2017年8月广州房地产市场月报.pdf

市场低位徘徊 库存再创新高 广州世联市场部 2017年市场研究 2017年 8月广州房地产市场月报 撰写人：崔登科 肖佩雯 何倩怡 8月房地产市场小结 宏观经济及政策： 经济情况，出口表现持续好转，投资增速保持平稳；制造业整体运行状况持续改善； CPI指数连续七个月处于通缩区间，三季度GDP上行概率增加； 政策情况，国土部要求 13个省市增加租赁住房供应，加快构建购租并举的住房体系，多市响应出台租赁试点工作方案；广州发布 关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知 和 广州市房地产中介信用管理暂行规定 ，对房地产市场进一步规范。 土地市场： 本月全市无住宅用地挂牌出让和成交，仅 保利地产以底价摘得花都区中轴线的一宗商业地块， 土地市场表现较为冷清。 二级市场： 本月供求两端环比均有所上升，整体市场表现为“求大于供”，受到限签的影响，同比回落五成，整体成交价格稳中有降；从各区成交情况看，仍以周边区域成交，占比达八成，受到限价的影响，除荔湾、海珠和番禺受成交结构影响环比出现上升，其他区域出现不同程度下行； 从整体库存情况来看，库存面积攀升至今年以来的新高位，去化时间明显放缓；从各区库存去化情况来看，除天河和从化以外，其余区域去化时间均所有增长，主要为区域成交速度放缓影响； 广州房地产市场持续受到政策收紧的影响， 8月世联上门量环比下降近三成，市场活跃度降低； 8月开盘销售率较 7月下降近两成，主要的原因是大多开盘或加推的项目通过顺推的方式进行，且开盘价格及优惠力度不大，使购房者买房意愿下降； 从各产品成交结构性来看，成交面积方面，除首改型产品以外，其他产品成交面积均不同程度下行，成交均价方面，各均价段成交金额均有不同程度的回落。 世联观点 ： 中央和地方对房地产市场负向调控的方向不变，市场信心下降，购房者观望情绪浓厚， 加上 本月广州各大银行开始纷纷上浮基准利率，使到购房成本再度增加，另外，受“限价”的影响，购房者首付门槛进一步提高，使今月开盘销售率继续下降。总而言之，世联研究认为本月整体市场继续低位徘徊，预计未来市场下行预期持续，“金九银十”市场缩量预期增加。 1 2 3 4 8月广州各区住宅市场分析 8月广州土地市场分析 8月宏观经济及市场动态 8月广州住宅市场分析 目录 CONTENT 1 8月宏观经济及市场动态 国家经济、城市政策、广州经济、广州政策、城市动态、企业动态 宏观经济： 出口表现持续好转，投资增速保持平稳；制造业整体运行状况持续改善；CPI指数连续七个月处于通缩区间 出口 投资 消费 GDP PMI CPI 1-8月出口金额累计同比上升7.6%，增速较上个月回落 0.7%；进口金额累计同比上升 16.9% ，增速较上个月回落 0.8% 1-8月份，全国固定资产投资同比增长 7.8%，增速比 1-7月份回落 0.5个百分点 （近十年均值约25%） 1-8月份，社会消费品零售总额同比增长 10.4%，与 1-7月份持平 （近十年均值约 17%） 上半年 GDP累计同比 6.9%，增速与一季度持平 2017年 8月份，财新（汇丰）指数上升至51.6%，高于 7月 0.5%，创五个月新高；中国制造业采购经理指数（ PMI）为51.7%，比上月小幅上升 0.3%，显示制造业整体运行状况改善 8月份全国居民消费价格指数（ CPI）同比上涨 1.8% ，涨幅比上月扩大 0.4个百分点，已经连续七个月同比上涨低于 2% 2017年 1-8月 国内宏观经济情况 数据来源：国家统计局，世联数据平台 数据来源：世联数据平台 全国各城市政策： 多市出台 购租并举的住房政策 限购 限贷 政策发布日期 城市 本地户籍 外地户籍 社保年限（外地户籍） 首套房（最低首付比例） 二套房（最低首付比例） 其他相关政策 8月 4日 沈阳 / / / / / 沈阳市政府召开常务会已原则通过市房产局 关于加强我市房地产市场调控工作的通知（讨论稿） ，通知提出，在三环区域及浑南区全域（不含沈抚新区）内，本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满 5年可上市交易，这标志着沈阳市即将进入房地产市场调控升级新阶段。 8月 11日 东莞 / / / / / 东莞市发改局、住建局、房管局三部门联合发布通知，进一步加强新建商品住房销售价格备案管理。通知强调，新建商品住房项目首批首次申报销售价格备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的 20%（含）调整为 15%（含）。 8月 14日 北京 / / / / / 北京市住建委就 北京市共有产权住房管理暂行办法 和 关于印发 的通知 的公开征求意见情况进行反馈。