2016中国联合办公白皮书.pdf

研究报告  |  2016年10月联合办公:  短瞬即逝还是大势所趋？2015年 共享经济时代的开启科技的进步 政府的支持 “千禧一代”就业力的崛起2006年 具有代表性的最早期的联合办公空间之一Citizen Space在美国旧金山设立SOHO中国推出自己的联合办公品牌3Q联合办公在中国的发展历程2016年联合办公行业在中国迅猛发展联合办公将继续蓬勃发展摘要12推动联合办公现象的四大趋势3企业从联合办公获益匪浅4企业租户引入联合办公的多种模式1995年 2017年及未来展望 让部分团队在专业联合办公空间办公在办公室内建立可供外部人员使用的空间对内对内与对外相结合对外在办公室内改造联合办公区域将整个办公室打造成联合办公空间完全替代传统办公模式联合办公会员制联合办公空间的前身C-base,在德国柏林设立互动氛围在线社群人才灵活性联合办公更注重的是创造一种鼓励合作、分享，增强开放性、创造性，并提升整体客户体验的办公空间环境。所以，这类空间的设计理念会更多地来源于创意类的空间，而不是传统的办公室。我们认为，在联合空间的概念已植入WeWork等专业联合办公空间的同时，联合办公的潜力也来自于越来越多的企业考虑借助这个模式，增强企业内部的合作和创新，从而整体提升公司的竞争力。本报告将分析中国联合办公目前的发展阶段，并着重探讨企业租户会如何将联合办公的概念运用到房地产的策略中。“联合办公的理念更注重创造一种鼓励合作、分享，增强开放性、创造性，并提升整体客户体验的办公空间。”引言联合办公的定义：牛津词典（名词）自由职业者或为不同雇主工作的人员，为了共享办公设施、观点和知识，而使用办公室或其他类型的办公空间。联合办公模式在中国日益兴起4  仲 量 联 行2006年2010年2015年在中国，联合办公空间开SOHO中 国 推出自 己 的联合办公品牌3Q方案设立越 来越多的企业租户将运用 联合办公概念380万1。 21Smallbizlabs 2016. smallbizlabs/2016/08/coworking-forecast-44-million-members-in-2020.html 2 . scmp/property/hong-kong-china/article/1899907/renting-out-tables-co-working-spaces-ur-work-aims-become联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？ 53ce. ce/xwzx/gnsz/gdxw/201601/13/t20160113_8244055.shtmlce/xwzx/gnsz/gdxw/201601/13/t20160113_8244055.shtml  4 Millennials at Work Reshaping the Workplace, PWC,联合办公模式在中国迅猛发展的四大核心驱动力联合办公模式在欧美地区的发展有较长的历史。然而我们看到它直到最近才开始在中国快速发展，是什么原因导致它在中国开始“生根发芽”？仲量联行研究发现，以下四大转变促进了联合办公行业在中国的发展。政府支持首先是中国政府对初创企业的大力支持。在2015年的夏季达沃斯论坛上，中国国务院总理李克强提出在中国开展“大众创业，万众创新”，表明政府鼓励创办小型初创企业，这些初创企业正是联合办公空间的目标租户。2015年，中国新注册的公司数量超过400万家，同比上涨21% 3。共享经济的蓬勃发展第三个转变是中国的共享经济蓬勃发展。拼车应用软件“滴滴出行”（与优步类似，滴滴出行近期收购了优步中国的业务）便是提供在线共享服务的典范，在线共享服务现已成为中国年轻人不可或缺的服务。联合办公的基本概念与共享经济的总体转变趋势相一致。SOHO中国在京沪两地推出了SOHO 3Q联合办公计划，SOHO中国甚至在宣传该品牌时, 将它比喻为“办公楼市场中的优步”。