2017中国房地产市场形势总结与2018趋势展望报告.pptx

1,2018年2月,2017中国房地产市场 形势总结与2018趋势展望报告,2,CHINA INDEX ACADEMY,目录CONTENTS,上半年房地产市场形势总结,1,下半年房地产市场趋势展望,2,关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘,3,3,控房价,需求侧,限购,限卖(T+n),限贷(含收紧公积金),城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；,防止短线投机，本轮调控创新性举措；,首付比普遍提高到历史最高水平,房地产金融调控贯穿其中,供给侧,增加土地供应,拍地环节设置 更多限制,整顿新房、存 量房销售市场,规范商办市场,拍地需自有资金；实行“政府指导价”；限地价竞配建竞自持；部分城市特定地块“十年限售”更加重视整顿存量房中介市场；,两部委联手出台土地管理及调控政策；北京调增宅地供应；,对商办市场进行规范进一步影响价格 预期；,限价,设定价格合理变动幅度，影响价格预 期；,加大金融平台监管加大资金流向监管控制房地产信贷规模差异化信贷政策定向收紧房贷利率新一轮调控潮主要集中在控房价，因此，重点 关注控房价政策方能把握市场后续走向。,短期：地方政府因城施策，供需两端发力控房价,4,2016年10月以来政策收紧城市分布,2016“930”：22城出台调控；2016年底：共计26个地级以上 城市和少部分县市出台调控；至2017年：76个地级以上城市（ 约185项政策）和32个县市（ 约43项政策）出台调控，海南、河北从省级全面调控。,同步收紧,逐层深化,抑 需 求降 杠 杆,单独强化,京津冀城市群,珠三角城市群,县市出台政策集中区 以北京、雄安为中心 形成强力调控场,长三角城市群分段强化中心城市平稳， 周边三四线城,市陆续调控,中心城市加码，外围强力调控,中西部重点城市中心城市单独调控，,多数地区仍以去库 存为主,整体趋势：需求端短期进入修补阶段，供应 端中长期调控开始发力。,短期：强力抑制投资投机需求，降杠杆（限购、限贷、限售、限价）,短期：存量房金融属性增强后创新的限售（T+n）模式,促理性、稳预期,5,需求端：抑制短期投机行为，强化住房自住属性供 应端：引导产品设计回应 自住需求长 效机制：增强租赁市场 房源供应的稳定性,沈阳新房5年、二手房2年,西安 新房5年、二手房2年,成都3年,重庆2年,贵阳3年,北海 二套2年、三套5年海南全省二套2年 海口、三亚、陵水、万宁5年,长沙3年,济南2年,5年,保定白沟新城 非本市5年 保定徐水区2年保定2年、双限双竞10年,开封郑州3年3年,广州2年,珠海,3年、特定地块10年,芜湖2年,常州,青岛2年南京3年,2年,无锡2年,福州长乐市2年 福州福清市2年,福州闽清县2年 福州闽侯县福州 2年2年,嘉兴,2年2年,厦门2年惠州3年东莞,南昌2年、三限房5年桂林,三套2年 南宁三套2年,张家口3年承德2年石家庄,六安,2年,徐州本市二套、非本市首套2年扬州本市二套、非本市首套2年泰州,2年 南通启东市非本市3年宁波,2年,6,=500,人口净流入（万人）,中长期：住房租赁市场迎来试点，租购同权渐进（顶层设计）,5月19日：住建部住房租赁和销售管理条例征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。7月20日：住建部等9部门联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，将在广州、深圳、南京、杭 州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展住房租赁试点。,因城施策,方向：因城施策发展住房租赁产业,权益 保障,直接或间接地平衡租房与购房的权益性鸿沟，激励家庭化群体长期租房意愿,扩大 供给,盘活集体建设用地、城市闲置用地等低成本用地， 规范化、合法化,企业策略,看清城市人口聚集态势、积极开拓房源增加渠道人口净流入的城市、近几年新增常住人口较大的城市、大城市内部或周边新城、新区,扩大供给：集体建设用地建租赁房，行业将现四大变化,8月28日：国土资源部、住房城乡建设部联合印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，将在北京、上海、沈阳、南京、杭 州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9月19日：国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署，提出要优化用地管理流程，保障集体建设用地有效供应，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地，实现土地利用“腾笼换鸟”等。,【变化一】刚需分流,集体用地藉成本优势切人租 赁市场，从供应端和运营端 都有望明显降低租赁住房运 营成本，保障租金水平的适 中性和稳定。部分刚需被分流的格局在所 难免。,【变化二】土地价值重估,此次方案赋予集体更大的自 主权，能以较高的效率和激 励机制带动土地供应逐步放 量。集体建设用地与租赁相结合 的模式将逐渐改变现有的土 地价值评估逻辑。,【变化三】存量运营扩围,一线大城市已进入存量运营 时期；“准一线”城市进入 了存量运营与增量开发拉锯 发展的时期。