发达国家如何监管住房租赁市场？.pdf

请务必阅读正文之后免责条款部分 Table_Summary 发达 国家 如何 监管 住房租赁市场 ？ 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2019/8/13 首席 房 地产研究员 ： 夏磊 研究员 ： 易炜林 相关研究 ： 1. 告别短期刺激 ， 房地产融资向何处去 ？ 2019-07-31 2. 中国房地产市场：运行情况、政策周期与风险评估 2019-07-18 3. 全面回顾中国住房制度：成就、反思和改革 2019-07-11 4. 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 日本住房制度启示录 2019-04-02 5. 控制供地 +货币超发 =高房价 英国住房制度启示录 2019-06-27 6. 中国房地产企业的三种未来 2019-06-12 7. 美国如何造就 60 年房地产大牛市？ 2019-03-07 8. 高房价之困 香港住房制度反思 2018-11-07 9. 新加坡如何实现“居者有其屋” 新加坡住房制度启示录 2018-09-20 10. 全面解码德国房价长期稳定之谜 德国住房制度启示录 2018-08-20 11. 棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-20 12. 房地产政策分析框架：工具、效果与反思 2018-06-19 13. 本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018) 2018-06-10 导读 ： 住房租赁事关民生，当下“恶意涨租”、“租金贷”、“租赁 机构爆仓跑路”时有发生 ， 住房租赁市场 亟待 规范。 日本和德国是 租赁市场运行的典范，日本以机构运营为主，德国以居民自主 管理为主。 深入 研究 日德 如何 监管 租赁 市场 ， 以资借鉴 。 摘要： 日本和德国 分别代表“集中”和“分散”式的 住房租赁市场 日本 以 租赁 机构集中管理为主 。 日本家庭租房率 一直稳定在 36%左右 ，三大都市圈租房率占比更高。 90 年代后期 ，日本开始 发力 住房 管理 业，逐步 建立 了 以机构 主导 的租赁市场。 2010 年 机构参与管理运营 的民营租赁住房比重就高达 90%，市场 运行 规范 。 德国 以居民 自主 管理为主 。 德国的租赁市场非常发达、繁荣， 2017 年，德国 55%的人口 选择 租房居住，远高于其他欧盟国家。 德国 住房 租赁市场呈分散式，以居民出租为主，机构中私营公司、政府公共住房公司与合作社的市场 占比分别为 50%、 25%、 25%。 如何监管 住房租赁市场 ？ （ 1）立法 保护租约 日本以 “普通租约”为主，到期后自动续约。 日本租赁法律体系以民法为核心，以借地借家法为主要依据， 普通租约 占比超过 90%，租期 通常为 1-2 年，到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。 德国 默认为无固定期限合同。 房东若要签订固定期限合同，必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用，合理用途仅限于 ： 希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住， 合理的拆除、改建或修复住房的需求，如果继续出租将给这些举措带来巨大困难， 有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。 房东不得随意解除租约， 提供 解约保护。 仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同： 承租人违反合同规定； 房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住； 通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益，如若继续租赁，房东将遭受重大经济损失。 （ 2） 保持租金 水平 稳定 日本房租 变动 有 条件 ，防止“恶意涨租”。 法律 规定， 只有 在以下情况，才可 变更 租金：房地产相关税收及其他负担的增减导致租金 不合时宜 ；房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金 不合时宜 ；与同区域同类别房地产相比，租金 不合时宜 。 租金托管机制赋予租户议价能力。 当房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。租金委托后，可继续与房东协商，或寻求调停 ， 甚至 通过法律来解决 。 