“千禧一代”就业力的崛起其次中国越来越多的企业紧跟全球发展趋势，认识到“千禧一代”日益增长的重要性。60-80后的员工更加看重拥有自己的独立工作空间，并优先考虑工作安全性。而“千禧一代”80-00 后的就业者所优先考虑的事情则有所不同，比如追求工作和生活的平衡并需求更加灵活的工作时间等4。科技的进步最后，先进的科技为许多联合办公空间独特的服务奠定了基础，这些服务包括方便的在线预约会议室以及为会员建立线上社区等。中国互联网络信息中心2016年1月公布的数据显示，中国的互联网普及率已达50.3%，较亚洲平均水平高出10.1%。一线和1.5线城市的网络连接水平和技术应用率甚至更高。一个有代表性的案例是国内流行的社交 “微信”的应用。在中国的一线城市，微信的普及率已高达93%，被誉为推动各种移动服务的先行者。“2015年，中国新注册的公司数量超过400万家，同比上涨21%。”图表1：千禧一代与60-80后在工作习惯上的差异数据来源： Millennials at work Reshaping the workplace, PWC; The Next Generation of Workers, The Ken Blanchard Companies; Statista60-80后 80-00 后 (千禧一代)尊重组织的等级制度，对企业较高的忠诚度运用所提供的技术，有技术素养，习惯使用电脑优先考虑自身的发展、保持工作与生活之间的平衡，灵活的工作时间精通技术、习惯使用移动设备，在工作中频繁使用自己的技术（例如微信），要求在工作中应用高科技与技术之间 的关系工作方式6  仲量联行灵活性图表2：联合办公空间与传统服务式办公楼的对比联合办公的优势5 仲量联行. Fully Engaged: How does culture impact productivity at your workplace jll/services/corporates/workplace-strategy/fully-engaged长期以来，服务式办公一直为租户提供快速扩张或收缩工作空间的便利。而现代化的联合办公空间更好地发挥了这方面的优势。与服务式办公相似，联合办公空间也可为企业提供多种共享资源，如Wi-Fi、打印机以及各种不同的工作环境，并且都拥有灵活的签约方式。联合办公运营商在某些方面可以提供比服务式办公楼更大的灵活性，联合办公空间的用户通常只需按照每周或每月支付会籍费，几乎没有订金方面的要求。企业租户也可借助联合办公的灵活性用于各种目的。例如，位于北京的一家视频播放器开发公司租赁的是传统的办公楼，但在对其办公楼空间进行重新装修的时候，临时租用了SOHO 3Q的联合办公空间，供其员工办公。仲量联行在2015年发布的Fully Engaged报告中分析了针对员工特定需求而设计工作空间策略可提升员工的敬业度。越来越多的中资企业向海外拓展业务，导致这些公司不仅仅会和其他国内企业争夺优秀人才，也会和更多的跨国企业产生竞争。 联合办公可以帮助企业调动员工的积极性，并且以差异化吸引优秀人才。联合办公模式提供的灵活性和移动性对于拥有大量年轻员工的IT行业和许多专业服务企业来说尤其重要。例如，国内科技巨头华为已委托仲量联行工作场所策略部，利用其国际设计标准来满足大量青年才俊的需求。联合办公空间 传统服务式办公楼品牌WeWork、SOHO 3Q、裸心社、优客工场、We+等TEC、 Regus、ARCC、Servecorp等典型物理设置开放式空间更多，固定分配座位有限，无吊顶、分割墙数量更少，有吧台/咖啡厅/多功能区域私密办公空间，分配座位，开放式空间很少，  有茶水间，可预订的正规会议空间文化与环境开放、协作、轻松休闲、充满乐趣、富有活力、多功能私密、排他、职业、严肃、安静成本 会籍费（最为普遍）、投资初创企业租户 月租金，需付订金物业 类型办公楼、创意空间（如改造后的旧仓库）、商场 传统的甲级或乙级办公楼人才“联合办公可以帮助企业调动员工的积极性，并且以差异化吸引优秀人才。”