构建未来住宅.pdf

构建未来住宅 Matthias Tauber、Daniel Feldkamp、Christian Guse、Ailke Heidemann、Till Zupancic 想 到“家”这个词，您可能会联想到舒适 的小屋、高层公寓或整洁的花园公寓。 但是家的概念正在改变 ，其建造方式也 在不断发生变化。在人们心中等同于舒适、 安全的家庭住所，正因各种因素的综合作用 而发生演变。这些因素包括人口增长、经济 适用房短缺、有关可持续发展的法规，以及 正处于技术革命中的建筑业。 在世界各地 ，建筑业正在建造一批价格 低廉 、可共享 、环保 、灵活 、时尚和健康的 新型住宅 。波士顿咨询公司 （BCG）的研究 显示，这些传统住宅的替代品已经占到每年 新建住宅总量的4% 至6%。 在我们的研究中， 未来需求指标表明在接下来的十几年里，以 新潮的住宅形式为代表的新型住宅区的比例 将持续增长。 然而 ，建筑业并不一定能够给人们提供 理想的未来住宅类型 。为实现这一目标 ，建 筑业主 、房地产开发商 、承包商和建材制造 商必须改变他们的经营方式 。此外 ，他们必 须尽早采取行动 ，确保在目标地区的房地产 市场拥有一席之地 ，并利用现代施工和建筑 技术提供人们想要居住的住宅类型 。他们还 需要使用数字工具来完成几乎所有的工作 ， 包括获得融资和加强终端客户的沟通 。如果 他们能够做到这一点 ，那么就可以保持或提 高目前的竞争地位，否则就有落后的风险。 改变住宅的十大因素 改变 “家 ，甜蜜的家”概念的因素既包 括对新型住宅的消费需求趋势 ，也包括影响 组织运营方式和供应内容的建筑业趋势( 参 阅图1)。 五大消费趋势正影响着人们对理想居住 地点及方式的需求。 城市化 。 人们继续向城市迁移 ，增加了 城市密度和对紧凑型居住区的需求。到2030 年，百万以上人口城市的居民数量将从31 亿 跃升至38 亿，增长率高达22%。这种趋势在 德国的大城市中已经突显，在2018 年德国建 造的住宅区中 ，80% 为多层建筑 ，而十年前 这一比例约为60%。 人口结构变化 。 家庭规模逐渐萎缩 ，世 界人口步入老龄化 ，与今天相比 ，人们对不 同规模居住空间的关注将日益增强。到2030 年， 全球43% 的家庭将只由一到两个人组成， 这会增加人们对更小居住空间的需求 。与此波士顿咨询公司 | 构建未来住宅 2 同时 ，人口老龄化使更大的住房得以发展 ， 这些住房能够容纳几代人住在同一屋檐下 ， 特别是在中国和印度等东方国家。 可持续发展 。 消费者对于可持续发展的 更深入了解 ，以及更为严格的能源消耗和绿 色发展法规 ，正在催生更多的环保型住宅 。 截止2018 年 ，共有88 个国家制定了与建筑 相关的能源消耗或温室气体排放的强制性或 自愿性准则 ，而在1994 年只有38 个国家这 样做 。这些进展得到了全球协定的支持 ，包 括 2015 年气候变化大会上通过的 巴黎协 定 ，截至2019 年 初，195 个国家已经批准 了该协定。 经济承受力 。 租金上涨持续超过工资上 涨水平 ，这同其他因素一起导致了全球范围 内的经济适用房短缺 。为了解决这一问题 ， 一些城市已经批准了包容性区域升级等措 施 ，将特定地区的一部分新建筑划分为经济 适用房 。他们还进行填充式开发 ，利用空置 或未充分利用的城市用地建造住宅。 数字经济 。 随着经济越来越数字化 ，人 们对住宅的期望也在改变 。如今 ，全球超过 一半的人口可以上网 。