德国 各城市 政府 每年出台当地租金基准价格 ，限制租金涨幅 。 德国民法典第 558 条对于租金基准价格有明确规定，每年由当地住房管理局和相关利益群体（租户代表和业主协会代表），根据小 区区位、居住环境、房屋质量、房屋配套家具等因素综合考虑制定出台，超出基准租金价格50%甚至有牢狱之灾。 上调租金有前提 ， 严惩“恶意涨租”行为 。 住房租赁法最新规定，房东要上调租金， 须满足租金 15 个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、 地段 等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在 3 年内涨幅不得超过 20%；在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，不得超过 15%，新签订租赁 合同的租金不得超过租金标准的 1.1 倍 ,特殊限制期最长 5 年。 近年来柏林因租金上涨过快，市政府决定立法，从明年 1 月份开始冻租 5 年。 （ 3） 提高 从业门槛，建立 管理 机构信用 披露 、 保证金 制度 日本住房 中介 从业门槛高 。 在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”，该考试通过率仅为 15-17%。 “宅建士”制度 限制机构盲目扩张规模。 住房租赁公司设立分店时，须聘请具有 6 年以上从业经验者或宅建士，以此限制机构盲目扩大规模，且每五名员工中必须有一个宅建士，重要事项必须由宅建士解释 说明，合同必须由其签字盖章才能生效。 创设住房租赁管理者登记制度，提高住房管理人员 的 信息透明度。 租 赁住宅管理业务从业者需在 日本 国土交通省进行登记，机构信息向社会公开 。通过登记 信息 ，房主将 住宅 委托给更有资质的机构 管理，违规操作的管理人将被登记系统除名。 设立营业保证金制度，严惩 管理 机构欺诈行为。 日本不动产交易商业法规定，从事不动产业的公司，需在法务 局存入一定金额作为营业保证金（总公司为 1000 万日元，如有分公司，则每一个分公司存储 500 万日元），用以保障接受服务方的利益。一旦存在消费者欺诈行为，将利用营业保证金直接赔偿租户，如不够赔偿，将取消公司经营资格。 （ 4） 市场化手段促进 租赁住房供给 日本租金收益率远高于银行定期存款和 10 年期国债收益率，房主 出租动力 足 ， 社会 资金 也 积极参与 。 2008 年以来，日本零利率政策下，银行存款、 10 年期国债收益率几乎为零，相较而言， 2015 年来，日本公寓租金收益率平均在 5%以上， 收益率可观吸引资本参与， REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加。 德国 租金收益率较高，同时 利用 税收 和金融手段 ， 促进租赁住房 供应量 。德国住宅租金收益率稳定在 3-5%的较高水平，远超德国 10 年期政府债券的收益率，房主主动出租房屋意愿强 。 同时， 政府对用于出租的房屋提供融资支持、税收优惠 等政策 ，鼓励私人资本更多地建设用于租赁的住房。如社会住房建设，由政府提供无息或低息贷款；对用于出租房，折旧率要高于普通住房， 以此降低 应纳税租金收入， 减轻 税负。 风险提示 ： 国别文化差异 。 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 目录 1 市场格局：“集中”还是“分散”？ . 5 1.1 日本以租赁机构集中管理为主 . 5 1.2 德国以居民自主管理为主 . 7 2 如何监管住房租赁市场？ . 9 2.1 立法保护租约 . 9 2.1.1 日本政府立法保护租约 . 9 2.1.2 德国建立以保护租户权益为 核心的住房租赁法律体系 . 9 2.2 保持租金水平稳定 . 10 2.2.1 日本明确租金变更条件，租金托管机制防止“恶意涨租” . 10 2.2.2 德国设定租金基准价格，管制租金 .11 2.3 提高从业门槛，建立管理机构信用披露、保证金制度 .11 2.4 市场 化手段促进租赁住房供给 . 12 2.4.1 日本住房租赁市场收益率可观， REITs 助力租赁住房供应 . 12 2.4.2 德国租金收益率高，采取税收优惠形式促进租赁住房供应 . 13 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略 图表目录 图表 1： 日本及三大都市圈的平均租房率 . 5 图表 2： 日本住房租赁市场供给主体结构变化 . 6 图表 3： 日本民营租赁住 房管理模式（ 2010 年） . 6 图表 4： 日本租赁住宅资产管理公司的全产业链服务 . 7 图表 5： 德国住房自 有率在欧盟中明显较低 . 7 图表 6： 德国历年住房自有率变化 . 7 图表 7： 2014 年德国租赁住房所有权结构 . 