2018三季度房地产市场分析报告.pptx

,1,2018三季度房地产市场分析报告,2018.10.29,2,现状,三季度，行业政策持续出台，有压有保稳预期是不变的原则。土地供应大增，叠加现售、自持等附加条款频现，地价连续三个月下行。销售面积负增长，将拖累全年销售进一步下行，都市圈、一二线城市价格进入调控窄区间，非都市圈在后棚改时代，增速现疲态。客户观望情绪愈发浓厚，城市库存和待售全面上扬；银行资金持续收缩，开发商推盘力度显著增强，主动筹措加快资金回笼是普遍现象。,1,1,1,1,三季度，行业出台各类调控政策共录得119宗，其中五限政策共出台33宗，其余86宗为各类加强监管、落实调控等行政管控计划；33宗五限政策中，新增限购城市4座(福建宁德市、河北河间市、云南普洱市、广东惠东市)，限购内容调整10宗；另有限价、限售、限贷调整18宗，限商1宗(深圳)；另一方面，政策并非一味地抑制市场，房价得到有效管理的区域也有正向的微调，如广州；,3,1.政策微调持续，张弛有度以稳为重,02M,02M,限商,1,1,1,1,3,1,3,1,1,1,1,限价,3,2,2,2,2,5,3,2,5,6,1,8,1,2,1,3,7,3,1,6,限售,2,6,8,6,2,2,6,8,7,2,1,2,3,1,5,4,5,限贷,1,2,1,2,2,3,8,26,7,2,25,19,8,3,2,6,5,1,3,2,2,2,1,4,3,限购,1,1,4,1,1,1,7,14,1,4,2,20,16,18,3,3,2,6,2,1,1,3,1,3,3,7,5,2,1410M,2201701M,2003M,1604M,1805M,26,7111M,2412M,19,8,225,65609M,121201801M,4306M,32103M,21404M,205M,28709M,26,363306M,873211M,1212M,222102M,132303M,31104M,754305M,353707M,6209M,11201601M,12106M,12107M,13108M,358,1222307M,3526208M,16,18110M,1,1508M,151050,2520,45403530,50,限商限价限售限贷限购,全国商品房销售额走势(2014-2018),2014-01,2014-03,2014-05,2014-07,2014-09,2014-11,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,2.土拍供应大增，楼面价回调,4,39.5%26.2%,80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%,全国 招拍挂供应 住宅用地 建筑面积及出让金情况(%)规划建筑面积 出让金,所有用地类型同比(%),1.一线,2.二线,住宅用地同比 (%),同比(%),同比(%),3.都市圈三线同比(%),4.非都市圈三线同比(%),1.土地出让金(万亿),4.40 26.1%,3.53 26.2%,0.20 -26.2%,1.63 13.0%,0.76 21.8%,0.94 103.7%,2.规划建筑面积(亿),29.77 30.7%,13.90 39.5%,0.14 -14.1%,3.54 25.4%,2.84 12.8%,7.38,65.5%,3.楼面价(元/),1,478,-3.6%,2,539,-9.5%,13,766 -14.1%,4,609,-9.9%,2,674,8.0%,1,277,23.1%, 累计至9月，全国招拍挂出让各类用地30亿、同比增长30.7%，出让金4.4万亿、同比增长26.1%。 自2017年中以来土地出让节奏加快，兼有各类限制条件和定向出让，住宅地价呈现明显的降幅；住宅用地总供应建筑面积13.9亿、同比增长40%，平均楼面价2,539元/、同比下降9.5%。,-40.0%-60.0%1-9月 土地供应情况,2014-10,2014-11,2014-12,2015-02,2015-03,2015-04,2015-05,2015-06,2015-07,2015-08,2015-09,2015-10,2015-11,2015-12,2016-02,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2010-03,2010-06,2010-09,2010-12,2011-03,2011-06,2011-09,2011-12,2012-03,2012-06,2012-09,2012-12,2013-03,2013-06,2013-09,2013-12,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-09,10.4 万亿,3.销售面积同比下降，拖累销售额增速回调,5,13.3 % 20.0,60.050.040.030.010.00.0-10.0-20.0, 据国家统计局公布数字显示，1-9月全国商品房销售额10.4万亿元、同比增长13.3%，9月销售额1.5万亿元；9月按月同比增长6.7%，比8月按月增速15.2%下降8.5个百分点，较8月降速扩大1.7个百分点； 商品房销售面积累计实现11.9亿、同比增长2.9%，9月销售面积1.7亿、同比减少3.6%，比8月按月增速2.4%再下降6个百分点，呈持续下降的形势。 商品住宅累计销售额8.8万亿、同比增长15.6%、9月销售额1.3万亿、同比增长11.0%；累计销售面积 10.3 万亿 、 同比 增长3.3%，9月销售面积1.5亿、同比下降0.8%。 三季度，市场整体下行趋势缘于面积的显著下降，且降速有显著扩大的迹象。