生态观光园滑雪场地建设项目可行性研究报告.docx

*生态观光园滑雪场地建设项目  1 第一章总论  1.1 项目基本情况  项目名称： *生态观光园滑雪场地建设项目。  项目地址： *县致富山到大泉山一带。  承建单位： *县 *生态观光实业有限公司。  法人代表： * 建设性质： 新建  建设期限： 3年。  建设规模： 建设年接待能力 30万人次的以冰雪文化主题景点的滑雪场项目。项目总占地面积 3000 亩，总建设面积 82900平方米。  主要建设内容：  项目分两期建设，一期建设： 成人滑雪场面积 60亩；索道3 条 2100米；滑雪（滑草）道 3条，长度分别为 1500 米、 1000米、 2000 米；雪地犬拉雪橇、雪地摩托、马场 45 亩 ； 服务楼6000 ；以及其它公共配套设施等。  二期建设： 儿童娱乐雪区 15亩；特色冰雕展示区 8400； ；夏季滑草滑沙 50 亩；索道 2 条 1400 米；雪村火炕民宿 50 亩；热气球、滑翔伞各 20套。  投资估算： 本次项目的总投资为 9950万元，其中，一期投资 4980 万元，二期投资 4970 万元。建设投资为 8950 万元 (土建工程为 5031万元，设备及安装投资 2444万元，土地费用 1000 *生态观光园滑雪场地建设项目  2 万元，其他费用为 225 万元，预备费 250 万元），流动资金为1000万元。  本次项目建成后可实现年均销售收入为 7527 万元，年均利润总额 2084.78 万元，年均净利润 1710.32 万元，年上缴税金及附加为 48.12 万元，；投资利润率为 22.93%，税后财务内部收益率 13.32%，税后财务净现值 4756.9 万元，税后投资回收期（含建设期 )为 7.25 年。  资金来源： 本次项目总投资资金 9950万元人民币，全部由企业自筹。  建设期限： 本次项目建设期从 2016 年 12 月至 2019 年 12月，工 程建设工期为 3年。  1.2 项目单位情况  *县 *生态观光实业有限公司地处 *县 *镇重兴镇村东，是一家以生产销售绿色无公害农（水）产品、提供旅游观光度假服务为一体的复合型企业。总占地 1000 亩，其中水域面积约 360 亩，总投资 3 亿元。公司现有员工 300 名，其中生产人员 180 名，管理人员 35 名，业务人员 85 名，大专以上学历人员 50名。到目前已成为山西省渔业（养殖、观光）、旅游服务业示范产业，山西省绿色无公害基地。  公司自 2009 年开始建设以来，始终按照“高起点、高标准、高品位”的建设方针，以农业产业化建设和休闲旅游业开发为中心，先后投资 3.5 亿元，建设了集生态观光、休闲度假、健身娱乐等多项功能的综合生态园，使其成为大同市的“生态旅 *生态观光园滑雪场地建设项目  3 游观光名片”和“城市生态后花园”。该公司充分利用水库、农林生态资源、地热温泉资源和乡村文化资源，把“村”、“园”、“情”、“绿”、“水”资源有机地组合在一起。充分发挥园区的生态集聚效应、产业聚集效应，发掘园区旅游资源，构造复合多元的旅游产品体系，建设具有浓郁文化底蕴的休闲旅游度假目的地，是项目提高开发质量 、把握更广泛市场的必由之路。  *县 *生态观光实业有限公司总体定位于创意农业休闲、温泉养生度假、快乐健身运动体验和航天国防科普教育密切协同的乡村全景产业链园区、旅游、养生、健身、农林推进乡村现代化示范区。项目建成后，必将为我国振兴乡村、转变经济发展方式、调整经济结构走出一条新路，成为 *县和山西省的一个养生符号。  1.3 编制依据  1、中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要  2、国家中长期科学和技术发展规划纲要（ 2006-2020；  3、产业“十二五”发展规划；  4、山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要  5、国家战略性新兴产业“十二五”发展规划；  6、国家产业结构调整指导目录（ 2011 年本 )；  7、建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版 )；  8、现代财务会计；项目公司提供的发展规划、有关资 *生态观光园滑雪场地建设项目  4 料及相关数据；  9、国家公布的相关设备及施工标准。  