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互联网科技公司引领北京办公市场发展 高力雷达 | 写字楼 | 华北区 | 2021年 5月 14日 2 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 经历了疫情肆虐的 2020年，北京写字 楼市场在 2021年一季度净吸纳量创了 近 10年单季度新高。除了宏观经济复苏 和被疫情抑制的需求释放两个因素外， 互联网科技类企业的持续快速扩张，为 北京办公市场注入了源源活力。 在对北京头部 150家 1互联网科技公司办 公地点的整理后，我们发现 67%的在京 互联网公司位于产业园市场内，且 72% 的公司聚集在西北部和东北部两大组团 内（请见第六页）。 由于位于北京的互联网科技公司多选择 产业园市场，我们建议业主： 关注市场内互联网科技类企业的扩 租及新租需求，提前与租户进行沟 通谈判，提前锁定租户； 在项目中丰富餐饮等配套设施，同 时注意楼宇的用电量。 我们建议租户： 多关注位于上地、北清路区域的新 增项目，利用好市场租金调整的窗 口期，进行办公空间的升级调整。 总结和建议 86.1% 2020年，北京第三产业增加值占 GDP比重为 83.8%，高于全国平 均水平近 30个百分点。 2021年一季度最新数据显示，北京第三产 业增加值占比达到了 86.1%，第三产业已经成为北京经济发展的 支柱和引擎。 525万平方米 190元每月每平方米 在租金方面，互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均 租金约人民币 190元（ 29美元）每月每平方米，低于北京全办公 市场（包含写字楼及产业园）人民币 223元（ 36美元）每月每平 方米的水平。 269万平方米 由于互联网科技公司的快速扩张，上地、望京 -酒仙桥、中关村等 子市场目前已经出现 “一房难求 ”的局面。预计西北 2及东北 3两大组 团内未来五年共计 269万平方米（ 2,895万平方英尺）的新增供应， 将会很大程度上缓解区域内供不应求的局面 2020年的中国经济经历了近十年来最严峻的一次考验，各项经济指标在疫情期间都被打入谷底。然而，得益于全民抗击疫情和行业复工复产 方面的努力，中国经济在二季度重新回到正增长的轨道，成功实现了先抑后扬的复苏走势，全年增长 2.3%。在全球经济萎缩的情况下，中国 成为 2020年全球唯一实现正增长的主要经济体。北京经济也在一季度实现了良好的开局， GDP同比增长 17.1%，其中第三产业增加值占比达 到 86.1%，比 2020年 83.8%的水平有所提升。可以说，北京的服务业发展已经达到了全球服务业领先城市的发展水平，服务业已经成为北京经 济发展的动力和引擎。 北京在 2035年城市总体规划中已经将建设成为科技创新中心，作为了北京发展的战略定位之一。十三五期间，是北京建设科技创新中心的加 速发展期，科技创新水平已经位列全球前列。十四五期间，北京制定了 “到 2025年，北京国际科技创新中心基本形成。到 2035年，北京国际科 技创新中心创新力、竞争力、辐射力全球领先，形成国际人才高地，切实支撑我国建设科技强国 ”的进一步发展目标。未来，科技创新类企业， 无疑将在北京的产业发展中占据更为重要的地位。科技创新类企业的快速扩张，也注定将为北京的办公市场注入更多活力。 数据来源：高力国际，北京市统计局，北京市科委 1头部 150家公司是根据公开信息整理，市值或估值超过 10亿美元，包含已上市互联网科技公司和独角兽公司 2西北部组团包含：上地（及泛上地区域）、中关村和北清路三个子市场 3东北部 组团包含望京 -酒仙桥的写字楼和产业园市场 截止到 2020年，北京头部前 150家 1科技公司的办公面积共 525万 平方米 （ 5,651万平方英尺）。其中， 67%的公司办公区域位于 产业园内，位于甲级写字楼的比例仅占 8%。 3 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 科技创新行业引领北京经济发展 北京科技研发经费投入强度持续提升 在 2016年，国务院印发 北京加强全国科技创新中心建设总体方案 ，进一步明确了北京 加强全国科技创新中心建设的总体思路、发展目标、重点任务和保障措施。在 2015-2019 年期间，北京的研究与试验发展经费投入强度长期高于 5%，在 2019年达到 6.3%，高于上 海同期的 2.3%，远高于全国 2.2%的平均水平，并超过了纽约、柏林等国际知名创新城市。 长期稳定的研发投入保证了北京可持续的科技创新能力，也在产业结构发展上产生了质的 变化。 在北京十四五大方针指引下， 以互联网科技为首的高新技 术行业将在十四五期间迎来 更大的发展空间，互联网科 技类企业在北京写字楼市场 供需两端也将扮演更加重要 的角色。 