8 图表 8： 1991-2017 年德国住房补贴情况 . 8 图表 9： 普通租约与定期租约的区别 . 9 图表 10： 1971 年来，政府不 断修改完善住房租赁法 . 10 图表 11： 近年来日本公寓租金平均收益率 . 12 图表 12： 日本租赁市场金融产品 J-REITs 的基本架构 . 13 图表 13： 2017 年欧洲主要城市租金年化收益率 . 13 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略 住房租赁事关民生，当下“恶意涨租”、“租金贷”、“租赁机构爆仓跑路”时有发生，住房租赁市场亟待规范。 日本和德国是租赁市场运行的典范，日本以机构运营为主，德国以居民自主管理为主。深入研究日德如何监管租赁市场，以资借鉴。 1 市场 格局 ： “集中”还是“分散”？ 1.1 日本 以 租赁 机构 集中 管理 为主 日本家庭 租房率在 36%以上，三大都市圈 租房率 占比 更高 。 日本租赁市场发展完善 ， 主要受益于完备的租赁法律体系 、租户 权益 保护机制、机构规模化管理运营和以公营住宅、特优赁、 老优赁 等为代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。 2013 年日本家庭平均租房率 36%，三大都市圈的租房率更高，均在 40%以上 。 图表 1： 日本及三大都市圈的平均租房率 资料来源： 日本统计局，恒大研究院 租赁住房多主体供应 ， 民营租赁为主体 ， 公共 资金支持的 租赁住房和 企业提供的给与 住房为保障。 从 1958 到 2013 年 ， 日本住房租赁供给市场结构中 ， 平均每年民营租赁住房占租赁住房总量 的比重为 69%，以公营、公社、公团等为主的公共资金支持的租赁住房所占比重年均达 17%，企业为员工提供的福利性质的给与住宅所占比重年均 13%。三者共同组成了日本的租赁住房供应体系。 25%35%45%55%65%1948 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013东京都 大阪府 京都府 全国平均恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略 图表 2： 日本住房租赁市场供给主体结构变化 资料来源： 日本统计局，恒大研究院 90 年代后期 开始规范发展 住房租赁 市场 。 1995 年成立日本租赁住宅管理协会； 1999 年创设定期住房租赁制度， 租约到期后不自动更新 ，弱化 对承租人的过 度保护； 2000 年成立不动产租赁管理业协会； 2003 年不动产租赁管理业务推进联络会议会成立； 2008 年设立不动产租赁经营管理士协议会，推动不动产租赁经营管理士的统一资格化； 2011 年创设租赁住宅管理公司登陆制度。 日本住房 租赁市场较为集中 ， 以 租赁 机构 集中管理 为主 。 根据国土交通省 2010 年的调查数据 ， 90%以上民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理 ， 其中 ， 25.5%的 民营租赁住房部分委托机构 管理， 65.3%完全委托机构运营，而业主自行管理的仅占 9%，机构深度参与民营租赁住房管理。 图表 3： 日本民营租赁住房管理模式（ 2010 年） 资料来源： 日本国土交通省，恒大研究院 住宅资产管理公司提供全产业链服务 ， 轻资产运营模式最具特色 ，主要有 代管 和包租两种方式 。 日本住房租赁市场规范发达，与第三方公司深度参与息息相关。而日本超过 84%的租赁住宅业主年龄在 50 岁以上，也离不开专业租赁公司的服务。住宅资产管理公司为业主提供“土地尽调 施工资金规划和融资服务 建筑设计和施工 管理运营”的全02004006008001000120014001600180020001958 1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013民营（万套） 公共（万套） 给与住宅（万套）完全托管65.3%托管揽客、合同和一部分住房管理工作14.3%仅 托管揽客和合同，其余的业主自行管理11.2%业主自行管理9.2%恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 7 服务国家大局战略 产业链服务。其中，最重要也最具特色的是轻资产运营模式，即住宅资产管理公司不持有住宅资产，仅做运营。 常规 业务包括 ：入住支持业务（租户招揽、租金保证和入住手续等）、租约管理业务（租金收取、运营协调、租约更新、租约解除、租金增减交涉、押金保管、纠纷等）和物业管理业务（清扫、设备维修）等。 代管 业务 是指房东委托 住宅资产管理公司代理自己行使权利，但房东与租客直接签订合同，租金由房东决定，机构只部分参与。