1.4 编制原则  1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。  2、坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，釆用国内最先 进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。  3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。  4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。  5、注重环境保护，在建设过程中釆用行之有效的环境综合治理措施。  6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。  1.5 研究范围  本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对 *生态观光园滑雪场地建设项目  5 策。  1.6 主要经济技术指标  项目主要经济技术指标表  序号  单位名称  单位  数据和指标  一  主要指标    1 总占地面积  亩  3000 2 总建筑面积    82900 3 道路    7860 4 绿化面积    3930 5 总投资资金，其中：  万元  9950 建筑工程  万元  5031 设备及安装费用  万元  2444 土地费用  万元  1000 二  主要数据    1 达产年年产值  万元   2 年均销售收入  万元  7527.0 3 年平均利润总额  万元  2084.78 4 年均净利润  万元  1710.32 5 年销售税金及附加  万元  48.12 6 年均所得税  万元  570.11 7 项目定员  人  100 8 建设期  月  36 三  主要评价指标    1 项目投资利润率  % 22.93 2 项目投资利税率  % 34.20 3 税后财务内部收益率  % 13.32 4 税前财务内部收益率  % 23.80 5 税后财务静现值 (ic=10%) 万元  4756.9 6 税前财务静现值 (ic=10%）  万元  21803.9 4 投资回收期（税后）含建设期  年  7.25 8 投资回收期（税前）含建设期  年  6.32 9 盈亏平衡点  % 26.348% 1.7 综合评价  本项目重点研究“冰雪文化主题的滑雪场”的设计与建设，项目的建设将充分利用现有人才资源、技术资源、经验积累等，逐步在项目当地形成以市场为导向的规模化冰雪文化主题滑雪场基地，以研发和生产冰雪文化主题公园为主，以满足当前市 *生态观光园滑雪场地建设项目  6 场的极大需求，进而增强企业的市场竞争力和发展后劲，并推动我国冰雪文化、滑雪事业的发展进程。  项目的实施符合我国相关产业发展政策，是推动我国冰雪文化主题滑雪场行业持续快速健康发展的重要举措，符合我国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。  项目建设还将形成 产业集群，拉大产业链条，对项目建设地乃至中国的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。  所以，本项目建设十分可行。   *生态观光园滑雪场地建设项目  7 第二章   项目背景及必要性可行性分析  2.1 项目背景  旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。  中国大众休闲方式在 20世纪 80年代开始逐步转变，至 90年代中期以后得以迅速发展，如今已形成一个庞大的产业群，虽然与国外比还有较大差距，但由于人口基数庞大，经济发展迅速，因而增长的潜力巨大。  滑雪运动是一项集身体练习、挑战自我和适应环境等为一体的冬季体育项目，它可以全面提高身体的素质和机能，改善人体器官功能，提高人体适应环境能力，在强调回归自然的同时，突出较强的动感和参与性，是人类冬季最贴近自然的一种运动方式，与高尔夫、马术、台球并称为“四大绅士运动”。  就我国来说，开展高山滑雪运动的条件比开展越野滑雪运动的条件要好滑雪运动己不再是居住在冰雪地域的人的专利，非冰 雪地域的人们也深受滑雪运动魅力的感染和吸引。他们通过各种途径进行滑雪旅游，积极参加滑雪运动和观赏滑雪赛事，亲身体验滑雪运动的魅力和价值。  