,16.014.012.010.08.06.04.02.00.070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00,全国商品房销售额走势(2014-2018)商品房销售额(万亿元,左轴) 同比(%,右轴)商品房销售额、销售面积按月同比走势(2014-2018)销售额 销售面积,2014-01,2014-03,2014-05,2014-07,2014-09,2014-11,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,6,在政策引导中，70个大中城市新房价格呈现全盘温和上扬、局部缓慢下行的态势，整体进入窄区间；据统计局公布70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，9月环比上涨城市64座，比8月少2座，平均环比涨幅1.1%，较上月减少4.6个百分点，环比持平城市3座比上月增加1座，环比下降城市3座平均环比下降0.1%。70个大中城市新建商品住宅 价格指数变动情况(环比,2014-2018.09),4.政策引导，价格进入窄区间,1.1 %-0.1 %,1.00.50.0-0.5-1.0-1.5,2.01.5,2.5,403020100,6050,70,上涨,持平,下跌,上涨城市平均涨幅,下跌城市平均跌幅,17.7%,-8.1%,-6.3%,-6.5%,6.0%,-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%,0.0%-10.0%,20.0%10.0%,30.0%,一线,都市圈二线,都市圈三线,非都市圈二线,非都市圈三线,2017-04,2017-052017-062017-072017-08,2017-092017-10,2017-11,2017-122018-042018-052018-062018-072018-08,2018-09,7都市圈：仅包括京津冀、长三角、珠三角。,5.后棚改时期，非都市圈现疲态 按城市类别划分，一线城市自今年以来降幅持续收窄，并于9月实现累计销售额正增长，都市圈二、三线城市筑底过程中遭遇冷金九，季末销售负增长。 非都市圈二、三线城市增幅下降，进入后棚改时期，广大非都市圈三四线城市增长现疲态，且有进一步下行的趋势。各线城市商品房销售面积按月同比走势(%,2017.04-2018.09),201501M,201502M,201503M,201504M,201505M,201506M,201507M,201508M,201509M,201510M,201511M,201512M,201601M,201602M,201603M,201604M,201605M,201606M,201607M,201608M,201609M,201610M,201611M,201612M,201701M,201702M,201703M,201704M,201705M,201706M,201707M,201708M,201709M,201710M,201711M,201712M,201801M,201802M,201803M,201804M,201805M,201806M,201807M,201808M,201809M,8,-26.9%,-10.9% -6.4%,-2.6%,103.0%60.2%26.0%,-82.5%,-6.5%,-85.5%,-20.9%-25.5%,-72.5%,-100.0%,-50.0%,0.0%,150.0%100.0%50.0%,北 上 广 深京 海 州 圳,长 重 昆 哈 郑 长 石 成 南 济 兰 西 武 天 苏 合 西 青 银 宁 南 厦 沈 福沙 庆 明 尔 州 春 家 都 宁 南 州 安 汉 津 州 肥 宁 岛 川 波 京 门 阳 州滨 庄,临 佛 惠 汕 潍 东 宜 梅 南 阳沂 山 州 头 坊 莞 昌 州 通 江,城市 盘均成交 同比情况,91.7,48.9,120.0100.080.060.040.020.00.0,6.成交、成单显著下降，客户观望意愿强烈 从盘均成交来看，监测楼盘盘均成交维持正增长的仅有长沙、重庆、哈尔滨，40个城市37个盘均成交下行； 从成单率来看，上门客户成单率指数持续下降，9月成单率指数报48.9，环比下降47%、同比下降40%，观望情绪在三季度持续加重。160.0140.0 (201001M=100),(,),(,),(,),5,6,6,6,6,6,4,5,5,15,5,5,4,4,7.销售不畅，去化整体上扬,9,2,5002,0001,5001,000500-,北京,上海,广州,深圳,沈阳,济南,武汉,郑州五区,青岛,长沙五区,中山,西安,南昌,哈尔滨,重庆主城,佛山,合肥,苏州,大连,南宁,石家庄主城,东莞,昆山,贵阳,南京,厦门,泰安,珠海,临沂,南通,重点监测城市 可售面积 情况(万,2018.08-09)8月 9月, 三季度，主要城市销售去化不畅，待售面积呈上扬形势，30个重点监测城市中，20成可售面积上升，尤以济南、武汉、昆山为明显。 去化周期从年初的结构修复转为整体上扬，30个重点监测城市中25个上升；至9月底，30个重点城市中8个去化周期在13-18个月之间，比8月增加1个、比上半年增加3个，相应地，去化周期在7-12个月的城市减少为13个。