其中，北京市住建委明确提到，共有产权住房属于产权类住房，可以按照相关规定办理落户、入学等事宜，不满 30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费，下一步还将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。 8月 15日 烟台 / / / / / 烟台市人民政府办公室发布 关于进一步促进房地产市场健康发展的意见 ，当中包括实施分城施策的土地调控、实施预售审批限价政策、严格网签合同备案撤销管理、严格规范市场销售（明码标价）、调整住房公积金贷款政策、强化二手房交易监管、探索建立“租购同权”制度等十二条意见。 8月 17日 北京 / / / / / 北京市住建委、市发改委等部门联合发布 关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 征求意见稿。对住房租赁服务、监管平台的建设、租购同权、承租人利益维护等，进行了详细规范。据 通知 显示，会强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应。 8月 21日 成都 / / / / / 成都市城乡房产管理局发布 成都市城乡房产管理局关于规范商业办公类用房分割和转让的实施意见 ，对 2017年 4月 21日以后取得建设工程规划许可证的商业、办公类用房，应按照房屋基本单元进行分割和转让，禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让。 数据来源：世联数据平台 限购 限贷 政策发布日期 城市 本地户籍 外地户籍 社保年限（外地户籍） 首套房（最低首付比例） 二套房（最低首付比例） 其他相关政策 8月 22日 合肥 / / / / / 合肥市人民政府发布 关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知 称，支持房地产开发企业开展住房租赁业务，鼓励部分有条件的开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源；另外，鼓励个人依法出租自有住房，支持个人委托住房租赁企业出租住房。 8月 28日 深圳 / / / / / 深圳市规划和国土资源委员会 (市海洋局 )发布了 深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 (征求意见稿 )及 深圳市住房租赁试点工作方案 (征求意见稿 )。自 2017年 8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积 20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为 70年。 8月 28日 长沙 / / / / / 经由长沙市政府批准，长沙市国土资源局正式发布了 长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行） ，以规范长沙房地产市场，意味着长沙土拍市场正式进入“熔断 +摇号”时代。 8月 29日 兰州 / / / / / 兰州市人民政府发布 关于进一步加强房地产市场调控的补充通知 ，对房地产调控力度进一步加强，实行全市新建商品住房“一房一价”备案制度，并明确商品房网签价不得高于备案价，在限购区域购买商品房或二手房的外地居民需提供三年以上社保等。 8月 29日 武汉 / / / / / 8月 30日，湖北武汉市印发 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 ，公布全市第一批国有住房租赁平台入围的五家企业，武汉此次明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建 5家公司，参与发展住房租赁市场。今年年底前，武汉市计划完成新增租赁住房7000间、不少于 30万方。 8月 30日 杭州 / / / / / 据杭州市住保房管网官方发布的消息称，该市正式发布 杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案 ，明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费等 5个方面的 19条工作举措。根据方案，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的 30%，未来 5年公租房保有总量不少于 8万套；同时选择 15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。 