房地产产业债专题研究：房企如何看未来？.pdf

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房企 如何看未来 ？ 证券 研究报告 2018 年 09 月 19 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号： S1110516090003 sunbinbintfzq 高志刚 分析师 SAC 执业证书编号： S1110516100007 gaozhigangtfzq 苏雯 联系人 suwentfzq 近期 报告 1 固定收益：融资担保：谁在管？怎么管？ - 融资担保专题研究之一 2018-09-18 2 固定收益：继续支持资产证券化去杠杆 - 资 产 证 券 化 市 场 周 报（ 2018-09-16） 2018-09-16 3 固定收益：真的会有 “ 滞胀 ” 么？-利率债市场周报（ 2018-09-16） 2018-09-16 房地产产业债专题研究 展望 2018 年下半年，房企的观点基本都认为房地产行业调控短期内依旧不会放松，但是长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，认为我国房地产行业仍有发展空间。而长效机制建立之后，将有利于房地产长期健康的发展，对长期政策回暖有信心。同时，行业的集中度未来会进一步提升。 对于地产主业，绝大部分的房企仍然希望利用自身的经营优势在规模方面继续保持适度增长，不断提升在行业的领先地位。同时，在做大做强传统地产主业的同时，房企也在积极推进公司战略转型，主要还是“由房而生”的相关领域，也有少数和地产关联度偏低的其他 多元化领域。 今年上半年房企融资环境仍然偏紧，融资成本普遍上行，多数房企也在半年报中提及了要将其资产负债率控制在合理水平，改善负债结构，拓宽多元化的融资渠道等负债管理的诉求，但是从房企上半年的财务数据来看，整体的杠杆率仍有所抬升，且债务期限结构呈现短期化的趋势，仍然对外部的融资有较大的依赖。随着防风险，去杠杆转向稳杠杆，表外业务监管放缓等积极因素的积累，房企的融资僵局边际上有望缓和。 随着规模集聚效应的逐步体现，房企未来的竞争也越来越激烈，房企在业绩竞赛中加速奔跑的同时，也要关注资金链的安全性，在杠杆平 衡中求发展。 风险 提示 ： 行业 政策 调控 超预期 ，信用风险 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 房企如何看未来？ . 3 1.1. 房企怎么看行业政策走向和未来的发展？ . 3 1.2. 地产主业，做大还是减速？ . 5 1.3. 多元化策略如何布局？ . 6 1.4. 负债管理做了哪些调整？ . 8 2. 房企半年报数据再验证 . 10 3. 小结 . 13 图表目录 图 1：不同梯队销售集中度变化（ %） . 10 图 2：样本发债房企营业收入变化（亿元， %） . 11 图 3：样本发 债房企归属于母公司股东净利润变化（亿元， %） . 11 图 4：蓝光发展 2017 年年度收入结构（ %） . 11 图 5：泰禾集团 2018 年半年度收入结构（ %） . 11 图 6：样本发债房企经营现金流净额（亿元） . 11 图 7：样本发债房企投资现金流净额（亿元） . 11 图 8：样本发债房 企筹资现金流净额（亿元， %） . 12 图 9：样本发债房企筹资现金流覆盖资金缺口能力（亿元，倍） . 12 图 10：样本发债房企剔除预收款项后的资产负债率变化（ %） . 12 图 11：样本发债房企净负债率变化（ %） . 12 图 12：样本发债房企长期负债占比变化（ %） . 12 图 13：金融 机构人民币贷款加权平均利率（ %） . 12 表 1：行业政策和未来发展趋势判断 . 3 表 2：地产主业的坚守还是减速 . 5 表 3：房企多元化业务拓展 . 6 表 4：负债管理的表述 . 8 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 房企 如何看未来？ 本轮地产调控始于 2016 年底，至今也逐步进入深水区， 2018 年以来，受到地产市场调控和金融严监管的影响，地产企业面临融资难、融资贵的境地，行业集中度不断提升， 房地产行业发展面临挑战，对房地产企业的专业实力和持续发展能力也提出更高要求。 