2.2 项目的必要性  2.2.1 填补冬季旅游的“空白”的需要   *生态观光园滑雪场地建设项目  8 由于气候原因，北方冬季旅游长期处于“空白”停滞状况。与此相反，冬季却是滑雪运动的“黄金”时刻，通过滑雪运动，不但填补了冬季旅游的“空白”，解除各服务设施的“冬眠”状态，而且会为夏季的旅游做些前期广告宣传、积蓄势能。促使区域形成冬夏旅游两旺的良好优势，这种“两旺”的格局一旦形成，会对该地区的旅游产业及经济、社会、文 化产生巨大的明显的带动作用。  2.2.2 加快当地经济发展的重要举措  国内外的许多事例体现出一条哲理，即“修了一个场（滑雪场 )，带富一个乡”。如日本长野县的野泽温泉村、奥地利的明斯克、中国黑龙江的亚布力镇、吉林市的五里河镇、河北的崇礼县、哈尔滨的宾县、北京的延庆县等，都对当地的旅游与经济的发展，起到了特殊的作用。  滑雪场的开发建设将成为雪场所在地对外经济、社会联系的窗口，促进本地与外地的经济技术、文化协作与交流，拓宽了信息来源渠道，明显的提升了其知名度，从而为该地区吸引人、财、物创造了更加有利条件，加快该地区 的现代化发展。即便滑雪场经营的最初阶段，其本身可能盈利不大，甚至不盈利，但是滑雪场所在地的诸多行业会从中受益匪浅。  2.2.3 满足人们对滑雪运动的需求  滑雪运动是高雅、时尚体育健身运动，滑雪场地开发目的除经济效益外，还有使游客在精神和体质等方面受益，从中获得陶冶情操，   *生态观光园滑雪场地建设项目  9 振奋精神的功效。同时滑雪场周围的群体也会受到现代高品位、深文化层次的熏陶与影响，不但会丰富冬季生活内容，而且会由于见多识广，促进观念更新、思想开化，改善该地区的社会风气。  2.3.4 提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展  随着近年来我国冰 雪文化和冰雪相关运动行业的蓬勃发展，项目企业依托当地得天独厚的条件和丰富的旅游资源，深挖潜力提升项目产品的生产技术水平，本次“冰雪文化主题的滑雪场”将充分发挥技 7 术领先优势与人才优势，通过精心策划和广告宣传，吸引广大游客前来光顾，能提升企业市场竞争力，带来可观的经济效益，促进企业可持续性发展，有助于企业做大做强冰雪文化主题公园产品的生产主业，延伸企业产业链条，促进产业集群发展方面实现突破。本项目是公司长远战略规划中极为重要的一环，关系着企业未来的发展能量，因此本次项目的提出适时且必要。  目前国内与冰雪乐园相 类似的大型娱乐项目包括深圳世界之窗、上海银七星室内滑雪场、北京南山滑雪场、黑龙江亚布力滑雪场等。  2.3 项目可行性分析  2.3.1 政策可行性  （ 1）国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要  国家“十二五”规划明确提出，积极发展旅游业，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅 *生态观光园滑雪场地建设项目  10 游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、 旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。  （ 2）全国休闲农业发展“十二五”规划  全国休闲农业发展“十二五”规划指出：到 2015 年，休闲农业成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。  产业类型丰富多元。创新农家乐、休闲农庄、农业示范园、农业观光园、民 俗文化和农事节庆等模式，新颖性、趣味性、体验性进一步增强。  积极引导符合条件的农户利用农业与生活资源，大力发展以“吃农家饭、住农家院、摘农家果”为主要内容的农家乐。以休闲度假和参与体验为核心，拓展多元功能，发展功能齐全、环境友好、文化浓郁的休闲农庄。突出传统农耕文化与现代科技的结合，拓展教育示范功能，推进现代农业示范园建设。充分利用农业生产过程的时空景观，发展农业观光园，彰显人与自然和谐的丰收景象。挖掘包装民俗文化，强化民族精神，塑造民族品格，推进民俗村发展。全面提升农事节庆活动内涵，实现“以节会友、以节拓 市、以节富民”。   *生态观光园滑雪场地建设项目  11 由上可见，无论是国家规划还是地方规划，都对以旅游业为代表的服务业进行了规划，本项目是以生态旅游产业为主导，融合生态观光、休闲度假、娱乐商贸等元素于一体的综合性生态观光园区建设，其规划定位和内容完全符合国家和地方各项规划所确定的方向，是国家和地方各项规划的具体反映。  