主要盈利来源是 代管 费， 70%以上的住宅资产管理公司的 代管 费为租金的 3-6%。 包租 方式 一般是业主将住宅一次性委托给住宅资产管理公司运营25-35 年之间 ， 租客与住宅资产管理公司签订租赁合同，租金由机构决定，机构 每月给房东支付 固定租金 ， 房东可以避免房屋空置风险。主要盈利来源为机构租赁给租户的租金与每月支付房东固定租金的租金差。 图表 4： 日本租赁住宅资产管理公司的全产业链服务 资料来源： 恒大研究院 1.2 德国 以 居民自主 管理 为主 德国的租赁市场非常发达、繁荣，一半以上人口租房住。 2017 年，德国住房自有率 45%， 55%的人口都是租房居住，远高于其他欧盟国家的30%左右的平均水平。大城市的比例更高，柏林、汉堡 2014 年的住房自有率为 14%、 23%，对应着 80%的居民都是租房住。 图表 5： 德国住房自有率在欧盟中明显 较低 图表 6： 德国历年住房自有率变化 资料来源 ：欧洲建筑协会， 恒大研究院 资料来源 ：德国联邦统计局， 恒大研究院 前期策划土地诊断经营计划建设 计划金融服务设计施工租客招揽租约管理物业管理资产运营41 43 42 46 46 45 383940414243444546471998 2002 2006 2010 2014 2017德国住房自有率（ %）450102030405060708090挪威捷克波兰西班牙意大利葡萄牙比利时爱尔兰英国瑞典荷兰芬兰法国奥地利丹麦德国瑞士2017年住房自有率（ %）恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 8 服务国家大局战略 德国租赁市场 呈 分散式 ，以居民 出租 为主 ，机构中 私营公司 、政府 公共住房公司 与合作社 的市场比重 约 为 2 1 1。 2014 年，租赁市场 2360万套租赁房中，居民单独所有和共管公寓 1430 万套，占比 60.6%；机构持有 930 万套，占比 39.4%，其中私营公司、公共住房公司、住房合作社各占 17.8%、 11.4%、 8.9%。 图表 7： 2014 年德国租赁住房所有权结构 资料来源： GdW， 恒大研究院 对租户提供住房补贴。 住房补贴又分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴。 一般性住房补贴包括房租租金补贴和普通家庭住房花费补贴；特殊性住房补贴是指给予战争受害者及其他社会救助者的补贴， 2005 年之后取消。 1991-2004 年 ， 全国 平均每年有 8.2%的家庭获得了住房补贴，政府年均补贴金额达 36.5 亿欧元； 2005-2017 年 ，全国平均每年有 1.8%的家庭获得住房补贴，政府年均补贴 11.4 亿欧元。户均补贴额不断提升，保障了受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价上涨、租金上涨的损害， 2017 年户均补贴金额 2022 欧元，是 1991 年的 3 倍多。 图表 8： 1991-2017 年德国住房补贴情况 资料来源： 德国联邦统计局，恒大研究院 居民家庭60.6%住房合作社8.9%私营公司17.8%公共住房公司11.4%非营利组织1.3%0%2%4%6%8%10%12%05001000150020002500199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017平均每户享受住房补贴金额 /欧元接受住房补贴家庭比重（右轴）恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 9 服务国家大局战略 2 如何 监管 住房租赁市场 ？ 2.1 立法 保护 租约 2.1.1 日本 政府立法保护租约 日本租赁法律体系以 民法 为核心， 以 借地借家法 为主要依据 。民法规定任何租赁合约期限不能超过 20 年，没有单独特殊考虑居民住房需求，而是对所有的租赁业态一视同仁。 1921 年出台了专门针对不动产租赁的借家法，规定租期不受民法最长租约期限不超过 20 年的制约，具体时长由承租人和出租人自由协商决定。 1938 年因战争准备需要而出台 租金统制令 ，开始限租，并一直延续到战后。 1941 年修改借家法，规定只有具有“ 正当理由 ”下才能解除租约，否则租约到期后自动续约，但此举过度保护租户，使得房东缺乏提供优质租赁住房的意愿，导致租赁房质量不高、流动性较差。 1950 年租金管制开始放松。 1999年再次修订借地借家法，取消 20 年的租约上限，租赁时间双方商议决定，同时创设 定期住房 租赁制度 ，租约到期后不自动续约，希望以此来改善出租人的出租意愿、提高流转速度，力图在保障租户权益和回归市场之间寻求平衡。 租约类型分为普通租约和定期租约 。 对于 普通租约 ，租约时间通常为1-2 年 ，到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。