全国各城市政策： 多市出台 购租并举的住房政策 广州经济表现： 出口、消费表现良好，投资增速略有所加快；工业指数 持续向好；CPI指数高于通缩的临界点 出口 投资 消费 GDP PMI CPI 1-7月，全市完成进出口总值5767.0亿元，同比增长 26.5%，增速比 1-6月回落 4.9个百分点。其中，出口总值 3551.1亿元，进口总值 2215.9亿元，分别增长27.9%和 24.3%，增速较 1-6月分别回落 6.9个和 2.0个百分点 1-7月，全市完成固定资产投资2762.38亿元，同比增长 8.8%，增速较 1-6月提高 0.2个百分点 1-7月，全市实现社会消费品零售总额 5325.89亿元，增长8.6%，增速较 1-6月回落 0.1个百分点，较上年同期提高 0.2个百分点，限额以上网上商店零售额保持较快增长，增速达17.9% 上半年，广州实现地区生产总值（ GDP） 9891.48亿元，增长 7.9% ，增速同比回落 0.1个百分点，高于全国（增长 6.9%） 、全省（增长7.8%） 。第一、第二、第三产业增加值分别增长 0.2%、 4.8%和 9.5% 7月，广州市制造业采购经理指数（重点企业 PMI）为 52.3， 连续 6个月在临界线以上， 7月达 52.9的今年新高 1-7月，城市居民消费价格（ CPI）同比上涨 2.2%，涨幅与 1-6月持平。工业生产者购进价格（ IPI）和出厂价格（ PPI）同比分别增长 10.1%和 2.9%，涨幅较 1-6月分别回落 0.5个和 0.1个百分点 广州宏观经济情况 数据来源：世联数据平台 中央政策 8月 14日，司法部发布 关于公证执业“五不准”措施 。对于进一步规范公证执业行为提出明确要求。其中 措施 提到，公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。不准办理具有担保性质的委托公证。 8月 30日 ，北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、河南、湖北、广东、四川省（市）国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门：为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点， 制定 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 ，现印发给你们，请指导、督促各有关城市认真执行。试点内容： 1、完善试点项目审批程序； 2、完善集体租赁住房建设和运营机制； 3、探索租赁住房监测监管机制； 4、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。 数据来源：世联数据平台 广州政策 8月 2日，广州住建委官网发布了 10部门联合签发的 关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知 。 重点要求：坚决对预售 /销售定价不合理的项目予以调整，不接受政府价格指导的项目一律不核发预售许可证 /不予办理交易网签备案；将会同各相关部门制定实施细则，确保发展租赁市场的各项举措落地；严格落实土地供应计划，多措并举加大商品住房供应；严格落实房地产调控信贷措施，加强住房信贷业务风险管理等。 8月 3日，广州市政府常务会议审议通过了 广州市乡村建设规划许可证实施办法 并将于近期印发实施。该 实施办法 的通过是广州完善村庄规划建设管理的重要内容，并进一步优化了村民自建房的规划审批程序，采取办理权限下放，村报镇批高效便民的方式。据悉， 实施办法 由广州市国土资源和规划委员会起草，适用于指导白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城区村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人建设非公寓式住宅的规划许可及监管。 数据来源：世联数据平台 广州政策 8月 5日， 广州市房地产中介信用管理暂行规定 制定完成并发布 。依照 规定 ，房地产中介机构和中介从业人员将有信用“身份证”。从业人员在提供中介服务时佩戴本人的信用信息卡，市民扫码即可获得中介或机构的信用信息。 规定 要求，市、区住房和城乡建设主管部门应当建立房地产中介服务机构及其从业人员信用档案。 规定 中还提出，市住房和城乡建设主管部门应当建立房地产中介服务机构及其从业人员失信行为警示制度，将失信行为予以公示，对于严重失信或者存在重大经营风险的中介机构，纳入严重失信主体“黑名单”。 8月 23日， 为进一步规范和指导城市旧村合作改造类项目合作企业选择工作， 广州市更新局就 关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见 公开征求意见、建议。 意见 指出，集体经济组织应当按照公开、公平、公正的原则，通过区级以上政府认可的公共资源交易平台 (包括三资平台 )。 