本项目冰雕展示区是以大同地区古城、民众文化为主题，让广大游客在欣赏北国冰雕艺术的同时能领略大同文化的独特魅力。通过冰雕展示的方式宣传和弘扬大同特色文化，这是一种创新文化旅游发展机制，为旅游产业和文化产业共同发展积累措施。是目前国家正在大力支持发展的旅游发展模式，因此本项目具备政策可行性。  2.4.2 市场可行性  本项目位于 *县致富山到大泉山的百里生态长廊中，大同市旅游资源非常丰富，景区、景点繁多，旅游景点的繁多带来了大量的游客，每年约有 2000-3000 万人次。目前大同现有的多以自然、历史文物景观为主，基 本没有与本项目同类型的旅游景点，丰富的游客资源为本项目带来了巨大的市场潜力，通过适当的策划宣传，可吸引大量外来游客。此外以冰雪文化为主题的滑雪场还将吸引本地滑雪运动的爱好者，能推动我国滑雪事业和冰雪文化主题事业的发展，创造出巨大的经济效益和社会效益。这也充分说明该项目发展具备市场可行性。  2.4.3 土建工程可行性  目前，项目公司已做了大量前期准备工作，先后三年共投 *生态观光园滑雪场地建设项目  12 入 500 万元资金，通过场址临近建筑物的地质勘探资料表明，该地工程地质及水文地质条件较好，地势高低错落感有致，地基承载力能够满足工程施工要求，利于工 程施工。本项目供电、通讯等公用设施条件较好，能够满足项目要求。项目基本无污染物排放，生活垃圾、废水等经处理能做到达标排放，环境条件较好。地理气候、投资坏境、交通区位条件以及充足的自然资源等条件均为项目的长远发展奠定了坚实的基础，完全可以满足项目建设和运营的需求  2.4.4 管理可行性  项目公司为实现跨越发展，公司坚持“技术领先，管理高效”的指导思想，不断加快企业科技开发步伐，提升公司管理水平。  本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行 之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。  2.4.5 财务可行性  经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综合而言，本项目对区域经济及下游行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显，项目经济合理、财务可行。  2.5 分析结论   *生态观光园滑雪场地建设项目  13 本次“冰雪文化主题公园产业项目”属于国家及地方鼓励项目，项目的建设符合该指导目录中的第一类鼓励类第三十四项旅游业第 2 条乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红 色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。  项目经济效益、社会效益及环境显著。从项目实施的必要性和建设可行性分析，项目的建设符合我国的相关产业发展政策，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的工业产业布局建设要求，项目设计可靠合理，是一项具有良好的社会效益和经济效益的项目。  鉴于以上必要性及可行性的预测分析得知，本项目的实施将面临较为广阔的市场发展空间，项目的进一步发展在赢得企业利润的同时，也能更好地服务社会和增加政府财税收入、提高劳动就业率。因此，本项目的建设不 仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。  综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。   *生态观光园滑雪场地建设项目  14 第三章   行业市场分析   3.1 客源市场分析  3.1.1 现状分析  本部分主要从宏观上分析了国内旅游业的发展趋势，围绕建设区的旅游发展现状，对与建设区旅游市场进行分析，为建设区的市场定位提供依据。  一、国内生态旅游大势分析  随着社会的高速发展，城市化生活和现代节奏对人的压力越来越大，尤其是科学技术的发展，使得人们在现代生活中异化程度越来越高，感觉越来越强。正是这种总体背景，对生态环境的需求，对生态产品的需求以至对生态旅游的需求自然而然也就产生了。