数据来源：国家统计局、北京市统计局，上海市统计局 新经济逐步成为北京第三产业发展的支撑动力 十三五时期是北京建设科技创新中心的加速发展期，使得北京具备了众多先发优势。在过 去的五年，北京的新经济增加值占 GDP比重逐年提升，占 GDP比重从 2016年的 34.1%上涨 到 2020年的 37.8%，特别是在 2020年疫情期间，北京新经济增加值仍呈现出加速增长的态 势。此外，北京 2020年信息传输、软件和信息技术服务业增加值实现 14.4%的增速，远高 于第二名金融行业 5.4%的增速水平，成为支撑北京服务业增长的重要动力。 从全球来看，北京科技创新水平已经位列前位。 在 2020胡润全球独角兽榜 中，北京占 有 93家，数量居全球首位，其中全球十大独角兽企业 6个来自中国， 3个位于北京。 全球 科技创新中心指数 2020 显示 ，北京在全球 30个主要的科技创新中心中位列第五。 北京也 是中国唯一排名进入前十的城市，上海和深圳也同时上榜，分别排在第 17和 25位。 十四五规划期间，北京进一步明确了将建立国际科技创新中心的发展目标。同时，北京市 也将努力建设成为全球数字经济标杆城市，成为全国数字经济发展的先导区和示范区。 1,384 1,485 1,580 1,871 2,234 5.6% 5.5% 5.3% 5.7% 6.3% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2015 2016 2017 2018 2019 R&D支出（亿元） R&D支出占 GDP比重 北京研究与试验发展 (R&D)经费投入强度， 2015-2019年 R&D支出占 GDP比重 ， 2019 数据来源：国家统计局、北京市统计局 9,227 10,366 11,875 12,765 13,654 34.1% 34.7% 35.9% 36.1% 37.8% 32.0% 33.0% 34.0% 35.0% 36.0% 37.0% 38.0% 39.0% 0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 2016 2017 2018 2019 2020 新经济增加值（亿元） 新经济增加值占 GDP比重 北京新经济增加值及其占 GDP比重， 2016-2020年 全国 2.2% 北京 6.3% 上海 4.0% 4 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 互联网企业扩张推动北京办公市场季度需求暴涨 2021年一季度北京办公市场需求持续回暖 2021年一季度，北京办公市场延续了 2020年的需求复苏态势。其中，甲级写字楼市场单季度净吸纳量超 过 23万平方米（ 248万平方英尺），刷新了近十年以来的单季度新高，也创下了近十年需求最强劲的季 度开局。乙级楼宇和产业园区也同样出现大量的新增需求，净吸纳量分别超过 10万平方米（ 108万平方 英尺）和 28万平方米（ 301万平方英尺），分别环比增长 133%和 188%。全办公租赁市场的净吸纳量超 过 61万平方米（ 657万平方英尺）。 因此，北京全部办公租赁市场都在一季度出现大幅去化，空置率均出现不同程度的下降。 互联网科技类企业成交占大宗成交比例超六成 互联网科技类企业近年来在北京持续快速扩张。在 2020年全年 5,000平方米以上的大宗租赁成交中，互 联网科技公司的成交面积占比达到 42%，远高于第二名金融行业的 18.8%的水平。在今年一季度这个比 例更是上升到 64%。这个比例还没有计入去年融资如火如荼的在线教育行业，如果把在线教育新租面积 也计入的话， 2020年的互联网科技行业占比超过 50%，今年一季度的占比更是接近 70%。 互联网科技企 业的持续扩张无疑已经成为北京办公市场新增需求的主要来源。 互联网科技 42% 金融 19% 教育培训 9% 能源化工 8% 制造业 6% 专业服务 5% 其他 5% 医药 /医疗 4% 房地产 2% 互联网科技 63% 制造业 18% 金融 10% 医药 /医疗 4% 教育培训 4% 消费品 1% 北京一季度办公市场需求回暖的主要原因： 宏观经济快速复苏为企业扩张创造了 良好的经济环境 受抑制的企业扩张需求持 续释放 互联网科技和金融类企业需 求的持续扩张 北京办公市场 5,000平以上行业分布占比（按租赁面积统计）， 2020全年 数据来源：高力国际 北京办公市场 5,000平以上行业分布占比（按租赁面积统计）， 2021年一季度 互联网科技 42% 互联网科技 63% 5 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 互联网科技公司在北京的租赁特征 超四成互联网科技公司集中在上地区域 高力国际在整理了北京约 150家头部互联网科技公司在京办公情况后发现，截止到 2020年，头部互联网公司 办公面积（包含自用和租赁面积）共约 525万平方米（ 5,651万平方英尺）。