联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？ 7互动氛围“一个成功的联合办公空间的主要特征是用户可以明显感受到互动氛围。”一个成功的联合办公空间的主要特征是用户可以明显感受到“互动氛围”。中国文化非常重视对企业和个人成功至关重要的一点，即关系。联合办公空间可促进在不同企业工作，拥有不同背景和不同专业领域的人们之间开展交流互动。联合办公空间的用户在咖啡机旁偶遇，或许可以产生新的创意或者发现新的商机；在一次茶话会中相互交流，或许可以完善或者改进其实施方法。根据上海一家很受欢迎的联合办公运营商开展的内部调查，超过50%的会员已经彼此开展业务上的合作，或者正在协商开展合作。企业租户同样可以通过利用更加开放的办公空间来增强不同部门之间的交流互动，从而推动创意思维，加快新创意、新方法或新技术的产生进程。比如，一家总部位于上海的国内化工企业在其办公楼的中心区域建立了一处公共空间，使销售和研发部门的人员可以在此相互交流、集思广益，形成好的创意。接受仲量联行访谈的联合办公领域领先运营商和用户均一致认为，联合办公运营商必须将其办公空间与线上服务平台对接起来，否则难以取得成功。正如一家联合办公运营商指出：“线下，用户们永远会被办公空间的位置和大小所限制。而线上，你可以接触的范围是没有限制的。”中国最大的几家联合办公运营商，如优客工场、SOHO 3Q和We+等已推出了针对其会员的移动应用。借助这些应用，会员可以连接彼此的服务，找到相关的活动，张贴招聘启示，吸引投资者等。LOOP是一个在中国和整个亚洲地区开展运营的平台，负责向那些希望加入该网络的联合办公场地提供免费应用。如今，该地区的数千家会员借助该平台彼此连接。会员可以利用多个联合办公场地，观摩其他用户正在开展的活动，并与之开展交流，甚至在参观某个地方后安排亲自会面。最佳的联合办公空间应该是将线上和线下的服务融为一体，包括现场的实体和数字标识系统、会员发起的活动、餐饮、休闲娱乐区以及其它礼宾式服务，进一步彰显社群的认同感。对于那些希望将其办公空间改造成更具联合办公风格空间的企业租户，此类应用也非常重要。例如，员工需要通过线上平台得到即时的预定坐位或会议室的服务。在线社群有助于创建社群的共有服务包括： 专属的移动应用或微信群 各种活动 (郊游、研讨会、头脑风暴等) 共用的交际空间 饮料和点心 具有不同背景的专家 集体氛围和伙伴关系8  仲量联行2015年 共享经济时代的开启科技的进步 政府的支持 “千禧一代”就业力的崛起2006年 具有代表性的最早期的联合办公空间之一Citizen Space在美国旧金山设立SOHO中国推出自己的联合办公品牌3Q己联合办公在中国的发展历程2016年联合办公行业在中国迅猛发展联合办公将继续蓬勃发展摘要12推动联合办公现象的四大趋势3企业从联合办公获益匪浅4企业租户引入联合办公的多种模式1995年 2017年及未来展望 让部分团队在专业联合办公空间办公在办公室内建立可供外部人员使用的空间对内对内与对外相结合对外在办公室内改造联合办公区域将整个办公室打造成联合办公空间完全替代传统办公模式联合办公会员制联合办公空间的前身C-base，在德国柏林设立互动氛围在线社群人才灵活性企业租户引用联合办公的五种模式联合办公模式在全球范围内的快速发展是必然的结果。这种模式提供的附加值很好的契合了目前许多企业的战略需求，包括提高办公空间的灵动性、更好地吸引和保留人才、满足员工的社群意识。企业有很多程度不同的植入联合办公概念的模式可以选择。仲量联行罗列了五种联合办公的模式，并且根据植入联合办公概念的深入程度进行了排列。我们建议企业在选择最适合自身的模式时，首先要对各自核心业务、企业文化、员工状况、企业整体的房地产策略、资本承付能力、保密性要求、安全和合规要求进行一个评估。