从需求角度看，中国的生态旅游的市场需求很强。我国生态旅游虽比世界某些旅游业发达国家起步晚，但发展势头却非常迅猛。  生态旅游是从 20 世纪 90 年代以来发展起米的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，而且还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流 行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、 *生态观光园滑雪场地建设项目  15 保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。  改革开放以来，我国旅游业在入境旅游、国内旅游和出境旅游方面得到了全面发展，形成了吃、住、行、游、购、娱六大要素比较完整的产业链，从经济总量很小的产业发展成为国民经济新的 增长点，从单一观光旅游发展到观光、休闲、度假、商务旅游、会展旅游等全方位的现代化旅游产业。 2014 年全年国内游客 36.1亿人次，比上年增长 10.7%，国内旅游收入 30312亿元，增长 15.4%。国际旅游外汇收入 569亿美元，增长 10.2%。根据国家旅游局预测， 2015 年后，中国将成为全球最大的国内旅游市场。  二、大同、 *县地区旅游状况  旅游市场和其它市场一样，都与周边同类市场存在主导与辐射、区域与核心的关系，因而对于项目旅游市场的分析必须基于对周边地区旅游市场、上一层面旅游市场的分析，以大同地区旅游市场 现状为背景。  （ 1）大同地区旅游状况  随着大同地区旅游基础设施的改善，旅游资源的开发，品牌旅游资源的深入挖掘，大同地区旅游市场在逐年壮大，主要从出入境游客人次、入境游客人次两方面体现。 2012 年，大同市共接待海内外游客 1918.04 万人次，其中，接待入境旅游者累计 27.75 万人次，同比增长 17.13%；接待国内旅游者累计1890.29万人次，同比增长 18.69%。旅游总收入累计 162.82亿 *生态观光园滑雪场地建设项目  16 元，同比增长 18.19%。其中， 16家重点监测旅游景区（点）累计游客 617.5万人次，同比增长 45.07%。到 2014年末，全年全市旅游总收入 238.7 亿元，比上年增长 17.2%。其中，国内旅游收入 236.5 亿元，增长 22.6%。全年全市接待国内游客 2751.8万人次，比上年增长 18.9%；接待入境海外游客 6.18 万人次，旅游外汇收入 3518.8万美元。  可以看出大同地区的国际旅游市场在逐步打开，并且其增长速度迅猛。  （ 2） *县地区旅游现状  为加快推进旅游业发展， 2013年以来， *县投巨资，倾力打造百里生态旅游长廊，百里生态旅游长廊全长约 150 公里，贯穿全县 9 个乡镇 84 个村庄。长廊的“一廊四心，四片八景”的空间布局。几乎涵盖了全县人文、自然综合景观。实现实施农业、旅游、人文等多种资源的整合开发利用，有力推动全县经济快速发展。   3.2 客源市场细分  3.2.1 旅游市场的定位与细分  为了提高效率，避免在客源市场上平均用力，必须更加重视对客源市场进行细分并确定其价值，只有分辨出最具吸引力的细分市场 目标市场，将有限的营销资源尽量多地集中在目标市场上，才能获得客源市场较高的回报。  旅游市场定位原则：  规模效益原则：目标市场的规模要大到足够获利的程度。  资源与市场良性互动原则 ：结合资源导向与市场导向， *生态观光园滑雪场地建设项目  17 将市场与资源充分结合。  可达性原则：即信息能有效地到达目标市场，目标市场中的旅游者也能有效到达旅游地。  行动可能性原则  3.2.2 目标市场定位与划分  目前 *生态园区的目的地市场细分工作的重点应放在国内旅游客源市场，这部分市场是旅游发展的基础，需要进行准确的细分和定位。而国际旅游客源市场还有待进一步培育。  综合以上因素，确定项目旅游市场总体定位为：以大同市为基础，以山西省周边地区市场为依托，积极开拓京津冀市场，同时兼顾其他客源市场。  3.3 客源市场发展趋势及预测  3.3.1 市 场预测  一、国内市场需求预测  休闲娱乐产业是经济和社会发展的产物，是以旅游、娱乐、服务、文化等主要要素形成的产业系统，自上个世纪工业文明以来，尤其是最近二、三十年知识经济和数字信息革命的发展，休闲娱乐的需求越  来越大，目前已成为全球发展最快的产业的之一。  