目 累 计 4.42万 个 ， 处 于 前 期 开 发 阶 段 （ 项 目 立 项 +设 计 阶 段 ） 的 项 目 占一 半 ， 以 华 东 区 域 项 目 数 量 最 多 ， 二 线 城 市 是 建 设 重 点 ； 受 政 策 因 素 与 市 场 的 双 层 影 响 ， 2019年 内 将 完 工 装 修 项 目 的 住 宅 建 筑 面 积 占比 超 过 35%， 而 且 在 未 来 几 年 ， 这 一 比 重 还 将 持 续 提 升 ， 2022年 的 装 修 份 额 将 达 50%左 右中 国 拟 在 建 住 宅 （ 含 住 宅 ） 项 目 建 筑 面 积 区 域 结 构中 国 拟 在 建 住 宅 （ 含 住 宅 ） 项 目 装 修 类 型 结 构区 域 一 线 二 线 三 线 四 线 其 它 总 计东 北 0.0%1.6%0.2%0.3%0.3%2.4%华 北 2.7%3.9%2.3%1.3%0.7%11.0%华 东 1.9%17.9%7.8%7.0%0.7%35.2%华 中 0.0%7.0%2.0%4.5%1.6%15.2%华 南 2.1%3.1%1.6%1.1%1.6%9.4%西 南 0.0%8.3%0.5%6.8%6.2%21.8%西 北 0.0%2.6%0.5%0.3%1.7%5.0%总 计 6.7%44.4%15.0%21.2%12.8%100.0%35.8% 45.9% 49.5% 10.3% 13.8% 22.6% 47.5% 29.0% 19.5% 2019 20202021 2022+装 修 部 分 装 修 毛 坯数 据 来 源 ： 国 家 统 计 局 奥 维 云 网 （ AVC）GO贰2019年 中 国 房 地 产 精 装 修市 场 十 大 特 点数据创造价值全 /精 装 修 政 策 推 行 大 面 覆 盖 、 因 城 施 策 、 样 板 间 精 细 化 监 管 实 施 截 止 到 2019年 8月 份 ， 全 国 涉 及 全 装 修 /精 装 修 的 各 类 政 策 累 计 颁 布 82次 ， 覆 盖 26个 省 市 ， 华 东 、 华 中 颁 布 政 策 最 频 繁 2019年 各 地 区 对 实 施 细 则 做 了 精 细 化 调 整 ， 不 仅 仅 针 对 住 宅 的 类 型 、 主 体 建 造 的 阶 段 施 加 监 管 ， 最 主 要 在 样 板 间 的 管 控 上 有 了 新 的 政策 约 束 ， 比 如 样 板 间 装 修 交 付 标 准 一 致 、 装 标 价 格 范 围 参 考 值 等 细 节 做 了 明 确 要 求 ， 可 见 各 地 加 强 监 管 的 力 度 在 不 断 的 深 化 持 续中 国 全 装 修 /精 装 修 相 关 政 策 颁 布 数 量 及 变 化 中 国 房 地 产 全 装 修 /精 装 修 地 方 政 策 覆 盖 区 域 图来 源 ： 各 地 方 政 策 ， 奥 维 云 网 （ AVC） 整 理市 场 特 点 一 ：2 2 2 24 497611 1121414101 1110.0%100.0%0.0%0.0%50.0%33.3%25.0%20.0%83.3%9.1%66.7%1999200220082010201120122013201420152016201720182019省 级 政 策 市 级 政 策 国 家 级 政 策 政 策 总 量 增 长 率单 位 ： 次
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