在发达国家 ，65% 的 千禧一代和Z 世代通过数字方式相互交流的 次数已经超过了面对面交流的次数 。这类趋 势使得人们对远程办公 、家庭办公室 、智能 家居和共享生活等越来越感兴趣。 五大供应端的行业趋势也会影响住宅的 建造类型和施工方式。 施工技术 。 技术革命正在颠覆建筑业 。 许多机构已经开始将机器人技术 、现场无人 机和建筑信息模型等创新成果融入日常的施 工实践 。在美国 ，2018 年上半年 ，创造或 使用此类创新成果的建筑初创企业的蓬勃发 展，吸引了超过10 亿美元的风险资本投资， 比上一年的总额增长了30。 施工方法 。 越来越多的住宅建筑商开始 使用装配式技术来提高生产率和降低成本 ， 即在工厂中生产结构配件 ，然后在现场进行 组装 。模块化是装配式技术的一个子集 ，其 将结构配件制成一个个模块化部件 ，为建筑 商提供了更多机会定制产品 。在印度 ，建筑 企业使用这些方法来应对原材料价格上涨 ， 目前的原材料价格已比2005 年高出三倍。 建筑技术 。 承包商正在整合物联网和智 能敏捷系统 ，使建筑变得 “智能”和节能 。 例如 ，初创公司大黄蜂空间 （Bumblebee Spaces）声称 ，其自动化和基于人工智能的 存储系统能将住户当下不需要的物品存放在 吊顶模块中 ，从而使可用的居住空间增加一 到两倍。 向城市中心迁移 到2030年，将有 41座特大城市 家庭规模萎缩 人口老龄化 多代人共同生活 加强监管 自发志愿行为 公众对绿色生活的 关注 普遍的住房短缺 较低的房产拥有率 扩大的收入差距 线上工作、娱乐和 生活 共享经济的增长 远程工作的普及 数字协作工具 建筑4.0 无人机和其他现场 设备 模块化施工 装配式 集成系统 智能建筑 互联家居 产品创新 直销的增长 网上市场 新融资来源 生产力停滞不前 劳动力短缺 价值链整合 需求端 人口结构变化 可持续发展 经济承受力 数字经济 城市化 建筑技术 施工技术 施工方法 接入和分配 供应端 供应商格局 来源：BCG 分析。 图1 | 十大趋势正在塑造未来的住宅类型波士顿咨询公司 | 构建未来住宅 3 接入和分配 。 虚拟现实 、增强现实和互 动网站等新技术让建筑业的参与者更接近终 端客户 （参阅BCG 于 2018 年 6 月发布的聚 焦报告Building Materials Makers Forge a Digital Path to Homeowners） 。新的融资 云平台也在拉近行业参与者与消费者之间的 关系。 供应商格局 。 建筑业停滞不前的生产力 和持续的劳动力短缺正迫使机构寻找新的方 式 ，用更少的人力完成项目 。在美国 ，90% 的承包商 、建筑商和管理人员都很难找到熟 练的技术工人 。这种情况促使建筑业的参与 者沿着价值链进行整合 ，并与包括科技企业 在内的行业新进者进行合作 。例如 ，亚马逊 （Amazon）与莱纳公司 （Lennar）合作 ， 在这家美国住宅建筑巨头的所有新建房屋里 安装Alexa 智能助手 ，并投资了一家装配式 建筑公司，以扩大和完善其智能家居业务。 六大新兴住宅类型 传统的独户和多户住宅不会消失 。但随 着时间的推移 ，新型住宅将会越来越普遍 ， 最终可能会超过传统住宅 。BCG 确定了六种 新的住宅类型 ，以满足上述趋势所产生的需 求 。未来的住宅可能会包括多种类型的元素 ( 参阅图2)。 经济适用型 。 经济适用型住宅通常由中 高层建筑构成 ，房屋面积较小 ，而且通常使 用基本的 、廉价的材料和低廉的技术建造 ， 目的是为了提升建造速度和成本效益 ，从而 降低房屋价格 。