2020新居住消费洞察报告.pdf

2020新居住消费洞察报告目录contents0101 核心发现P0202 消费者居住现状洞察 P0403 社区宜居洞察 P0704 1公里生活圈洞察 P1105 居住空间洞察 P1406 后记 P20核心发现0102核心发现当下，中国房地产市场已基本告别过去住房短缺的阶段，人们对居住品质的硬性要求在不断提升，观念也从“居者有其屋”逐步转变为“居者优其屋”。置业时，除了看重房屋居住空间特征，消费者也同样注重其外部条件，所以绿化情况、休闲配套、车位配比、物业服务甚至社区卫生等问题也受到业主的关注。现阶段消费者在居住领域的痛点主要是哪些？贝壳研究院基于11012份问卷（有效问卷8042份）调研数据及平台数据，对消费者的居住痛点及住房偏好进行分析。消费者在居住领域的痛点演变呈现两大特征：从私人空间扩展到公共空间、硬件设施扩展到软性配套，具体如下：私人居住空间受限：消费者理想居住面积普遍是90-120平，而实际成交的主力户型面积仍是60-90平，在居室大小上“住得更好”仍有较大提升空间。小区居住品质有待提升：小区绿化环境和卫生环境问题是突出的居住痛点，直接影响住户的生活品质，并且不同城市小区居住品质方面存在差异。房屋交易不规范：房屋交易过程中存在的不规范现象较为突出，主要集中在中介行为不规范、房东素质参差不齐售楼处销售人员服务水平低等方面。周边配套资源不均衡：各城市之间、城市内部在小区1公里生活圈的配套完善程度存在差异，调研发现消费者对美食、医疗资源的配套诉求最为强烈。物业服务水平偏低：社区物业服务水平整体偏低，各个城市能够提供高品质物业管理（物业费超过4元/月/平）的小区占比大部分未能超过5%。邻里文化缺失：消费者对公共空间的关注正逐渐由绿化等硬件设施向社区邻里文化的软性配套扩展，社区住户素质参差不齐已成消费者普遍反映的居住痛点。新居住时代，消费者对居住空间的需求已不再盲目重视地段和空间大小，而是向居住品质、居住体验转变。有品质的居住生活，需要私人领域与公共空间居住需求的有机结合，未来社区必将是从硬件到软件的综合提升，才能更好地实现人与社区共成长。0304消费者居住现状洞察0205住房负担过重是消费者普遍存在的痛点近6成受访者购房消费能力不超百万。买房是家庭的一笔重大消费支出，想要凑够一套房的首付，甚至可能要掏空夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人“六个钱包”的积蓄。调查数据显示，近6成受访者能够为买房拿出的钱在百万以下，仅有12%受访者的购房消费能力在300万以上，消费者的购房能力存在较大的差异。0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%100万及以下101-200万201-300万301-400万401-500万501-700万701-1000万1000万以上消费者购房消费能力不同城市消费者住房负担差距有多大？以60平的建筑面积算，北京、深圳平均首付过百万门槛，首付要求较低的城市是长沙、沈阳及昆明。从各城市的月供收入比来看，深圳、北京、上海处于50%的警戒线之上，尤其是深圳，按照一家三口的基本家庭结构计算家庭可支配收入，测算出的百分比值约为79%，主要原因是相对于高企的房价，深圳的人均可支配收入较低。19城 中，处于舒适线下的城市为沈阳及长沙，特别是长沙，凭借相对较低的房价，同样的套均价格在长沙可以享受更好的居住体验。1119城包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%020406080100120140深圳 北京 上海 天津 杭州 南京 广州 重庆 西安 宁波 青岛 苏州 武汉 东莞 郑州 成都 昆明 沈阳 长沙重点城市 平均首付及月供收入比情况首付（万元） 月供收入比06房屋交易不规范现象突出，行业服务仍需完善房屋交易过程中存在的不规范现象较为突出。通过对受访者反映的居住痛点文本进行清洗整理 ，结果显示消费者现实中所遇到的居住问题主要集中在房屋交易领域。具体来看，消费者在买房过程中遇到的房产中介行为不规范、售楼处销售人员服务水平低、开发商行为不规范等是反映最为普遍的问题，租客所面临的居住痛点主要是对房东行为不满意反映在一些房东素质相对不高、恶意涨价等方面。2根据开放性问题“您在购房或租房过程中，遇到最糟心的事是什么”整理归类而来。