根据对冰雪乐园的总体规划设计的理解，结合对大同市的城市发展、旅游的现状和规划、国内娱乐市场现状和趋势等多方面的调查和研究，我们认为冰雪乐园的市场定位可能主要包括以下三个方面度假胜地、主题游乐园、体育休闲中心、室外 *生态观光园滑雪场地建设项目  18 滑雪和冰雕展览。我们依据其针对的客户进行市场细分分析，如下：  细分市场  市场描述  特点  重要性评判  本地  市场  本地  居民  指在大同本地生活、居住的居民到冰雪乐园消费。  在开业初期应是冰雪乐园的主流消费人群。  随着大同经济和社会发展，这部分人群应呈平稳增长的趋势    本地  团队  包括大同本地单位、学校等集体组织到冰雪乐园消费。  根据一般市场的经验来看，团体票一般会要求较高的祈扣，尤其中小学生团体，其票价其至接近于成本价    外来游客市场  旅游  观光  前来大同旅游观光的游客，前往冰雪乐园消费  在开业初期应是冰雪乐园的主流消费人群  前往大同的游客数量庞大，市场大。    3.3.2 价格预测  根据对国内其他同类型产品的市场调查对本项目的产品价格进行预测，综合考虑了产品产量、质量、同类产品目前价格水平、分析国际、国内市场价格变化趋势，国家的物价政策变化、产品全社会供需变化等因素，暂将本项目产品的预测价格定为 120 元 /人次。  3.4 市场推销战略  在商品经济环境中，企业不可能仍然依靠国家统购包销完成销售额。企业要根据市场情况，制定合适的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场推销战略进行相应研究。  3.4.1 推销方式  1、投资者分成。  2、企业自销。   *生态观光园滑雪场地建设项目  19 3、国家部分收购。  4、经销人代销及代销人情况分析。  3.4.2 推销措施  1、销售和经销机构的建立。  2、销售网点规划。  3、广告及宣传计划。  4、咨询服务和售后维修措施。  3.4.3 促销价格制度  促销价格制定可根据市场销售预测情况确定，一般用于产品投产初期，以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额。  投产初期产品以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应釆取相应的成本控制措施。在一定时期后，可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平。  3.4.4 产品销售费用预测  产品销售费用包括建立销售机构、销售网点、培训销售人员、产品广告宣传、咨询及售后维修服务费用，在可行性研究中，应根据制定的产品销售计划，分别估算产品销售费用。对某些产品，销售费用在成本中占很大比例的，不可忽略不计。  3.5 产品方案和建设规模  3.5.1产品方案  1、滑雪场； 2、特色冰雕展示区； 3、冰吧； 4、夏季滑草滑沙； 5、雪地犬拉雪橇、雪地摩托、马场； 6、雪村火炕民宿； *生态观光园滑雪场地建设项目  20 7、热气球、滑翔伞、 8、特色餐饮等。  3.5.2 建设规模  建设一个年游客接待力为三十多万人次的以冰雪文化主题的滑雪场。  滑雪场面积为 75亩， 索道 5条，特色冰雕展示区面积为 7800， 冰吧面积为 600 ，夏季滑草滑沙 50 亩，雪地犬拉雪橇、雪地摩托、马场 45 亩，雪村火炕民宿 50 亩，热气球、滑翔伞各 20套，服务楼 12000 ，其它公共配套设施等。  3.6 产品销售收入预测  根据确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格，可以估算产品销售收入。  产品销售收入可以分别计算主要产品和副产品的年销售总收入，并计算销售收入和计算期内销售总收入，销售收入一般列表表示。  3.7 市场分析结论  本次“冰雪文化主题公园产业项目”的建设符合国家产业导向，顺应了国家推动旅游建设与文化相结合发展的引导方向，属于国家大力鼓励发展的范畴，建设条件十分良好。本次项目的建设还可促进当地相关产业的和谐发展，带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。  因此，本项目充分具备了国家、省、市社会经济发展的可持续性，实施是可行的、可靠的，经济效益是可观的。