现代经济适用房的一个实例 是哥本哈根的Dortheavej 住宅楼 ，其使用简 单的材料和装配技术 、在严格的预算控制下 创造宽敞的居住空间，并因此闻名。 共享型 。 提供共享出行服务和共享办公 空间的经济模式已经发展到住房领域 。共享 住房的结构包括小的独立房间和供所有住户 使用的更大的多功能空间 ：就像大学宿舍一 样 ，但这种空间适合所有年龄段的人群 ， 并配有升级的生活设施 。例如 ，英国的The Collective 合居项目是迄今为止最大的共享 住房开发项目之一 。该住宅区被设计为一个 位于伦敦郊区的微型城市 ，拥有550 间卧室 和公共厨房 、洗衣房 、户外区域 、健身房 、 餐厅 、水疗中心等设施 ，甚至还有一座电影 院。 环保型 。 可持续发展是住宅需要关注的 另一个方面 ，即用最环保的方式建造住宅 。 位于华盛顿州西雅图的杰纳西河公园零能耗 住宅项目（Genesee Park Net Zero home） 就是一个例子 。作为未来项目的典范 ，该独 户住宅是用环保和回收材料建造的 。它利用 屋顶太阳能产生的能量超过一年消耗的能 量 ，每年减少3.7 吨的二氧化碳排放 ，相当 于一辆中型汽车一年的碳排放量。 灵活型 。 人是会变的 ，灵活型住宅为了 适应变化而设计 ，其设计和功能可以根据需 求进行调整 、添加或改进 。某些灵活型住宅 的建筑商会出售未完工的房屋 ，这样房主 就可以自由地设计或重新进行室内设计 。 荷兰开发商在阿姆斯特丹建造的超级公寓 （Superloft）就是灵活型住宅的例子 。该公 小型独立房间 全天候共享的多功能 设施，如厨房、餐厅 和健身房 社区活动 认购或短期租赁的 潜力 租金和其他服务合并 收费的可能性 零浪费设计 碳平衡 生物工程和其他创新 材料 广泛使用新技术以增 强可持续性 可调整的建筑设计和 功能 不同的房间形状和 大小 装配式技术和模块化 构件 有时以毛坯房进行出 售，最大限度地满足 客户的定制需求 新潮、美观的设计 采用最先进的施工方 法创造特色 内置健康设施，如空 气过滤和净化系统 追踪空气、水和照明 的传感器 多房间住宅可能内设 公共健康中心 环保型 灵活型 时尚型 健康型 共享型 布局紧凑 更高的建筑，尽量减 少地基占地面积 低成本、廉价的材料 快速、经济高效的 施工 有限技术使用以尽量 降低成本 经济适用型 来源：BCG 分析。 图2 | 为满足需求，出现了六种新的住宅类型波士顿咨询公司 | 构建未来住宅 4 司使用装配式混凝土模块以及其他现代施工 技术与工艺 ，将建筑物配置成住宅区 、联排 别墅或高楼大厦。 时尚型 。 这种未来的住宅类型具有房屋 的原始功能 ，但可能会采用3D 打印或其他 现代技术。 健康型 。 旨在改善居民健康和福祉的住 宅可能拥有最先进的空气过滤和净化系统 、 模拟自然光以改善生物钟的照明系统 ，以及 带有健康设施的社区空间。 未来的住宅类型预计将继续增加 替代传统住宅或许听起来很科幻 ，但 BCG 的研究显示 ，未来住宅已经占据了当前 新建住宅房屋的4% 至 6%。我们预计至2030 年 ，随着上述消费和行业趋势的持续发展 ， 以新潮住宅形式为代表的新型住宅房屋的比 例将持续增长。 为了得出这一结论 ，我们分析了影响住 房业需求的十项指标 ，其中包括人口增长率 和密度、 家庭规模和住宅入住率 （参阅图3）。 这十项指标还包括消费者需求指标 ，这些指 标与人们选择居住的住宅类型有关 ，如为二 氧化碳减排所做的努力和可持续发展指数得 分 。