数据来源：世联数据平台 城市动态 8月 9日，黄埔区、广州开发区举行九龙地区（中新广州知识城）征拆推进大会。 知识城所在地九龙镇 31个村社两委现场递交征拆交地责任书，重点保障重点项目的用地，助力高端创新型项目顺利“落地开花”。同时，知识城将再添两条高速地铁专线 “ 机场 知识城 广州东站 南沙”（ 18号线及延长线）和“知识城 广州第二中央商务区 南沙”。 8月 9日，广州港股份有限公司、佛山市公用事业控股有限公司、中山城市建设集团有限公司在南沙签约合资建设经营广州港南沙港区四期工程。此次签约标志着广州、佛山、中山三市在粤港澳大湾区城市合作中迈出重要一步。 南沙港区将成为三市参与“一带一路”建设和联通世界的门户 。位于广州港南沙港区南沙作业区中部挖入式港池内 ,拟建设 2个 10万吨级和 2个 5万吨级集装箱泊位及配套集装箱驳船泊位 ,工程设计年吞吐量 480万标准箱 ,工程计划建设年限为20182021年。 数据来源：世联数据平台 城市动态 8月 10日，广州第二中央商务区天河片区前进村集体土地和物业征收举行签约仪式，这也代表着天河启动国际金融城东区范围内集体土地征收 。未来，第二 CBD天河片区将全面铺开集体土地征收。此次完成征收签约的前进村集体土地面积约11.89公顷。第二 CBD规划总面积约 17.2平方公里，以国际金融城、黄埔临港经济区为核心，和“黄金三角区”联动互补发展，从而实现临港经济区、金融城、琶洲一体化发展。 8月 15日，广州政府网公布了广州市国土资源和规划委员会关于印发 广州市2017-2021年住宅用地供应计划 的通知 。 2017-2021年，全市计划供应住宅用地 3200公顷，年平均计划供应住宅用地 640公顷，以保障建设 75万套住房用地需求。今后五年全市普通商品住宅用地计划供应 2375公顷、租赁住房用地计划供应825公顷；住房建设计划安排 75万套，其中普通商品住宅 60万套、租赁住房 15万套。土地市场将灵活采取 “限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”，现房销售、竞自持等多种竞价方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。 。 数据来源：世联数据平台 城市动态 8月 22日， 广州空港经济区起步区控制性详细规划修编 、 广州白云国际机场控制性详细规划 等 2项议题获广州市政府批准 ,本月起生效 。起步区定位为“国际航空产业城的枢纽门户”。根据规划，广州临空经济示范区总面积达135.5平方公里，空港经济区是临空经济示范区北二环以北部分，总面积 116平方公里，其中，起步区位于临空经济示范区最北部，位于广州临空经济示范区最北部，东起花联路，西至铁山河，南起横十六路 平石路，北至花都大道，总面积 11.26平方公里。起步区规划居住人口 6.1万人，城乡建设用地总面积 11.1平方公里，总建筑面积 1572.3万平方米，综合绿地率大于 36.7%。按之前公布的规划，未来空港经济区起步区还规划 7.2公里的绿色公园带、 4条地铁线路和 3条有轨电车线路，并设置 7个产业邻里中心和 2个社区邻里中心，服务就近居住和就业人口。 广州白云国际机场控制性详细规划 ，其用地位置东临流溪河，南至机场南侧规划路，西至大广高速，北之机场横十六路，总用地面积 41.64平方公里。 。 数据来源：世联数据平台 房企动态 8月 4日，中国 碧桂园 集团在马来西亚柔佛州首府新山碧桂园森林城市 与来自中国、马来西亚、新加坡和英国的 21家机构签署战略合作协议 ，推进产业新城及经济贸易合作区建设。 8月 9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作， 杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台” ，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。 8月 9日， 万达酒店发展有限公司发布公告，宣布与北京万达文化产业集团有限公司以及大连万达商业地产股份有限公司之间的资产重组框架协议 。其中，含两项收购及一项出售等事项。据查阅公告，万达酒店暂定以 63亿元向万达文化收购万达文化旅游创意集团有限公司的全部股权，且该代价将由其以现金、发行股份或可换股债券的任一方式清偿。 8月 14日，远洋集团控股发布的消息， 远洋集团旗下的全资子公司亿街区与无人便利店品牌缤纷果子正式签署战略合作框架协议 ，双方计划五年内在北京和徐州共同落地 1000个 24小时无人便利店。据介绍，缤果盒子是一家 24小时无人值守便利店品牌。 数据来源：世联数据平台 房企动态 8月 14日， 恒大地产集团与麦当劳（中国）、中信集团签订了长期战略合作协议 ，据此麦当劳将在恒大全范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅。据悉，恒大集团董事局主席许家印、副主席兼总裁夏海钧，以及麦当劳（中国）的控股股东方 中信集团董事长常振明、中信银行银行行长孙德顺，中信资本董事长兼麦当劳中国董事会主席张懿宸等亲自出席了签约仪式。 8月 15日， 碧桂园牵手领先的互联网产业投资机构中美创投作为发起单位 ，携手联建光电、丝路视觉、蓝盾股份、远大智能和亿车科技等 20多家科技企业成立“体验未来”产业联盟。 8月 17日，雅生活集团与绿地集团达成深层次战略合作关系 ，绿地集团以 10亿元战略入股雅生活集团 ，取得雅生活集团 20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。 8月 29日， 保利地产发布公告进一步披露与中航的整合事项。截至目前，双方相关房地产业务整合工作已基本完成 。公司指定由全资子公司广州金地房地产开发有限公司和保利（江西）房地产开发有限公司采用协议转让方式，分批收购相关公司股权及在建工程，所涉及房地产项目 20个，主要分布在广州、南京、成都等 15个城市，项目规划容积率面积约 910万方，交易标的总金额不超过 88亿元，定价以国资监管部门备案的评估值为基准，并以现金方式支付对价。 数据来源：世联数据平台 房企动态 8月 1日，佛山市顺德区均安镇鹤峰居委会新城北区百安路 1号 6.3万平方米地块网上拍卖，中海地产最终以约 14亿元竞得该商住地，折合楼面价约 7779.34元 /平方米。 8月 10日，金辉地产以 1.04亿元摘得佛山沥西夏巷村地段商住地，地块占地仅 7804平方米。 8月 14日，碧桂园以总价 5000万竞得均安镇新城北区一宗商住地，折合楼面价 3138元 /平方米，仅溢价 4.6%。 8月 15日，绿地香港称，拟以人民币 11.4亿元总价收购佛山鸿艺置业投资有限公司 100%股权。 8月 16日，金融街以最高限价 11.75亿元竞得佛山三水新城轻轨站北侧地块，报配建 2.76万方，折合楼面价 8090元 /平米，占地面积 57615.28平米，容积率 1.0-3.0。 8月 21日，佛山伦教一宗位于伦教大成围伦桂路以东、汇贤中学以北的地块挂牌出让，由中海以最高限价 6.12亿元 +4500平方米配建竞得。 8月 22日，龙光以 11.9亿元竞得南海区丹灶镇仙湖旅游度假区商住用地，成交楼面价 6748元 /平米，占地面积 7.71万方，总建筑面积 17.73万方 8月 28日，保利地产以底价 13.36亿元，楼面价 4886元 /平米摘得广州花都区中轴线融资地块一的商业地块，由 A.B.C.D.E.F地块组成。 2 8月广州土地市场分析 宅地供求情况、成交宅地分析、各区域宅地累计成交、宅地拍卖预告 月度住宅用地市场情况： 8月广州共挂牌出让 0宗住宅或综合用地； 8月广州共拍出 0块住宅或综合用地 数据来源：世联数据平台；住宅用地楼面地价 = 土地成交总价 /土地建筑面积 26120 12899 16363 0 25107 2767 8613 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 16年 8月 16年 9月 16年 10月 16年 11月 16年 12月 17年 1月 17年 2月 17年 3月 17年 4月 17年 5月 17年 6月 17年 7月 17年 8月 2016年 8月 -2017年 8月广州住宅用地楼面地价走势 楼面地价（元 /平米） 0 100 200 300 400 0 50 100 150 200 250 300 350 16年 8月 16年 9月 16年 10月 16年 11月 16年 12月 17年 1月 17年 2月 17年 3月 17年 4月 17年 5月 17年 6月 17年 7月 17年 8月 2016年 8月 -2017年 8月广州住宅用地供应成交情况 供应面积（万平米） 成交面积（万平米） 成交金额（亿元） 2017年 1-8月各区域宅地成交情况： 广州 1-8月住宅用地累计出让 23宗，建筑面积共 370.21万平方米，其中增城区住宅用地成交出让占比 63%，仍是未来住宅供应大区 数据来源：世联数据平台；住宅用地楼面地价计算：不含自持面积 12.56 2.44 8.32 16.05 6.24 18.6 72.18 233.82 25644 7250 22475 20642 19590 21505 8192 9658 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50 100 150 200 250 白云 从化 番禺 海珠 花都 黄埔 荔湾 南沙 天河 越秀 增城 2017年 1-8月 广州各区住宅用地成交情况 建筑面积（万平米） 楼面地价（元 /平米） 3 