2020年上半年苏州城市报告.pdf

第 一 太 平 戴 维 斯 物 业 顾 问（ 上 海 ）有 限 公 司中国上海市陕西南路288号环贸广场二期25楼+86 21 6391 6688苏州亚洲城市报告 2020年上半年MARKETINMINUTESSavills Research3savills/research 4苏州城市报告 苏州城市报告写字楼租金承压，搬迁置换租户为需求主力供应和需求2020年上半年，苏州规模以上工业增加值同比增长1.6%，单月产值已连续四个月保持正增长，处于全国经济复苏前列。新兴产业发展迅速，生物医药、新一代信息技术、纳米技术和人工智能四大先导产业产值占规模以上工业产值比重达21.6%，完成新兴产业投资572亿元，增长32.6%，其中因抗击疫情上半年全市医药制造业产值同比增长44.1%。此外，苏州自贸区、“苏州开放创新合作热力图”等政策不断提升营商环境，面对全球招商引资，上半年全市实际使用外资近78.3亿美元，同比增长151.6%。上半年，苏州甲级写字楼市场无新增供应入市，全市甲级写字楼存量维持在203万平方米。需求方面，金融业、房地产、专业服务及电子信息科技行业占据主导，对较新的优质项目更为偏好，如苏州中心、苏悦广场等湖西商圈地标型项目入驻较多搬迁置换型租户。而精装写字楼及联合办公等需求回暖，这些能在疫情影响下减少装修成本的项目对租户有更大吸引力。租金和空置率上半年市场无新增供应，加之受新冠疫情影响，新租需求放缓，2020年上半年甲级写字楼市场净吸纳量为负21,844平方米；空置率达到29.8%，较去年同期上升0.4个百分点。主要由于部分中小企业受疫情影响出现退租，其中园区湖东与月亮湾板块较疫情前空置率上升更为明显。但随着第二季度经济逐渐复苏，商务活动回归常态，以园区湖西板块为代表的优质写字楼仍吸引较多置换需求，带动商务区整体入驻率回升。受新冠疫情对经济及写字楼市场的显著冲击，全市甲级写字楼租金承受下行压力，同比下跌7.3%，至每平方米每月人民币92.9元。疫情期间，苏州市政府落实国有企业对项目里的中小给予租金减免政策，减免时长覆盖近两个月。业主亦面临市场竞争，继而采取以价换量措施降低报价，或以免租期等优惠举措降低实际租金，以尽快去化空置面积、维持楼宇内稳定的租户入驻情况。写字楼市场展望目前苏州甲级写字楼市场以存量市场为主，但未来三年将迎来环贸广场、万科园区左岸等多个专业开发商的优质写字楼项目入市。加之二季度苏州未来第一高楼中南中心的开建、下半年销售型项目九龙仓国金中心的入市，将持续提升苏州整体写字楼市场氛围。另外，由苏州工业园区和相城区跨区域合作共建的苏相合作区于第二季度内揭牌，其将延续工业园区的发展模式，未来成为带动产业发展新的重点区域指日可待。图 1: 苏州甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2015年至1H/20200%5%10%15%20%25%30%35%-1001020304050602015 2016 2017 2018 2019 1H/2020万平方米来源 第一太平戴维斯研究部 图 2: 部分商圈甲级写字楼租金指数，Q3/2015年至Q2/202095100105110115120125130135Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q22015 2016 2017 2018 2019 2020Q1/2012=100CBD CBD来源 第一太平戴维斯研究部图4 : 部分商圈租金指数，Q3/2015年至Q2/2020来源 第一太平戴维斯研究部 图3 : 苏州购物中心新增供应及空置率，2015年至1H/2020来源 第一太平戴维斯研究部0%3%6%9%12%15%02550751001252015 2016 2017 2018 2019 1H/20209095100105110115120Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q22015 2016 2017 2018 2019 2020Q2/2013=100第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。市场研究部James Macdonald 简可高级董事 - 中国区+8621 6391 6688james.macdonaldsavills疫情对购物中心冲击凸显，租金与入驻率双降供应和需求受新冠疫情影响，2020年上半年苏州社会零售总额同比下降9.2%，比一季度收窄9.2个百分点。但新业态发展态势向好，全市互联网零售业销额同比增长37.6%。在“夜间经济”等政策推动及消费券补贴刺激下，苏州消费市场复苏较快。例如五一小长假期间，全市23家重点商贸企业线上线下实现社会消费品零售额 8.7亿元，比去年同期增长2.78%。2020年上半年，苏州零售市场无新增供应入市，市区商业存量维持在654.6万平方米。市场需求方面，苏州仍为连锁品牌所看好，但受疫情冲击，大多新门店为疫情前开出，例如线上电商平台一条生活馆于疫情前在苏州中心开出门店；印象城于首层引入茶饮品牌奈雪茶旗下Bla Bla Bar奈雪酒屋；休闲娱乐品牌欢跳蹦床公园、网红茶饮machi machi进驻龙湖狮山天街首层。但包括KKV、美妆集合店调色师和Wow Colour在内等备受资本青睐的国内新兴品牌，在疫情冲击下仍保持较快扩张速度。租金和空置率截至2020年第二季度，全市购物中心空置率较去年同期上升3.4个百分点，至12.2%。中小型品牌面对疫情打击，现金流压力较大，部分品牌闭店撤场，使得各商圈空置率攀升，其中餐饮及时尚类品牌尤甚。就区位而言，部分远离商圈核心的购物中心遭受冲击更为明显，业主面临租户违约掉铺等问题。2020年上半年全市购物中心租金水平比去年同期下降1.0%，优质零售项目首层平均租金为每平方米每月人民币336.0元。各子市场租金受疫情影响均有所下调，多个业主给予免租期等优惠政策，或放宽租金条件以吸引新品牌填补空置。零售市场展望受新冠疫情及市场经济环境不确定性等多重因素影响，多个购物中心延期至下半年或推迟至明年开业。但今年预计仍将有8个项目共计70万平方米新增供应入市，包括龙湖星湖天街、红唐购物中心、高铁吾悦广场等，主要分布于新兴商圈，甚至为区域内首个大型购物中心，将面临商业氛围培育、消费客流导入等考验。此外，中国大陆第三家Costco宣布将落地苏州新区浒墅关区域，毗邻新区永旺梦乐城、迪卡侬和宜家，体现了国际零售商对苏州经济复苏进度的肯定，且对零售市场未来仍较为看好。