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%房屋交易 小区品质 人文素质 物业服务 其他 价格问题 周边配套 购房压力 装修问题 居住体验消费者居住痛点分布情况表：消 费者 对房 屋交 易中 不满因 素 的 分布 情况 排名 影响因 素 占比 1 中介行 为不 规范 30.2% 2 房东素 质 16.0% 3 销售人 员服 务水 平 低 11.5% 4 流程繁 杂 10.0% 5 开发商 行为 不规 范 6.0% 6 房东涨 价 6.0% 7 房子质 量问 题 5.3% 8 购（租 ）房 缺少 渠道 2.4% 9 虚假宣 传房 源信 息 1.9% 10 房东毁 约 0.9% 11 中介费 高 0.4% 12 被克扣 押金 0.4% 标注：根据开放性问题整理归类而来。2消费者买（租）房的痛点实际是行业交易及规范制度仍不完善，买方或租客的权益尚不能得到保障。住房痛点倒逼市场制度走向规范，撬动行业服务持续升级，未来还应进一步加强供给端行为监管和消费者的利益保障。社会宜居洞察030708绿化面积不足和卫生环境差是重要痛点硬件配套方面，小区绿地面积太小和卫生条件差是消费者所面临的两个最大居住痛点。受访者中，53.8%受访者表示当前居住小区存在绿化面积不足的问题，44%受访者表示正遭受社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。小区自然环境和卫生条件直接影响居民的生活质量，作为居民室外休闲活动的空间，环境问题应得到较大改善以满足居民在生活和精神层面的双重追求。此外，缺乏健身场地和儿童游乐园等配套、楼间采光不足、社区不封闭而无法保证安全等也是影响消费者居住体验的重要因素。表：消费者对社区不满因子分布情况 排名 影响因 子 占比 影响因 素 1 小区绿 地面 积太 小 53.8% 小区品 质 2 居住人 员素 质参 差不 齐 46.3% 邻里素 质 3 社区卫 生条 件差 ，垃 圾不 能及 时处 理 44.0% 小区品 质 4 没有配 套的 健身 场地 与儿 童游 乐园 40.6% 小区品 质 5 楼间距 不够 ，采 光受 到影 响 38.6% 小区品 质 6 社区不 封闭 ，安 全无 法得 到保 证 36.5% 小区品 质 7 物业服 务水 平差 ，反 应问 题不 及时 解 决 32.4% 配套服 务 8 停车位 不足 ，停 车太 费事 28.4% 小区品 质 9 遛狗主 人不 清理 宠物 粪便 25.7% 邻里素 质 10 小区不 能实 现集 中供 暖 21.5% 小区品 质 11 楼梯间 乱堆 放杂 物， 混乱 不堪 20.4% 邻里素 质 12 水电费 由物 业代 缴， 不透 明 19.6% 配套服 务 13 没有电 梯， 需要 每天 爬楼 19.6% 小区品 质 14 小区周 边没 有地 铁站 ，交 通不 方便 18.4% 小区品 质 15 楼栋建 造质 量太 差 17.7% 小区品 质 16 社区人 太多 12.3% 小区品 质 17 小区大 门太 少， 进出 不方 便 12.1% 小区品 质 18 没有配 套的 幼儿 园 11.7% 小区品 质 09小区居住品质TOP10城市社区邻里文化的软性配套需求在提升消费者居住需求持续迭代，小区邻里文化的软性配套诉求在提升居住升级时代，消费者对社区公共空间领域的关注不再局限于绿化、配套等硬件设施，而是逐渐将目光转向社区住户素质、邻里关系等软性配套方面。调研发现，46.3%的受访者表示居民素质参差不齐是其面临的居住痛点，25.7%的受访者对遛狗主人不清理宠物粪便表示不满意。并且从受访者对居住痛点的客观表述来看，消费者对软性配套不满意的地方主要集中在“邻居素质参差不齐”、“邻居之间不和睦”等方面。“千金买房、万金买邻”，邻里关系决定居住品质的高低，未来社区运营应当关注邻里文化，重视社区住户人文素养的提升和邻里关系的改善，打造出有交流、有温度的邻里圈子，构建出“远亲不如近邻”的人文场景。绿化面积不足和卫生环境差是重要痛点不同城市小区居住品质存在差异，宁波、苏州等新一线城市排名相对靠前。基于小区绿化率、容积率、是否电梯、车位配比、是否封闭等维度构建指标衡量各城市小区居住品质，结果显示宁波、苏州、东莞昆明等新一线城市在居住品质方面的指数较高，而一线城市中仅上海进入TOP10行列。0.20.40.60.8沈阳 西安 天津 杭州 青岛 上海 昆明 东莞 苏州 宁波