8月广州住宅市场分析 月度成交情况、各区成交情况、上门量情况、结构性成交情况、可售面积存量、楼盘 TOP10排行、房企 TOP10排行、开盘快讯 从月度数据看： 供应、成交面积分别为 75、 55万平米，环比上升 75%、 10%，同比上升 3%、下降 50%，新增供应和成交均较上月有所增加，成交面积小于供应面积，吸纳率将至 73%；成交金额为 89亿元，环比上升 7%，同比下降 55%，成交均价为 16146元/平米，环比下降 2%，同比下降 10%； 8月广州住宅供求两端均增量，但成交均价微跌，市场整体仍然持续低位运行 数据来源：世联数据平台 142% 149% 231% 83% 264% 123% 141% 152% 99% 320% 93% 168% 235% 310% 164% 87% 208% 104% 116% 73% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-08供应面积（万平米） 成交面积（万平米） 吸纳率（ %，右轴） 134 73 188 190 218 201 183 198 264 264 202 221 126 122 284 145 120 125 83 89 15314 16592 15823 15833 15469 16876 16828 17853 17956 17155 16941 17072 16965 16660 16904 16332 16350 16830 16507 16146 13500 14000 14500 15000 15500 16000 16500 17000 17500 18000 18500 0 50 100 150 200 250 300 2016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-08成交金额（亿元） 成交均价（元 /平米，右轴） 从各区数据看： 8月广州各区成交面积仍以周边区域为主，其中增城、黄埔、南沙成交面积分别为 14.4、 11.4、 7.9万平米，周边区域成交面积占比 90%； 8月广州各区成交金额主要集中在黄埔、增城、天河，分别为 19.6、 15.7、 10.9亿元 数据来源：世联数据平台 2.4 0.9 0.2 1.5 0.7 11.4 3.1 7.4 7.9 14.4 5.1 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 天河 白云 越秀 荔湾 海珠 黄埔 番禺 花都 南沙 增城 从化 8月供应面积（万平米） 8月成交面积（万平米） 10.9 3.1 0.7 5.6 2.6 19.6 6.7 9.1 10.8 15.7 4.1 45471 34964 28833 36475 38467 17168 21828 12278 13630 10939 7944 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 天河 白云 越秀 荔湾 海珠 黄埔 番禺 花都 南沙 增城 从化 8月成交金额（亿元） 8月成交均价（元 /平米，右轴） 从广州世联上门量数据看： 8月上门量环比下降 29%，同比下降 67%；进入 8月，楼市限售限签政策仍在收紧，且整体供应偏紧，整体市场活跃度有所下降 8月广州重点项目上门量成交监控 区域 跟踪项目 7月销售情况 来访 /成交 7月成交金额（亿元） 8月销售 情况 来访 /成交 8月成交金额（亿元） 主力面积（平米） 销售均价（万 /平米） 天河 招商雍华府 557 57 3.2 515 11 0.6 111-165 别墅 6.5-9，洋房 4-4.6 金地天河公馆 531 30 1.3 468 11 0.6 88-167 4.5 华润天合 648 58 3.8 757 23 1.5 别墅 195-230；洋房120-160 别墅 7-8.5，洋房 4.4-4.8 龙湖天辰原著 847 44 3.2 702 35 2 洋房 97-141 别墅 7-10，洋房 4.6-4.9 远洋天骄 192 4 0.2 325 6 0.4 88-136 5.2-5.5 兰亭盛荟 572 47 2.2 336 2 0.1 84-104 4.8-4.9 荔湾 保利海德公馆 832 25 1.30 729 52 2.7456 96-170 5.0 保利曼城 0 0 0.00 0 0 0 98 4.5 中海花湾壹号 972 81 3.80 480 52 2.548 80-127 4.8 北大资源博雅1898 439 15 0.68 312 3 0.1728 117-139 4.5 珠江金茂府 821 7 0.04 757 3 0.195 109-168 5.0 金融街融穗华府 576 45 2.16 424 14 0.5693 70-91 4.8 番禺 亚运城 