这两类城市未来围绕城市更 新、长租公寓等存量资产运 营的机会较大，集体建设用 地建租赁房给企业打开了一 扇全新的门。,【变化四】配套性融资创 新需求增加,在以租赁为抓力的新供应体 系构建过程中，更高层次的 金融创新正当其时。要形成以租赁为核心的全新 供应体系仅仅依靠现有的金 融政策是无法实现的。这就 需要在更高维度上进行金融 配套政策的创新。,7,中长期：试点城市政策集中出台，大城进入购租并举新阶段,8,广州：广州市加快发展住房租赁市场工作方案，保障租购同权；发展“城中村”现代租赁业；成立住房租赁发展投 资公司；打造现代租赁产业总部经济。北京：发布关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知征求意见稿。京籍承租公租房和直管公房可落户、京籍无房家庭只要符合条件子女可在该区接受义务教育；优先面向产业园区、周边就业人员出租等。深圳：发布深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）、深圳市住房租赁试点工作方案（征求意见稿）。结合城市实际情况，着重关注城中村租赁市场，将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管 平台，加大对城中村租赁公共服务配套，制定城中村消防、质量等安全标准，进行专业化、规模化租赁运营。上海：发布关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见。通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产 业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应；通过办理居住证、申请居 住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务等。成都、河南（郑州）、南京、杭州、佛山、武汉、烟台、云南、辽宁等多地出台住房租赁扶持政策,中长期：共有产权房建设加快，住房回归居住属性更进一步,9月20日：北京市正式发布北京市共有产权住房管理暂行办法，并明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。9月14日：住房城乡建设部印发关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见，支持北京市、上海市深化发展共有 产权住房试点工作，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推,广的试点经验。,通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制 满足居民基本住房需求，在供应、建设、分配、 后续转让上拥有更强的保障。共有产权住房政府所持的份额暂不出售，让渡了 房产份额增值部分，优先满足城镇户籍无房家庭 及符合条件新市民的基本住房需求。推动住房制度改革，具有长期实行的基础，对全 国住房制度的发展，对各城市解决居住问题，将 形成良好的示范。以其灵活的份额调节能够在最大程度上优化个人 或家庭在一生中的资源分配，平滑住房消费周期。将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部分需 求转向政策性商品住房，从更大范围引导更合理 的住房消费理念。,单独列出、优先供应非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%从城市发展新区调配房源，促进中心城区 人口疏解交通便利、配套齐全,品质不低于普通商品住房以中小套型为主、考虑两孩和适老设计 全装修、智慧社区,供应、选址,申请资格,价格、配售,规划建设,符合限购资格、首套房 单身年满30岁、离婚满3 年,价格低于同地段、同品质 普通商品住房优先配售：项目所在区户 籍；在项目所在区工作的 本市其他区户籍；在项目 所在区工作非本市户籍,出租：购房人和代持机构按照所占房屋产 权份额获得租金收益的相应部分出售：取得不动产权证满5年的，可按市场 价格转让所购房屋产权份额，转让对象应 为其他符合共有产权住房购买条件的家庭， 同等价格条件下代持机构可优先购买。,出租出售,影响,9,中长期：供应端做好加法与减法，保持政策精准性,财税 房地产税,户籍改革,土地改革,住房金融,住房体制改 革,棚改：大力推进棚改货币化安置（助力去库存）2017年再开工改造600万套的棚改任务，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套；商 品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。明确加大中央财政补助 和金融、用地等支持。土地：根据商品住房库存消化周期，合理安排住宅用地供应6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏；12-6个月的，要增加供地；36-18个月的，要减少供地；消化周期在36个月以上的，应停止供地。