房企主要收入来源于房地产项目销售，受宏观经济发展周期 和政策调控等因素影响大 ，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，针对宏观经济 和行业调控 相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响着公司的 长期发展 。 目前地产行业 调控时长 已 达两年之久，房企 对于 后市的看法如何？地产主业是 坚持做大还是减速 ？ 该 布局 哪些多元化的战略方向？ 负债管理进行了 怎样的 调整？本文对各个房企18 年半年报进行梳理，从观察微观个体入手，看整个行业的发展动态。 1.1. 房企怎么看 行业政策 走向和 未来的发展 ？ 当前，房地产市场形势 十分 复杂。一方面，限购、限价等 调控 政策 并未有放松之势 ；另一方面，在 融资难融资贵的 背景下，房企面临严峻的资金压力。 未来 行业 的 走势也备受关注。 那么对于未来，身处于行业之中的各个房企又怎么看待房地产行业 的政策走向和 未来的发展 趋势 ？ 整体 而言，在房地产政策方面大部分的房企都 预期将继续执行各项调控措施， 认为 市场调控政策短期内 难言放松， 但是在长效机制建立之后，将有利于房地产长期健康的发展，对长期政策回暖有信心 。 同时，租购并举的住房制度将充分激活存量市场空间，住房租赁市场迎来快速发展的机遇期；另一方面，随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推进，改善类置业需求还将继续增长 。 2018 年各梯队房企的行业集中度将进一步提升 也是 各家 房企的主流观点 。 表 1： 行业 政策和 未来 发展 趋势判断 名称 行业政策和未来 发展 趋势判断 万达商业 后续政策仍将以稳为主，视各城市库存、房价状态相机而动。一方面，在当前一二线库存仍极低、三四线库存也大幅下降的背景下，政策难言放松；但另一方面，考虑到目前宏观经济和地方财政所面临的压力，也不具备进一步打压收紧的基础。 恒大地产 在房地产政策方面，预期将继续执行各项调控措施，保持房地产市场的连续性和稳定性，防范化解市场风险。 金地集团 为了促进房地产业的平稳健康发展，近年来国家根据市场环境的变化，适时调整房地产行业政策。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。 保利地产 2018 年，房地产行业调控未见放松，行业资金紧张未见改善，全国商品房销售增速连续下滑，区域市场分化明显，一二线城市市场开始回暖、三四线城市增速有所下降。公司认为房地产发展趋势依然向好，国内城市化进程推进与居住需求升级将继续拉动优质资产配置。长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，扮演着愈发重要的新型链接角色。 首开股份 长期来看，随着各地引才政策细则逐步落地，引才战略趋于常态，长期平稳的人才流入将为房地产市场带来潜在的购房需求，尤其是中西部核心城市未来发展可期。预计下半年调控政策继续从紧，价格整体趋于平稳。 万科 A 外部环境发生明显变化，经济运行面临新的问题和挑战。 2018 年 7 月 31 日的中央政治局会议明确提出要下决心解决好房地产市场问题。本集团将在确保经营安全的基础上，顺应时代要求，持续调整和优化自身的发展战略、经营安排、管理制度，打造面向未来的竞争力。长效机制建立之后，将有利于房地产长期健康的发展，对长期政策回暖有信心。 龙湖地产 中国政策波动大，在某些城市一定要有耐心，对市场保持关注，做好市场判断。 首创置业 展望二零一八年下半年，国家加快地产行业的长效机制建立，在“房住不炒”总体基调下，市场调控政策短期内不会松动；货币政策上，在以金融去杠杆、货币定向松紧适度的背景下，房企资金面仍受到空前挑战。 绿城中国 房地产调控进入持续阶段，房价受限价、限售 等 政策影响上涨空间有限。 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 泰禾集团 为进一步促进房地产行业的可持续健康发展，监管部门对房地产行业仍将采取“不放松、不动摇”的政策调控取向，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，从而确保房地产市场平稳健康发展。 新城控股 行业受政府政策影响较大，未来国家房地产调控政策不会变，调控区域持续扩大、调控措施不断创新，行业调控将是个长期过程。 