,30.020.010.00.0,861152月,481359月,重点监测城市 去化周期分布情况(月,2018.02-09)0-6个月 7-12个月 13-18个月 18个月以上37710 14 13 15 167 63月 4月 5月 6月 7月 8月,2015-01,2015-03,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,2016-09,2016-11,2017-01,2017-03,2017-05,2017-07,2017-09,2017-11,2018-01,2018-03,2018-05,2018-07,2018-09,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-01,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2007-03,2007-06,2007-09,2007-12,2008-03,2008-06,2008-09,2008-12,2009-03,2009-06,2009-09,2009-12,2010-03,2010-06,2010-09,2010-12,2011-03,2011-06,2011-09,2011-12,2012-03,2012-06,2012-09,2012-12,2013-06,2013-09,2013-12,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-10,7,6.1 %,5.7 %,29,15,23,19,5,10,9,5,10,18.6 %,10 %0%,23.8 万亿 %50 %,60,5.00.0,40 %15.030 %10.020 %,7.06.56.05.55.04.54.025.020.0,16,12 11,7 6 6,5 5 5 6,8.利率持续提升，住房信贷增速趋缓,全国房贷平均利率走势(%) 35个监测城市首套房利率情况首套房平均利率(%,左轴) 二套房平均利率(%,左轴) 基准利率 1.1倍 1.2倍 1.2倍以上3530252030 2325100历年房贷余额及同比走势(万亿,%), 全国首套房平均利率上升至5.7%，二套房上升至6.1%，35个监测城市中执行1.2倍以上利率的城市增加到7个，分别是苏州、南京、郑州、武汉、合肥、东莞、哈尔滨，另有23个城市执行1.2倍利率，5个城市执行1.1倍。 利率上行进一步抑制交易，也引导房贷余额增速显著下行。8月，央行公布数据显示6月末全国房贷余额 23.8 万亿 、 同比 增长18.6%，增速比3月末继续下降1.4个百分点。,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-01,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-01,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2018-10,1.6 万亿 1.4 万亿,9.银行资金持续收缩，主动筹措回笼现金,11,房企到位资金情况(2014-2018), 累计至9月末，房企到位资金12.2万亿、同比增长7.8%，到位资金呈持续上行的趋势； 各类到位资金中，自筹资金、定金及预收款增速明显，按揭贷款、银行贷款仍负增长； 银行类资金持续收缩的大环境中，加快销售主动筹措回笼现金是目前房企的普遍行为。,自筹资金33%,定金及预收款33%,按揭贷款,14%,银行贷款12%非银行贷款,3%,其他5%,房企到位资金构成(2018.09),6.05.04.03.02.01.00.0,4.1 万亿3.6 万亿自筹资金,房企各类到位资金(%,2017-2018)4.0 万亿3.5 万亿1.8 万亿 1.8 万亿定金及预收款 按揭贷款 银行贷款,0.3 万亿 0.4 万亿非银行贷款,2017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-10,13.6,7.7 %,0.0,2.0,10.08.06.04.0,12.0,16.014.0,18.0,0.0,2.0,10.08.06.04.0,12.0,16.014.0,18.0,48%,1.08,0.80,4,323,38.7%,10.积极推售回款，Top21-30梯队大幅增长,12, 累计至9月末，三强开发商共实现销售额1.43万亿，同比增长20%，比1-8月增速下降1.3个百分点，增速略有下滑； 与之相应地，21-30的开发商实现大幅度增长，总销售额0.8万亿、同比增长82%，其中龙光、金科更是录得90%以上的增长。 从梯队门槛来看也一样，9月末TOP3 门 槛同 比提高 18.2%，TOP30门槛同比提高56.1%。 排名21-30的房企正是积极开展营销策略，加强推售回款的梯队，取得了显著的效果。,1.431.19TOP3 TOP3-10 TOP11-20 TOP21-303,659,1,010,627,440,258,1,401,955,687,398,18.2%,64%1.000.61TOP31-5054.1%,10.0%0.0%,20.0%,30.0%,100%80%60%40%20%0%60.0%50.0%40.0%,10000,2000,2.001.501.000.50-500040003000,TOP3,TOP10,TOP20,TOP30,TOP50,各梯队开发商总销售额及梯队增速(万亿,%)2017Q3 2018Q3 同比(%,右轴)82%1.541.0720% 43%0.720.44各梯队门槛总销售额及门槛增速(亿,%)2017.01-09 2018.01-09 同比52.4%56.1%,13,展望, 四季度市场持续向冷 地方国企优势突显, 