我们分别研究了这些指标 ，然后将其编 制成一个指数 ，对未来各类住宅的总体需求 进行打分。 在该指数1 到 10 的范围内 ，最低分表 示潜在需求最小 ，最高分表示潜在需求最 大。我们使用该指数和比例来估算2018 年至 2030 年间的需求变化。我们还利用该指数研 究了五座特定城市同期对住宅类型的需求可 能会发生的变化 。我们选择了纽约 、柏林 、 上海 、利雅得和班加罗尔 ，因为它们位于不 同的大陆 ，有着不同的经济和人口环境 ，可 以使我们更全面地了解世界各地对新住宅类 型的需求。 人口变化 可持续发展 经济承受力 数字经济 城市化 纽约 柏林 上海 利雅得 班加罗尔 FOH 总指数 人口增长率 1.5 2.1 1.5 1.2 6.6 4.6 7.5 4.1 8.4 6.0 人口密度 4.1 4.2 1.9 1.9 1.9 2.3 1.8 2.2 5.6 7.8 65岁以上人口比例 4.9 5.5 6.6 7.5 4.2 6.0 1.3 1.9 2.6 3.3 30岁以上人口比例 4.7 3.3 2.8 3.1 4.2 2.9 6.9 5.6 8.5 6.9 小家庭比例 7.5 7.7 9.6 9.8 5.7 6.9 2.9 3.0 1.7 1.9 减少二氧化碳排放的努力 5.6 7.5 7.3 1.0 1.0 1.9 4.6 3.9 6.6 可持续发展指数得分 5.6 6.7 6.5 8.1 2.6 4.3 3.0 4.0 4.2 1.5 生活成本加租金指数 10.0 10.0 5.1 6.5 4.2 5.8 3.2 4.1 1.9 3.1 居住率 6.6 9.7 10.0 10.0 5.1 5.8 6.7 4.9 5.8 3.1 数字化指数 7.1 9.1 6.5 8.0 4.8 6.3 4.3 6.0 2.4 3.7 尽管增长速度可能因地区而异，但有十项指标表明潜在需求将持续上升。 5.9 6.9 +17% 5.8 6.7 +16% 4.0 4.7 +16% 4.0 4.3 +7% 4.3 4.4 +1% 2018年FOH 指数 2030年FOH 指数 关键词： 10.0 来源：BCG 分析。 注：FOH= 未来住宅。数值范围为1 到10，其中1 表示最小潜在FOH 需求，10 表示最大潜在FOH 需求。 图3 | BCG的未来住宅指数显示，对新住宅类型的需求可能会增长波士顿咨询公司 | 构建未来住宅 5 根据我们的分析 ，虽然这五个地方的新 型住宅类型都会增加 ，但变化的速度可能会 因地区而异 。对未来住宅类型的最大需求可 能来自纽约 ，其总体指数得分显示 ，潜在增 长率为17%，得分从2018 年的5.9 增至2030 年的6.9。这座城市的需求增长最有可能来 自对经济适用房的需求 ，以及大量年轻住户 对数字化生活方式的追求。 柏林和上海的指数得分预计将增长 16%。 在柏林， 该指数得分可能从5.8 升至6.7， 而上海可能从4.0 升至4.7。在这两座城市 ， 对可持续住宅和住户数字化生活方式的需求 预计都会增长 ，从而导致了总体需求的强劲 增长。 该指数还预测利雅得对新住宅类型的需 求将从4.0 增长到4.3，增长率达7%，这主 要是受可持续性住房需求预期增长等因素的 推动。 在这五个城市中 ，我们预测班加罗尔的 新住宅需求增长幅度是最弱的 。它的指数得 分可能仅上升1%，从4.3 上升到4.4。