融创房地产 2018 年上半年去杠杆力度较大，房地产销售数据总体上看已开始进入下行周期，政策调控开始趋稳；大部分城市供需关系开始好转，房价内在上涨压力在逐渐减小；“贸易战”等一系列不确定性下，房地产在宏观经济中的系统重要性提高。在保持流动性合理充裕的情况下，房地产行业资金面进一步全面收紧的可能性较小，预计房地产销售将趋于平稳，城市之间保持分化。 绿地集团 房住不炒为总体导向，全国商品房成交金额和成交面积总量高位趋稳、稳中有升。 泛海控股 房地产行业加快长效机制建设、金融行业“去杠杆、防风险”的政策思路正在进一步明朗化，短期内监管松绑或转向的可能性较小。 华润置地 为了行业健全发展，政策调控房价决心大。在消费升级的大环境下，本集团继续坚定看好商业地产的发展前景。 远洋地产 关注在这种环境下如何持续发展，在管理和经营上做出调整。 蓝光发展 2018 年，房地产政策短期调控不会放松，进一步稳定预期。在国内金融去杠杆，境外港元、美元加息的情况下，房企获取 资金的难度不断增加；同时国内以“五限”为核心的楼市调控不断升级，从而房企拿地投资也将趋于谨慎。预计 2018 年各梯队房企的行业集中度将进一步提升。 金科股份 在稳定的宏观经济环境下，中央继续坚持“房住不炒”调控基调，房地产调控政策密集出台，不断加码，长效机制建设稳步推进，金融监管力度加强，非理性投资需求被遏制，房价上涨的趋势得到进一步缓解。 招商蛇口 我国现阶段经济结构进入优化期，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求也在日益增强。一方面，租购并举的住房制度将存量市场空间充分激活，住房租赁市场迎来快速发展的机遇期；另一方面，在消费升级和产业升级的背景下，房地产企业需要调整经营模式，构建复合型产业格局。 深圳龙光控股 随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推进，改善类置业需求还将继续增长，加之房地产长效机制日趋完善，房地产行业长期发展基础稳固。 阳光城 展望 2018 年下半年，宏观方面，国际金融贸易形势依然波诡 云谲，可能继续为扰动因素；国内经济仍处于去杠杆、调结构的大环境下。在行业方面，房地产调控仍将继续，融资环境仍然趋紧。未来城镇化率将会进一步得到提升，中长期仍有发展空间。预计行业集中度将会进一步得到提升。 中海地产 从长周期来看，中国城镇化的进程还没走完，房地产市场的需求还在，整个行业将在调整周期中进入平稳增长的新常态。但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。而且随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。 碧桂园 配合国家张弛有度的调控政策，一个可持续发展的 健康房地产市场符合所有人的期待，强者恒强。 中国铁建 短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。 旭辉集团 公司相信，在经济新常态的形势下，尽管房地产行业已经进入“白银时代”，但鉴于中国经济持续增长、城市化趋 势、家庭储蓄率高及最终用家的需求不断上升，中国房地产行业长远而言仍然充满前景。 中南建设 报告期内中美贸易战开始，中央去杠杆的方式可能会有微调，但房地产调控的方向不变，相信在促进供求平衡，合理引导预期，坚决遏制房价上涨的政策指引下，未来房地产市场的表现会更平稳。 华侨城 A 房地产行业方面，房地产调控政策继续抑制非理性需求，调控不放松，多城落实地方主体责任，调控政策密集出台，同时强调扩大并落实“有效供给”。但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。 世茂股份 在“房住不炒”的基调下，楼市调控政策不会放松，持续的宏观调控会带来一定的不确定性。 荣盛发展 2018 年上半年，围绕“房子是用来住的而不是用来炒的”的定位，通过各方的共同努力，房地产行业实现了较为健康的发展。一方面，行业调控力度仍未放松，因城施策、精准调控持续深入，既有限价政策从一二线向三四年扩容，也有多地出台人才引进、公积金额度提升等政策， 70 个大中城市的房价总体比较平稳。另一方面，以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为重点的房地产长效机制建设不断加快，行业长期发展的方向更固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 加清晰和明朗。资源加速向龙头企业集中的态势日益明显。 