,北京：来5年供应住宅用地6000公顷；全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,上海：十三五预计供应住房用地5500公顷，新增供应各类住房约170万套，加强租赁市场的供应规划,其他城市：福州、南昌、赣州、沧州、天津、镇江、扬州、重庆等多个城市陆续出台土地供应中长期计划,以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端 基本保障和加快建立购租并举的住房制度。更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。,10,趋势,2017年9月,13804元/平方米 环 比 0.47% 同比 9.41%,图：2016年以来百城价格指数及环比走势,调控效果显著，百城价格指数三季度累计涨幅收窄至2016年以 来最低,本轮价格环比已连续29个月上涨，但调控后环比涨幅持续低位，近11个月涨幅在1%以内三季度累计上涨1.64%，涨幅收窄至2016年以来季度累计最低,13804,11,2.83%,0.47%,10-0610-0910-1211-0311-0611-0911-1212-0312-0612-0912-1213-0313-0613-0913-1214-0314-0614-0914-1215-0315-0615-0915-1216-0316-0616-0916-1217-0317-0617-09,涨幅创新高,一线城市环比涨幅持续低位，三四线城市涨幅相对较高, 线,二 线,三 线,图：2016年以来各类城市新建住宅价格走势,2.19%,2.57%,0%,1%,2%,3%,4%,一线城市,二线城市,三线城市,6.37%,12,7.24%,0.80%0.20%,0.03%,5.13%,2.25%,0.30%,3.51%,3.23%,2015Q3 2016Q3,2017Q3,2015Q3 2016Q3,2017Q3,2015Q3 2016Q3 2017Q3,有一定产业支撑、价格基数较低上涨周期相对滞后的三四线城市 三季度涨势突出,三季度累计涨幅TOP10,1-9月累计涨幅TOP10,2017年以来重点城市群周边的二 三线城市及具备优良旅游资源的 沿海城市保持领涨。,三季度，价格基数较低上涨周期相 对滞后的三四线城市，因有产业支 撑、经济较为发达，价格涨势突出。,13,表：十大城市新房和二手房价格不同阶段累计涨跌情况,图：2016年以来十大城市新房和二手房价格环比涨跌情况,十大城市新房二手房市场均调整，9月二手房均价转为下跌,4%3%2%1%0%-1%,5%,新房,二手房,14,2017年1-9月月均成交：约2960万平方米,同比：-22%,2017年三季度月均成交：约2730万平方米,同比-31.4%,代表城市整体成交规模趋稳，单月同比降幅继续扩大,图：2016年以来各月代表城市成交走势月度成交面积单月同比创新高,15,38,32,2017:1-9,2016:1-9,2015:1-9,74,2017:1-9,2016:1-9,2015:1-9,49,88,82,2017:1-9,2015:1-9,一线2016:1-9,二线,三线,图：2015-2017年各类城市月度平均成交面积,一线城市三季度同比-55.5%北上广深同比降幅均较二季度扩大，京沪降幅超六成,二线城市三季度同比-28.2%西安明显降温同比显著下降，南京、合肥持续高降幅,重庆成交规模维持高位同比增幅进一步扩大三线城市三季度同比-30.8%徐州需求支撑不足，调控后成交规模回落至低温趋稳,唐山三季度成交同比转降，降幅在六成以上,一线城市成交规模降至近年同期最低，三线代表城市三季度成交 明显降温,-44%,16,79-22%,44-13%,1.15,2017年1-9月,2017年三季度,图：2015年以来20个代表城市商品住宅供求对比走势,0.97,销供比,重点城市三季度市场供应有所改善，销供比降至近8个季度低点,1458,1266,成交,1-9月月均成交,供应,1-9月月均供应,17,图：2016年以来20个代表城市可售面积与库存消化时间走势,图：2017年9月典型城市库存消化时间（月）,库存总量低位趋稳，北京因成交下行库存消化时间延长至15个月,9766,6.2,7.6,9.1,可售面积(万平方米),库存消化时间（月),4.0,4.2,4.6,8.1,8.6,8.8,9.0,10.3,15.0,15.3,南京杭州武汉成都青岛上海广州天津深圳北京,18,住宅用地推出量、成交量同环比均提升,推出,量：7579万平米同比：13.5% 环比：-5.5%,住宅,商办,量：1700万平米 同比：-17.3% 环比：-26.1%,成交,住宅,量：6630万平米 同 比 ：14.8% 环比：-1.9%,量：1322万平米同比：-13.3% 环比：-35.0%,商办,1-9月 3季度,各类用地13.2亿平米，同比6.2%各类用地5.2亿平米，同比24.4% ,环比19.8%,各类用地11.1亿平米，同比6.0%各类用地4.2亿平米，同比13.5%环比18.5%,300城,16/01,17/09,16/01,17/09,16/01,17/09,16/01,19,注：土地面积均为规划建筑面积。