其中面积排名前 20的公司办公 面积约 422万平方米（ 4,542万平方英尺），占头部 150家互联网公司总办公面积的 80%。 在区域方面， 42%的互联网公司位于上地子市场。此外，位于西北部组团（上地 -北清路 -中关村）和东北部 组团（望京 -酒仙桥）总占比高达 72%。 头部前 20家公司面积占 525万平 方米的比重： 80% 主要办公区域： 西北部组团（上地 -北清路 -中关村） 58% 东北部组团（望京 -酒仙桥） 14% 在京互联网科技公司主要集中在产业园内，租金相对较低 同时，互联网公司更加集中于产业园市场内，有 67%的互联网公司办公区域位于产业园市场内，而位于甲级写 字楼的比例仅占 8%。 在租金方面，互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均租金约人民币 190元（ 29美元）每月每平方米， 低于全办公市场人民币 223元（ 36美元）每月每平方米的水平。 北京互联网科技公司所在办公楼宇等级 乙级 25% 甲级 8% 数据来源：高力国际 数据来源：高力国际 产业园 67% 北京互联网科技公司租金水平 人民币每月每平方米 互联网公司整体平均租金： 190元 数据来源：高力国际 位于甲级写字楼平均租金： 301元 位于乙级写字楼平均租金： 228元 位于产业园平均租金： 161元 头部 150家互联网科技公司总办 公面积： 525万平方米 6 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 北京头部前 150家互联网科技公司办公面积区域分布、占比及距离 数据来源：高力国际 注：统计面积包含租赁及自用 面积；地图中包含主要办公区 域及占比，其他零散办公区域 未标记 北清路 2% 上地42% 中关村 14% 望京 -酒仙桥 14% 北京经济技术开发区 16% 7 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 北清路 上地 中关村 360 370 380 390 400 410 420 -50 0 50 100 150 200 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 千 供应 净吸纳量 租金 (人民币每月每平方米 ) 2.0% 1.8% 5.1% 5.3% 9.0% 14.0% 12.5% 9.3% 4.1% 空置率 中关村甲级写字楼新增供应 , 净吸纳量 (千平方米 ) 及平均净有效租金， 2017-2025F 数据来源：高力国际 西北部组团 中关村 中关村市场临近全国最顶尖的高校区域，优秀的人才储备让这里成为了中国互联网行业的发 源地，这个神奇的地方也见证了众多互联网企业的兴衰沉浮。中关村写字楼市场受益于互联 网科技行业的快速发展，空置率自 2016年起维持在 6%以下，租金水平仅次于金融街（约金融 街租金水平的三分之二）。 随着企业发展壮大，中关村相对有限的办公环境无法满足企业持续扩张的办公需求，企业不 得不去寻找性价比更高且能提供更大的办公面积的地方来解决扩张后的员工办公问题。此时， 企业选址就会外溢到周边的区域，而上地市场的形成也是得益于承接了中关村企业的外溢需 求。 上地（产业园） 7.0% 171.7 1,122.3 16.1% 空置率 租金 未来五年新增供应 121.1 225.0 北清路（产业园） 中关村 3.9% 380.9 356.6甲级写字楼 乙级写字楼 4.9% 272.2 20.0 西北部组团市场信息概览， 2021年一季度 注： 租金 =平均净有效租金（人民币每月每平方米） 未来五年新增供应（千平方米） 主要互联网科技公司聚集区域分析 高力国际一直强调北京办公市场有着非常强的产业特性，其市场发展和区域产业发展紧密相 连。经过近 20年的发展，北京目前已经形成两大互联网产业聚集地，并形成了东北和西北 两大市场组团。互联网科技公司的快速发展，也带动了东西部组团内子市场的快速去化。 千平方米 租金 空置率 租金 未来五年新增供应 空置率 租金 未来五年新增供应 8 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 50 100 150 200 -100 0 100 200 300 400 500 600 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 千 供应 净吸纳量 租金 (人民币每月每平方米 ) 2.4% 3.3% 9.8% 7.3% 7.8% 17.4% 13.0% 9.8% 空置率 8.9% 北清路 北清路在地理位置上与上地子市场毗邻，承接了大量来自上地和中关村区域的外溢租赁需 求，因此北京现已形成了中关村 -上地 -北清路三区联动发展的西北方向的科技创新组团。