2019第一季度成都房地产市场回顾及展望.pdf

2019Chengdu2019年第一季度，新旧动能交替使成都优质写字楼市场的不确定性增加，打造国际化营商环境背景下，市场有望见证更多优质企业来蓉布局；零售物业市场不同以往，调整提前而至，商业发展三大新趋势助力市场再升级，而“首店经济”的培育亦从需求端为市场发展注入“强心剂”；随着电商自建库的逐步交付，仓储物流市场受到冲击，“需求替代”成行业新议题。新旧动能交替致市场不确定性增加，国际化营商环境吸引更多优质企业来蓉布局第一季度，市场录得约19万平方米的新增供应，其中包括天府新区秦皇寺区域首个甲级写字楼中交国际中心的交付。传统淡季，需求增长放缓，净吸纳量实现约15万平方米，环比下降13.3% 。按行业看，扣除由自用所导致的去化，非传统金融、房地产与TMT 分列前三大需求来源。此外，医疗、教育类的办公需求活跃度增加。经济发展正处于新旧动能转换、经济转型的关键阶段，需求端的不确定性增加 。以非传统金融和 TMT为代表的新经济企业租赁需求活跃的同时，亦伴随着行业调整所导致的企业退租及办公需求降级。这一调整导致季内同属南延线的金融城和大源区域市场差异化表现。 甲级和乙级写字楼租金的此消彼长使整体租金趋稳，然而所释放的信号不可忽视 。展望未来， 2019年市场还将迎来约 76万的新增供应。着眼需求端， 在打造国际营商环境的背景下，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出的宜商环境有望使成都在国际舞台上的竞争力愈发凸显，继而吸引更多优质企业特别是外资企业在蓉布局 。然而，考虑到新经济行业调整及头部企业的强者恒强，市场或将预见更多优质企业携大面积租赁需求进驻成都与部分企业因经营不明确性加剧办公需求降级或收缩的异向并存情况。优质写字楼市场优质零售物业市场CBRE华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“ 2018年成都优质写字楼市场活跃度攀高，然 2019年第一季度市场需求增长有所放缓。在新经济发展的背景下， 传统与新兴的多维度融合引关注 。就行业来看，金融、医疗、教育、旅游与高科技产业的融合衍生诸多细分需求新增点；就办公模式来看，传统行业租户在关注写字楼存量市场的同时，也开始关注与第三方办公运营商合作的轻资产办公新运营模式。总体而言， 2019年成都优质写字楼市场在供应小高峰的情况下，微观市场的租赁需求、办公模式亦将发生潜移默化的改变 。”仓储物流市场CBRE华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟 表示：“与我们预测的一致，电商自建库对高标仓储物流市场的冲击已然显现，由此所导致的空置率及租金波动预计将在一定时期内持续。然而， 得益于天府国际机场的建设及投运、成都国际铁路港的进一步发展及城镇化进程的加速推进，需求端预计保持活跃，继而使这一市场波动在未来1-2年内逐步减弱 。”CBRE华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“存量时代下，商业发展三大新趋势将助力成都零售物业市场再升级。其一，鉴于可开发资源有限，更多开发商 加大商业物业的自持比例 ，如街区或配套底商等，通过更具规划性的可控运营来增加综合体项目整体的资产价值；其二，购物中心传统业态配比规律或将被打破 ，更多低零售项目涌现以增加商业项目的客群针对性；其三，随着消费诉求愈发细分， “消费升级”将从品牌、客单价的纵向发展逐步过渡到品类丰富度提升的横向发展 。”电子产品电商实体店新颖娱乐茶饮潮流服饰第一季度成都房地产市场回顾及展望18.884.023.414.8第一季度写字楼新增供应与净吸纳量表现第一季度市场租赁需求行业分析*（按租赁面积）房地产 科技新媒体 专业服务非传统金融*扣除由自用所导致的去化11%20%20%14%0 20 40 60 80 100 120万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）2015201620172018Q1 2019电商需求归落自建库致退租潮，“需求替代”成行业新议题第一季度，市场录得安博新都国际物流港二期交付，推动市场总存量破 350万平方米 。