拿地尾周期，流拍或扩大,201701W(0101-,201703W(0109-,201705W(0123-,201707W(0206-,201709W(0220-,201711W(0306-,201713W(0320-,201715W(0403-,201717W(0417-,201719W(0501-,201721W(0515-,201723W(0529-,201725W(0612-,201727W(0626-,201729W(0710-,201731W(0724-,201733W(0807-,201735W(0821-,201737W(0904-,201739W(0918-,201741W(1002-,201743W(1016-,201745W(1030-,201747W(1113-,201749W(1127-,201751W(1211-,201753W(1225-,201802W(0108-,201804W(0122-,201806W(0205-,201808W(0219-,201810W(0305-,201812W(0319-,201814W(0402-,201816W(0416-,201818W(0430-,201820W(0514-,201822W(0528-,201824W(0611-,201826W(0625-,201828W(0709-,201830W(0723-,201832W(0806-,201834W(0820-,201836W(0903-,201838W(0917-,201840W(1001-,201842W(1015-,14,0,50,100,150,200,250,300,350,400,450,各线城市客户上门指数,(2010W01=100,2017-2018)一线城市 二线城市 三线城市,全国,一线,二线,三线,201837W,219,52,186,258,201838W,199,43,149,243,201839W,229,37,147,300,201840W,311,96,161,416,201841W201842W,9660,6441,11971,8555,各线城市上门指数,展望1：上门骤降，四季度市场将持续降温 上门指数是未来1-2个月的领先指标，9月下旬以来上门量冲高迅速回落，预示四季度市场向冷态势或加剧。,企发行1,936亿元，占发行总量,1,302亿元，最低利率5.46%，,中长期债务偿付能力=（存货-预收账款）/（总债务-货币资金-预收账款）；,15,展望2：短期债务暂无忧，地方国企成本优势将突显, 进入还债高峰，接下来5个季度每季度行业需要偿还债务约900亿上下，目前借新偿旧顺畅，行业整体的债务危机有所缓解；, 资金成本低廉的地方国企，中长期债务偿付能力得到有效修复，债务偿付覆盖率达到80.3%，为各类房企中覆盖率最高者，其优势将在行业下半场发挥巨大作用。,最低票面利率(%),总计,发债企业属性构成(%,2018.1-9)发行总额 最高(亿元) 票面利率(%)5,257,9.00,3.13,中央国有企业地方国有企业民营企业其他,3.55 细分来看，累计至9月行业共发行债权5,257亿元，其中地方国3.385.46 的37%，并且最低发行利率仅为3.38%，相比于民企发行总额3.13地方国企的资金成本有非常大的优势。,52.0%,80.3%,64.3%,0%,20%,120%100%80%60%40%,央企,地方国企,民企,831 7.501,936 8.101,302 9.001,188 8.50各类房企中长期债务偿付能力(%,2018.1-9)2015Q3 2016Q3 2017Q3 2018Q3,2015-11,2015-12,2014-12,2015-02,2015-03,2015-04,2015-05,2015-06,2015-07,2015-08,2015-09,2015-10,2015-11,2015-12,2016-02,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-02,2018-03,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2014-10,2014-11,2016-02,2016-03,2016-04,2016-05,2016-06,2016-07,2016-08,2016-09,2016-10,2016-11,2016-12,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-02,2018-03,2018-04,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,28.5%,展望3：待售降幅趋缓，土储充盈拿地尾周期,16,-20.0,-10.0,40.030.020.05.32 亿10.00.0-13.0 %-10.0-20.04.3亿60.050.040.030.020.010.00.0,2.0,8.57.56.55.54.53.52.54.54.03.53.02.5,全国商品房待售面积(2014-2018)商品房待售面积(亿,左轴) 同比(%,右轴)企业待开发土地面积(2015-2018)待开发土地面积(亿,左轴) 同比(%,右轴), 9月末，全国商品房待售面积5.3亿、同比下降13.0%，降速较8月进一步收窄0.6个百分点，降至2014年5月份水平；其中商品住宅待售面积2.6亿、同比下降19.4%，与2013年初相当，待售面积降速持续向稳。 另一方面，企业待开发土地面积4.2亿、同比增长31.7%，待开发土地面积持续上升、增速企稳，补库存进入尾声。 在目前地方债务额度吃紧，基建投资亟待投入，房企土储充盈的背景下，考虑临近年末地方政府推地加速，土地流拍或将再度扩大规模。,