信达地产 本轮调控的重要特征是因城施策，市场热度不断传导的同时，调控也从一二线城市向三四线城市延伸，这种轮动效应将拉长调控的周期，短期内房地产调控政策不会放松，同时对于房地产长效机制的探索将加速推进。 未来我国房地产行业的竞争将更加激烈，谋求长期可持续发展的房企需要不断提升企业的核心竞争力。 资料来源： WIND， 公司半年报， 天风证券研究所 1.2. 地产主业 ，做大 还是减速 ？ 在“房住不炒” 的 总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但市场集中度加速提升，在现在这个节点下，房企 对于地产主业，是选择坚守做大规模，还是适当 减速？ 从地产企业 18 年的半年报披露情况来看， 除了少数地产企业如碧桂园，明确表明公司将相对放慢发展速度以外，绝大部分的房企仍然希望利用自身的经营优势在规模方面继续保持适度增长，不断提升在行业的领先地位， 但其发展模式 更多的由原来的“规模型”向“规模 +效益型”转变。 表 2： 地产主业的坚守还是减速 名称 房企的 发展节奏 万达商业 公司将利用自身的经营优势继续保持并不断扩大在商业物业投资和管理领域内的领先地位。 恒大地产 由“规模型”向“规模 +效益型”发展模式转变，高质量增长初见成效；由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转变，效果显著。规模方面继续保持适度增长。公司将采取多种措施增加企业效益，主要是提升利润、降低成本、控制费用。 金地集团 通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。 保利地产 公司积极应对宏观调控与行业环境变化，在坚定主业发展方向的基础上，不断微调战略方向，灵活修正经营策略， 整合上下游资源优势，保障公司持续健康发展。 首开股份 坚持转型升级、稳中求进，坚持创新制胜、合作共赢，各项工作都取得积极进展。 万科 A 本集团秉持理性投资策略，在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会，适时补充项目资源。 龙湖地产 坚持有质量的增长，目标保持行业前 10，保持低融资成本，低负债率。 首创置业 二零一八年上半年，集团继续以“有质量的增长”为核心经营理念，积极应对调控，因城施策深度夯 一定“快周转”策略，对存量项目全面加速到化，新项目开盘销售周期进一步加快，完成这烧体系全覆盖，最终在上半年实现签约销售的量价齐升。 绿城中国 多渠道补充可售货源，优化土地结构，适时扩大市场空间，实现规模突破。 泰禾集团 坚持贯彻“高品质、高周转、控成本、增效益”的经营策略，通过提升产品品质，进行差异化竞争，提高市场占有率，促进公司做大做强，力争早日进入第一梯队阵营。 新城控股 全方位多层次的激励机制，为公司冲击行业第一梯队起到至关重要的作用。公司通过招拍挂 、收并购等方式积极拓展土地资源，进行区域前瞻性布局，储备高潜质项目，在 2018 年上半年新增土地储备 82 块，为公司业绩高速增长，站稳行业第一梯队打下了坚实的基础。 融创房地产 面对复杂的市场环境，公司在保证现金流绝对安全的前提下，对宏观经济和货币政策进行准确判断，把握有利时机，主要通过收并购等灵活的方式，以高性价比获取优质项目，充裕优质的土地储备，为融创未来的发展打下了优秀的基础，让融创稳居行业领先地位。 绿地集团 要坚持房地产主业地位不动摇，矢志不移做强、做大，同时积极拓展房地产主业的内涵和外延，既补短板，又优长板，再添新板。 泛海控股 公司将销售去化作为重中之重，积极推进各项工作，全力推动房地产板块价值释放。 华润置地 本集团持续加强城市深耕，拓宽投资渠道，积极增加土地储备，聚焦精准投资与卓越运营，提升公司运营效率。 远洋地产 适度规模、优质的土地储备为公司未来持续获得较高年度复合增长奠定了强大稳固的基础。在确保有质量、可持续、稳健的发展基础上，提升企业的成长速度。 蓝光发展 聚焦精力做大做强地产主业，并逐步布局蓝光地产同心多元化产业生态链，坚持规模与利润并重，实现高质量的增长。 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 金科股份 公司坚定发展信心，保持战略定力，围绕“保增长、提质效”两大主题，重点突破人力、资金、投资、销售四大攻坚战。 招商蛇口 2018 年是招商蛇口的“改革年”。站上“千亿销售”台阶后，公司在认识转型、深化转型的基础上，拥抱变化、主动变革，整体发展势头良好，并朝着质效提升方向有力推进。 