这在很 大程度上是因为 ，尽管住户对数字化生活方 式的需求预计会出现增长 ，但会被其他指标 部分抵消。 为了保持竞争力 ，行业参与者必 须做出调整 为了应对住房市场的这些变化 ，建筑业 的利益相关者必须了解这些变化对现有业务 的影响并找出应对之道 。对于老牌企业来 说 ，尽早做出调整 ，以保持市场份额 ，应对 新形式的竞争尤为重要 。最终 ，企业的具 体行动将取决于其所在的行业领域和具体 情况。 不动产所有者 。 不动产所有者持有的房 产必须位于人们想去的地方 。随着世界上越 来越多的人口迁移到大城市 ，这意味着要在 优质的城区和郊区中心提供住宅区。 此外 ，不动产所有者不应这么重视中型 住宅 ，而应转而收购那些预计会越来越受欢 迎的小型住宅和大型住宅 。为了跟上共享经 济的步伐 ，他们应该提供或扩展共享空间和 公共生活服务 ，包括共享居住空间和社区活 动的空间。 最后 ，他们必须将数字工具运用到整个 价值链上 。例如 ，他们可以将虚拟现实融入 到终端消费者营销计划中 ，或者在维护和设 施管理系统中使用智能传感器来提高效率。 房地产开发商 。 由于城市化将使在热门 城市中获得理想地段的难度越来越大 ，房地 产开发商必须尽早找到并锁定理想的位置 ， 以击败竞争对手 。开发商还可以购买二线或 郊区地段 ，并与地方政府或其他合作伙伴合 作 ，升级交通和基础设施 ，使这些地区对潜 在居民的吸引力不亚于高端社区住宅。 此外， 开发商可能需要同时满足定制和经济适用房 的需求 ，因此他们可以使用装配式和模块化 的建筑物构件来加快项目进度 ，并将成本降 至最低。 更重要的是 ，随着众筹的兴起 ，包括建 筑业在内的多个行业都出现了新的融资来源。 开发商可以通过使用新型的众筹平台 ，让个 人投资房地产，从而获得新的融资来源。 数字经济带来的 “去中介化”让消费者 能够直接对接开发商 。开发商可以利用这一 趋势 ，使用虚拟现实等数字工具 ，使客户更 容易了解他们所提供的商品。 承包商 。 全球建筑业劳动力短缺的状况 预计短期内不会得到改善（参阅BCG 与世界 经济论坛于2018 年 2 月联合发布的报告 An Action Plan to Solve the Industrys Talent Gap ） 。为了应对熟练技术工人长期短缺 的问题 ，承包商必须想办法利用现有劳动力 和资源提高生产率 。例如 ，他们可以采用装 配式技术等特定施工方法 ，并使用建筑信息 建模等数字技术，提高运营效率。 承包商也面临着其他挑战 。在许多工作 场所 ，工人们被要求放弃亲力亲为的传统手 工建造方法 ，转而使用编程和操作设备 ，这 些工作都需要新的技能 。承包商可以提供培 训 ，以留住他们最优秀的人才 ，并吸引潜在 的雇员 。此外 ，如果承包商选择建造经济适 用房 ，他们必须找到减轻相关成本压力的方 法 。为此 ，他们可以促进全行业的标准化 、 装配式生产 、供应链协调以及精简方法 ，所 有这些都有助于在提高项目质量的同时提高 生产率。 为了满足对可持续建筑以及可持续建造 方式日益增长的需求 ，承包商需要努力使他 们的工作达到一流、环保和节能的水平。 建筑材料制造商 。 制造建筑材料的企业 必须准备好应对日益增长的有关定制化和新 功能的需求 。一种可行的方式是出售可以整 合到整体解决方案中的 、最先进的材料 。例波士顿咨询公司 | 构建未来住宅 6 如 ，他们可以向建筑承包商出售能生产能源 的玻璃制品 、半透明木材或自修复混凝土 。 为了降低早期投入新产品的风险 ，建筑材料 制造商可以监控趋势 ，增强他们的定制能 力，并为目标领域的研发筹集资金。 