例如，诸如银行或者交易公司等一些日常需要处理大量保密性高的数据公司，我们建议选择以下图表内对外界开放程度有限的模式。在办公室内打造联合办公区域企业如果是出于初次试验的态度而倾向于有限利用联合办公模式，可以选择在其现有空间内建立联合办公式区域供内部使用，同时仍将其余办公空间保留为更加传统的布局。例如，某跨国咨询公司在上海的新办公室内15%的办公空间用于设立“工作咖啡屋和开放角落”。将整个办公室改造成联合办公空间企业如果更进一步，可以通过增加灵活的座位、咖啡屋和多功能区域，以及模块化或可移动的个人工作空间等，将其整个办公空间改造成为联合办公式空间。这类办公室转型往往需要一些线上线下可以促进社区意识的元素，并且以此强化企业的品牌文化和价值。下文中会详细描述仲量联行上海分公司的案例。在办公室内建立可供外部人员使用的空间第三个模式适用于那些希望与客户和供应商建立更密切联系的企业。这些企业可以在其办公室中留出联合办公空间，甚至将整个办公空间开放供客户或者供应商等外部人员使用。仲量联行重庆分公司将在办公室中采纳这一模式，我们将在下一节中详细探讨这一案例。 让部分团队在专业联合办公空间办公最后两种模式都会利用到专业联合办公空间。其中  一种模式是企业保留其办公空间，同时按需要选择性  让一部分团队在专业联合办公空间办公。例如，中国  一家大型食品配送服务公司就临时租赁了位于北京  望京SOHO 3Q的联合办公空间，以便其市场部员工可以利用 联合办公环境来更好的完成重要营销活动的策划。  联合办公会员制完全替代传统办公模式最后一种模式是以在专业联合办公空间办理会员完全取代拥有传统办公空间。目前，这种模式在小型企业、自由职业者和初创企业中最为常见。这些企业尤其看重联合办公空间给予的灵活性，比如无订金和固定的租赁时间要求，同时可以更方便地扩大和缩小办公空间。联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋？ 9案例研究： 仲量联行在中国积极实践联合办公理念仲量联行广州分公司仲量联行已经在内部推广联合办公的理念，并结合中国各分公司的情况实现“智能工作”的计划。这个新的计划强调了提供更多工作环境的可选择性、建立员工的社区理念、以及线上联合办公平台的建立。仲量联行上海分公司 仲量联行重庆分公司仲量联行上海分公司在规划即将迎来的办公室搬迁的过程中，就对员工的工作行为喜好以及将联合办公的理念引入新办公空间的可能性开展了详细的调研。该项目名为“上海灵感”（Shanghai Inspired），旨在利用独特的设计结合高科技元素（如定制移动端应用）来创建可满足仲量联行员工及相关用户需求的多元化办公环境。 全新的办公空间设计迎合了仲量联行的员工、客户、合作伙伴和供应商的需求，将正式和非正式的联合办公空间融为一体。除了增加线下办公配套使用智能性的高科技元素，更增加员工健康平台及提供管家服务。这些服务会增强公司文化、提供员工一种归属感。在员工对于这个新环境熟悉之后，公司计划进一步利用联合办公的模式增加与公司以外合作伙伴的合作、创新。在采纳联合办公概念方面，仲量联行重庆分公司更进一步，除了迎合员工的需求之外，还考虑了外部访客的需求。和上海分公司类似，仲量联行重庆分公司的负责人也将实施仲量联行的“灵活工作”计划（Worksmart）。重庆办公室的设计包括了十种不同的工作环境包括咖啡式区域、电话隔间、正规会议室、即时激活座位等。此外，仲量联行还计划与当地政府合作，将此类办公空间提供给前来重庆考察的投资者。这些办公空间不仅可向访客提供一个舒适、配备各项技术的协作式工作场所，同时与仲量联行员工共同工作和探讨也可使客户同样感受到仲量联行的员工如临现场的服务。今年，仲量联行广州分公司开展了有关工作场所的一项调研，研究发现，61%的员工需要每天与其他团队的人员多次开展协作。该办公空间将为仲量联行的重要商业客户提供独一无二的工作场所解决方案，提升仲量联行员工与外部合作方（如客户、供应商、当地社区及政府部门等）之间的协同效应。