深圳龙光控股 销售目标从 660 亿上调到 700 亿元，未来 3-5 年销售复合增长率要达到 50%，成为大湾区龙头，核心利润进入行业前 10。 阳光城 报告期内，公司资产规模持续扩大，全方位扩充优质土储，继续以“高周转”为原则。 中海地产 2016 年到 2020 年“十三五”规划期间，公司将继续在积极吸纳土地，担当行业领跑者，持续发展开创新局面，并持续实现有质量的业绩增长，实现国有资产的保值增值。 碧桂园 提高质量：腾出更多空间抓好各项管控，将零伤亡定为公司未来追求的长期目标，进入平稳健康持续发展态势，公司将相对放慢发展速度。 中国铁建 公司未来将配合控股股东房地产板块发展战略，秉承“成就业主美好生活”的企业情怀，承担央企社会责任。发行人坚持“以一、二线城市为主，三线城市为辅”的土地经营投资战略思路，通过增强房地产开发能力，完善住宅及其配套、政策类住房的区域布局，打造核心专业能力、实施品质提升战略，持续保持市场竞争力和品牌影响力；依托整体资源优势，推动城市综合开发等新兴业务，探索出具有差异化竞争力的新型业务模式，提升集团整体品牌价值和开发运营效率，尽快成长为行业领先的城市综合配套服务商。发行人作为股东房地产板块领头羊，正在成为股东房地产业务 的管理输出者、业务标准制定者、新型业务资源整合者和房地产专业人才摇篮。 旭辉集团 未来五年内，本公司的目标为：（ i）不断提升销售额，力争并维持全国市场的领先地位；（ ii）成为全国知名的房地产品牌；（ iii）在有业务经营的各个城市成为主流的房地产公司。 中南建设 上半年公司新进入一些城市，新获取较多项目，为未来项目销售进行了更多准备。 华侨城 A 房地产业务 方面，下半年公司在深圳、天津、南京、武汉、南昌、成都等地将有多个重点项目计划入市，为公司带来持续的经济效益。在当前调控政策环境下，公司将继续推动战略联盟合作开发模式落地，采取积极的开发销售策略，坚持“现金为王”，提高去化速度，加大回款力度，确保公司持续健康发展。 荣盛发展 通过全方位多层次的激励机制的建设，把公司打造成创业平台，激发全员创业热情，使全体员工都主动参与到公司经营中，将为公司突破千亿乃至更高的销售目标发挥积极的作用。 资料来源： WIND，公司半年报， 天风证券研究所 1.3. 多元化策略 如何布局？ 为顺应形势变化，不断扩大业务领域。各大房企在做大做强传统地产主业的同时，也积极推进公司战略转型。 梳理各主要房企的半年报不难发现，其在多领域、多业态、多模式的探索 具备共性，同时也 不乏个性。 在 “房住不炒”和“租购并举”指示精神 指引下， 长租公寓业务 成为众多房企多元化的主流 选择。 通过延伸地产业务产业链 而发展的物业服务和健康养老服务也是多数 房企多元化发展的着力点。 根据克而瑞的统计，前 30 强房企在 长租公寓、医养 、康养、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经 非常高。 金融业务也是较多房企多元化布局的重要板块。 全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产有两个市场：一是住房市场，另一个是楼宇市场，如商业地产、酒店、共享空间、长租公寓等，主要围绕旅游、度假、养老、健身等展开，这是新的增长点。 除此以外，房企的多元化布局也具备个性，有布局“ 3D 生物打印 +生物医药”等创新产业，也有 筹备布局机器人业务，以机器人作为核心技术，围绕整个机器人核心技术产业进行拓展，通过物联网、人工智能、云计算和大数据平台进行研发的房企。 表 3：房企 多元化业务拓展 名称 多元战 略 万达商业 本公司的业务主要涵盖三个板块： 1）投资物业租赁及物业管理业务； 2）酒店业务； 3）其他业务（物业开发及销售业务）。 恒大地产 发展“健康 +旅游 +金融”业务，分别作为服务老人的产业 +服务儿童的产业 +服务社会的产业，成立恒大高科固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 技集团，作为打造百年老店的重大战略决策。 金地集团 公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等。通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。 保利地产 在坚持房地产主业的同时，公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务。