在我们研究的所有领域 ，房主和政府都 支持使用更可持续的建筑材料 ，随着时间的 推移 ，这种呼吁可能会越来越强烈 。对此 ， 建筑材料企业可以支持可持续发展领域的研 发 。他们还可以在制造过程中使用节能和有 效处理废弃物的技术 ；例如 ，使用3D 技术 打印零部件以减少建筑垃圾。 如今 ，电子商务 、移动支付和数字经济 的其他业务允许消费者与供应商进行直接顺 畅的沟通 。建材制造商可以利用这一趋势 ， 创造或利用网上市场 ，直接向终端客户分销 产品和服务。 家 总有墙和门 、天花板和地板 。但是这些 材料的成分 、生产地址 、安装方式 、安 装位置 ，以及生活在其所构建的空间中的人 都会发生改变 。整个住宅的概念正在演变 ， 建造业和建筑业也需要演变 。行业利益相关 者将需要通过规划 、创新 、投资研发以及与 价值链参与者进行合作 ，来应对新住宅类型 的需求挑战 。如果做不到 ，他们可能会发现 自己被整个行业拒之门外 ，就像忘记带钥匙 的房主一样 。但如果做到了 ，他们将开启新 的机遇之门。波士顿咨询公司 | 构建未来住宅 7 关于作者 Matthias Tauber 是波士顿咨询公司 （BCG）董事总经理 ，全球合伙人 ，常驻慕尼黑办公室 。如需 联络，请致信tauber.matthiasbcg。 Daniel Feldkamp 是波士顿咨询公司 （BCG）董事总经理 ，全球合伙人 ，常驻墨尔本办公室 。如需 联络，请致信feldkamp.danielbcg。 Christian Guse 是波士顿咨询公司 （BCG） 董事总经理， 全球合伙人， 常驻慕尼黑办公室。 如需联络， 请致信guse.christianbcg。 Ailke Heidemann 是波士顿咨询公司 （BCG） 董事经理， 常驻斯图加特办公室。 如需联络， 请致信 heidemann.ailkebcg。 Till Zupancic 曾是波士顿咨询公司（BCG）项目经理，常驻慕尼黑办公室。 关于BCG 中国区专家 周园是是波士顿咨询公司 （BCG）董事总经理 ，全球合伙人 ，全球城镇化和经济发展专题领导人 ， BCG 工业品、基础设施和公共部门专项中国区负责人。如需联络，请致信zhou.yvonnebcg。 刘馨是波士顿咨询公司 （BCG）董事经理 ，建筑和房地产行业专家 ，常驻北京办公室 。如需联络 ， 请致信liu.xinbcg。 BCG 官微 BCG 报告集锦 波士顿咨询公司2020 年版权所有 1/20 波士顿咨询公司 （BCG）与商界以及社会领袖携手并肩 ，帮助他们在应对最严峻挑战的同时 ，把握 千载难逢的绝佳机遇 。自1963 年成立伊始 ，BCG 便成为商业战略的开拓者和引领者 。如今 ，BCG 致力 于帮助客户启动和落实整体转型推动变革、赋能组织、打造优势、提升业绩。 组织卓越要求有效整合数字化能力和人才 。BCG 复合多样的国际化团队能够为客户提供深厚的行业 知识、 职能专长和深刻洞察， 激发组织变革。BCG 基于最前沿的技术和构思， 结合企业数字化创新实践， 为客户量身打造符合其商业目标的解决方案 。BCG 创立的独特合作模式 ，与客户组织的各个层面紧密协 作，帮助客户实现卓越发展。 如需获得有关BCG 的详细资料，请发送邮件至：GCMKTbcg。 如欲了解更多BCG 的精彩洞察 ，请关注我们的官方微信帐号 ，名称 ：BCG 波士顿咨询 ；ID：BCG_ Greater_China；二维码：