680 认筹约 250个 0.00 1500 筹 量约 1000个 0 91-117 2.1 凯德山海连城 834 55 1.10 574 37 0.75 98-138 1.9-2.2 南沙 阳光城丽景湾 292 32 0.72 323 25 0.55 130-190 1.4 保利星海小镇 652 53 0.90 1201 113洋房， 6别墅 2.32 87-134 1.65 南沙金茂湾 553 10 0.61 427 11 0.65 122-170 2.4 白云 岭南新世界 130 0 0.00 165 0 0 90-180 4.5 保利紫云 420 34 1.68 457 26 1.27 89-111 4.4 从化 珠光御景山水城 250 20 0.30 380 23 0.4 86-142 1.5 景业荔都 243 24 0.30 145 20 0.3 87-139 1.3 增城 金时花园 428 39 0.73 368 40 0.45 99-119 1.5 广州中航城 822 100 2.00 875 13 0.3 79-92-104/94-110 2.1 碧桂园城市花园 789 73 1.55 463 26 0.5 103-113 1.9 实地蔷薇国际 2284 209 4.06 2110 210 3.5 85-117 1.9-2 时代天启 225 23 0.51 602 71 1.1 85-130 1.7 黄埔 佳兆业城市广场 1034 72 2.16 674 80 2.2 91-125 3.0 万科山景城 819 178 4.00 908 255 5.44 65-112 高层 2.1，叠墅 4.5 珠江嘉园 435 69 1.50 913 106 2.1 83-130 1.9 8月广州各区实际市场均价 45471 34964 28833 36475 38467 17168 21828 12278 13630 10939 7944 57899 54415 70000 52209 50000 24357 29337 18100 19695 16066 13517 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 天河 白云 越秀 荔湾 海珠 黄埔 番禺 花都 南沙 增城 从化 8月网签均价 (元 / ) 8月实际市场均价 (元 / ) 数据来源：世联数据平台 各区实际市场均价：来源于重点监控楼盘实际市场均价 从成交结构性看： 8月除首改型产品以外，其他产品成交面积均不同程度下行，同比降幅在 19%-58%之间，二次改善型产品下行幅度较大，同比缩量超过五成；各均价段成交金额均有不同程度的回落，其中 3-4万价格段产品同比降幅最大，超过八成 数据来源：世联数据平台 -21% -39% -19% 35% -58% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 80平米以下80(含)-100平米100(含)-120平米120(含)-140平米140平米(含)以上2016年 8月供应面积（万平米） 2017年 8月供应面积（万平米） 同比（ %，右轴） -52% -43% -29% -29% -82% -83% -37% -10% -64% -90% -80% -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1万以下1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3-4万4-5万5-7万7万以上2016年 8月成交金额（亿元） 2017年 8月成交金额（亿元） 同比（ %，右轴） 从未售面积的存量看： 8月库存套数、面积分别为 14.9万套、 1810万平米，环比上升 3.1、 3.5%、库存面积攀升至今年以来的最高位；库存去化时间为 21.3个月；受到整体成交量低位运行的影响，库存去化周期上升至今年以来最长 数据来源：世联数据平台 14.9 1810 1550 1600 1650 1700 1750 1800 1850 1900 1950 2000 2050 12.5 13.0 13.5 14.0 14.5 15.0 15.5 16.0 16.5 2016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-08库存套数（万套） 库存面积（万平米，右轴） 20.9 22.2 20.4 19.0 17.3 17.5 16.4 14.7 14.2 13.1 13.6 13.5 14.1 15.0 14.5 16.2 17.4 19.0 19.9 21.3 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20.0 22.0 24.0 2016-0120