房地产金融方面，公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，借助外部资源助力主业规模扩张及业绩增长。社区消费服务方面，公司充分挖掘业户消费需求，打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综 合服务商。 华夏幸福 公司以“产业优先”为核心策略，为所布局区域导入、培育产业集群；同步建设并运营居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套，最终实现区域的经济发展、社会和谐、人民幸福，推动城市的高质量、可持续发展。报告期内，公司主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块，其中产业园区业务包括产业新城与产业小镇两大核心产品，是公司的核心业务与核心竞争优势所在。 万科 A 本集团 主营业包括房地产开发和物业服务，同时积极扩展生活服务相关的其他业务。本集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业， 2014 年以来积极布局长租公寓市场， 2018 年将租赁住宅业务确立为核心。本集团以印力作为商业开发与运营平台，专注于国内地产投资和管理。本集团物流仓储服务业定位为智慧园区和产综合商，为加快冷链业务的全国布局和服升级。本集团响应国家发展冰雪运动的号召，旗下吉林松花湖和北京石龙雪场17-18 雪季累计客流量超过 55 万人次。为实现“老有所养”，本集团养老业务目前已布局本集团养老业务目前已布局 15 个城市；为实现“幼有所育”，本集团教育业务在本集团教育业务在全国已开办超过 20 个全日制学校、100 多个社区营地和十多户外。 龙湖地 产 围绕主业，聚焦四大主航道业务：地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。 首创置业 本公司积极响应十九大“房住不炒”和“租购并举”指示精神，践行国企责任，积极拓展长租公寓业务本公司积极响应非首都功能疏解。服务于北京“四个中心”建设，大力发展文创与产业业务。本公司坚持贯彻首创制造 2020产品战略，产品打造能力得到深度锤炼升华。 绿城中国 顺应国家政策和市场趋势布局， 8 个产品序列：居住物业、商业物业、城市综合体、公用物业（医院、学校等）、保障物业、理想小镇、运动系列、杨柳郡系列； 5+11 模式： 5 个轻资产板块（管理集团、生活服务集团、资产集团、房屋科技、雄安集团） +11 个重资产板块（小镇集团、各城市公司、杨柳郡公司、亚运村公司） 泰禾集团 公司坚持以房地产为核心，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而践行“泰禾 +”战略，依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他相关服务领域资源，目标为一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等方面的生活需求，不断丰富和提升“美好生活”的内容 。 新城控股 聚焦住宅 +商业两大核心业务，商业板块未来要做好商业数据、种子业务培育两项工作，尝试探索养老地产、模块化建筑、长租公寓、共享空间领域。 融创房地产 聚焦住宅和文旅，关注教育、医疗、养老等。 绿地集团 围绕主业，坚持有限相关多元发展战略，大基建：加大 EPC 和施工总承包项目比重，有选择性的承接 PPP 项目；大金融：围绕资金断和资产端，积极推动转型发展；大消费：围绕商品零售业和酒店旅游业发展；新兴产业：围绕康养产业和科创产业发展。 泛海控股 公司董事会作出 企业战略转型发展的决策，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。 华润置地 本集团进一步深化 2+X 商业模式，更加注重各业态间的有机联系，持续推动康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的创新发展，促进城市升级、消费升级和产业升级。 远洋地产 围绕主业，聚焦养老地产 +持有物业，养老地产探索 6 年，与中国人寿推进“保险 +养老”模式，物业投资上，写字楼：零食：酒店：长租公寓 =56:37:5:2。 