本项目的建设将为当地开辟新的经济增长点，而且还可促进当地相关 *生态观光园滑雪场地建设项目  21 产业的发展，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。对拉动地方经济的发展，加快实现小康社会起到积极作用 。  可见，本项目的实施优势明显，市场前景十分广阔。   *生态观光园滑雪场地建设项目  22 第四章   项目建设条件  4.1 场址选择原则  建设项目选址，应统筹考虑区域经济社会发展的现状和要求、资源环境及基础设施条件等因素，并遵循如下原则。  1.符合城乡规划和相关标准规范的原则。  2.符合产业政策、环境保护、耕地保护和可持续发展的原则。  3.利于产业发展、城乡功能完善和城乡空间资源合理配置与利用的原则。  4.保障公共利益、改善人居环境的原则。  5.保证城乡公共安全和项目建设安全的原则。  6.经济效益、社会效益、环境效益相互协调的原则。  4.2 地理位置选择  *县位于山西省东北部，晋冀蒙三省（区）交界处，是煤都大同的近郊县。区域位置优越，交通方便快捷。东距北京 320公里，西去大同 52公里，南下省会太原 350公里，北距内蒙古自治区呼和浩特市 230公里，距大同飞机场 40公里，即将开建的大张高铁设有 *南站。  本项目建设地址选定在大同市 *县百里生态长廊中，该项目地点建设娱乐休闲旅游项目好，生态环境良好、基础设施一流、功能布局合理，且交通便利、区位优势明显，因此，项目选址能够满足本项目的用地需要，符合当地旅游发展规划要求， *生态观光园滑雪场地建设项目  23 故本项目拟建地点选择方案可行。  1、工程地质与水文地质条件  通过场址临近建筑物的地质勘探资料表明，该地工程地质及水文地质条件较好，地势平坦，地基承载力能够满足工程施工要求，利于工程施工。  2、公用设施条件  本项目供电、通讯等公用设施条件较好，供水为挖井取地下水，能够满足要求。  3、环境保护条件  项目基本无污染物排放，生活垃圾、废水等经处理能做到达标排放，环境条件较好。  4.3 自然条件  4.3.1 地形地貌  *县地处北纬 39 41 40 31，东径 113 28 1146之间，位于山西东北部，北隔长城与内蒙相邻，南与浑源、广灵为界，西与大同县相邻，东与天镇、河北相接。向以“山西之肩背，神京之屏障”而著名。境内地形有平川、丘陵、滩地、山地和边山峪口五种自然地形，北、南部有东西走向的阴山余脉云门山、恒山山系六棱山，西有南北走向的彩凉山，最高海拔 2420.5米，最低海拔 980米。境内河流有桑干河 、吾其河、白登河、黄水河、黑水河，属永定河水系。  4.3.2 气候  *县属典型的内蒙古大陆性气候，四季分明，冬季寒冷干 *生态观光园滑雪场地建设项目  24 燥，夏季短，高温多雨，春秋两季凉爽，昼夜温差大。年平均气温 7.2，有效积温 2909。年降水量 420mm，主要集中在 7、8、 9 月，年蒸发量 1733mm，十年九旱，年年春旱。平均日照时数为 2747h。年均气温 7.1，夏季（ 6 月至 8 月）常年平均气温为 20.6摄氏度，累年 7、 8 月平均气温为 20.8摄氏度，舒心惬意、昼不淌汗、夜盖薄被、没有蚊虫、不需空调，有“夏都”之称，极端最高气温 38，极 端最低气温 -37，无霜期 110135d。年平均风速 3m/s，最大风速达 4.3 4.5m/s，年平均 28级大风日达 31d，大风日有增无减。  4.3.3 土壤、地质  *县境内土壤分 5 个土壤类， 17 个亚类， 42 个土属， 79个土种，其中，栗钙土和栗钙性土面积最大，占总面积的 74.9%，大部分土填养分含量较低， N、 P比例失调，质地较差。  园区内及周边无工业污染和其他污染源，具备发展生态农林业的条件。  根据建筑抗震设计规范（ GB 50011-2010），场址所在地区的抗震设防烈度为 7 度。  4.3.4 植被  *县植被处于暖温地带阔叶林带向温带草原带过渡的区域，即温带草原地带 【 6-8】，全县有天然草地 3.6 104h ,占总土地面积 20.1%。山地灌丛类草地 1.95 104h ,占草地总面积的 58%,主要分布在大泉山、绿苑山一带，涉及 *镇、下深井乡、大白登镇；山地草原类草地 0.87 104h ,占草地总面 *生态观光园滑雪场地建设项目  25 积的 26%，主要分布在云门山一带，涉及长城乡、罗文皂镇；低湿草甸类草地 0.53 104hm,占草地总面积的 16%,分布在北徐屯、*、龙泉镇和狮子屯、大白登及罗文皂的部分河滩区，以白登河沿岸较为集中。  