,17/09,20,住宅用地价格回升，溢价率开始回落,同比：15.0% 环比：14.4% 环比：减少8.5个百分点 ,3季度各类用地楼面价：2651元/平米 溢价率：31.0%住宅用地楼面价：4726元/平米 溢价率：35.5%,同比：22.5% 环比：17.1% 环比：减少13.9个百分点 ,商办,图：2016年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率楼面均价（元/平米）住宅,商办,住宅,溢价率,同比：27.5% 同比：减少10.2个百分点,1-9月各类用地 楼面价：2384元/平米 溢价率：35.0%住宅用地楼面价：4122元/平米 溢价率：42.1%,同比：24.3% 同比：减少16.3个百分点 ,一线城市推地量明显增加，三四线城市出让金增长翻倍,同比,出让金占比,1-9月,98.9%,7.4%,18.6%,60.4%,108.0%,18.9% 10.8%,75.5%,成交面积,出让金,成交楼面价,12.4%,一线-19.3%201520162017:1-9,56.1%,二线201520162017:1-9,31.5%,三四线201520162017:1-9,21,菏泽、徐州等城市住宅用地成交量已超过去年全年，出让金超,22,去年1.5倍，市场热度高,表：2017年1-9月住宅用地成交面积top20,23,品牌房企销售业绩增长明显，部分企业上调销售目标,注：20家品牌房企是万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、 远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀,26884,18380,2017:9,2016:1-9,2017:1-9,业绩,销售面积/万平米,同比销售金额/亿元同比,20879,2853,15506,3363,46.3%,环比16.6%,17.2%,34.6%,21.8%,环比30.2%,1-9月，品牌房企销售金额同比增长超四成，其中碧桂园销售金额超4000亿元，居于首位。9月，品牌房企销售业绩同环比增长，销售金额、面积增幅均超15%。图：20家品牌房企销售业绩,24,品牌房企销售业绩增长明显，部分企业上调销售目标,图：2017年1-9月部分房企销售目标及目标完成率情况（单位：亿元）,25,品牌房企加大土地投资，拿地面积、金额同比增长,图：2016年以来20家代表性企业拿地面积和金额走势,20家品牌房企 1-9月拿地金额同比超七成,面积超过1.8亿平米,9月金额：1248亿元 环 比 ：-13.9% 同比：1.9%,面积：2070万平米 环比：-5.8%同比：25.9%,1-9月金额：10956亿元 同比：76.1%,面积：18190万平米 同比：67.9%,注：20家品牌房企是万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐 远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀,3105,1552,1658,1582,1432,2848,2197,2070,284,1558,1175,842,949,1173,7912568,1491,1839,1449,1248,16- 16- 16- 16- 16- 16- 16- 16- 16- 16- 16- 16- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17- 17-0102030405060708091011120102 03040506070809,拿地金额（亿元）,2283拿地面积（万平米）,二线城市仍为布局热点，一线和三四线布局加速,24.9%,27.0%,31.3%,41.5%,46.0%,20.5%,26.7%,50.4%,58.4%,51.5%,49.1%,40.7%,63.3%,49.4%,24.7%,14.5%,17.2%,9.4%13.3%,16.2%,23.9%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年1-9月,图：2011年以来20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布一线二线三四线,26,二线城市：20家品牌房企在拿地金额占总拿地金额的比例为49.4%一线及三四线城市拿地占比分别提高至26.7%和23.9%,图：2017年1-9月20家品牌房企销售金额与拿地金额（亿元）情况,20家品牌房企2017年1-9月销售金额为拿地金额2.5倍,销售金额,比值2.5倍,25002000150010005000,3000,450040003500,碧 桂 园,万 科,恒 大,保 利,融 创,中 海,龙 湖,金 地,华 润,绿 城,招 商,新 城,世 茂,富 力,雅 居 乐,远 洋,首 创,越 秀,合 景 泰 富,建 业,2.4,27,2.7,4.9,1.4,11.7,1.8,1.5,2.1,1.7,4.1,1.9,2.1,2.0,4.4,3.0,1.2,1.5,3.1,4.6,64.3,0拿地金额5001000,1500,2000,28,2017年1-9月全国房地产企业拿地排行版,TOP10企业1-9月拿地总金额高达8634亿元，占TOP50企业的51.0%，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。,29,CHINA INDEX ACADEMY,目录CONTENTS,上半年房地产市场形势总结,1,下半年房地产市场趋势展望,2,关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘,3,宏观环境稳定经济保持平稳增长，年内货币政策维持中性调控,三季度服务业生产、国内消费及外部需求均表 现较好，经济运行良好。