而“正当理由”要参考租赁双方终止租约的必要性、房屋租赁历史记录、建筑物的利用状况、出租人向承租人提出的补偿措施等。对于少于 1 年的租约视为无固定期限租约，租约到期后即终止；对于定期租约，合约到期后不自动续约，需双方协商后重新签订。如需解约，出租方需要提前 6 个月以上书面向承租方提出终止租约的通知，或承租人提前 30 天向出租方提出终止合约通知。 图表 9： 普通租约与定期租约的区别 类别 定期租约 普通租约 租约方式 公证书形式的书面合同； 附加一份“关于合同到期后不自动续约”的书面条款。 书面或口头形式 是否自动续约 到期后不自动续约 无正当理由情况下自动续约 租赁时间上限 无上限 2000 年 3 月 1 日之前的租约上限为 20 年； 2000 年 3 月 1 日之后的租约无上限。 少于 1 年的租约有效性 同样有效 视为无固定期限租约 租金涨跌特殊 条款 根据 特殊条款规定 执行 无论 特殊条款如何 ， 双方均可要求增减租金 中途是否可以解约 对于住房面积小于 200 、由于不可避免的原因导致无法继续居住此地的租户，可以中途解约； 除上述情况外，如有中途解约特殊条款，可以中途解约。 如有中途解约特殊条款，可以中途解约。 资料来源： 恒大研究院 2.1.2 德国建立以保护租户 权益 为核心的住房租赁法律体系 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 10 服务国家大局战略 德国对租赁市场予以全面规范、对租户予以充分保障的关键法律，是民法典中的住房租赁法。 德国政府关于租赁市场的法律，在二战后的大管制阶段即已出现，但当时推行的是严格的租金管制和政府分配，行政手段为主，并不是培育租赁市场长期、稳定、规范发展的制度设计。 1960 年，关于减少住房统制经济和关于社会租赁和租赁权的法律出台 ,考虑到社会住房大供给对住房供应的改善以及进一步促进住房供应的需要，部分地放松了管制措施，允许租金适度上调。 1971 年的第一部住房解约保护法，标志着政府对于租赁市场的治理目标，从住房短缺时期的管制思想，向供需逐渐平衡时期的保障需求侧思想和鼓励供给侧思想的转变，并不断地调整和丰富 ，形成了覆盖解约保护、租金限制、当事人变更、改造升级等多项租赁双方合同关系的较为完备的、市场化的住房租赁法体系。 图表 10： 1971 年来，政府不断修改完善住房租赁法 时间 住房租赁 系列法律 名称 关键条款 1971.11.25 第一部 第一部住房解约保护法 对房东的解约权利予以限制，仅在租客违约、房东有自用需求或改造升级需求的情况下，才可解约。 对房东的提租权利予以限制，此前一年内租金未变，且目标租金不超过可比租赁房的标准租金。 1974.12.18 第二部 第二部住房解约保护法 出租人由于房屋改造、房屋维护成本上升、贷款成本增加等而要求增加租金，必须拿出充分的证据征得承租人同意。 1982.12.23 第三部 增加租赁住房供应法 租金在 3 年内涨幅不得超过 30%。 2001.06.19 第四部 住房租赁法改革法 租金在 3 年内涨幅不得超过 20%。 房东提租，要求在此前 15 个月内租金未变。 2013.03.11 第五部 住房租赁法修正案 在市政府判定的住房供应严峻的区域，租金在 3 年内涨幅不得超过 15%。 2015.04.21 第六部 住房租赁法修正案 在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的 1.1 倍。 资料来源 ：德国联邦法律公报， 恒大研究院 法律保障租约，默认为无固定期限合同。 房东若要签订固定期限合同，必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用，合理用途仅限于（ 1）希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住，（ 2）合理的拆除、改建或修复住房的需求，如果继续出租将给这些举措带来巨大困难，（ 3）有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。 房东不得随意解除租约 ，提供 解约保护。 房东不得随意解除租约，仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同：（ 1）承租人违反合同规定；（ 2）房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住；（ 3）通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益，如若继续租赁，房东将遭受重大经济损失。 2.2 保持租金 水平 稳定 2.2.1 日本明确租金变更条件 ， 租金托管机制 防止 “恶意涨租”