由 于该区域内云集了众多互联网科技类企业，因此我们预计未来区域内的新增租赁需求将持 续增长。在中关村和上地都面临供不应求的局面下，北清路产业园市场作为相对新兴的市 场，区域内聚集大量优质的产业园项目，因此成为了区域内有大面积扩张需求的企业首选。 北清路的地理位置再加上自贸区新政的独特优势，我们相信未来该区域的核心竞争力会进 一步提升到和中关村，上地区域平起平坐的地位，从而成为北京未来新一代科技创新中心。 在未来五年间，整个西北组团将提供接近 172万平方米（ 1,851万平方英尺）的新增供应量， 这将会在很大程度上缓解该区域 “一房难求 ”的现状。 0 50 100 150 -100 -50 0 50 100 150 200 250 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 千 供应 净吸纳量 租金 (人民币每月每平方米 ) 8.5% 13.9% 15.2% 16.7% 17.0% 13.6% 13.2% 10.6% 8.5% 空置率 北清路新增供应 , 净吸纳量 (千平方米 ) 及平均净有效租金， 2017-2025F 数据来源：高力国际 上地 上地子市场是北京重要的互联网科技产业聚集地，也是目前北京最炙手可热的产业园子市场。 上地产业园市场的发展得益于承接了中关村写字楼市场互联网科技企业大面积的扩张需求， 腾讯、百度、滴滴、快手、新浪、贝壳找房等互联网巨头都聚集于此。 上地新增供应 , 净吸纳量 (千平方米 ) 及平均净有效租金， 2017-2025F 数据来源：高力国际 我们预计未来五年，上地子市场将维持租金上涨的趋势。区域内一些待入市的新项目还在预 租阶段，就已经实现了大幅去化。 自 2020年二季度起，租金开始回暖，空置率下降 空置率维持在低位 仅 7% 在 2021年一季度 租金 空置率 千平方米 租金 千平方米 租金 9 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 200 220 240 260 280 300 320 0 50 100 150 200 250 300 350 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 千 供应 净吸纳量 租金 (人民币每月每平方米 ) 12.9% 17.5% 13.0% 9.6% 10.7% 9.9% 4.0% 3.3% 21.0%空置率 望京 -酒仙桥甲级写字楼新增供应 , 净吸纳量 (千平方米 ) 及平均净有效租金， 2017-2025F 130 150 170 -100 -50 0 50 100 150 200 250 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 千 供应 净吸纳量 租金 (人民币每月每平方米 ) 4.5% 12.6% 12.8% 17.4% 18.3% 17.0% 14.5% 12.3% 12.9% 空置率 望京 -酒仙桥产业园新增供应 , 净吸纳量 (千平方米 ) 及平均净有效租金， 2017-2025F 东北部组团 望京 -酒仙桥 望京酒仙桥组团的发展主要以望京和酒仙桥两个区域为主，主要发展时期还是起始于金融危 机后期。由于其临近首都机场以及使馆区域，该区域从基因上就有了国际化的标签，同时楼 宇质量普遍都要好于西部组团，因此众多世界 500强企业都选址于此。区域内互联网产业开 始聚集主要还是移动互联网大潮的开启，阿里巴巴选址望京和新一代移动互联巨头美团的入 驻，都让望京酒仙桥区域成为北京的第二个互联网行业的风向标。该区域的写字楼市场从 2015年到 2018年经历了四年两轮供应期，空置率长期保持超过 20%左右的水平，最高点在 2015年甚至达到了 38%，次高点出现在 2018年接近 24%的水平。整个市场的也正是从 2018 年开始，经历了长达 3年的去化周期。得益于区域内强劲的互联网科技企业的扩张需求，望 京酒仙桥在 2020年出现了加速去化的情况。截止到 2021年一季度，望京酒仙桥已经从租户 市场转变为业主市场，平均租金本季度逆势上涨超过 3%，成为首个租金出现明显触底企稳 回升的写字楼子市场，进一步凸显了该区域的互联网产业优势。 