,四季度工业生产、基础建设、房地产等因素减 弱及去年同期高基数，经济增速将平稳放缓。,图：2010年至今三大需求同比增速走势,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,消费品零售总额累计同比,固定资产投资累计同比,出口累计同比,图：2008年至2017年8月M1和M2同比增速(月度),45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,MI同比,M2同比,12%年度目标,M2：持续低速增长，远低于年度增速目标货币环境：以“削峰填谷”的中性调控手段为主DR007:稳定在2.7-3.2%之内，维持高位,30,个人购房贷款增速得到有效控制，短期消费贷款增长过快被监管,图：2013年以来新增人民币贷款及居民中长期贷款占比变化,0%,30%,60%,90%,120%,1000050000,2500020000,30000,亿 15000,元,新增人民币贷款（左）,新增居民中长期贷款占比（右）,规模稳定：绝对数稳定在4500亿元左右占比下降：新增居民中长期贷款占比为38%，较2016年下降7个百分点增速放缓：新增居民中长期贷款增速降至3%，较上半年下降5个百分点,图：2013年以来居民短期消费贷款及社会消费品零售总额同比变化,0%,12%,16%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,居民短期消费贷款同比（左）,社会消费品零售总额同比（右）,8%走势背离4%,31,增速加快：居民短期消费贷款同比增长35%，较3月提升9个百分点多地陆续开展消费贷排查工作，防范风险.,32,商品房销售面积,商品房价格,新开工面积,房地产开发投资,经济增速,居民储蓄,土地成交,新增货币,居民收入,政策,企业资金,0.11.0,0.6,0.8,0.3,0.3,0.8,0.3,0.1,6个模块,结合房天下大数据平台资源,22个方程,60余项指标,1000多个数据项,20 年历史数据,2017市场预判：经济、收入、政策、货币为影响房地产市场,的主要外部因素,货币供应量,0.01,33,2017市场预判：量增价稳，新开工小幅提升，投资增速将回落,数据来源：中国指数研究院测算,宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP增长6.7%）；,研究假设,假 设1,假 设2,假 设3,M2保持较低速增长或成常态，增长10.1%，人民币贷款余额增长12.0%；,2017年基准利率不变，热点城市信贷仍将 持续收紧，三四线城市仍将宽松；,预测结果,15.716.0亿平米,0.0%1.5%,74017476元,-1.0%0%,10.710.8万亿元,3.0%4.8%,16.717.1亿平米,0.0%2.2%,商品房 销售面积,商品房销售价格,房地产开发投资额,房屋新开工面积,假 设4,因城施策，多措并举，多管齐下，力促房 地产市场回归平稳理性。,市场表现：1-8月销售面积、销售额同比增速继续回落，投资增速,趋稳，新开工略有回调,14.0%,12.7%,0%,15%10%5%,30%25%20%,40%35%,销售面积,收窄1.3个百分点,18.9%,17.2%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,销售额,收窄1.7个百分点,7.9%,7.9%,10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%,开发投资,趋稳,8.0%,7.6%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,新开工,34,收窄0.4个百分点,供需两端双调整，预期四季度销售面积调整，销售价格小幅波动,1-8月,销售面积：9.9亿平米,同比12.7%,较1-7月收窄1.3个百分点,销售额：7.8万亿,同比17.2%,较1-7月收窄1.7个百分点,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,14:1-214:1-314:1-414:1-514:1-614:1-714:1-814:1-914:1-1014:1-1114:1-1215:1-215:1-315:1-415:1-515:1-615:1-715:1-815:1-915:1-1015:1-1115:1-1216:1-216:1-316:1-416:1-516:1-616:1-716:1-816:1-916:1-1016:1-1116:1-1217:1-217:1-317:1-417:1-517:1-617:1-717:1-8,商品房,住宅,办公楼,商业营业用房,房地产长效机制建设明显加快；调控全面扩围，短期政策仍将从严从紧三四线后劲不足，对全国销售的拉动将弱化；银行按揭收紧，购房压力显著提升,四季度销售面积调整销售价格小幅波动,35,市场投资情绪趋于谨慎，预计四季度新开工、投资增速将继续回落,1-8月,投资额：6.9万亿,同比7.9%,与1-7月持平,新开工：11.5亿平米同比7.6%收窄0.4个点,银行信贷收紧，企业回款率下降，资金面 明显收紧，投资情绪趋于谨慎。