蓝光发展 坚决贯彻“人居蓝光 +生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构设计。在国家战略引领下，对整体战略进行转型升级，由传统房地产企业向现代房地产企业转型。人居蓝光以“地产金融 +文化旅游 +现代服务业”为核心基础产业，围绕地产核心主业，形成以文化旅游及现代服务业为主体架构的同心多元化产业生态链，由传统房地产企业向新经济下的新型房地产企业转型。生命蓝光以“ 3D 生物打印 +生物医药”为创新支柱产业。 金科股份 通过“地产 +服务”为用户提供优质居住体验，同时创新商业模式，引入商业、产业、文旅等 主题产品线，打造“ X+住宅”开发模式。报告期内，公司稳步推进新能源业务。 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 招商蛇口 在重点聚焦精品住宅开发的同时，公司的社区业务也在大力培育健康地产、医疗地产和旅游地产等产品，寻求规模和利润的潜在增长点。上半年，公司积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。 华发股份 公司通过延伸地产业务产业链，加大与房地产业务相关的产业股权投资，逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张，推动公司业务的多元化发展。 阳光城 聚焦商办和长租物业领域，以期获取稳定的利润来源和业务增长。开展长租公寓等新兴业务，培育养老、文旅、 科教等新型产业发展。 中海地产 围绕主业，重点提升城市运营能力和现代服务的综合能力。住宅和商业为双核协同发展，探索长租公寓等。 碧桂园 围绕主业发展农业，与主要金融机构合作，发展长租业务，打造小镇业务。碧桂园正筹备机器人业务，以机器人作为核心技术，围绕整个机器人核心技术产业进行拓展，通过物联网、人工智能、云计算和大数据平台进行研发。 新湖中宝 公司在做强做 大地产业务的同时，一直持续转型，除稳健、合规布局金融股权外，近年更是加大了对金融科技和其他高科技领域的布局，并且渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。 中天金融 公司已完成置出非金融类资产重大资产重组事项，并持续推进购入华夏人寿 21%-25%股权重大资产重组事项。若重大资产收购事项完成，公司将成为以保险业务为核心的金融集团。 旭辉集团 领寓明年可能会进入盈利阶段，未来 3-5 年内做到 20 万间以上规模。 中南建设 公司业务涵盖住宅开发，商业、酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和公司控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力。 华侨城 A 面对旅游市场日益激烈的竞争形势，加快探索和创新“旅游 +科技”、“旅游 +文化”、“旅游 +城镇化”等创新发展模式，强化与同程、盛大等互联网平台公司的深度合作。 荣盛发展 2015 年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“ 3+X”战略格局。公司目前已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入、利润的快速增长。 信达地产 在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展。 云南城投 公司所属行业为房地产开发，拥有国家一级房地产开发资质，公司继续打造“融城”系城市住宅综合体和“梦云南”系旅游地产两大产品线以及一个商业模式，即住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式，同时逐步探索商业资料来源：天风证券研究所运营，向“开发商 +运营商”的转型。 资料来源： WIND，公司半年报，天风证券研究所 1.4. 负债管理 做了 哪些 调整？ 2018 年 房企融资难融资贵， 在追求规模化的同时，也 需要保证 资金流动性的充足，如何使其在杠杆平衡中寻求发展成为所有房企面临的共同问题。 15、 16 年金融环境较为宽松，企业通过债券、非标等等融资渠道丰富融资来源， 16 年底以来 整个行业的融资 逐步 趋 严 ， 调控至今， 对于负债管理， 房企 是否 做了 新的 调整？ 2018 年上半年房企的融资环境继续保持收紧的态势，除了对信托贷款、银行贷