净吸纳量录得负值，为 -21万平方米。究其原因， 租赁需求归落自建库或厂房所导致的退租潮为首要驱动 ，占比季内总退租面积的 73.3%，其中电商及相关企业合计退租面积高达15万平方米并主要集中在新都及龙泉园区；而租户因成本考虑搬迁至非标库和租户因业务缩减所导致的退租分别占比季内总退租面积的15.2%和11.5%。相应地，市场整体空置率环比大幅上升11.4 个百分点，至季末为18.9% 。全市高标库平均租金环比微跌0.1% ，至季末报25.5 元每平方米每月。电商需求的不确定性短期内使终端需求在租赁市场与自用市场上流动、调整，而长期来看或将推动仓储物流市场需求端的结构性转变 。值得注意的是，随着消费诉求多维度演变，仓储物流市场已见证诸多需求新增点。其一， 消费分级趋势愈发明显催生众多新晋电商平台以对接低线城市的“下沉市场” ，此类电商平台发展迅速且主要依靠第三方物流完成仓配，衍生强劲的仓储租赁需求；其二， 多元化的消费需求衍生诸多新兴零售业态或相关电商平台 ，如工业超市、医药和生鲜等，亦衍生仓储租赁需求。与此同时，就成都本土市场而言， 南北布局的电商自建库“主仓”仍有在同区域搭配“卫星仓”的潜在需求以契合不同类型商品的仓配要求，而如大型贸易市场搬迁等的城市更新迭代亦有望激发来自于本土租户的主动或被动的仓储升级需求 。综上，需求端的结构性转变或将带动供给侧在仓储设施类型及区域布局上的改变，但对仓储物流市场的可持续发展并无实质影响。展望未来， 2019年成都仓储物流市场还将迎近42万平方米的新增供应。 电商自建库影响预计延续，全年市场将维持调整基调 。20.725.518.9-21.0第一季度仓储物流新增供应与净吸纳量表现第一季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）第三方物流 批发与零售电商35%50%15%万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）调整提前而至，商业发展三大新趋势助力市场再升级，“首店经济”受关注第一季度，伊藤广场开业为市场带来8 万平方米的新增供应。市场持续活跃，空置率环比下降0.3 个百分点至5.5%；全市购物中心首层平均租金环比微涨0.2% ，报 374.2元每平方米每月。 国际品牌继续加持成都，潮流品牌保持市场新宠姿态，而快时尚品牌则负重前行且呈两极化发展 。此 外 ， 互联网基因的品牌继续渗透市场，网红茶饮、电商实体店及新兴体验业态需求活跃。2019年市场不同以往，调整提前而至 。在核心商圈，如国际金融中心、远洋太古里等运营成熟的购物中心凭借对卖场客群特性及流量分布的深度剖析对品牌的排布进行具象化的二次调整，旨在实现空间最优利用 。而在次级商圈，购物中心通过填补品类空缺来进一步加深项目定位，从而增加对目标客群的凝聚力 ，季内调整项目包括万象城、凯德新南及九方购物中心等。 品牌创新呈现模式，纷纷推出“自动贩卖机”来抢占消费者碎片化时间 。品牌的诉求及所落定的区域随品类的不同而各有差异，如玩具及体验类品牌在公共区域或电影院旁设立自动贩卖机并利用玩趣将消费者休憩或等待的时间转化为收益流等 。展望未来， 2019年成都还将迎来逾46万平方米的新增供应。 商业开发持续下沉，且商业产品不断丰富 ，市场亦将预见更多融合TOD 或自持街区项目的呈现。 市场逐步迈入阶段性的瓶颈期，如何再度攀高成为运营商未来的重要议题 。新增项目的运营新创想和既有项目具象化、极致化的调整方案均有望助力市场实现突破。与此同时， 2019年成都市将大力培育 “首店经济” 亦有望从需求端为市场发展注入“强心 剂 ”。8.0374.25.59.8第一季度市场租赁需求强度分析（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）0 20 -20 40 -40 60 80 100 120 20142015201620172018Q1 2019平均账面租金平均有效租金