,-30%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,14:1-214:1-314:1-414:1-514:1-614:1-714:1-814:1-914:1-1014:1-1114:1-1215:1-215:1-315:1-415:1-515:1-615:1-715:1-815:1-915:1-1015:1-1115:1-1216:1-216:1-316:1-416:1-516:1-616:1-716:1-816:1-916:1-1016:1-1116:1-1217:1-217:1-317:1-417:1-517:1-617:1-717:1-8,到位资金,房地产投资,新开工面积,36,一线城市销售持续下行，二三线城市销售增速将继续放缓,一线,强势调控叠加注重租赁市场发展销售持续下行预计今年将平淡收尾,二线,调控全面扩围，销售增速将继续放缓,三四线,销售累计同比增速现逐月回落态势市场后劲不足，繁荣行情或见顶,12.7%,-28.2%,4.7%,21.0%,-40%,-30%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017:1-8,全国,一线,二线,三四线,37,CHINA INDEX ACADEMY,目录CONTENTS,上半年房地产市场形势总结,1,下半年房地产市场趋势展望,2,关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘,3,38,今年以来，中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展那么，我国租赁市场空间有多大?,39,40,当前租赁市场规模达1.38万亿元,注：1、根据中国流动人口发展报告，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%，本次沿用该比例；2016年流动人口在流入地的家庭规模根据2015年公布数据测算；2、根据中国指数研究院重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金（私房租金）为2.0万元；3、高校毕业生购房需求释放一般在毕业后5年左右，假设近五年毕业生70%在就业地落户且50%在租房，合计租房人数0.13亿；4、高校毕业生人均年租金的测算是根据智联招聘调查数据、香草招聘联合房天下发布报告中数据测算。数据来源：中国指数研究院测算,流动人口,2.45亿人,租房比例,67.3%,户均人口,2.67人/户,户均年租金,￥2.0万元/户,市场规模,1.23万亿,流动人口测算,非流动人口 测算,落户地就业的 高校毕业生租房,其他户籍人口在当地的租房需求,暂不考虑,落户地就业的租房人数0.13亿人,人均年租金1.2万元/人,市场规模0.15万亿,合计1.38万亿,占总规模的比 例接近九成,至2020年，流动人口将处在2.42亿水平,5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,1000,900800,2010,2014,2015,20162017201820192020,全国高校毕业生人数（万人）,同比增速,“十三五”时期年均770万人左右,4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,14000,14500,15000,15500,16000,16500,17000,17500,2010201120122013201420152016,2017201820192020,201120122013外出农民工（万人）,同比增速,2017-2020年均增速0.3%,经模型预测，2020年我国流动人口在2.42亿水平,外出农民工是流动人口的主要组成部分，2016年其占流动人口的比重接近70%；,另外部分高校毕业生等城镇户籍人口也是流动 人口的重要组成。,41,至2020年，租赁市场规模将达1.71万亿元,至2020年，租赁市场规模 达1.71万亿元,随着租房长效机制的建立，我国租房体系不断完善，对居民的租房保障更加多元和完备流动人口逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集热点城市较高，房价涨幅明显高于租金涨幅，导致首次购房置业年龄推迟,三 大 城 市 群,中 西 部 省 会 城 市,238232,354,395,496,520,630,783,825,972,0,上海 北京 深圳 东莞 天津 广州 苏州 佛山 成都 武汉,净流入人口TOP10（万人）20040060080010001200,图：2015年全国地级市中人口净流入（常住人口多于户籍人口）城市分布情况,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,北京 上海 广州 武汉 重庆 南京 杭州 成都,租金涨幅房价涨幅,2016年,70%60%50%40%30%20%10%0%,北京 上海 广州 武汉 重庆 南京 杭州 成都,租金涨幅,房价涨幅,2017年1-8月,图：2016年和2017年1-8月重点城市租金、二手房房价涨幅对比,租赁占比提升,租金稳步上涨,42,43,在市场化程度极高的发达国家, 租赁市场如何发展?,租房率如何？租金水平如何？政策如何保障住房租赁市场健康发展？,