因此，联合办公模式对于仲量联行新广州分公司的工作场所理念具有至关重要的作用。结语通过对联合办公空间在中国的快速发展原因的分析，我们发现，纯粹的联合办公模式并不适合所有的企业。，研究报告中罗列的五种联合办公的模式，解释了各个模式的优势和局限性。企业首先需要挖掘自身追求的核心价值和业务目标，需要怎样的办公环境，或许是传统办公空间，也或许是联合办公空间，能够更好的支持这个价值和目标的实现。企业可以在评估联合办公概念与自身员工特性和公司发展目标的匹配度后，从中选择适合的模式。成功引入联合办公的概念需要参与者拥有社群观念，以及协作性和参与性，而不是简单地创建一个全新的办工空间。用户的体验是决定联合办公模式成败的关键。结语通过对联合办公空间在中国的快速发展原因的分析，我们发现，纯粹的联合办公模式并不适合所有的企业。，研究报告中罗列的五种联合办公的模式，解释了各个模式的优势和局限性。企业首先需要挖掘自身追求的核心价值和业务目标，需要怎样的办公环境，或许是传统办公空间，也或许是联合办公空间，能够更好的支持这个价值和目标的实现。企业可以在评估联合办公概念与自身员工特性和公司发展目标的匹配度后，从中选择适合的模式。成功引入联合办公的概念需要参与者拥有社群观念，以及协作性和参与性，而不是简单地创建一个全新的办工空间。用户的体验是决定联合办公模式成败的关键。作者丘晋嵩 商业地产部总监 上海，仲量联行 + 86 21 6133 5425 james.allanap.jll周志锋研究部总监 中国, 仲量联行 + 86 21 6133 5451 joe.zhouap.jll贺睿珂商业地产部总监 北京，仲量联行 + 86 10 5922 1300 eric.hirschap.jll黄璐研究部经理 上海，仲量联行 + 86 21 6133 5416 cathylu.huangap.jll张静商业地产部总监 上海，仲量联行 +86 21 6133 5427 anny.zhangap.jll姚耀研究部董事 上海，仲量联行 + 86 21 6133 5456 daniel.yaoap.jll黄璐商业地产部总监 成都，仲量联行 + 86 28 6680 5089 jennifer.huangap.jll麦哲文 零售市场首席分析师 亚洲，仲量联行 研究部总监 华北区，仲量联行 + 86 10 5922 1371 steven.mccordap.jll马炜图 商业地产部总监 广州，仲量联行 + 86 20 3891 1238 victor.maap.jll池可清办公场所策略服务部总监 中国，仲量联行 + 86 21 6133 5774 claire.stephensap.jll仲量联行大中华区分公司joneslanglasalle 仲量联行2016年版权所有。仲量联行保留相关权利。 以上信息均从可靠来源所获得，仲量联行在此不对信息的准确性作出保证。北京 中国北京市 建国门外大街 1号 国贸大厦 11层 邮政编码  100004电话  +86 10 5922 1300 传真  +86 10 5922 1330成都 中国四川省成都市 红星路 3段 1号 成都国际金融中心 1座 29层 邮编  610021电话  +86 28 6680 5000 传真  +86 28 6680 5096重庆 中国重庆市 渝中区邹容路 68号 大都会东方广场 2501A-2506室 邮政编码  400010电话  +86 23 6370 8588 传真  +86 23 6370 8598广州中国广东省广州市 天河区珠江西路 5号 广州国际金融中心 主塔第 24层 01至 03单元 邮政编码  510623电话  +86 20 2338 8088 传真  +86 20 2338 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