望京 -酒仙桥 7.7% 空置率 净有效租金 （人民币每月每平 方米） 未来五年新增 供应 （千平方米） 264.6 457.0甲级写字楼 乙级写字楼 6.3% 200.5 121.0 望京 -酒仙桥市场信息概览， 2021年一季度 产业园 16.5% 160.8 383.8 数据来源：高力国际数据来源：高力国际 千平方米 租金 千平方米 租金 10 高力雷达 写字楼 | 北京 | 2021年 5月 14日 互联网科技行业决定市场新增需求的可持续性 市场后续的核心关注点依然是新增需求释放的可持续性。虽然一季度出现创纪录的新增需 求强势反弹，但整个北京写字楼市场依然处于供大于求的大趋势下，因此新增需求增长的 可持续性将决定整体市场空置率的上升幅度以及租金探底回升所需的时间。 我们认为大幅的季度新增需求持续反弹或将不可持续，季度新增需求在 2021年将会逐步回 归到疫情前的中性水平。我们依然维持市场处于三期叠加的判断，依然维持宏观经济增长 稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，并预计在未来 一年到一年半的时间内空置率触顶和租金探底企稳。 新增需求的强度决定了未来市场的走势，互联网科技行业的发展在很大程度上将决定北京 新增需求的可持续性。 互联网科技公司主要选址逻辑 在对互联网公司的选址需求进行梳理后，我们发现互联网科技行业除了具有产业聚集效应强 和扩张速度快的特征外，对于人才的需求量也非常大，因此潜在的人才留存和获取成本已经 成为企业选址最重要的因素。此外，交通便利性，楼宇用电量，餐饮配套在互联网企业选址 中也扮演了重要角色。 从目前的市场格局来看，除了航母级的互联网头部企业有能力敢于跳出产业聚集区域进行多 总部选址，其他大部分的互联网企业选址需求依然还会集中在东西两大市场组团内。 高力国际的数据显示，在两大组团内，上地、望京 -酒仙桥、中关村等市场目前已经出现了 “一房难求 ”的局面。而两大组团内未来五年共计 269万平方米（ 2,895万平方英尺）的新增供 应，将会很大程度上缓解区域内供不应求的局面。 互联网科技公司选址时看重的因素 人才获取和留存成本 交通便利性 楼宇用电量 项目周边餐饮配套 数据来源：高力国际 北京甲级写字楼新增供应 , 净吸纳量 (千平方米 ) 及平均净有效租金， 2017-2025F 200 250 300 350 400 450 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 供应 净吸纳量 租金 (人民币每月每平方米 ) 7.7% 10.6% 15.9% 19.4% 22.0% 21.9% 19.4% 16.2% 16.2% 空置率 数据来源：高力国际 千平方米 租金 关于高力国际 高力国际 （ 纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码： CIGI） 是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司 。 凭借在 67个国家建立的运营网络 ， 超过 15,000位锐意进取的专业人员紧密合作 ， 努力为房地产用户 、 业主和投资者 提供专家意见 。 逾 25年来 ， 我们的资深领导团队 （ 内部持股比例显著 ） 为股东带来了约 20%的复合年度投资回报率 。 公司年化营收 30亿美元 （ 包括附属公司则为 33亿美元 ） ， 旗下管理的资产总额为 400亿美元 ， 我们能够最 大限度地发挥地产潜力 ， 并且加速客户和员工的成功 。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻 ， 请登陆 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码 ， 关注高力国际官方微信： 版权所有 2021 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源 。 我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性 ， 但我们无法完全保证信息准确 。 对 于任何可能不准确的信息 ， 我们不承担任何责任 。 建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之 前 ， 先咨询专业顾问 。 主要作者： 陆明 董事 | 研究 | 华北区 +86 10 8518 1633 Ming.L 参与者： 高心悦 高级分析师 | 研究 | 华北区 + 86 10 8541 1184 Cassie.G 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国 +86 21 6141 3625 Tammy.T 严区海 董事总经理 | 华北区 +86 10 8518 1593 Charles.Y 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 Andrew.H