4.3.5 水资源  *县地表水资源是通过自然降雨所产生的径流和泉水来补给。地表径流总量为 8737.4 万立方米 /年，来自境内外流域面积 2184.6 平方公里（境外 481平方公里），每年泉水的补给量为 3678 万立方米 /年。境内有桑干河、吾其河、白登河、黄水河、黑水河五条河流，属永定河水系。水资源位居大同地区之首，全年水资源总量 1 77 亿立方米，可利用量达 1 18 亿立方米，人均水资源量 625 立方米，比大同市和全省人均水资源占有量分别高出 307.4 立方米和 244立方米。 *县现有水浇地 37万亩，大小水利设施 2245处，其中机井 1942眼，在册小水库 28 座，其中可蓄水使用的 13 座，总投资 2 17 亿元的守口堡水电站项目正在兴建当中。  4.3.6 地热资源  全县地热田面积 2.3 平方公里，热能为 5.742MW。水温 25 32，热水资源量为 2200m3，山水温 43，热水资源量为4000m3/d。地热水水质以重碳酸钙型水为主，水质位居全省前列，锂、锶、硒等 28种微量元素含量居华北地区之首。矿泉水水质优良， 1994 年被地矿部评定为锂锶偏硅酸复合型饮用天然优质矿泉水，并获得省级证书。地热温泉是洗浴疗养的理想水 *生态观光园滑雪场地建设项目  26 源，开发前景广阔。  4.3.7 名优特产  *盛产谷子、黍子、豆类、莜麦、山药蛋、高粱、玉米、胡麻、白麻和甜菜。境内多山丘陵 ,林业资源丰富，有木瓜、玫瑰和枸杞等。 *镇的槟沙果、京杏、杏脯和罗文皂镇的元白菜驰名国内外，是全国 7大蔬菜生产基地县之一。 *京杏历史悠久，主要产区在 *县 *乡西部的都司口、恶石、康窑、花窑、胡窑、唐窑等处，属采凉山一带。京杏，品种繁多，有成熟季节早的“土杏”，有外青里黄的“青皮杏”，有形状似鸡蛋的“桃接杏”，亦名“鸡蛋杏”，还有色彩红艳的“红杏”，果实肥厚、酸甜可口的“京杏”。“京杏”中，有 核仁不苦与苦仁两种，其中，以杏仁不苦的京杏为上品。 *乡产的京杏个儿大均匀，肉厚味甜，核小杏仁甜，颜色黄里透红，以色、味、香、形俱佳出名，在国内外享有盛名。  *杏仁、 *京杏，已成为名牌产品走入市场。同时，制成杏脯，包装加工后出口销售。 *杏脯，打入市场，在日本及东南亚一些国家和香港地区产生影响，人们称之为“中国名贵小食品”。  4.4 社会经济条件  *县位于山西省东北部，晋冀蒙三省 (区 )交界处，是煤都大同的近郊区。全县国土面积 1668 平方公里，耕地面积 92 万亩，辖 7 镇 6乡， 256 个行政村，总人口 28 8万人，其中农业人 12 246万人。 *龙泉工业园区是山西省循环经济试点园区。 *生态观光园滑雪场地建设项目  27 *县是全国无公害蔬菜生产基地县、山西省瘦肉型猪养殖基地县、山西省著名“杏果之乡”、中国“二人台”艺术之乡，也是新时期国家扶贫开发工作重点县，山西省“两区” (晋西北、太行山革命老区 )开发重点县，中国最具投资潜力中心城市百强县。  近年来， *县委、县政府认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“财政脱困、农民脱贫”两大目标，依托交通区位资源优势，大力实施“大开放、大开发、大招商、大发展”四大富民强县战略，工业经济正在向新型生态工 业基地转变，化工、冶金、建材、医药等高新产业发展态势良好；传统农业正在向现代高效农业转变，绿色蔬菜、高效畜牧、特色杏果、优质杂粮四大农业特色产业基地基本形成；人文资源正在向旅游经济转变，温泉度假、长城采风、塞外观光等旅游服务业蓬勃兴起。*县经济社会呈现出重点突破、整体推进、和谐发展的可喜局面。  *镇为晋北闻名的“杏果之乡”，气候、土壤适宜发展杏、果、李等经济林。该镇旅游资源丰富。 2013 年，该镇承办了第七届世界养生大会。  4.5 休闲旅游业发展的资源组合优势  随着 *生态园的全面发展，园区旅游资源涵 盖自然资源、社会人文资源和产业经济资源，主要分为：  情：民俗风情、乡土民情、田园情、农业文化情、爱农怀农之情、感恩之情；   *生态观光园滑雪场地建设项目  28 园：生态田园、设施农艺园、生态休闲庄园、温泉养生庄园；  绿：郊野田园生态环境；  水：邢家堡村水库和位于地热温泉带上的地热温泉水。  资源分析结论：  园区资源组合度良好。围绕“情”、“园”、“绿”、“水”开发特色旅游产品，形成具有丰富